Skodje kommune Teknisk avdeling Leite & Howden Arkitekt- og ingeniørkontor AS Dato Sakshandsamar Vår ref. Deres ref. 26.02.2015 Ingunn Stette 14/1485-15/10445 Reguleringsplan for Storbakken gnr. 23 bnr. 007 og 009 m.fl Det faste planutvalet vedtok i møte 25.02.15, sak 18/15, å gi løyve til oppstart av planarbeid for Storbakken, gnr.23 bnr.7 og 9 m.fl.på vilkår. Vedlagt følgjer vedtak. Med helsing Ingunn Stette Planleggjar Mottakarar: Namn Postadresse Postnr. Poststad Leite & Howden Arkitekt- og ingeniørkontor AS Svein Arne Skotheim Møre Hus AS Vatneeidet 6265 VATNE
Sak 18/15 Arkivsak nr: 14/1485 Arkiv: Sakshandsamar: Ingunn Stette Sak nr Utval Møtedato 18/15 Det faste planutvalet 25.02.2015 REGULERINGSPLAN FOR STORBAKKEN GNR. 23 BNR. 007 OG 009 M.FL Det faste planutvalet 25.02.2015 Handsaming: Det var sett fram framlegg om slikt tillegg til punkt 7: Analysen skal omfatte areal i nedslagsfeltet, frå planområdet og sør til sjøen. Framlegget frå rådmannen, med tilleggsframlegg sett fram i møtet, vart samrøystes vedteke Innstilling/vedtak: VEDTAK: Det faste planutvalet vedtek med heimel i plan-og bygningslova, å gi løyve til oppstart av detaljplanarbeid for Storbakken, del av gnr.23 bnr.7 og 9 m.fl som omsøkt. 1. Reguleringsplan skal utarbeidast som privat detaljplan etter PBL 12-3. Reguleringsplanen skal utarbeidast i samsvar med dei krav som er sett i plan-og bygningslova av 27.06.08. Plikta til kunngjering og underretning, etter PBL 12-8, ligg til den som let utarbeide reguleringsplanen. 2. Berørte partar og naboar i området, skal vaslast særskilt om det pågåande reguleringsplanarbeidet. 3. Det skal setjast av areal til 2 parkeringsplassar pr. bueining på eiga tomt, og sikrast areal til gjesteparkering. 4. Det skal gjennom reguleringsplanarbeidet sikrast eigna areal til leik og rekreasjon. Uteområda skal vere opparbeidd, planert og i sådd slik at det kan nyttast i samsvar med føremålet. Universal utforming skal leggast til grunn ved planlegging og opparbeiding av uteområda. Uteområda skal opparbeidast saman med øvrige tekniske anlegg. Føresegnene til planen bør innehalde krav om at areal til leik skal vere opparbeidd før bustadområdet vert teke i bruk. 5. Det skal gjerast ei nærare vurdering og avklaring av tilkomst og behov for gangvegar,
fram til og i feltet. Nye veganlegg innanfor planen si avgrensing skal dimensjonerast i samsvar med dei krav som er sett i handbok 017 - veg og gateutforming. 6. Det skal sikrast ein buffersone til elva. Breidda på denne sonen skal avklarast nærare med NVE. Korleis dette arealet skal sikrast mot inngrep og varetakast som buffersone, skal gå fram av reguleringsplan og føresegner. 7. Det må utarbeidast ROS-analyse, med særskilt fokus på overvassproblematikken i området. Analysen skal omfatte areal i nedslagsfeltet, frå planområdet og sør til sjøen. 8. Tiltakshavar må sikre seg naudsynte rettar til å føre tekniske anlegg over naboeigedom. 9. Det skal betalast sakshandsamingsgebyr etter gjeldande regulativ. Jmf. PBL 33. SAKSDOKUMENT: 1. Søknad om oppstart av reguleringsplanarbeid for Storbakken, datert 18.01.15. 2. Utsnitt av kommuneplanen over ortofoto(1:5000) 3. Kopi av førehandskonferanse, datert 20.08.14. SAKSOPPLYSNINGAR: Leite og Howden har, på vegne av Møre Hus AS, søkt om løyve til å starte reguleringsplanarbeid for Storbakken, del av gnr.23 bnr.7 og 9, i Skodje sentrum. Møre Hus har avtale med grunneigarane, om utbygging av den del av eigedomen som ligg nord for tunet. Føremålet med planarbeidet er å legge til rette for bygging av bustader. Omsøkt planavgrensinga går fram av vedlagt søknad, datert 18.01.15. Det er gjennomført førehandskonferanse med kommunen, og referat frå møte ligg ved her datert 20.08.14. Planstatus Det aktuelle området er i kommuneplanen for Skodje 2007-2017 planlagt til bustadområde, og det er sett krav om detaljregulering.
