SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Karl Johan Johnsen Arkiv: GNR 115/394 Arkivsaksnr.: 06/5615-13 Dato: * 115/394, HOTVETVEIEN 100, ØREN SKOLE, TILBYGG, MIDLERTIDIG DISPENSASJON FRA PARKERINGSVEDTEKTEN INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET Administrasjonens innstilling: Drammen kommune gir rammetillatelse for oppføring av tilbygg til Øren skole samt riving av leskur som omsøkt. I medhold av parkeringsvedtektens pkt. 1.4 gis det midlertidig dispensasjon i 2 år fra parkeringsvedtektens krav om 110 parkeringsplasser. Parkeringskapasiteten ved skolen kreves foreløpig ikke øket. Det forutsettes imidlertid at parkeringssituasjonen ved skolen følges opp av skolens ledelse. Dersom parkeringsdekningen ved skolen viser seg å bli problematisk, må parkeringsdekningen økes i henhold til det behovet man har erfart gjennom 2 års drift etter ferdigstillelse. Ny parkeringsplass må da vurderes anlagt syd for "Ballklubbhuset". Som særlig grunn bemerkes: Parkeringskravet er basert på bruksarealer. I en barneskole er det store bruksarealer, men få personer som kjører bil. Øren skole er samordningsskole for tospråklig opplæring. Derfor arbeider en del av lærerne mye av tiden på andre skoler. Dette betyr et redusert parkeringsbehov ved denne skolen. Det legges også vekt på at rektor opplyser at eksisterende parkeringsdekning er tilfredstillende og at tilbygget ikke medfører endringer i klassetall/lærere. Protest fra Vidar Sandvold, Henrik Ibsens gate 21, er ikke tatt til følge under henvisning til at omsøkte tilbygg etter kommunens vurdering ikke vil endre forholdene for Sandvolds eiendom vesentlig, kfr. vurderingene i denne saken. Bemerkningene fra Ståle Kristiansen, Hotvetveien 116, er stort sett ivaretatt i omsøkte prosjekt. Rammetillatelsen ferdigbehandles av administrasjonen. Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek
byutviklingsdirektør
Saksutredning: Fakta Søknaden omfatter oppføring riving av leskur og oppføring av et tilbygg i 2 etasjer til Øren skole. Tilbygget får et bruksareal på 844m 2. Skolens nåværende bruksareal er på 4650 m 2. Det primære behovet for skolen er å bygge til mer undervisningsareal, slik at to skoletrinn kan flyttes ut av nåværende lokaler og over i tilbygget. Ved denne flyttingen vil man få samlet SFO i hovedfløyen. Dette grepet frigjør tilstrekkelig fremtidig areal for administrasjon og spesielt lærerarbeidsrom i tverrfløyen mot syd. Parkeringskapasiteten ved skolen er ikke forutsatt øket da skolen v/rektor opplyser at parkeringskapasiteten vil være tilfredstillende også etter tilbyggingen. Det søkes derfor om dispensasjon fra parkeringsvedtektens krav om 2 parkeringsplasser pr. 100 m 2 bruksareal i skolen. Plan- og reguleringsmessige forhold Det foreligger ikke reguleringsplan for området. I kommuneplanens arealdel er eiendommen avsatt til offentlig bebyggelse. Begrunnelse for søknad om dispensasjon. Skolebygget oppleves i dagens skolesituasjon som trangbodd/underdimensjonert i forhold til elevtallet. Det omsøkte tilbygget vil gi økt undervisningsareal. Det vil ikke bli noen endring i klassetall/lærersituasjon som direkte følge av tilbygget. Øren skole er en barneskole. Parkeringsbehovet gjelder for de lærere som benytter privatbil, samt besøksparkering og stopp for bringing/henting av elever. Skolen fikk opprustet sin parkering i 2002-2003 i forbindelse med prosjektet "Sikring av trafikksituasjonen ved 13 skoler i Drammen". Behovet for parkering og sykkelparkering ble i den forbindelse kartlagt gjennom trafikk-/parkeringstellinger over noen tid. Parkeringsplassen ble dimensjonert i tråd med disse beregningene. Skolen har idag 29 parkeringsplasser på skolens tomt, samt 6 plasser i Henrik Ibsens gate. I tillegg til dette har skolen en trafikkøy for avslipping av barn i tilknytning til parkeringen. Det er i dag 53 ansatte ved Øren skole. Skolen er samordningsskole for tospråklig opplæring. Det vil si at lærerne er stasjonert på Øren, men jobber mye av tiden på andre skoler. Det er også en del deltidsstillinger. Dette medfører at antall ansatte som jobber samtidig er vesentlig lavere enn totalt antall ansatte. En del av de ansatte bor også i nærmiljøet og bruker ikke bil til skolen Det er ikke ønskelig å ta mer areal til parkering på bekostning av elevenes uteareal. Parkeringsdekningen oppleves i dag som tilfredstillende, og rektor ser ikke noe problem i forhold til skolens økte bruksareal når det gjelder parkeringen. Protest/bemerkning fra naboer. Vidar Sandvold, Henrik Ibsens gate 21. Han skriver i brev av 09.10.06 at det er uakseptabelt med utvidelse av skolen på grunn av skolens begrensede tomteareal. Han skriver at driften av skolen slik den foregår i dag og ikke minst ved en utvidelse ikke vil være forenlig med å ha naboer så tett som dette skoleanlegget har. Han mener det bør finnes andre løsninger ved at elever flyttes til andre skoler og at elevtallet ved skolen istedet senkes. Han skriver at aktivitetene som foregår i og ved skolen etter normal skoletid er til stor sjenanse for naboene. Det er store problemer med søppel og luftforurensning fra biler og varetransport til skolen. Han mener utnyttelsesgraden vil bli for stor og varsler et erstatningssøksmål dersom hans protest ikke tas til følge.
