131659 Skøyenveien 51-99 RAPPORT Oppdragsgiver: Øvre Silkestrå Borettslag 18.01.2016 srapport Øvre Silkestrå Borettslag OSLO HOVEDKONTOR: BERGEN: TRONDHEIM: OPAK AS OPAK AS OPAK AS firmapost@opak.no Hovfaret 13 Solheimsgaten 16 b Tungasletta 8 www.opak.no Postboks 128 Skøyen 5058 Bergen 7047 Trondheim ORG.NR. NO 960 816 862 0212 Oslo Tlf. 55 38 77 90 Tlf. 73 82 46 00 Tlf. 22 51 77 00
Innholdsfortegnelse Oppdragsopplysninger... 3 Innledning... 3 Sammendrag... 3 Rapportering... 5 Kostnader... 6 sbeskrivelse... 7 2 Bygning... 7 3 VVS... 10 4 El-kraft... 12 5 Tele og automatisering... 14 7 Utendørs... 15 Brannsikring... 16 Anbefalte tilleggsundersøkelser... 16 Vedlegg : og prioritering med kostnadsoverslag Bildevedlegg skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 2 av 16
Oppdragsopplysninger Oppdragsnummer 131659 Rapportdato 18.01.2016 Oppdragsnavn Skøyenveien 51-99 Referent Thomas Johannesen Oppdragsleder Thomas Johannesen Befaringsdato 11.09.2016 Oppdragsgiver/ firma/institusjon Representert v/ Adresse Deltatt Distribuert til Oppdragsgiver: Bjørn Kolstad Øvre Silkestrå Borettslag X X Øvre Silkestrå Borettslag OBOS 0129 Oslo Omviser på befaring: Bjørn Kolstad X X Rådgiver: OPAK AS Ola Thingelstad Thomas Johannessen Fredrick Olshausen Postboks 128 Skøyen 0212 Oslo Tlf. 22 51 77 00 X X X X X X Innledning Rapporten er utarbeidet iht. Norsk Standard 3424 TRINN 1 norm. OPAK har foretatt en visuell kontroll av eiendommen tilhørende Øvre Silkestrå borettslag i Skøyenveien 51-99. Kontrollen utføres i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker en oversikt over teknisk tilstand på bygningene og de tekniske anleggene, samt en vedlikeholdsplan som kan benyttes til budsjettering og planlegging av vedlikeholdsarbeider de neste 10 år. Borettslaget består av 24 lavblokker med i alt 166 leiligheter, samt én tjenesteandel. Hver blokk har 3 etasjer i tillegg til loft og kjeller. Loftene er innredet. Blokkene er oppført i 1983 Sammendrag Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle tiltak de neste 10 årene vurdert til ca. kr. 35 000 000 inkl. mva. Dette fordeler seg på Bygg, VVS og Elkraft. Bygningsmessig Blokkene er oppført i 1983, og har blitt løpende vedlikeholdt siden. Foruten takvinduene som ble skiftet i perioden 2004-2005 har bygget hovedsakelig vinduer fra byggeåret 1983. Utvendig trekledning har blitt malt med 7-10 års intervall, og dårlig/råtebefengt kledning blir byttet ved behov. Kledningen ble sist malt i 2012. Innvendig ble det lagt fliser i alle trapperom i 2007. Ifølge styreformann er det i de senere år renovert flere takterrasser. OPAK har befart en av leilighetene for å få et generelt inntrykk av tekniske installasjoner og bygningsmessige forhold i disse. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 3 av 16
VVS Røranlegget på baderom og kjøkken er fra byggeåret 1983, dvs. 32 år gammelt. Det er mekanisk ventilasjon med vifte i hver leilighet. Varme leveres fra Hafslund nett fjernvarme, etablert i 1999. Varmeanlegget er i god stand. Noe isolasjon er mangelfull i fyrrom. Elektro De elektrotekniske installasjonene er i hovedsak fra oppføringen i 1983, og fremstår i tilfredsstillende stand alder tatt i betrakning. Hovedtavlene, stigeledninger og underfordelere er fra i 1983 og vurderes å være i tilfredsstillende stand. Belysningen i alle fellesarealer bør skiftes. Porttelefonanlegget er fra 1983 og det pågår en utbedring/utskiftning som vi være ferdig om 3 år. Det er ikke etablert internkontroll for det elektriske anlegget. Brannsikkerhet Brannsikkerheten i borettslaget er godt ivaretatt, med etasjeskiller og skillevegger av betong. Trappeoppgangene er adskilt med branndører foruten et teknisk rom til søppelsuget i kjelleren. Byggene mangler heldekkende brannalarmanlegg, noe som sterkt anbefales for boligblokker. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 4 av 16