Den vestlege delen av planområdet er avsett til friområde, og tiltakshavar opplyser at planforslaget vil vidareføre dette føremålet. Søknad om oppstart av planarbeid. Det aktuelle området ligg nord for fylkesveg 661 og i tilknyting til eksisterande bustadområder mellom Berget og Ytre Skodje. Området skal ha sin hovudtilkomst frå nord, via Nihusvegen. Området har ein storleik på om lag 25 daa. Ein ser føre seg at området vert utbygd med ein kombinasjon av frittliggjande og konsentrert busetnad. Ein ønskjer å kombinere det moderne med det tradisjonelle, og tenkjer seg at bygningar i øvre del av området gjerne kan ha litt høgde. Det vert truleg lagt opp til litt høgare utnyttingsgrad på bebyggelsen i nordre del av området. Tal på nye bueiningar er ikkje avklara. Tiltakshavar vil sjå nærare på vegutløysinga til det nye bustadfeltet, og det bør regulerast inn fortau langs del av Niusvegen som ligg innanfor planavgrensinga. Rådmannen si vurdering. Leite & Howden har på vegne av Møre Hus AS, søkt om løyve til oppstart av reguleringsplanarbeid Storbakken, del av gnr.23 bnr.7 og 9. Ønska reguleringsføremål er i samsvar med vedteken arealbruk i kommuneplanen. Rådmannen har i samband med oppstartsmøte 20.08.14, m.a. signalisert at kommunen vil legge vekt på at det nye utbyggingsområdet vert planlagt med gode vegar og parkeringstilhøve, gode uteområde og at det vert lagt til rette for eit differensiert butilbod. Tiltakshavar bør legge til grunn kommunen sine anbefalingar i høve til dimensjonering og utbygging av leikeareal og uteområde. Forslag til reguleringsplan bør vise plassering av bygg, og tilkomst til dei ulike bustadtomtene bør med fordel illustrerast i plan.
Etablering av trygg skuleveg er ei overordna målsetjing for Skodje kommune. I samband med reguleringsarbeidet vil kommunen legge vekt på at talet på bueiningar vert slik at øvrige krav om gode løysingar for bueiningane, uteareal, leikeplassar, internvegar og parkering kan oppfyllast. Rådmannen viser til at utnyttingsgrad, byggehøgder og krav til parkering skal gå fram av reguleringsføresegnene. Forslag til reguleringsplan bør fastsette eit tal på bueiningar i området. Det bør gå fram av reguleringsplanen kva tomter i området som er tiltenkt til einebustader evt. med utleigedel. Begrensingar på bygging av kjellar/underetasje i garasjar og uthus bør innarbeidast i planen. Barn og unge sine interesser og universell utforming av t.d. fellesområda bør vektleggast særskilt. Planen bør gjere greie for korleis krav om universell utforming vert stetta. Uteområda skal vere opparbeidd, planert og i sådd slik at det kan nyttast til leik og rekreasjon. Krav til at uteområda skal opparbeidast saman med øvrige tekniske anlegg, bør innarbeidast i reguleringsføresegnene. Rådmannen har rådd til at tiltakshavar utarbeidar illustrasjonsplanar, perspektivskisser og snitt, som viser planlagd utbygging og løysingar på tilkomst, parkering, uteområde og leikeplassar. I Skodje kommune vert det sett krav om 2 parkeringsplassar pr. bueining. Skodje kommune krev at det vert innregulert ei buffersone til elva, og rår tiltakshavar til å drøfte anbefalt breidde på dette beltet med NVE. Buffersone skal bidra til å redusere evt. skade på bygg og anlegg, som følgje av flaum. Tiltakshavar må vidare legge fram ein plan for korleis overvassproblematikken frå det nye området skal løysast. Konklusjon: Planarbeidet er enno i ei tidleg fase. Søknad om oppstart syner den omsøkte planavgrensinga, og føremålet med planarbeidet er kort gjort greie for i oversendinga. Rådmannen viser til at det må gjerast ei nærare vurdering og avklaring i høve til tilkomst og behov for gangvegar. Det skal setjast av areal til 2 parkeringsplassar pr. bueining på eiga tomt, og sikrast areal til gjesteparkering. Snuplass skal ikkje leggast saman med tilkomst til bustadtomtene.
