Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marthe Torset Arkiv: PLAN 2016p162e01 17/1204-6 Dato: 05.04.2017 REGULERINGSENDRING FOR DEL AV HOVEMOEN NORD - SLUTTBEHANDLING VEDLEGG 1. Plankart, sist revidert 16.03.17 2. Bestemmelser, datert 06.04.17 3. Planbeskrivelse, datert 06.04.17 4. Illustrasjonsplan, sist revidert 15.03.17 5. ROS-analyse, sist revidert 14.03.17 SAMMENDRAG Hensikten med planen er å legge til rette for en utvidelse av næringsarealet på Hovemoen Nord. Rådmannen anbefaler at privat forslag til reguleringsendring for del av Hovemoen Nord vedtas. FAKTA Søker Structor fremmer på vegne av forslagsstiller/utbygger ASTO AS forslag til reguleringsplan for del av Hovemoen Nord. Områdebeskrivelse Planområdet ligger nord for eksisterende næringsvirksomhet på Hovemoen. Området er i dag ubebygd og ikke i bruk, med unntak av som snøtipp vinterstid. Størstedelen av tomten planlagt for næring er allerede planert og klar for utbygging. Lågendeltaet naturreservat ligger like inntil planområdet, hvor vannstanden i lågen ligger 25-30 meter lavere enn planlagt utbygging av næringsareal. Mot deltaet er det i dag skog som fungerer som en buffersone. Planformål Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for utvidelse av næringsarealet tilknyttet eksisterende næringsvirksomheter på Hovemoen. Bakgrunnen er i utgangspunktet å få reetablert virksomheter som allerede er i området og som har behov for større plass. Reguleringen gjelder utvidelse av dagens reguleringsformål for området. Det betyr mulighet for handelsvirksomhet definert som tunge varegrupper eller plass- og transportkrevende i kommuneplanens arealdel.
Området er i gjeldende reguleringsplan avsatt til masseuttak/næringsformål, men det avsatte arealet er for lite i forhold til den planlagte virksomheten sitt behov og arealet må derfor utvides. Det foreslås derfor en utvidelse mot dagens friluftsområde, og en økning av næringsformålet fra 6,6 til 12,7 daa. Planstatus/plangrunnlag Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland Planen skal bidra til å avklare lokalisering av handel og tjenestetilbud i fylket, og dermed skape forutsigbarhet for private aktører og offentlige myndigheter. Planen ble vedtatt av Fylkestinget 15.06.16, med rettskraftige bestemmelser. Disse gjelder da i prinsippet foran kommuneplanens arealdel som er av eldre dato. I planen endres definisjonen fra tidligere fylkesdelplan for lokalisering av varehandel ved at møbler, hvite - og brunevarer mv. nå ikke regnes som plass- og/eller transportkrevende varer. I tillegg er begrepet «storvarehandel» innført. Storvarehandel er handelsvirksomhet der den dominerende delen av vareutvalget når det gjelder omsetning er møbler, hvitevarer, brune varer og deler og utstyr til motorkjøretøy, og hvor virksomheten er over 1500 kvm BRA. I planen gis egne bestemmelser for storvarehandel i Lillehammer. Slike virksomheter kan ligge i sentrum, i bydelssentre eller i egne områder avsatt til dette i kommuneplanen forutsatt at det er kollektivdekning og så nær sentrum som mulig. Gjeldende kommuneplan I kommuneplanens arealdel er området i hovedsak avsatt til næringsformål, med en mindre del til grøntstruktur/friområde. I tillegg gjelder hensynssone for friluftsliv, og området ligger innenfor restriksjonssone III for Korgen vannverk. Næringsområder i kommuneplanen er delt inn i fire typer, N1 til N4. Det aktuelle området i nordre del av Hovemoen er angitt under områdetype N2, dvs næringsarealer for kontor, service, og handel med såkalte tunge varer, definert