Rapportering Vurderingen omfatter bygningsmessige og tekniske anlegg tilknyttet bygningene. OPAK har basert sin vurdering på egen befaring og opplysninger gitt av Bjørn Kolstad. Det forutsettes at de opplysninger som er gitt av oppdragsgiver, både skriftlig og muntlig, og som iht. avtale ikke er kontrollert, er korrekte. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet, verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. Aktuelle tiltak som er funnet for de enkelte fag, og ved dokumentasjonen, er angitt i vedlagte registreringsskjemaer. I den grad det lar seg gjøre er forslag til tiltak sett ca.10 år frem i tid. Disse er etter beste skjønn delt inn etter følgende prioritering: I II III Akutt Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare, eller skader eller mangler som kan føre til større økonomiske konsekvenser. Vedlikehold Vedlikehold som foretas for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Modernisering Moderniseringsarbeider som kan være aktuelle å gjennomføre for å tilfredsstille manglende funksjoner eller formelle krav, eller der det er funnet store avvik i forhold til dagens byggenorm/offentlige forskrifter. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 5 av 16
Kostnader Samlet er kostnadene ved de foreslåtte tiltak anslått til kr. 35 000 000 inkl. mva. Se for øvrig skjemaer for tiltak og prioritering. Kostnadene fordeler seg slik: Akutt Vedlikehold Modernisering Totalt Bygningsmessig 0 20 020 000 0 20 020 000 VVS installasjoner 10 000 260 000 0 270 000 Elkraft, Tele/aut., m.m 0 12 130 000 0 12 130 000 Utomhus 0 1 150 000 0 1 150 000 SUM 10 000 33 560 000 0 33 570 000 SUM avrundet 35 000 000 Kostnadene er basert på følgende forutsetninger: Erfaringstall fra liknende arbeider. Konkurrerende pristilbud fra flere entreprenører. Dagens pris- og lønnsnivå. Finanskostnader er ikke inkludert. Prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er inkludert. Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, og kostnadene er inkl. mva. Kostnadene kan grafisk fremstilles slik: 25 000 000 20 000 000 15 000 000 10 000 000 5 000 000 Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utendørs 0 Akutt Vedlikehold Modernisering skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 6 av 16
sbeskrivelse Kortfattet beskrivelse, tilstand og anbefalte tiltak 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter Beskrivelse Det er ikke gjort særskilte undersøkelser omkring grunnforhold og fundamentering Grunnmur og kjellergulv er i støpt betong. Det er ikke avdekket synlig tegn til setningsskade eller skade som følge av overbelastning/jordtrykk. Alle bygninger «setter seg» noe med årene og dette er helt normalt. I de tilfellene bygninger «setter seg» skjevt, får skjeve setninger, vil det normalt oppstå diagonale sprekker i fasaden. Ev. større horisontale riss og sprekker i kjellerveggen mot terreng er normalt tegn på overbelastning/at kjellerveggen ikke tåler pretter/jordtrykket fra terrenget på utsiden. Det ble ved befaring observert fukt på øvre del langs yttervegg i en kjeller, og dette mest sannsynlig som en følge av dårlig bortledning av vann fra taknedløp på utsiden. Det anbefales utbedring av nedløpsrør, bortledning av vann slik av vann ledes bort fra husveggen. et innebærer forlengelse av nedløpsrør 2 3 meter ut fra grunnmur, graving, og tilbakefylling. et anbefales utført innen 1 3 år (tiltak 1). 