Hestholmen as / REMA 1000 Handelsanalyse Plan 0545 Detaljregulering Kontinentalvegen2 Sola kommune Op p dragsnr.: 5162409 Dokumentnr.: 1 Versjon: 2 2016-10 - 04
Oppdragsgiver: Hestholmen as / REM A 1000 Oppdragsgivers kontaktperson: Rådgiver: Norconsult AS, Jåttåvågveien 18, N O - 4020 Stavanger Oppdragsleder: Lars Nielsen Fagansvarlig: Lars Nielsen 2 2016-10 - 04 Avsnitt 6. Beregning parkering Lars Nielsen Pål Dannevig Lars Nielsen 1 2016-06 - 30 Handelsanalyse plan 0574 Lars Nielsen Erik Wiggen lars nielsen Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. 2016-10 - 04 Side 2 av 17
Sammendrag Ana lysen dekker de elementer som bør/skal inngå i en handelsanalyse, for en nærbutikk på Kontinentalvegen 2. Butikken vil ha et godt tilpasset lokalt kundegrunnlag. Analysen gir svar på alle vesentlige spørsmål knyttet til etableringen. Analysen viser at eta blering av dagligvarebutikk i tråd med søknaden vil være positivt for nærliggende boligområder og Risavika næringsområde, ut en at det går på bekostning av Tananger sentrum som lokalsenter. Etablering av dagligvarebutikk i planen vil ha tilstrekkelig kundeg runnlag, selv om det eventuelt etableres dagligvarebutikk i Litle Risa. I tillegg viser analysen at etableringen av dagligvarebuti kk reduserer samlet biltrafikk og dermed redusert karbonavtrykk. Med beliggenhet sentralt ved FV - 509 og adkomstvei til Risavi ka Sør samt adkomstvei til etablerte og nye boligområder, vil plasseringen av dagligvarebutikken også legge til rette for adkomst med handel som sekundært målpunkt. Butikken ligger også i nærhet til busstopp som gjør det mulig å gå innom butikken i forbindelse med bussreise. Utvidelse av nærbutikken fra 1 000 m 2 til 1 250 m 2 BRA vil øke vareutvalget, som igjen vil begrense behovet for ekstra kjøring til andre butik ker. Nærbutikkens vareutvalg med dagligvarer vil ikke medføre handelstap for andre handels - og servicefunksjoner i Tananger sentrum. Når boligområdene Litle Risa og de store næringarealer i Risavika Sør utbygges er det sikkert kjeder som finner området i Litla Risa området interessant. I tillegg vil det forventes etableringer i Tananger sentrum, men det vil være helt uavhengig av størrelsen på nærbutikken i Kontinentalvegen2. 2016-10 - 04 Side 3 av 17
I nnhold Innledning 5 Gjeldende føringer 6 Regi onalplan 6 Kommuneplan 6 Gjeldende reguleringsplan 8 Kunden 8 Markedsvurdering Myklebust 9 Søkers vurderingskriterier 9 Markedsvurdering 9 Andre virkninger 11 Arbeidsplasser 11 Parkering 12 Konsekvens for Tananger sentrum 14 Konklusjon 17 2016-10 - 04 Side 4 av 17
I nnledning Planområdet søkes endret så det i tillegg til dagen reguleringsformål kontor/hotell kan inneholde forretning, dagligvareforretning med areal på 1250m2. Kommuneplanen krever at det skal utarbeides handelsanalyser for forretninger større enn 1 000 m 2. Det står i regionalplanen at handelsanalysene må synligjøre konsekvenser både for senteret det er en del av, og fo r øvrig senterstruktur. Kommuneplanen for Sola 2015-2016 åpner for nærbutikker med dagligvareprofil og et forretningsareal på inntil 1 250 m 2 BRA i tilknytning til boligområder eller kombinerte bolig/næringsområder utenfor sentre. På bakgrunn av dette er denne handelsanalyse utarbeidet som en konsekvensanalyse av å tillate dagligvarebutikk med BRA utvidet fra 1 000 m 2 til 1 250 m 2. Det er fornuftig å tro at in tensjonen med å regulere butikk