SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Planutvalget 13.09.2016 027/16 Saksansv.: Bjørn Arve Sagbakken Arkiv: 16/1753 Arkivsaknr.: K2 - L10 Reguleringsplan - Boligtomter ved Lierfløyta - Beahandling av oppstart Vedlegg: Forhåndsvurdering av oppstart av reguleringsarbeid - boligtomter i Bergimellomvegen ved Lierfløyta Kart Kart Kongsvinger-Lierfløyta Kart Lierfløyta-Snarevegen Rådmannens INNSTILLING 1. Kommunen er positiv til at det settes i gang en reguleringsplanprosess med sikte på å utarbeide en detaljregulering for utvidelse av boligområdet ved Lierfløyta, jfr. Plan- og bygningsloven (Pbl.) 12-3. Vedtaket hjemles i Pbl. 12-8. 2. Det stilles krav til utarbeidelse av planprogram og konsekvensutredning, jfr. Pbl 12-9, 4-1 og 4-2. Saksopplysninger: Bakgrunn Lier gård v/anne G. Delphin søker om å utarbeide reguleringsplan for å kunne utvide eksisterende boligfelt langs Bergimellomvegen ved Lierfløyta på Granli. Reguleringsplan «201007 Lierfløyta», vedtatt 21.09.2011, legger til rette for 7 nye boligtomter langs Bergimellomvegen. Tomtene ble lagt ut for salg i 2012 og alle var solgt i 2015. Grunneier Lier gård opplever fremdeles etterspørsel etter flere tomter på stedet og ønsker derfor å utvide boligområdet. Beskrivelse av området Planområdet ligger i området ved krysset mellom Bergimellomvegen og Snarevegen på Granli, ca. 8 km sør for Kongsvinger sentrum, se kartvedlegg. Tomtefeltet ligger rett øst for planen «201007 Lierfløyta» med utsikt over Lierfløyta, i nær tilknytning til Liermoen flerbruksområde med flotte
friluftsområder, golfbane og flerbrukshus. Beskrivelse av planskissen Området som ønskes regulert ligger oppover i lia rett bak de eksisterende boligene, se vedlagt illustrasjon. Det vil kunne bli gjort endringer underveis i det eventuelle planarbeidet. Terrenget er skrånende og vestvendt, noe som gir gode utsikt- og solforhold for de nye boligtomtene. Søker mener det ikke er så bratt at det vil bli problematisk med framføring av veg, plassering av boliger og lignende. I forslaget er det foreløpig tegnet inn 19 nye boligtomter. At det er såpass mange tomter må sees i sammenheng med kostnader til utbygging av veg, vann, avløp, strøm og reguleringskostnader. Tilgjengelighet Adkomsten til området går fra Riksveg 2 via Austmarkavegen og Snarevegen. Det er bussforbindelse fra Lierkrysset langs RV2 mellom Charlottenberg og Kongsvinger. Krysset er omtrent 2,3 kilometer fra boligtomtene. Skolebussen stopper i tillegg ved Snarevegen/Bergimellomvegen som er 200-400 meter fra boligene. Det er mulig å sykle til Kongsvinger uten å måtte benytte RV2 eller andre trafikkerte veger via Kongevegen som er en mye brukt turveg fra Lier og frem til Rasta. Ved bruk av denne ruten er det rundt 6,5 km til nærmeste dagligvarebutikk. Forholdet til gjeldende kommuneplan Området som ønskes regulert ligger i dagens kommuneplan innenfor LNF-område B6, der det er åpnet for etablering av spredt boligbebyggelse med inntil 5 enheter. Å regulere til boligformål innenfor dette området er dermed i strid med kommuneplanen. Søker har vurdert å vente med prosjektet og heller spille forslaget inn ved neste rullering av kommuneplanen. De vurderer det imidlertid som hensiktsmessig å komme i gang med prosjektet allerede før en eventuell kommuneplan foreligger, selv om planspørsmålet må godkjennes og konsekvensutredning utarbeides. I prinsippene for lokalisering av nye boligområder i gjeldende kommuneplan heter det at «hovedtyngden av boligveksten skal styres til Kongsvinger by, men det skal også legges til rette for økt boligbygging i alle tettstedene». Granli som tettsted er preget av en økende gjennomsnittsalder på befolkningen, men har allikevel et aktivt miljø med idrettslag, velforening, bygdehus, flerbrukshus og idrettstilbud både sommer- og vinterstid. Forholdet til rikspolitiske retningslinjer Det mulige boligprosjektet må ses i forhold til rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging blant annet fordi det vil medføre et økt behov for transport. I henhold til «Rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig- areal og transportplanlegging» skal planlegging av arealbruk og transportsystem «fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for verdiskapning og næringsutvikling, og fremme helse, miljø og livskvalitet». I dette ligger en anbefaling om at by- og tettstedsområder fortettes og at behovet for transport minimeres så mye som mulig. Samtidig heter det i retningslinjenes punkt 4.3 at «i områder med lite utbyggingspress, og hvor lokale myndigheter vurderer det som nødvendig for å øke attraktiviteten for bosetting, kan det planlegges for et mer differensiert bosettingsmønster». Infrastruktur Forslaget viser at det legges ny veg gjennom boligklyngen med kryss mot Snarevegen og Bergimellomvegen. Det finnes ikke kommunalt vann- eller avløpsnett i området. De eksisterende tomtene har fått vann fra felles borebrønn og ble godkjent for separate avløpsanlegg med infiltrasjon. Det må gjøres nye vurderinger av grunnforhold og anbefalt avløpsløsning for det nye området. Søker mener det med dagens teknologi vil være mulig å finne gode løsninger som tilfredsstiller myndighetenes krav.