22 Bæresystemer Beskrivelse Alle bærende elementer er i armert betong. Det er ikke avdekket tegn til skader eller svekkelser i de bærende betongkonstruksjonene. Ingen tiltak anbefales 23 Yttervegger Beskrivelse Grunnmur er pusset/slemmet. Ikke-bærende yttervegger/langvegger er av utfyllende bindingsverk, isolert med 100 mm mineralull, og kledd utvendig med trepanel. Sist malt i 2012. Bærende yttervegger/gavlvegger er i betong, innvendig isolert. Pusset/slemmet og malt utvendig. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 7 av 16
Vinduer og balkongdører er med ramme/karm i malt tre og 2 - lags isolerglass. Vinduene er fra byggeåret 1983, og ble sist malt i 2012. Takvinduer har blitt byttet ut til Velux i perioden 2004-2007 som følge av lekkasjer. Det blir opplyst at vinduer fra byggeåret er borettslagets ansvar, men vinduer som er satt inn i senere tid er beboernes ansvar. Inngangsdørene til oppgangene er i malt tre med sparkeplate på begge sider og dørpumpe utvendig. De malte flatene fremstår stort sett i normalt god forfatning, foruten en noen vridde kledningsbord var det ingen tegn til skader annet enn normal slitasje. Trepanel på utstikk fra balkong og på gavlvegger fremstår som ekstra slitt. All trekledning anbefales ny overflatebehandling innen 3 5 år (tiltak 1) Vinduer og balkongdører har varierende tilstand som følge av bruk, normal levetid for vinduer og balkongdører er 20 60 år. Erfaringsmessig skiftes disse ut etter 30 40 år, og normalt vedlikeholdsintervall for maling er 6 8 år. Generelt påvirkes vedlikeholdsintervallene for overflatebehandling, av alder, teknisk kvalitet og påkjenninger. Mao. det er av betydning om vinduene/terrassedørene står beskyttet i form av takoverbygg ol., samt himmelretning mhp. eksponering fra sollys. Vinduer og balkongdører er nå 33 år gamle og står for utskifting innen den kommende 10 års perioden. Nyere vinduer har lavere u-verdi som gir bedre inneklima, ingen trekk og de er energibesparende. Inngangsdørene har noe overflateslitasje og enkelte har en del slitasje på dørvridere. Normal levetid er 20 40 år. Dørene er nå 33 år gamle og står for utskifting innen den kommende 10 års perioden. Vi anbefaler utskifting, sett i sammenheng med utskifting av vinduer og balkongdører (tiltak 3). All trekledning anbefales ny overflatebehandling innen 3 5 år (tiltak 1). Vinduer og balkongdører er nå 33 år gamle og står for utskifting innen den kommende 10 års perioden. Vi anbefaler utskifting innen 5 10 år (tiltak 2) Inngangsdørene er nå 33 år gamle og står for utskifting innen den kommende 10 års perioden. Vi anbefaler utskifting innen 5 10 år, sett i sammenheng med utskifting av vinduer og balkongdører (tiltak 3). 24 Innervegger Beskrivelse Trapperomsvegger er i pusset/malt betong. Entrédører er i finert tre, og er den enkelte beboers ansvar. Innvendige dører mellom trapperom og boder i kjeller er A 60 ståldører. Veggflatene fremstår generelt med noe overflatesslitasje. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 8 av 16