nær busstopp, overordnet sykkelveinett og ved adkomstvei til stor t boligområde og næringsområde vil være en naturlig lokalisering for dagligvarehandel. Derfor d er det viktig å kartlegge om etablering av dagligvarebutikk og utvidelse av butikkarealet fra 1 000 m 2 til 1 250 m 2 vil gjøre konkurransen mot Tananger sentrum for stor til at det strider mot intensjonene i Regionalplanen og kommuneplane n om å styrke Tananger sentrum, samt avklare i hvilket omfang etablering vil påvirke etablerte dagligvareforretninger i området. Hand elsanalysen har tatt utgangspunkt i en markedsvurdering utarbeidet av REMA 1000. Analysen er gjennomført ved at det er brukt Geodata, som er et databasert analyseverktøy som bygger på offentlig tilgjengelige demografiske data koplet mot kartdata. Analysen er basert på en undersøkelse gjort av Asplan Viak i Trondheim, da man antar at Trondheim er noenlunde sammenlignbart med Nord - Jæren, samt siste tilgjengelige reisevaneundersøkelse fra Transportøkonomisk Institutt (TØI) fra 2013/14. 2016-10 - 04 Side 5 av 17
Gjeldende føringer Regio nalplan Planområdet ligger inne som byutviklingsområde i Regionalplan for Jæren 2013 2040. Regionalt er det ønske om å redusere biltrafikken og øke gang og kollektivtrafikken. Man har innført begrepet timinuttersbyen, som betyr at alle bør kunne gå hjemm et til en dagligvarebutikk på maksimalt 10 minutt. Inn til planområdet i nord ligger buss trasse som utbygges til høyfrekvent Bussvei som er en del av det overordnede regionale kollektivsystemet. Videre ønsker man høy utnyttelse av jordvernhensyn. I region alplanen er nærmeste lokalsenter Tananger Figur 1: Lokalsentre og bydelssenter (Sola) For Nærbutikk og nærservice står det: Nærbutikk og nærservice er et tilbud til det lokale bomiljøet og skal kun etableres i eller i nær tilknytning til boligområder. Tilbudet kan ikke etableres hvis det vurderes å konkurrere med etablerte sentre. Nærbutikk er en eller flere butikker med dagli gvarer, dvs. handel med hovedvekt på mat og drikke. Nærservice er tjenesteyting i mindre virksomheter og i selvstendige enheter som kan etableres i sammenheng med nærbutikk. Kommunene må kunne dokumentere at virksomhetene vil bidra til økt identitet og til hørighet i boligområdet. Eksempler på dette er frisør, kafé, bakeri og blomster. Dimensjonering av handel I lokalsenter tillates eta blering av handels - og tjeneste tilbud som er dimensjonert for innbyggerne i senterets nærområde og i henhold til dimensjone ringskriterier i den regionale handelsanalysen. Nærbutikk og nærservice har en arealbegrensning på inntil 1 000 m 2 bruksareal handel og inntil 500 m 2 bruksareal tjenesteyting. Prinsipper for lokalisering og avstand mellom etablering av lokaltilbudet nærbut ikk og nærservice skal avklares og begrunnes i kommune - eller kommunedelplan. Kommuneplan Planområdet er regulert til "kombinert bebyggelse og anleggsformål" i gjeldende kommuneplan. 2016-10 - 04 Side 6 av 17