som: motorkjøretøyer og landbruksmaskiner trelast og andre byggevarer varer fra planteskoler og hagesentre møbler, hvitevarer og brunevarer Arealformålet er i samsvar med gjeldende kommuneplan, hvor næringsformålet omfatter areal- og transportkrevende handelsvirksomhet. Gjeldende reguleringsplan I gjeldende reguleringsplan Hovemoen Nord, vedtatt 27.01.05, er området regulert til masseuttak/forretning/kontor/industri, friluftsområde og vegformål. Innenfor næringsarealet er handel tillatt med varegrupper som er plass- og transportkrevende, herunder: Motorkjøretøyer og landbruksmaskiner Trelast og bygningsartikler Varer fra planteskoler/hagesentre Møbler Hvitevarer og brunevarer Tilbehør beslektet med ovennevnte
De etablerte virksomhetene i området anses å ligge innenfor disse varegruppene, og det tas sikte på å videreføre disse bestemmelsene i ny reguleringsplan, foruten hvitevarer, brunevarer og møbler som er blitt omdefinert etter regional plan. Vurdering av behov for konsekvensutredning Krav om planprogram og konsekvensutredning fremgår av plan- og bygningslovens 4. Planforslaget er en utvidelse av et allerede regulert område. Utvidelsen av næringsareal er på omkring 6 daa, og skjer inn i et grøntområde som grenser inn mot Lågendeltaet. Resterende arealer er tidligere regulert og gitt tilsvarende formål som i reguleringsplan for Hovemoen Nord. Vi vurderer det derfor til at planen ikke faller innunder konsekvensutredningsforskriftens 2. Det er vurdert om utvidelsen kan ha negative konsekvenser for dyrelivet i Lågendeltaet naturreservat, det vil si spesielt fuglelivet. Konklusjonen er at under forutsetning av at det blir stående igjen en skjerm med skog i den bratte skråningen ned mot Lågen og Balbergvika vurderes tiltaket ikke til å få noen innvirkning på fuglelivet i Lågendeltaet naturreservat. Det er ikke avdekket andre forhold som utløser krav om konsekvensutredning, og det er derfor konkludert med at planarbeidet ikke utløser krav om planprogram og egen konsekvensutredning etter forskriften. Planprosess Oppstartmøte ble avholdt 11.05.16. Spesielle forhold som ble tatt opp her var: Overflatevann kan ikke slippes ut i skråningen mot Lågendeltaet, vest for planområdet. Vurdering av om planen kunne behandles som en mindre endring av gjeldende reguleringsplan. Lillehammer kommune og tiltakshaver mente i utgangspunktet at planen innebærer relativt små endringer av gjeldende reguleringsplan, og at planen kunne behandles og godkjennes administrativt, i henhold til delegasjonsreglementet. Etter innspill fra Fylkesmannen er dette frafalt, dvs. at planen får en prosess med politisk behandling. Oppstartvarsel ble annonsert i avisa GD og sendt ut til berørte myndigheter, interessenter og naboer 13.07.16, med frist for innspill den 31.08.16. Det kom innspill til planarbeidet fra Fylkesmannen, Oppland Fylkeskommune, Statens vegvesen, Eidsiva og DNT Lillehammer. Innspillene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i vedlagte planbeskrivelse. Utvalg for plan og samfunnsutvikling vedtok i møte 01.12.16 (sak 65/16) å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Høringsbrev ble sendt ut til berørte myndigheter, interessenter og naboer 20.12.16, med frist for innspill den 26.01.17. Det kom innspill til planarbeidet fra Fylkesmannen, Oppland fylkeskommune, Norges vassdrag- og energidirektorat og Statens vegvesen. Kommunens tjenesteområde for Vann og avløp hadde ingen merknader til planforslaget. I det understående er en sammenfatning av innspillene med kommentarer.