Flere dører til boder i kjelleren har løse håndtak, og skraper i gulvet når disse åpnes. Maling av trapperomsvegger. et anbefales utført innen 5 10 år (tiltak 1) Justering og stramming av dørhengsler og dørvridere i kjeller. et anbefales utført innen 1 3 år (tiltak 2). 25 Gulv og himlinger Beskrivelse Dekke mellom etasjene er i støpt. Kjellergulv er i betong. Overflatene er generelt hele og uten skader. Ingen tiltak anbefales. 26 Yttertak Beskrivelse Yttertaket/saltak med sutaks-løsning, tekket med dobbeltkrommet teglstein. Takene har fall mot langsgående vegger med utvendige nedløp. Hver blokk har flere Velux-takvinduer av ulik alder. Noen blokker har i tillegg inntrukne vertikale takvinduer som på utsiden er tekket med blikk. Flere av disse har blitt byttet med nye Velux vinduer for å forhindre lekkasjer. Loftsleilighetene disponerer en takterrasse med støpt betongdekke. Takterasser som har blitt renovert er lagt med heller, mens resten er flislagt. Yttertaket/takstein fremstår med normal slitasje for alderen, og uten synlig tegn til skader. Det ble observert overflaterust på noen luftehatter. Styreleder opplyser at sprukne takstein skiftes ved behov. Normal levetid for tekking med takstein er +/- 50 år. For terrassene som ikke er rehabilitert er det observert svært lite klaring opp til dørterskel noe som kan føre til fuktskader innover i konstruksjonen ved store nedbørsmengder. Anbefaler at takterrassene utbedres ved behov. Anbefaler årlig kontroll av takflater for å avdekke ev. skader på takstein og beslag. et er ikke lagt inn i vedlikeholdsplanen og bør heller inngå i styrets årlige rutiner/internkontroll. Utskifting av takhatter med rust skiftes ifm. omtekking av hele takflater. 28 Trapper og balkonger Beskrivelse Trapper er i flislagt betong. Trappene ble flislagt i 2007. Hver leilighet disponerer egen balkong i plasstøpt betong anlagt på betongsøyler. Balkongbrystning er i tre, malt i samme farge som resten av skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 9 av 16
fasaden. Noen balkongdekker var malt hvite på undersiden, de fleste var ubehandlet. Inngangspartiene er utført med betongsåle foran inngangen. Trappene fremstår i god stand og uten tegn til skader. Balkongdekket og brystningene fremstår i normalt god stand, og det ble ikke notert skader på disse under befaring. Kun noe slitt/avflaket maling på undersiden ble notert. Noen inngangspartier har skader i betongsålen som gjør at armeringen kommer til syne. Dette ble observert på noen av blokkene som har inngangsparti forhøyd fra grunnen. Gjennomgang av betongsålene til inngangspartiene. Pigges opp og støpes på nytt der det har kommet skader. Vi estimerer at dette er nødvendig på 5 av blokkene (tiltak 1) 29 Dokumentasjon Iht. internkontrollforskriften skal alle boligselskap ha et internkontrollsystem tilpasset til virksomhet. Under befaring ble det opplyst om at borettslaget har system for internkontroll via OBOS. 3 VVS 31 Sanitær Beskrivelse Bygningen har opprinnelig sanitæranlegg fra 1983, med sanitærutstyr installert på bad/wc og kjøkken. Hver leilighet har varmt tappevann fra Hafslund netts fjernvarmeveksler i nr. 79. Vanninnlegget er lagt i bakken fra utvendig kommunal hovedledning. Uttrekksledning for avløpsvann, fra bad/wc og kjøkken, er lagt fra utvendig kommunal hovedledning via stikkledning. Innenfor grunnmuren går vann- og avløpsledningene under gulvet i underetasje, til hovedstoppekran for vannledning over gulv, og til vertikale opplegg for avløp. Ledningene for vann og avløp over gulv er av hhv. kobber og Ma-rør. Vanninnlegget til bygningen antas å være kobberrør. Vannrørene er av kobber og avløpsrørene hovedsakelig av støpejern-rør. Det ikke foretatt noen felles utskifting av vann og avløpsrør, og røranleggene er hovedsakelig er fra 1983. Normal levetid for rørene er 40 +/- 10 år. Vann- og avløpsrørene er ca. 32 år gamle og har ca. 10 års restlevetid. Basert på normale levetidsbetraktninger anbefales det å skifte ut røranlegget om ca. 10 år en på vanninnlegget til bygningene er ikke vurdert. Uttrekksledning/stikkledning for spillvann er 32 år gammelt og tilstanden er ukjent. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 10 av 16