Figur 2: fra Sola kommunes gjeldende kommuneplan 2015-2026 I gjeldende kommuneplan for Sola, 2015-2026 konkluderer saksutredningen: Nærbutikk og nærservice er et tilbud til det lokale bomiljøet og skal kun etableres i eller i nær tilknytning til boligområder. Tilbudet kan ikke etableres hvis det vurderes å konkurrer e med etablerte sentre. Nærbutikk er en eller flere butikker med dagligvarer, dvs. handel med hovedvekt på mat og drikke. Nærservice er tjenesteyting i mindre virksomheter og i selvstendige enheter som kan etableres i sammenheng med nærbutikk. Kommunene må kunne dokumentere at virksomhetene vil bidra til økt identitet og tilhørighet i bolig - området. Eksempler på dette er frisør, kafé, bakeri og blomster. Bestemmelsene for Nærbutikk og nærservice er: Nærbutikker med dagligvareprofil og et forretningsareal på inntil 1 250 m 2 BRA kan etableres i tilknytning til boligområder eller kombinerte bolig/næringsområder utenfor sentre. Avstand mellom nærbutikker og mellom nærbutikker og sentrene skal være minst 800 meter. Nærbutikk på inntil 1 000 m 2 BRA utløser ikke kr av om handelsanalyse. Nærbutikk over 1 000 m 2 utløser krav om handelsanalyse. Bruksareal (BRA) til detaljhandel defineres som summen av salgsareal, lagerlokale, spiserom/ kantine og kontorareal. Areal til parkering og varelevering regnes ikke med i BRA. 2016-10 - 04 Side 7 av 17
Gjeldende reguleringsplan P lanområdet er omfattet av 050 4, som er en endring av tidligere plan 03080, 041 6 og 045, vedtatt 29.08.2011. I denne planen er planområdet regulert som kontor/hotell. Figu r 3: Tidligere reguleringsplan 0504 Figur 4: Utsnit t plankart med ny regulert veisystem rv 509 Kunden Kunden ønsker lav pris, høyt utvalg av varer til god kvalitet, samt god tilgjengelighet til butikken. 2016-10 - 04 Side 8 av 17
Markedsvurdering Risavika Søkers vurderingskriterier Ved en butikketablering legger søker vekt på følgende kriterier. Dagens totalmarked: vurdert opp mot konkurrentenes og egne butikker. Handelslekkasje pos/neg. Fremtidig markedsutvikling: Endring i boligtetthet, endring i antall arbeidsplasser i området, endringer i veisystem eller sosial infrastruktur etc. Kundens tilgjengelighet: Enkelt å finne fram. Enkel og trafikksikker tilgang for alle kundegrupper (gående, syklende og kjørende), til strekkelig parkering og nærhet til kollektivakser og sekundære målpunkt (skoler, barnehager.) Egen tilgjengelighet: Kan varetransport foregå på en sikker og hensiktsmessig måte uten vesentlig ulempe for naboer? Lokalenes egnethet: Størrelse og egnethet på salgsarealet, lager, sosiale rom, varemottak etc. Markedsvurdering Markedsvurderingen tilligger normalt den som skal etablere seg. For å vurdere etablering av en dagligvarebutikk finnes det i dag databaserte verktøy (Geodata) som bruker offentlig tilgjenge lige demografiske - og trafikkdata. Risavika er et område som i fremtiden vil være i vekst, selv om det midlertidig er en stagnasjon grunnet forholdene i oljenæringa. Det er under planlegging nye boligområder som vil ha utkjøring til FV 509 i området for b utikken. I tillegg er det en betydelig men spredt eksisterende boligmasse i området mellom Tananger og Solakrossen som vil få denne butikken som en nærbutikk, og som må regnes med når kundegrunnlaget beregnes. Fig. 5 under viser kartutsnitt fra Geodata, sl ik søker har definert lokalmarkedet på dagens Risavika med tilhørende demografiske data fig.6 Denne analysen viser at det er et marked bare i eksisterende boligmasse på 59 millioner, og at det er en handelsflukt på 30 millioner. Merk at Geodataene ikke tar hensyn til antall arbeidsplasser. Det vil bli belyst under. I f ig 7 vises en geografisk avstand på 800 m. Det gir ikke mening å gjøre datanalyser på dette området da det i det vesentligste inneholder arbeidsplasser. Geodata tar heller ikke med seg fremtidi g