Fylkesmannen Fylkesmannen anbefaler at kommunen endrer følgende i planforslaget: - Tar ut formålet storvarehandel fra bestemmelsene - Regulerer inn en bredere sone med grøntstruktur mot vest - Det stilles krav i rekkefølgebestemmelsene om at sti vest i planområdet opparbeides før det gis brukstillatelse til bebyggelsen. Det blir også kommentert krav til konsekvensutredning, at «regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland» må følges, en utvidelse av parkbeltet og bekymring for ustabile grusmasser. Kommentar: Begrepet storvarehandel er tatt ut. Turstien følger stort sett dagens trasé, med noen justeringer i sør. Det tas inn i rekkefølgebestemmelser at denne skal etableres/ryddes før nybygg kan tas i bruk. Det er også lagt inn krav om geoteknisk vurdering av skråningsforholdene i forbindelse med byggesaken. Fylkeskommunen Har ingen vesentlige merknader til planforslaget, men påpeker i likhet med fylkesmannen bruken av begrepet «storvarehandel». Det kommenteres videre at det bør vurderes noe redusert parkeringsdekning, at bygningsmassen ikke bør plasseres for langt utpå brinken og at bestemmelsen om vegetasjonsskjerm skjerpes. Kommentar: Begrepet storvarehandel er tatt ut. Det er lagt inn byggegrense i plankartet for å sikre at bygget ikke kommer for langt utpå brinken. I forhold til parkering ønskes det av forslagsstiller en viss fleksibilitet i forhold til å se hele næringsarealet på Hovemoen nord under ett. 8 parkeringsplasser er tatt ut i ny illustrasjonsplan. Norges vassdrag- og energidirektorat De viser til ROS-analysen og at temaet elveflom ikke er vurdert som aktuelt, til tross for nærhet til Lågen. Kommentar: ROS-analysen er utbedret med mer utfyllende begrunnelser i forhold til flom og skråningsstabilitet. Statens vegvesen Kommenterer bruk av begrepet «storvarehandel» og at dette burde tas ut, samt manglende byggegrense mot Fv. 255. Kommentar: Begrepet storvarehandel tas ut. Byggegrense er tegnet inn i kartet. For ytterligere informasjon, se planbeskrivelsen. Planforslaget Reguleringen gjelder utvidelse av dagens reguleringsformål for området. Det betyr mulighet for handelsvirksomhet definert som tunge varegrupper eller plass- og transportkrevende i henhold til kommuneplanens arealdel. Planområdet i Hovemoen nord faller ikke innunder kriterier i regional plan for storvarehandel, og det tillates derfor kun plass- og transportkrevende handelsvirksomhet.
Området er i gjeldende reguleringsplan avsatt til masseuttak/næringsformål, men det avsatte arealet er for lite i forhold til den planlagte virksomheten sitt behov og arealet må derfor utvides. Det foreslås derfor en utvidelse mot dagens friluftsområde, og en økning av næringsformålet fra 6,6 til 12,7 daa. Arealregnskap Formål Areal i daa Forretning/kontor/industri 12,71 Kjøreveg 0,68 Gang-sykkelveg 0,67 Annen veggrunn 2,64 Turveg 0,16 Friluftsformål 1,30 Sum 18,16 Reguleringsformålet Planforslaget er i stor grad basert på gjeldende reguleringsplan for området. I henhold til tidligere reguleringsplan, overordnede føringer gitt i den regionale planen og kommuneplanens arealdel, tillates handel med varegrupper som er definert som plass- og transportkrevende. Tillatt bebygd areal (BYA) er satt til 70 % av tomtas areal, inklusive parkeringsarealer i henhold til kommunale parkeringsbestemmelser. Ubebygde arealer av tomta kan brukes til kjørearealer og parkering. Bygninger med flatt tak kan ha en gesimshøyde på inntil 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Bygninger med saltak kan ha en mønehøyde på inntil 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Illustrasjonsplan løsninger Illustrasjonsplan og bildedokumentasjon finnes i vedlagte planbeskrivelse. Skissen viser et næringsbygg, samt: 1. Adkomst via eksisterende kryssområde fra 255 Gausdalsarmen 2. Innkjøring for kunder, samtidig adkomst til kommunal pumpestasjon nord for området 3. Innkjøring for varelevering, frakt av søppelcontainere etc. 4. Parkering for kunder og ansatte 5. Et mindre område for snølager 6. Eksisterende turveg som opprettholdes 7. Eksisterende sti + noe ny trasé Etter offentlig ettersyn har bygningsmassen sørvest i planområdet blitt trukket inn 5 meter, for å imøtekomme merknader fra regionale myndigheter. Dette er sikret gjennom byggegrense i plankartet. Atkomst og vegsystem Hovedadkomsten til området er via kryssområdet fra Fv. 255 Gausdalsvegen inn mot Hovemoen. Veg (V1) og gang- og sykkelveg (GS1) er i samsvar med gjeldende