Det anbefales en innvendig videokontroll av avløpsledningene i bakken utført av spesialfirma (tiltak 1). På bakgrunn av ukjent tilstand for baderommen, anbefales det å gjennomføre en tilleggsundersøkelse hvor et representativt antall kjøkken og baderom stikkprøvekontrolleres (tiltak 2). Kondensisolering av vanninntak i fyrrom bedre (tiltak 3). Gamle varmtvannnsberedere og akumulatortanker fjernes (tiltak 4). 32 Varme Beskrivelse Det er installert vannbårent varmeanlegg med varme til radiatorer. Hoveddelen av anlegget er fra byggeåret 1983. Varmen leveres av Hafslund netts fjernvarmesentral i nr. 79 og ble installert i 1999. Pumper sirkulerer vannet via termisk isolerte rørledninger av stål frem til radiatorer under vinduene i leilighetene. Radiatorene har termostat kraner. Varmeanlegget har ekspansjonskar, type lukkede membrankar fra 1983. en på varmeanlegget vurderes som tilfredsstillende, med lang restlevetid på røranleggene. Radiatorene er fra 1983, og vurderes å ha en restlevetid utover 10 års perioden. Det er ikke gitt opplysninger om sviktende varmeeffekt. Det er enkelte dårlige isolerte og mantlete rør i fyrrom. Enkelte rørkoplinger i fyrrom bør isoleres og mantles bedre (tiltak 1). 33 Brannslukking Beskrivelse Det opplyses fra oppdragsgiver at alle leilighetene har brannslukkeapparat. OPAK har ikke kontrollert slukkeutstyret i den enkelte leilighet. Den enkelte beboer er selv ansvarlig for brannsikkerheten i egen leilighet. Det opplyses at det er montert brannslukningsapparat i hver leilighet. Dette tilfredsstiller dagens forskrift, som sier at hver boenhet skal minimum ha et håndslukkingsapparat eller husbrannslange. Det er slukkeutstyr i alle fellesarealene i kjelleretasjene. Videre kreves det service og vedlikehold av slukkeutstyret minimum hvert 5. år. Hvert 10 år bør håndslukkingsapparatene skiftes ut. Dette er styrets ansvar å følge opp. Ingen tiltak nødvendig. 36 Luftbehandling Beskrivelse Det er mekanisk avtrekk fra bad/wc og kjøkken i leilighetene med egen vifte pr. leilighet. Det er tilluft i leilighetene fra spalteventiler i vinduene. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 11 av 16
Ventilasjonsanlegget fungerer tilfredsstillende. Normallevetid for avtrekksvifter er +/- 15 år. Erfaringsmessig kan avtrekkskanalene i leilighetene være tilsmusset. Luftoverstrømning mellom rommene skjer via dørspalter. Dette er lett å glemme ved utskifting av innvendige dører i leilighetene. Den befarte leilighet manglet dørspalter Ingen tiltak anbefales. 38 Dokumentasjon Ingen VVS dokumentasjon ble fremlagt ved befaringen. 4 El-kraft 41 Generelle anlegg Beskrivelse Systemet for fremføring av elektrotekniske installasjoner er delvis basert på skjult røranlegg forlagt i vegger og tak, og delvis åpent forlagt med kabel. Røranlegget er hovedsakelig utført med rør. I kjelleretasjene er det meste forlagt i rør med PR kabel (kabel med PVC-isolasjon). Stigeledningene er forlagt skjult i rør fra hovedtavlene i kjeller og opp til de respektive underfordelinger i leilighetene. Fordelingsanlegget for stikkontakter og teknisk kabling er utført med PR kabel utenpåliggende og som ledninger i rør. Vann- og avløpsrør er jordet med separat gul/grønn jordleder. Jordleder er åpent forlagt. Anlegget fremstår generelt i tilfredsstillende stand. Ingen synlige skader ble registrert på befaringen. Normal levetid for driftsteknisk anlegg er 30 +/- 10 år. Kursopplegget for lys og stikk er fra byggeåret 1983 og vurderes å være i akseptabel stand med restlevetid utover 10 års perioden. Anlegget for jording antas også å være fra samme tid, og fremstår i god stand. Ingen tiltak nødvendig. 