bebyggelse, det er derfor grunnlag for å oppjustere potensialet både på grunnlag av trafikk, arbeidsplasser og økning i boligantallet. Det er vanskelig å estimere betydningen av arbeidsplassene. Det er ikke så mange eksemplar på butikker som ligger utelu kkende i nærin g sområder. Det nærm es t e eksempelet må være Forus rundt Tvedt - senteret. Her har Coop og REMA til sammen en omsetning på 150 mill, hvorav 90-100 mill tilfalle REMA1000. Vi må anta at denne omsetningen i det store og hele er dagligvarehandel so m sekundært målpunkt. Altså handel som skjer mens man likevel har et annet ærend. Det er ikke praktisk mulig å skille den handelen som skjer som følge av arbeidsreiser fra den handelen som skjer som følge av annen handel på T vedtsenteret på en 100% korrek t måte. Rema sitter selv på tall som viser at ca 30% av dagshandelen skjer fra 10:30-13:00 altså i tiden da bedriftene har pause. Deretter kommer det en ny topp ved arbeidstidsslutt. Rema antar selv at mellom 2/3 og 3/4 av handelen på Forus kan knyttes til arbeidsreiser (dvs. for REMA1000 sin del ca 65 mill). Den resterende andelen er tilleggshandel til andre ærend i Tvedtsenteret. 2016-10 - 04 Side 9 av 17
Tomta i Risavika ligger også nær opp til Kontinentalveien og R V 509. RV 509 har en ÅDT på 14600 som er høyt. Den ligger mel lom Solas to store målpunkt : Tananger/Risavika og Solakrossen. Det må derfor også forventes at plasseringen ligger til rette for enkel handel for passerende. En fremtidig utvidet R509 vil ogs å føre til at flere velger denne ytre traseen fremfor mer sentral e traseer i Stavanger. I tillegg er Kontinentalvegen adkomstvei til store etablerte næringsområder med etablerte arbeidsplasser som vil øke i årene fremover. Med beliggenhet rett inn til framtidig bussvei vil plasseringen også fange opp kollektivreisende. I lys av de tre faktorene : boliger, arbeidsplasser og trafikk vurderer REMA selv at en reell omsetning vil ligge på 100-120 mill. pr år. Det tilsier at en butikk på 1000 kvm, (reelt <800 i salgsflate) er for liten. Derav anmodningen om butikk på 1250 kvm. REMA 1000 vurderer en omsetning på 100 000 kr pr. kvadratmeter som høy og bortimot maksimalt av det man realistisk kan klare. En butikk på 1 250 m 2 på Myklebust er derfor faktisk for liten, og vil føre til handelslekkasje. Nå åpner ikke kommuneplanen for en større butikk, med det er utvilsomt behov for en butikk på 1 250 m 2. Fig 5. Områdeavgrensning 800 m fra butikk. Fig 6. Nøkkeltall hentet fra Geodata analyse. 2016-10 - 04 Side 10 av 17
Fig. 7 Kart 800 m radius. Andre virkninger Arbeidsplasser Butikkbransjen generelt må betraktes som et lavterskel arbeidsmarked. Det vil si at det er arbeids - marked som er godt tilrettelagt for deltidsarbeid, og for mennesker uten høy utdanning. I mange tilfeller fungerer varehandelen i dag som et sosialt fangstnett som erstatter tidligere tiders industr ibedrifter. 2016-10 - 04 Side 11 av 17