reguleringsplan. Veg (V2) gir en sekundær forbindelse inn til næringsområdet hvor varelevering forutsettes å skje. Gang- og sykkelveg-gs2, er en justert og bedre utgave av løsningen i gjeldende plan, som følge av at V2 er lagt inn i planen. Veg - V3, er privat driftsveg for eier av områdene merket som friluftsformål. Vegen skal være åpen for alminnelig ferdsel som gangadkomst til friluftsområdene ned mot Lågen. E6 Vingrom Ensby er under planlegging, og det vil bli etablert nytt kryss på Storhove. Ut fra de skisser som nå foreligger, ser det ikke ut til at planområdet vil bli direkte berørt. Parkering I kommuneplanens bestemmelser, er det stilt krav til parkeringsdekning i forhold til type og bruksareal på bygg: Type areal Krav til parkering Areal i planen Krav antall plasser Kontor- og 1,0 plass pr 60m2 BRA ca 3.500 m2 59 plasser forretningsbygg Lager- og industribygg 1,0 plass pr 150 m2 BRA ca 1.500 m2 15 plasser SUM Ca 5.000 m2 74 plasser Snølager Området for snølager er på 3-400 m2 og forutsettes etablert med tett dekke og tett kant rundt, med avrenning til et sluk som koples inn på overvannsystemet fra parkeringsarealet. Håndtering av overflatevann Avrenning fra tette arealer samles og ledes til en oljeutskiller. Deretter går vannet, sammen med takvannet, via en ny overvannsledning til Lågen. Øvrig infrastruktur Det legges opp til vannbåren varme, dvs fjernvarme fra Eidsiva. El-forsyning er lagt til nærområdet i forbindelse med tidligere utbygginger, og det er etablert dialog med Eidsiva om dette. Kommunale vann- og avløpsledninger ligger i adkomstvegen ned til den kommunale pumpestasjonen. Det er en forutsetning at utbyggingsprosjektene kopler seg på disse, eventuelt inn på ledninger som er lagt inn til eksisterende næringsarealer på sørsiden av planområdet. Friluftsliv Området er noe brukt til friluftsliv og rekreasjon i dag, men utbyggingen vil i marginal grad påvirke slike interesser. Utbyggingen vil ikke endre på mulighetene for å utøve friluftsliv langs Lågen og reservatet. Grønnstruktur og turveg Eksisterende stier/turveger blir opprettholdt. Det er en eksisterende sti i det aktuelle området, som ikke blir berørt av en utfylling. Denne legges inn i reguleringsplanen med formål friluftsområde. Sti på vestsiden av det nye næringsområdet blir utbedret til en betydelig bedre standard enn den har i dag. I søndre del er det foreslått ny sti på en kort strekning, for å kople eksisterende sti inn på turvegen videre sørover i Hovemoen. Endelig plassering av denne skal skje i samråd med, og
etter godkjenning av Lillehammer kommune. Friluftsområdet er utover dette i samsvar med gjeldende plan. Landskap Området er i dag ubebygd. Det har vært brukt som snøtipp vinterstid. Utbygging av næringsbygg, veger og parkeringsplasser vil påvirke landskapet og endre den visuelle opplevelsen av landskapet, mest lokalt, i liten grad vil dette gi en fjernvirkning. Kulturminner Det er ikke kjente, automatisk fredete kulturminner i området. Ettersom nesten hele området er planert allerede, anses potensialet for funn som lavt. Naturmangfold Lågendeltaet naturreservat ligger nedenfor planområdet, men planens arealer er ikke i konflikt med reservatet, og utbyggingen vil ikke påvirke reservatet eller dyrelivet i reservatet. Landbruk Området er ikke brukt til landbruksformål. Korgen vannverk Området ligger innenfor restriksjonssone III i Korgen vannverk. Tiltaket anses ikke å medføre risiko for forurensing av vannkilden forutsatt nevnte overvannshåndtering og tilkopling til offentlig VA-nett. Trafikk og trafikkstøy Reguleringen, eller utbyggingstiltak som følge av denne, vil i liten grad påvirke den totale trafikksituasjonen i området. Det er ingen støyømfintlig bebyggelse i nærheten som kan bli påvirket av tiltaket. ROS-analyse En risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) er gjennomført som del av planarbeidet. Det er ikke avdekket potensielle risikofaktorer av betydning for planarbeidet eller behov for tiltak som følge av dette. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse. Endringer etter offentlig ettersyn: På bakgrunn av innkommende merknader er det gjort noen endringer i planmaterialet etter offentlig ettersyn. - Storvarehandelbegrepet er tatt ut. Det åpnes ikke for virksomheter definert som storvarehandel da Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland ikke gir mulighet for slik handel i dette området. - Bygningsmassen er trukket inn i sør-vest, slik at den kommer lengre inn på tomta. Det er lagt inn byggegrense i plankartet. - Det er lagt inn rekkefølgebestemmelse for opparbeiding av tursti, og tydeligere bestemmelser for bevaring av vegetasjon ned mot Lågen. - ROS-analysen er utbedret
VURDERING: Nedenfor følger Rådmannens kommentarer til sakens mest sentrale problemstillinger. Reguleringsformålet Lillehammer kommune vil, på grunn av endra rammebetingelser/forutsetninger med blant annet økt arealbehov til ny driftsbanegård og framføring av 4-felt E6 få redusert sine mest attraktive næringsarealer betydelig. Transformasjon av bydel Nord går langsomt og det er utfordringer å kunne tilby store nok næringsarealer raskt innenfor byggesonen. På denne bakgrunn er det nødvendig å kunne finne løsninger innenfor de gitte betingelser. Denne utvidelsen vil sikre at allerede etablerte virksomhet får mulig til å fortsette sin utvikling på Lillehammer, og opprettholde arbeidsplasser i tilknytning til virksomheten. Rådmannen vektlegger at dette er en mindre utvidelse av allerede eksisterende næringsareal, at formålet er i samsvar med gjeldende kommuneplan og reguleringsplan, samt at prosjektet vil bidra til en bedre løsning for turstien med avgrensning og bearbeiding av denne. Flere av høringsuttalelsene fra regionale og statlige myndigheter kommenterte planens bruk av begrepet storvarehandel. Det ble presisert fra flere hold at lokalisering av slik virksomhet på gjeldende tomt ikke var i tråd med Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland. Begrepet storvarehandel er derfor tatt ut av planen, og det tillates nå kun plass- og transportkrevende handel, etter følgende definisjon: Plass- og/eller transportkrevende varehandel er handelsvirksomhet der den dominerende delen av vareutvalget når det gjelder omsetning, er biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og større byggevarer, utsalg fra hagesentre og planteskoler. Handelskonseptet «Megaflis» anses for eksempel å falle innenfor denne definisjonen. Trafikkforhold Det er god og oversiktlig atkomst fra Fv.255 til næringsområdet. Det forutsettes at det etableres gode og trafikksikre løsninger for gående og syklende i videre detaljplanlegging, spesielt i forbindelse med hovedatkomst (V1) og atkomst for varelevering (V2). Parkering Parkeringskravene i kommuneplanens arealdel stiller krav om minst 74 parkeringsplasser. Det forutsettes at dette kravet blir ivaretatt i byggesaksbehandlingen for fremtidige utbyggingsprosjekter. Det kan vurderes en noe lavere parkeringsdekning i byggesaksbehandlingen, ned mot minimum 67 plasser. Det skal være min. 5 % dekning av parkering for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Friluftsliv og rekreasjon Planendringen vil ikke redusere muligheten for bruk av turvegnettet på Hovemoen. Det forutsettes at vegetasjonsskjermen mellom turstien og det utvidede næringsarealet opprettholdes. Det er etter offentlig ettersyn satt en byggegrense i plankartet som sikrer god avstand mellom utbyggingsområdet og turstien. Øvrig del av turtraseen vil ikke bli berørt direkte og rådmannen mener den videre traseen er sikret gjennom grønnstrukturformålet i kommuneplanen.