Ståle Kristiansen, Hotvetveien 116, har i brev av 12.10.06 kommet med en del bemerkninger ang. adkomstveier til skoleanlegget. Han skriver at det må anlegges en adkomstvei fra parkeringsplassen syd for skolen fram til tilbyggets nedre inngangsparti. Denne bør sees i sammenheng med adkomsten til SFO og barnehagen. En god løsning her mener han vil redusere faren for oppblomstring av snikkjøring opp stikkveien mellom Hotvetveien 116 og 120. Han skriver at det er viktig at tilbygget blir utformet slik at lett adkomst til taket på gymsalen hindres. Det har inntil nå vært et problem at undommer tar seg opp på dette taket og balanserer på kanten av taket. Han mener det bare er tilfeldigheter at dette ikke har ført til dødsulykker. Kristiansen skriver videre at skolen alltid har vært et yndet tilholdssted for ungdomgjenger. Dette problemet har økt i omfang den senere tid, særlig på kveldstid og nattetid. Naboene føler seg utrygge og blir belastet med bråk, uhygge og forsøpling. Han ber om at det tas hensyn til dette under planleggingen av skoleanlegget. VURDERINGER Adkomst. Ved at SFO blir samlet i hovedfløyen vil den anlagte parkeringsplassen mot øst bli eneste naturlige adkomst til skolen, også for henting og bringing av barn. Parkeringsplassen syd for skolen vil betjene barnehagen på naboeiendommen i Hotvetveien 114. Arkitektonisk utforming. Arkitekten har valgt å ta igjen teglbruken som finnes på eksisterende bygning, men bruke en beige 3M-tegl som gir de nye teglflatene et lysere preg og en større flatevirkning. Dette benyttet i kombinasjon med glassflater, vertikale trespiler og enkelte pussede flater, vil gi tilbygget et spennende, moderne preg samtidig som tilbygget er godt tilpasset eksisterende skolebygning. Tilbygget er forholdvis lavt og blir liggende bra i terrenget. Den lave byggehøyden gjør at skoleplassen etter tilbyggingen fremdeles vil føles åpen og lys. Parkering. Parkeringskravet for offentlig bygninger er 2 parkeringsplasser pr. 100 m 2 bruksareal. Skoler er ikke spesielt beskrevet i vedtekten. Parkeringskravet i følge parkeringsvedtekten blir i denne saken 110 parkeringsplasser. Skolen har 29 plasser pluss eget område for levering/henting av barn på egen eiendom. Det er i tillegg 6 plasser langs Henrik Ibsens gate som skolen i praksis disponerer selv om de ligger på offentlig gategrunn. Boligeiendommene i området har parkering på egen grunn. Dette gir en parkeringsdekning på 32 % i forhold til kravet i parkeringsvedtekten. Parkeringsdekningen i forhold til antall ansatte er 66 %. I begge disse regneeksemplene er de 6 parkeringsplassene langs Henrik Ibsens gate medregnet. Det forhold at Øren skole er samordningsskole for tospråklig opplæring, og at lærerene derfor jobber mye av tiden på andre skoler betyr et redusert parkeringsbehov ved denne skolen. Deltidsstillinger og ansatte som bor i nærheten av skolen vil man oppleve ved alle skoler. For barneskoler synes parkeringskravet å være urimelig høyt. I en barneskole er det store bruksarealer, men få personer som kjører bil. Det synes derfor rimelig at det i dette tilfellet gis dispensasjon fra parkeringskravet slik det gis rom for i parkeringsvedtektens pkt. 1.4. Kommunen har ikke tidligere behandlet byggesaker for nybygg/tilbygg av/til barneskoler etter at parkeringsvedtekten ble godkjent i august 2002. Parkeringsbehovet for barneskoler er derfor ikke tidliger drøftet i kommunen. Denne saken blir en prinsippsak i så måte. I tillegg til parkering for lærere/ansatte må det også være noe parkering for besøkende til en skole.