Parkering Parkeringsbehovet er alltid vanskelig å vurdere. Det er flere til dels motstridende syn på hva som er r iktig parkeringsdekning. I utgangspunktet er alle interessert i høy arealutnyttelse, og derfor har ingen interesse i å bygge mer parkering enn behovet tilsier. Det er forenklet sagt to motstridende syn på virkningen ved å redusere parkeringsarealet. a) Få parkeringsplasser fører til at flere går til butikken. b) Få parkeringsplasser fører til at de som ikke finner ledig plass kjører til neste butikk. Antakelig er begge påstandene korrekte, men det finnes lite forskning på hva som blir nettoeffekten av det te. Butikkjedene opererer selv med erfaringsbaserte nøkkeltall. Under forutsetning av at parkering er en begrensende faktor vil en tapt parkeringsplass tilsvarer 1,1 mill. kr i omsetning. Noe høyere i byer (2,2 mill. kr) og noe lavere på landet (<1 mill. k r). I en skjønnsrettsdom fra Stavanger (Helgøes på Mariero i 2015) la skjønnsretten til grunn et dokumentert omsetningstap på 1,1 mill. kr pr. parkeringsplass i forbindelse med avståelse av areal til busstraseen, altså en tilsvarende nærhet til bussaksen s om Risavika. Risavika ligger imidlertid tett på mange arbeidsplasser og vil få et effe ktivt gang - og sykkelve gsystem til kommende boligfelt samt inntil bussvei med hyppige avganger. Dette taler for at andel som handler til fots blir høy, og det taler for at man legger seg opp mot en P - norm på «by - nivå». Figurene på neste side (fig. 9-10 ), som er hentet fra en TØI - rapport om reisevaner utarbeidet i 2013/14, viser reisevanene i forbindelse med handelsreiser. Figur 12 er hentet fra Trondheimsundersøkelsen, som også viser reisevaner i forbindelse med handelsreiser. Figuren fra Trondheimsundersøkelsen støtter opp om TØI - rapportene, men i tillegg differensierer den mellom reiser der handel er eneste formål (primært målpunkt) og kombinerte reiser det handel er s ekundært målpunkt. Det er kun 24 % av handlereisene som har dette som primært målpunkt. Dette, kombinert med at 60 % av denne handelen foregår med bil, betyr at under 15 % av total handel foregår med bil som transportmiddel der dette er reisens eneste form ål. Tre fjerdedeler av handelen foregår med handel som sekundært målpunkt, altså handel kombinert med andre reiser. Fig 8 Daglig reise fordelt på formål. 2016-10 - 04 Side 12 av 17
Fig 9 Fordeling av innkjøpsreiser. Fig 1 0 Fordeling av transportmidler ved innkjøpsreiser. Turmønster I % av handleturene Andel med bil (%) Alle reisemidler 1. Bosted - bosted 24 % 60 % 2. Annet - bosted 26 % 63 % 3. Bosted - annet 15 % 75 % 4. Annet - annet 35 % 53 % Samlet 100 % 61 % Fig 11 Data fra Trondheimsundersøkelsen: Turmønster 2016-10 - 04 Side 13 av 17
Konsekvens for Tananger sentrum mm Tanangerområdet (fig. 12 ) har i dag en dagligvareom setning på 163 mill. kr. Figur 13 viser at handelslekkasjen fra Tananger i dag er på 29 % (66 mill. kr) som er høyt isolert sett, men en sannsynlig årsak er at dagens dag ligvarebutikker i dag ikke fanger opp de ansatte som jobber i området. Hvis denne lekkasjen skal stanses, vil en forretning i tilknytning til arbeidsplassene i Risavika være et viktig bidrag. En annen årsak er at kundene foretar handelen som sekundærreise, ved at de handler f.eks. i Solakrossen, Madlatorget eller Forus på vei til fra jobb eller andre aktiviteter. Den umiddelbare effekten for handelen i Tanang er sentrum ved en etablering i Risavika Sør vil kanskje være en liten reduksjon i omsetningen i Tana nger sentrum på kort sikt. Det vil i all hovedsak skyldes at noen av de som allerede bor i nærheten av den nye butikken vil handle r her, i stedet for i sentrum, samt at noen som jobber i Risavika og bor i Tananger heller handler her enn i Tananger. Denne e ffekten vil forekomme uansett, enten butikken er 1 000 m 2 eller 1 250 m 2. Som det fremgår tidligere i analysen vil den nye