Etatbygg Holding I AS Kvartalsrapport juni 2014
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en positiv utvikling på 1,7 prosent, justert for en utbetaling på 0,40 kroner per aksje. Siste kurs per aksje er beregnet til 5,48 kroner. Medier og Ledelse har signert en fem års leieavtale på 361 kvadratmeter i Mariboes gate 6-8. På ordinær generalforsamling i selskapet 21. mai ble det vedtatt en utbetaling til aksjonærene på 0,40 kroner per aksje. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 89,3 prosent, justert for utbetalinger på totalt 12,68 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR ETATBYGG HOLDING I AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 1 059 GEOGRAFISK FORDELING Norge 100 % SEGMENTFORDELING Kontor 80 % Bolig 20 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 86,5 Økonomisk ledighet 5,1 % Areal (Kvm) 78 008 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 790 Rentebinding 44,0 % Gjennomsnittlig lånerente 4,6 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 3,2 Over- underkurs MNOK** -3,7 MANDAT Etableringsår 1999 Forventet avviklingsperiode 2014-2016 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 16.06.2014* Utvikling siste kvartal 1,7 % Utvikling siste år 1,6 % Utvikling siste tre år 9,8 % Utvikling siden start 89,3 % HISTORISKE UTBETALINGER 2000 0,13 2001 0,50 2002 0,50 2003 0,50 2004 0,50 2005 0,55 2006 3,50 2007 1,00 2008 5,00 2013 0,10 2014 0,40 Totalt 12,68 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 100 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 3
AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Etatbygg Holding I AS (EBH) har steget med 1,7 prosent det siste kvartalet, justert for en utbetaling på 0,40 kroner per aksje. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er positiv kontantstrøm i selskapet. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og over/underkurs på fastrentelån per 31. mars 2014. Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med 44 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 3,2 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er uendret fra forrige kvartal. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. mars 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Generalforsamlingen i EBH vedtok i midten av mai en utbetaling på 0,40 kroner per aksje, tilsvarende 4 prosent av investert egenkapital i den første emisjonen i selskapet. Aksjekursen i EBH er justert for denne utbetalingen. NYTT STYREMEDLEM På den ordinære generalforsamlingen ble det valgt inn et nytt styremedlem i EBH. Tor Henry Hansen er selskapets fjerde største aksjonær og ble enstemmig valgt inn i styret. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. juni gir en kurs per aksje på 5,48 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 89,3 prosent justert for utbetaling. NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 NOK 16 VEK per aksje NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm (tnok) Andel av årlig leie Gjerpensgate 10-20 Skien, Norge Kontor NOK 100 % 19 513 21 786 285 25 % Jertnespromenaden 21 Sandefjord, Norge Kontor NOK 100 % 18 121 13 716 352 16 % Midtåsen 30 Oslo, Norge Eldrebolig NOK 100 % 8 083 11 969 384 14 % Njøsavegen 2 Leikanger, Norge Kontor NOK 100 % 5 839 9 958 749 11 % Tollbugaten 2 Drammen, Norge Kontor NOK 100 % 7 065 7 484 949 9 % Marieboes gate 6-8 Oslo, Norge Kontor NOK 100 % 6 729 6 429 657 7 % Abel Meyers gate 10 Namsos, Norge Kontor NOK 100 % 6 473 5 713 445 6 % Aslakveien 16-18 Oslo, Norge Bolig NOK 100 % 2 611 5 269 529 6 % Fjøreveien 20 Sogndal, Norge Kontor NOK 100 % 3 573 4 125 805 5 % Sum 78 008 86 454 154 100 % GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Buskerud 9 % Nord Trøndelag 8 % Telemark 25 % Fjørevegen 20 5 % Aslakveien 16-18 6 % Abel Meyers gate 10 6 % Gjerpensgate 10-20 25 % Sogn og Fjordane 13 % Mariboes gate 6-8 7 % Oslo 22 % Vestfold 23 % Tollbugaten 2 9 % Njøsavegen 2 11 % Midtåsen 30 14 % Jertnespromenaden 21 16 % Trondheim Ålesund Bergen Oslo Stavanger Kristiansand Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING Selskapet har sin lånefinansiering gjennom BN Bank AS og Pareto Bank AS. Det er ingen låneforfall før i 2017, men det betales kvartalsvis avdrag til BN Bank. I løpet av siste kvartal er belåningen redusert med 2,5 millioner kroner. ABEL MEYERS GATE 10 Det har flyttet inn en ny leietaker i Abel Meyers gate. Namsos Fysioterapi har leid cirka 100 kvadratmeter. Klinikken har en driftsavtale med Namsos kommune, hvor de mottar 100 prosent driftsstilskudd. MARIBOES GATE 6-8 Medier og Ledelse har signert en fem års leieavtale på 361 kvadratmeter. Arealet har blitt tilpasset leietaker før innflytning som var i slutten av mars. ASLAKVEIEN 16-18 Eieren av naboeiendommen ønsker å utvikle sin eiendom med cirka 350 boliger. Dette står i still med øvrig bebyggelse og vil på sikt være positivt for området som helhet. Abel Meyers gate 10 Abel Meyers gate 10 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