Det er også behov for korttidsparkering for bringing/henting av barn til/fra SFO. Administrasjonen foreslår at det skal være 70 % parkeringsdekning i forhold til antall ansatte ved barneskoler. I denne saken hvor en del lærere arbeider store deler av sin tid på andre skoler er det rimelig å godta en noe lavere parkeringsdekning. Da rektor opplyser at eksisterende parkeringsdekning er tilfredstillende og da tilbygget ikke medfører endringer i klassetall/lærere, er administrasjonen innstilt på ikke å kreve utvidelse av parkeringskapasiteten ved skolen foreløpig. Men skolens ledelse forutsettes å holde rede på hvorledes parkeringsavviklingen ved skolen utvikler seg. Dersom man registrerer at parkeringsdekningen er for snau, forutsetter administrasjonen at skolens parkeringsdekning økes iht. til det behovet man har erfart via 2 års drift. Det kan da bli aktuelt å opparbeide en parkeringsplass syd for "Ballklubbhuset". Protester Ståle Kristiansen, Hotvetveien 116. Ved at SFO flyttes og det legges til rette for at all adkomst skal skje fra øst bør problemet med snikkjøring mellom Hotvetveien 116 og 120 bli sterkt redusert. Den nye trappen mellom gymsalen og tilbygget vil hindre mopedkjøring opp til skoleplassen vil også bøte på dette problemet. Det blir etablert en gangforbindelse mellom parkeringsplassen øst for barnehagen og inngangsdør i u.etasjen på tilbygget slik Kristiansen ønsker. Denne døren er imidlertid først og fremst en rømningsvei. Det forutsettes at tiltakshaver av sikkerhetsmessige årsaker gjør tiltak som vanskeliggjør uønsket tilgang til taket på gymsalen og øvrige tak på skolen. De andre forhold Kristiansen tar opp er rene ordensforhold som ikke vedrører bestemmelser i plan- og bygningsloven, men som bygningsmyndigtene forutsetter at skolen og Drammen Eindom KF tar på alvor. Vidar Sandvold, Henrik Ibsens gate 21, hevder at skolens drift ikke bør utvides, men heller reduseres grunnet sjenanse for naboene. Han mener også at utnyttelsegraden blir for stor. I kommuneplanens arealdel er det ikke fastsatt maksimal utnyttelse for skoletomta. Søker har beregnet utnyttelsen til å bli på 21 %BYA. Dette er ikke høy utnyttelse. Skoletomta ligger dessuten inntil en fotballbane og en kommunal leikeplass. Dette medvirker til at skoleområdet etter tilbyggingen fremdeles vil fremstå som åpent og lyst. Selve tilbygget vil bli liggende ca. 60 m fra Sandvolds eiendom og vil ikke skjerme hverken for sol eller utsikt. Bygningsmyndighetene er av den mening at tilbygget ikke vil påføre eiendommen Henrik Ibsens gate 21 mer sjenanse enn det man som nærmeste nabo til et skoleanlegg må påregne. Det forutsettes imidlertid at skoleanlegget blir driftet på en slik måte at naboene ikke påføres unødig sjenanse med hensyn til trafikk, støy og søppel. Konklusjon Søknad om dispensasjon fra parkeringsvedtektens krav anbefales gitt midlertidig for 2 år under forutsetning av at parkeringsavviklingen ved skolen følges opp. Dersom parkeringsdekningen viser seg å bli probelmatisk, må parkeringsdekningen økes. Ny parkeringplass syd for "Ballklubbhuset" må da vurderes. Protest fra Vidar Sandvold, Henrik Ibsens gate 21, anbefales ikke tatt til følge. Bemerkninger fra Ståle Kristiansen, Hotvetveien 116, forutsettes ivaretatt i den grad det er praktisk mulig. Vedlegg: 1. Situasjonskart i målestokk 1 : 1000. 2. Foto og tegninger. 3. Søknad datert 19.12.06 om dispensasjon fra parkeringsvedtekten. 4. Flyfoto med eksisterende parkeringsplasser inntegnet.
5. Protest datert 09.10.06 fra Vidar Sandvold. 6. Bemerkninger datert 12.10.06 fra Ståle Kristiansen, Hotvetveien 116.