butikken ikke klare å håndtere hele befolkningsøkningen, selv om størrelsen økes til 1 250 m 2. Derfor vil det bli behov for at Tananger sentrum dekker dette overskuddet i fremtiden og dette vil være med på å styrke Tananger sentrum som lokalsenter. Hvor fort dette skjer, avhenger selvsagt av innflyttingstakten i de nye utbyggingsfeltene. REMA1000 har allerede under planlegging en ny og større butikk i Tananger sentrum i et nytt og utvidet bygg. KIWI har også ekspansjonsmuligheter i dagens bygningsmasse, samt at det fortsatt er plass til flere butikker i sentrum. En butikk på 1 250 m 2 vil ikke kunne ha et varesortiment som stort no k til å trekke kunder fra ut sentrum og til Risavika av den grunn. Når det gjelder utvikling av et sentrumsområde er matbutikker en faktor i småsentre, fordi mindre butikker til en viss grad kan basere seg på kundestrømmen dagligvarebutikkene genererer. M en utover det, er innbyggerantallet en langt viktigere faktor. De ulike kjedene opererer med kritisk kundemasse før de etablerer seg. Denne varierer fra kjede til kjede. Fig 1 2 Markedsoversikt Tanangerområdet. 2016-10 - 04 Side 14 av 17
Fig.1 3 Nøkkeltall for Tanangerområdet i d ag. Eksisterende dagligvarebutikk Regulering pågår med mulig dagligvarebutikk Lokaliseringring ny dagligvarebutikk (handelsanalyse) Fig.1 4 Etablert og pågående regulert dagligvarebutikker I tillegg til planlagt butikk i Kontinentalvegen 2, er det en daglig varebutikk i nord mot Tanagervegen ved avkjørsel til Snødeveg en. Avstanden til denne er ca. 1300meter. I plan forslag for nytt boligfelt Litle Risa er det regulert inn et område forretning/kontor med 2016-10 - 04 Side 15 av 17
mulighet for etablering av dagligvarefo rretning på 1000m2. Denne ligger i 670 meter av stand fra omsøkt butikk Kontinentalvegen 2, men plassert uten kontakt med rv 509 og næringsarealene i Risavika og vil bli en mindre nærbutikk og ikke et alternativ for hovedmassen av kunder som butikken i Risa vika henvender seg til. 2016-10 - 04 Side 16 av 17
Konklusjon Intensjonen i den regionale planen og kommuneplanen med å begrense størrelsen på forretninger er laget for å styrke lokalsentrene (i dette tilfellet Tananger sentrum). I denne analysen er det ikke funnet noe som tyder på at Tananger sentrum vil ha betydelig svekkelse på grunn av en økning fra 1 000 m 2 til 1 250 m 2. Markedet vurderes til å være så stort at det er et behov for en butikk på 1250 m 2. Det er mye som tyder på at det er behov for større butikker i Tananger se ntrum og at Tananger sentrum heller bør styrkes på denne måten. Butikken vil ikke være noen trussel mot et fremtidig sterkt Tananger sentrum. Når boligområdene Litle Risa og de store næring s arealer i Risavik a utbygges er det sikkert k jeder som finner områ det i Litle Risa området interessant. I tillegg vil det forventes etableringer i Tananger sentrum, men det vil være helt uavhengig av størrelsen på nærbutikken i Risavika. Parkeringsbehovet er nøkternt beregnet ut fra en omsetning på 60 millioner beregnet til 55 plasser (en plass pr. 1.1 mill. i hht. avsnitt 4). 55 plasser er urealistisk utfra tomtens størrelse og framtidig utbygging, og et mer realistisk tall er 40-50 plasser. Da vil butikken kunne dekke store deler av nærbutikkbehovet i Risavika. Noe hand elslekkasje må påregnes grunnet begrenset parkering, samt at den ikke ligger helt opptil Tananger Ring. 2016-10 - 04 Side 17 av 17