STRUKTUR Cirka 1 300 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Etatbygg Holding I AS (Norge) 100 % 100 % 100 % Midtåsen 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Abel Meyersgate Jertnespromenaden Tollbugata Njøsavegen Gjerpensgate Aslakveien Fjørevegen Mariboesgate Namsos 6 400 kvm 1999 MNOK 5.6 Sandefjord 1 800 kvm 1999 MNOK 14.1 Drammen 7 100 kvm 2002 MNOK 7.8 Nordstrand, Oslo 8 100 kvm 2002/2005 MNOK 12.0 Skien 19 300 kvm 2003 MNOK 22.0 Røa, Oslo 2 600 kvm 2003 MNOK 5.2 Sogndal 3 600 kvm 2004 MNOK 4.2 Leikanger 5 800 kvm 2004 MNOK 10.1 Sentrum, Oslo 7 100 kvm 2004 MNOK 8.9 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner fra 1999 til 2004 og eier ni næringseiendommer i Norge, med offentlige aktører som dominerende leietakere. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 78 000 kvadratmeter. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 10 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. INVESTERINGSMANDAT EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i norske forretningsbygg som hovedsakelig har statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater som leietakere. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetaling. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 7
MARKEDSKOMMENTAR Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i april sine vekstprognoser for den globale økonomien med 0,1 prosentpoeng til 3,6 prosent for inneværende år. USAs økonomi forventes å vokse med 2,7 prosent i år mens Eurosonen forventes å vokse med 1,3 prosent. De siste PMI-tallene for Eurosonen viser at industrilederne endelig ser ut til å ha tro på fremtiden. Indeksen for mai var på 54,9, noe som indikerer økonomisk vekst fremover. IMF anslår en vekst på 1,3 prosent for Eurosonen inneværende år og 1,5 prosent for 2015. USA En uvanlig hard vinter rammet den amerikanske aktiviteten i begynnelsen av året og den økonomiske veksten var negativ med 1 prosent i årets første kvartal. De makroøkonomiske nøkkeltallene som har kommet i løpet av de siste månedene har derimot vært positive og mye tyder på at den amerikanske økonomien er på rett vei. ISM-indeksen for industrien, som måler industriledernes forventninger til aktiviteten fremover, steg i mai til 55,4 fra 54,9 i april. Indeksen er godt over det kritiske 50-nivået, som indikerer forventninger om økt vekst i økonomien. Boligmarkedet har bedret seg det siste året og Case-Shiller-indeksen, som måler boligprisene i 20 av USAs største byer, har steget med 12,9 prosent siden april 2013. Sysselsettingen økte i april med hele 217 000 personer. Samtidig har arbeidsledigheten falt til 6,3 prosent fra 6,7 prosent i mars. Fallet i arbeidsledigheten skyldes hovedsakelig at arbeidsstyrken har blitt redusert de siste månedene. Til tross for bedring i bolig- og arbeidsmarkedet er det lite som tyder på at den amerikanske sentralbanken vil sette opp styringsrenten før tidligst til neste år. EUROPA Europa er endelig ute av resesjon og den finansielle uroen knyttet til de hardest rammede kriselandene har avtatt. Konflikten mellom Russland og Ukraina kan få en viss negativ effekt for den europeiske økonomien siden Russland er den største eksportøren av gass til Europa. Den europeiske sentralbanken (ECB) har over lang tid vært under press ettersom prisveksten er langt under målsettingen. I mai var inflasjonen på bare 0,5 prosent, noe som er betraktelig lavere en målet på rett under 2 prosent. ECB senket styringsrenten fra 0,25 til 0,15 prosent på rentemøtet i begynnelsen av juni. Samtidig innførte de negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. ECB ønsker at bankene ikke skal parkere innskudd i sentralbanken, men låne ut penger til næringslivet og husholdningene. Hvis inflasjonen fortsetter å være lav forventes det at ECB vil innføre ytterligere tiltak. NORDEN Det forventes en moderat vekst for norsk økonomi fremover og veksten vil være mer avhengig av andre næringer enn petroleumssektoren. OECD anslår en vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,4 prosent for neste år. Det er spesielt petroleumsinvesteringene som ventes å avta. Arbeidsledigheten vil trolig holde seg relativ lav på rundt 3,0 prosent. Norges Banks nåværende prognoser tilsier at styringsrenten vil være uendret på 1,5 prosent fram til sommeren 2015. Signalene som kommer fra den svenske økonomien er blandet. Det er husholdningene og boligbyggingen som driver veksten, mens eksportindustrien henger etter. OECD forventer at den svenske økonomien vil vokse med 2,7 prosent i år og 3,1 prosent til neste år. Prisveksten er fortsatt lav og etter at ECB kuttet styringsrenten i begynnelsen av juni har presset økt på den svenske Riksbanken om å kutte styringsrenten ytterligere i begynnelsen av juli. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet EBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i EBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i EBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no