Vurdering: Behandling Da reguleringsforslaget ikke er i tråd med kommuneplanens arealdel må det i første omgang vurderes om det kan anbefales å sette i gang med reguleringsplanarbeidet. Det synes derfor riktig å fremlegge reguleringsspørsmålet for planutvalget. Selve planinnholdet vil i større grad detaljeres og utredes i det eventuelle planarbeidet. Hensynet til eksisterende kommuneplan; LNF-område Området er avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel, men det er åpnet for spredt boligbygging med inntil 5 boliger. Arealet er i dag skogsmark. Det er ikke gjort noen funn av sjeldne eller truede arter, arter med lokal eller nasjonal forvaltningsinteresse, prioriterte naturtyper eller naturlandskap i kommunens temakart. Arealene ligger i nær tilknytning til Liermoen friluftsområde, men lia der boligene er planlagt er ikke spesielt viktig for friluftslivet. Med boliger på begge sider av skråningen fremstår ikke LNF-området som uberørt i dagens situasjon, og en foreløpig vurdering tilsier ikke at hensynene LNF-området skal ivareta blir vesentlig tilsidesatt ved en utbygging av boliger i området. Prosjektet i forhold til rikspolitiske retningslinjer Hovedpilaren i de rikspolitiske retningslinjene er å i størst mulig grad fortette i bysentrum og kollektivknutepunkt, og å eksempelvis unngå spredt boligbygging som vil kreve økt transportbehov. Målet er å utvikle bærekraftige byer og tettsteder. Som beboer ved Lierfløyta vil man være avhengig av motoriserte transportmidler i større grad enn om man bor innenfor sentrum i Kongsvinger by. En avstand på 6,5 km til nærmeste dagligvarebutikk indikerer at man i praksis vil være avhengig av bil eller bistand fra andre for å kunne bo i området. Dette vil kreve økte samfunnsøkonomiske ressurser hvis man tenker på behovet for ulike servicefunksjoner man kan trenge gjennom livets faser, eksempelvis hjemmehjelp og hjemmesykepleie som må tilrettelegges for til kommunens innbyggere. Det går skolebuss i området allerede i dag, dette må også opprettholdes dersom boligområdet utvides. Det er imidlertid allerede etablert boliger både øst og vest for planen, se kartvedlegg. Vest ligger boligene langs Bergimellomvegen, og i øst ligger en boligklynge på 12 boliger langs Snarevegen. Med boliger både øst og vest for planforslaget, i tillegg til i det øvrige nærområdet rundt Granli sentrum, synes det hensiktsmessig å heller koble de mindre boligklyngene nærmere hverandre ved å legge til rette for disse nye tomtene. På denne måten bidrar planforslaget til en slags fortetting og utvikling av tettstedet Granli, noe som også går frem som en mulighet for planlegging etter punkt 4.3 i de rikspolitiske retningslinjene: «i områder med lite utbyggingspress, og hvor lokale myndigheter vurderer det som nødvendig for å øke attraktiviteten for bosetting, kan det planlegges for et mer differensiert bosettingsmønster». Kommuneplanens strategi for bosetting Dagens kommuneplan sier at «hovedtyngden av boligveksten skal styres til Kongsvinger by, men det skal også legges til rette for økt boligbygging i alle tettstedene». Dette prosjektet støtter ikke opp under boligveksten i Kongsvinger by, men vil være med på å styrke tettstedet Granli. Dersom miljøet på Granli skal kunne videreføres er grenda avhengig av at familier bosetter seg her. Etablering av nye tomter kan bidra til dette. At de første boligtomtene ble solgt såpass raskt, og at det fremdeles er etterspørsel etter flere tomter i området viser at det for flere er ønskelig å bosette seg i området ved Lierfløyta. Boligtomtene her er noe større enn de fleste man kan legge til rette for i Kongsvinger sentrum. Samtidig er de i umiddelbar nærhet til friluftsområder med golfbane, preparerte skiløyper vinterstid og badeplass. Boligtomter her gir et supplerende tilbud til boligtomtene som er tilgjengelige nærmere Kongsvinger sentrum. Et bredt tilbud av ulike tomter og boliger i kommunen kan være viktig for å tiltrekke seg mulige innbyggere som ønsker å flytte til Kongsvinger. Selv om både Kongsvingers gjeldende kommuneplan (både areal og samfunnsdel) og rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging ikke direkte legger opp til å planlegge såpass mange boliger utenfor Kongsvingers sentrum synes det allikevel hensiktsmessig å utvikle eksisterende boligklynger utenfor bykjernen fremfor å spre bebyggelsen utover større områder, slik kommuneplanen i dag legger opp til. Man kan derfor argumentere med at prinsippene for planlegging