Kommunen har gjennom referat frå førehandskonferansen sett krav til at det i planområdet skal sikrast eigna areal til leik og rekreasjon. Uteområda skal vere opparbeidd, planert og i sådd slik at det kan nyttast når området vert teke i bruk. Møre Hus AS må sikre seg naudsynte rettar til å føre tekniske anlegg over naboeigedom. Det bør utarbeidast ROS-analyse, der det vert sett eit særskilt fokus på utfordringar knytt til overvassproblematikken i området. Rådmannen viser til saksutgreiinga ovanfor og har ikkje fleire merknader til saka no. Rådmannen rår til at tiltakshavar får starte opp reguleringsplanarbeid med den planavgrensinag det er søkt om her. Momenta som er teke inn i saksutgreiinga, bør leggast til grunn for det vidare planarbeidet. RÅDMANNENS FRAMLEGG TIL INNSTILLING / VEDTAK: RÅDMANNENS FRAMLEGG TIL VEDTAK: Det faste planutvalet vedtek med heimel i plan-og bygningslova, å gi løyve til oppstart av detaljplanarbeid for Storbakken, del av gnr.23 bnr.7 og 9 m.fl som omsøkt. 1. Reguleringsplan skal utarbeidast som privat detaljplan etter PBL 12-3. Reguleringsplanen skal utarbeidast i samsvar med dei krav som er sett i plan-og bygningslova av 27.06.08. Plikta til kunngjering og underretning, etter PBL 12-8, ligg til den som let utarbeide reguleringsplanen. 2. Berørte partar og naboar i området, skal vaslast særskilt om det pågåande reguleringsplanarbeidet. 3. Det skal setjast av areal til 2 parkeringsplassar pr. bueining på eiga tomt, og sikrast areal til gjesteparkering. 4. Det skal gjennom reguleringsplanarbeidet sikrast eigna areal til leik og rekreasjon. Uteområda skal vere opparbeidd, planert og i sådd slik at det kan nyttast i samsvar med føremålet. Universal utforming skal leggast til grunn ved planlegging og opparbeiding av uteområda. Uteområda skal opparbeidast saman med øvrige tekniske anlegg. Føresegnene til planen bør innehalde krav om at areal til leik skal vere opparbeidd før bustadområdet vert teke i bruk. 5. Det skal gjerast ei nærare vurdering og avklaring av tilkomst og behov for gangvegar, fram til og i feltet. Nye veganlegg innanfor planen si avgrensing skal dimensjonerast i samsvar med dei krav som er sett i handbok 017 - veg og gateutforming. 6. Det skal sikrast ein buffersone til elva. Breidda på denne sonen skal avklarast nærare med NVE. Korleis dette arealet skal sikrast mot inngrep og varetakast som buffersone, skal gå fram av reguleringsplan og føresegner. 7. Det må utarbeidast ROS-analyse, med særskilt fokus på overvassproblematikken i området. 8. Tiltakshavar må sikre seg naudsynte rettar til å føre tekniske anlegg over naboeigedom.
9. Det skal betalast sakshandsamingsgebyr etter gjeldande regulativ. Jmf. PBL 33.