Landskap Hovemoen-området er i dag preget av grusuttak og næringsvirksomheter. I en arealbruksplan for Hovemoen (utarbeidet september 2005) ble det vektlagt å opprettholde eksisterende grønnstruktur mot Lågen, og i tillegg sikre noen grønne hovedstrukturer øst-vest gjennom området for lokal skjerming mellom virksomhetene. Det ble utarbeidet en prinsippskisse som viser slike strukturer i framtidige næringsområder på Hovemoen. Grønnstrukturene rundt det utvidede næringsarealet er viktige i denne sammenheng. Nye næringsanlegg må innpasses i på en slik måte at ikke viktige landskaps- og grønnstrukturer brytes. Det er derfor viktig denne utbyggingen innpasses i eksisterende terreng. Byggegrensen har, etter offentlig ettersyn, blitt trukket inn for å avdempe konsekvenser for landskapsinntrykket. Det er ønskelig å utvide det planerte arealet med ca. ett daa for å få en hensiktsmessig tomteform og en riktig størrelse for det planlagte prosjektet. Rådmannen mener dette er den maksimale utvidelsen av det planerte arealet som kan tillates og at eksisterende vegetasjon i størst mulig grad må opprettholdes. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner eller verneverdige kulturminner fra nyere tid innenfor planområdet. Potensialet for slike funn er alltid til stede, men vurderes som lite her fordi store deler av området allerede er planert. Forsvarlig prosedyre ved funn av kulturminner er sikret i bestemmelsene. Naturmangfoldloven Virkning på biologisk mangfold er vurdert ut fra Naturmangfoldloven 8-12. Etter kommunens vurdering er det svært begrenset potensiale for sårbare/krevende arter i tilknytning til arealet som omdisponeres, og kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig. Grunnforhold/skred/flom Grunnforholdene er vurdert å være stabile i området. Området er lite rasutsatt, og det er ikke registrert ras i nyere tid. Det er lite sannsynlig at tiltak i forbindelse med planen vil utløse ras eller flom. Dette er det også konkludert med i ROS-analysen. På bakgrunn av innkomne innspill settes det krav til ytterligere utredning av dette i forbindelse med byggesaken. ROS-analyse Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført for planen. Relevante ROS-temaer er vurdert og hensyntatt i planforslaget. ROS-analysen avdekker ingen spesielle forhold som vil være til hinder for gjennomføring av planen. Det henvises til vedlagte ROS-analyse for nærmere beskrivelse av temaer, metodikk og risikovurdering. KONKLUSJON: Rådmannen legger vekt på at dette er en mindre utvidelse av allerede eksisterende næringsareal, og at prosjektet vil bidra til å styrke næringsutvikling og skape arbeidsplasser. Planforslaget viderefører formål og plangrep fra gjeldende overordna planer og eldre reguleringsplan. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsendring for del av Hovemoen nord vedtas. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G :
1. Forslag til reguleringsendring for del av Hovemoen Nord, med planbeskrivelse datert 06.04.17, plankart datert 16.03.17 og bestemmelser datert 06.04.17, godkjennes. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11. Lillehammer, 18.04.2017 Tord Buer Olsen Rådmann Lars Rudi Kommunalsjef