langt på veg er oppfylt. Planavgrensning/omfang Foreslått avgrensning synes fornuftig da den ligger tilstøtende til eksisterende boliger ved Bergimellomvegen. Det vil kunne være mulig å knytte seg til både Snarevegen og Bergimellomvegen for adkomst til området. Detaljene må imidlertid sees nærmere på i reguleringsarbeidet, se punkt om utredningsbehov. Avgrensningen punkterer ikke uberørte områder, men utvider de bebygde arealene. Konsekvensutredning/planprogram Ved igangsetting av reguleringsarbeidet uten rullering av kommuneplanen i forkant, utløses krav om konsekvensutredning etter KU-forskriftens 2d. Detaljreguleringer på mer enn 15 daa, som omfatter nye områder til utbyggingsformål skal alltid behandles etter forskriften. Det er i tillegg krav om utarbeiding av planprogram, jfr forskriftens 3. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, beskrive det aktuelle området og hvilke problemstillinger som anses viktige for miljø og samfunn i det konkrete planarbeidet, basert på eksisterende kunnskap. Dersom man rullerer kommuneplanen først vil detaljreguleringen av boligområdet ikke anses som nytt område til utbyggingsformål, og det vil dermed ikke være krav om konsekvensutredning. Det må imidlertid da gjennomføres konsekvensutredning ved rulleringen av kommuneplanens arealdel, jfr. KU-forskriftens 2b. Utredningsbehov/viktige tema Alle temaer som må vurderes i konsekvensutredningen skal fastsettes i planprogrammet, men det er allerede nå pekt på noen temaer som må utredes: Trafikk, terrengtilpasning, fri ferdsel/stier, plassering med hensyn til eksisterende boliger, løsninger for vann og avløp, kulturminner og biologisk mangfold. Det er hittil ikke avdekket spesielle hensyn som kan problematisere gjennomføringen av eventuell plan. Det er viktig med gode universelt utformede fellesarealer og at vegen legges i terrenget og ikke blir for bratt. Vegprosjektering anses nødvendig. De foreløpige temaene som er foreslått å utrede synes hensiktsmessige og vil kunne gi svar på hvordan boligområdet kan utformes. Rullering av kommuneplan, alternativer Gjeldende arealdel i Kongsvinger ble vedtatt i 2009. Kongsvinger kommune vil i løpet av 2016 og 2017 jobbe med rullering av planen. Det er to mulige alternativer for videre fremdrift i saken. Det ene alternativet er å anbefale igangsetting av reguleringsplanen. På denne måten kan man komme i gang med utredningene og parallelt legge inn det nye boligområdet i den kommende kommuneplanen under rulleringen, forutsatt at konsekvensutredningen konkluderer med at det er mulig og hensiktsmessig å realisere prosjektet. Søker ønsker å komme i gang med reguleringsarbeidet nå. Siden forslaget ikke er i tråd med kommuneplanen vil det være krav om konsekvensutredning og planprogram, og vurderingene om planen er i tråd med overordnede føringer vil derfor allikevel bli tilstrekkelig vurdert i reguleringsprosessen. Alternativ 2 er å vente med reguleringsplanarbeidet til kommuneplanen er rullert. Man får da avklart om det er en ønskelig strategi å legge opp til en utvidelse av boligområdet ved Lierfløyta gjennom rulleringen av kommuneplanen. I etterkant av vedtatt kommuneplan kan man så utarbeide reguleringsplan for området dersom det viser seg å være i tråd med ønsket utvikling. For reguleringsplanen er det da ikke krav om konsekvensutredning, men noe av utredningene må i stedet tas med i utarbeidelsen av kommuneplanen. Konklusjon Selv om overordnede føringer ikke direkte legger opp til utbygging av boligområder utenfor bykjernen kan man se Granli som tettsted og hensynta eksisterende bosetting i området. Uavhengig av hvilken fremgangsmåte som velges er det en rekke utredningsbehov som må vurderes. Å avvente med reguleringsplanen til kommuneplanen er utarbeidet vil medføre at det vil ta lengre tid før reguleringsplanen eventuelt er klar. Det konkluderes med at det å utvide eksisterende boligområde ved Lierfløyta kan anbefales.