42 Høyspenning Beskrivelse Hovedtavlen forsynes via PVC isolert kabel fra E-verkets trafostasjon utenfor og mellom bygningene. Kun E-verkets personell har tilgang. Ikke vurdert. 43 Fordeling Beskrivelse Stigeledninger: Fra hovedfordelingene i kjelleretasjene er stigeledningene forlagt i rør frem til respektive underfordelinger til leilighetene ine i den respektive leilighet. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 12 av 16
Stigeledningene er av typen PN med PVC-isolasjon og kobberledere, fra ca. 1983. Hovedtavle: Det er hovedtavler plassert i kjelleretasjene med skrusikringer fra 1983. Tavlene er utført som stålplateskap med kabelinntak i bunn, etter datidens gjeldende normer og forskrifter. Spenningssystemet er 230 V IT. Underfordelinger: Underfordelinger/sikringsskap for leilighetene er fra 1983, er plassert i inne i leilighetene og betjener hver boenhet. Underfordelingene som ble besiktet er utført som stålplateskap med skrusikringer. Alle fordelingene er godt merket. Underfordelingene er utført etter gjeldende el-forskrifter og krav til effektbehov fra da de ble etablert. Stigeledninger: Det er ingen synlige tegn til skade på stigeledningene som indikerer behov for akutte tiltak. Stigeledningene vurderes å være i tilfredsstillende stand. Normal levetid på stigeledninger er 30 +/- 10 år. Stigeledningene er utført på en slik måte at det kan forventes å måtte skiftes i løpet av 10 års perioden. Hovedtavle: Det er ingen synlige tegn til skade på hovedtavlene som indikerer behov for akutte tiltak. Hovedtavlene vurderes å være i tilfredsstillende stand. Normal levetid på hovedtavler er 30 +/- 10 år. Hovedtavlene er utført på en slik måte at det kan forventes å måtte skiftes i løpet av 10 års perioden. Underfordelinger: Det er ingen synlige tegn til skade på underfordelingene som indikerer behov for akutte tiltak. Underfordelingene vurderes å være i akseptabel stand. Normal levetid på underfordelinger er 30 +/- 10 år. Underfordelingene er utført på en slik måte at det kan forventes å måtte skiftes i løpet av en 10 års perioden. Stigeledninger: Skifte stigeledninger (tiltak 1). Hovedtavle: Skifte hovedtavler (tiltak 2). Underfordelinger: Skifte underfordelere (tiltak 3). 44 Lys Beskrivelse Belysningsanlegget i trapperommene og i kjelleretasjene består hovedsakelig av eldre kompaktarmaturer med energi-pærer og eldre lysstoffarmaturer. Kursopplegget er hovedsakelig utført med kabel trukket i rør og noe forlagt åpent. Belysningsanlegget for bygningen vurderes å være i dårlig stand. Belysningsanlegget i trapperommene og bod-arealene i kjelleretasjene er fra skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 13 av 16
byggeåret 1983. Normal levealder for belysningsutstyr er 20 +/- 10 år og belysningen vurderes å ha en kort restlevetid. Skifte belysningen i trapperom og kjellere til Led-belysning med moderne lysstyring (tiltak 1). 45 Elvarme Beskrivelse Det er elektriske varme kabler i takrennene. Normal levetid på varmekabler er 30 +/- 10 år. Eller vannbårent varmeanlegg se kapittel 32. 49 Dokumentasjon Beskrivelse Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon/fdv-dokumentasjon for elektro. Iht. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes sameiet av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el. forskriftene. Det er sameiets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvar for sin egen bolig. Styret har imidlertid plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har. System for internkontroll for elektro må opprettes (tiltak 1). 5 Tele og automatisering 53 Data/telefon Beskrivelse Det ble opplyst at nytt porttelefonanlegg er under utskifting og alt blir skiftet i løpet av en 3 års periode, med anropsapparater ved inngangene og svarapparater i leilighetene. en vurderes som tilfredsstillende når alle er skiftet. Ingen tiltak vurdert som nødvendig utover det som er bestemt utskifte i en 3 års periode. 54 Alarm og signal Brannvarslingsanlegg: Beskrivelse Det er ikke installert felles brannalarmanlegg i bygningen. I henhold til Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) er det fra 1. Juli 2010 krav at byggverk skal ha utstyr for tidlig oppdagelse av brann slik at nødvendig rømningstid reduseres. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 14 av 16
Som et brannsikkerhetstiltak anbefaler OPAK at det installeres heldekkende brannalarmanlegg i hver av de frittstående byggene. Dette for å ivareta rask varsling og evakuering ved brann eller tilløp til brann (tiltak 1). 55 Lyd og bilde Beskrivelse Nyere internett og kabel-tv anlegg. Anlegget er vurdert som bra. Ingen tiltak nødvendig. 7 Utendørs 73 Utendørs VVS Beskrivelse Takvannet og gårdsvannet går via sandfangskummer til offentlig overvannsystem. en vurderes som god. Ingen tiltak nødvendig. 74 Utendørs EL Beskrivelse Det er utelamper montert på fasadene ved inngangspartiene, og på 16 stolper utvendig. Utelampene er av eldre årgang og tilstanden vurderes som dårlig. Skiftes utelyset sammen med annen belysning til Led- belysning med moderne lysstyring (tiltak 1). 76 Veier. Plasser Beskrivelse Gangveier mellom blokkene og parkeringsanlegget er asfaltert. Asfalten har flekkvis blitt reparert der det har vært behov for det. Gangveier fremstår i generelt god stand Ingen tiltak anbefales 77 Park. Hage Beskrivelse I senter av hver gruppe på 4 blokker finnes små områder med lekeplass, trær og belysning. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 15 av 16
Uteområdene fremstår i normalt god stand Ingen tiltak anbefales Brannsikring Generelt: I henhold til brann- og eksplosjonsvernloven med forskrifter, herunder internkontrollforskriften, stilles det krav til vedlikehold og oppgradering av bygningers tekniske sikkerhetsnivå samt til organisatoriske tiltak i bygningers driftsfase. Det minnes i den forbindelse også om at styret i et borettslag/boligsameie har plikt til å påse at gjeldende lover og forskrifter overholdes for å opprettholde en forsvarlig brannsikkerhet. Hver boenhet skal minimum ha en godkjent røykvarsler, som kan høres fra alle soverom, og være utstyrt med godkjent brannslokkeutstyr (brannslange eller pulverapparat). Styret bør sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse med å ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i røykvarslere og etterse slokkeutstyr. Anbefalte tilleggsundersøkelser Det anbefales en innvendig videokontroll av avløpsledningene i bakken utført av spesialfirma. et er kostnadsestimert og medtatt i tiltakslisten På bakgrunn av ukjent tilstand for baderommen, anbefales det å gjennomføre en tilleggsundersøkelse hvor et representativt antall kjøkken og baderom stikkprøvekontrolleres. Oslo, 18.01.2016 For OPAK Thomas Johannesen Takstmann/Ing. Egenkontroll Sidemannskontroll Overordnet kontroll Dato T.J Dato H.S Dato Initialer Distribuert til: Øvre Silkestrå Borettslag v/ Bjørn Kolstad skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A 18.07.2014 Side 16 av 16
Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: 131659 Skøyenveien 51-99 TILTAK OG PRIORITERING 2 Bygning Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Dato: 18.01.2016 Vedlike- Vedlike- Vedlike- Moderni- Akutt hold hold hold sering 0-1 år 1-3 år 3-5 år 5-10 år ved behov 21 Grunn og fundamenter 1 Utbedring av nedløpsrør, bortledning av vann slik av vann ledes bort fra husveggen. 15 000 22 Bæresystem 1 Ingen tiltak anbefales 23 Yttervegger 1 Overflatebehandling/nødvendig utbedring av fasader ( trekledning og malte puss/betongflater) et er kostnadsestimert med kr.20 000 pr leilighet. Sum er avrundet. 2 Utskifting av vinduer. et er kostnadsestimert med et snitt på 5 stk. vinduer, inkl. baklongdør på leilighet. Lagt inn kr. 10 000 pr enhet, vindu/dør. Sum er avrundet. 3 Utskifting av inngangsdører. Kostnadsestimert kr. 35 000 pr. oppgang (24 oppganger). Sum er avrundet. 24 Innervegger 1 Maling av trapperomsvegger. Kostnadsestimert kr. 40 000 pr oppgang (24 oppganger) Sum er avrundet. 2 Kontroll/justering av dørhengsler og vridere i kjeller. Rundsum. 15 000 25 Dekker 1 Ingen tiltak anbefales 26 Yttertak 1 Årlig kontroll, ev. mindre utbedringer/utskifting av takstein. 3 500 000 8 500 000 900 000 1 000 000 28 Trapper, balkonger m.m. 1 Gjennomgang av betongsålene til inngangspartiene. Pigges opp og støpes på nytt der det har kommet skader. Vi estimerer at dette er nødvendig på 5 av blokkene (tiltak 1) Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum bygningsmessig 0 30000 3500000 10400000 0 15 % 0 4500 525000 1560000 0 25 % 0 8625 1006250 2990000 0 0 40000 5030000 14950000 0 srapport - og kostnader / Malnr. 23 Versjon A 01.08.2014 Side 1 av 4 srapport - tiltak og kostnader - (1)[1]
Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: 131659 Skøyenveien 51-99 TILTAK OG PRIORITERING 3 VVS Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Dato: 18.01.2016 Vedlike- Vedlike- Vedlike- Moderni- Akutt hold hold hold sering 0-1 år 1-3 år 3-5 år 5-10 år ved behov 31 Sanitær 1 Det anbefales en innvendig videokontroll av avløpsledningene i bakken utført av spesialfirma. 40 000 2 På bakgrunn av ukjent tilstand for baderommen, anbefales det å gjennomføre en tilleggsundersøkelse hvor et representativt antall kjøkken og baderom stikkprøvekontrolleres. 60 000 3 Kondensisolering av vanninntak i fyrrom bedre. 10 000 4 Gamle varmtvannnsberedere og akumulatortanker fjernes. 50 000 5Lekkasje ved tappevanns veksler utbedres. 10 000 32 Varme 1 Enkelte rørkoplinger i fyrrom bør isoleres og mantles bedre. 20 000 33 Brannslokking 1 Ingen tiltak nødvendig. 36 Luftbehandling 1 Ingen tiltak nødvendig. Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum VVS-anlegg 10 000 180 000 0 0 0 15 % 1 500 27 000 0 0 0 25 % 2 875 51 750 0 0 0 10 000 260 000 0 0 0 srapport - og kostnader / Malnr. 23 Versjon A 01.08.2014 Side 2 av 4 srapport - tiltak og kostnader - (1)[1]
Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: 131659 Skøyenveien 51-99 TILTAK OG PRIORITERING 4 El-kraft Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Dato: 18.01.2016 Vedlike- Vedlike- Vedlike- Moderni- Akutt hold hold hold sering 0-1 år 1-3 år 3-5 år 5-10 år ved behov 41 Basisinstallasjon for elkraft 1 Ingen tiltak nødvendig. 42 Høyspent forsyning 1 Ingen tiltak nødvendig. 43 Lavspent forsyning 1 Skifte stigeledninger. 1 700 000 2 Skifte hovedtavler. 1 200 000 3 Skifte underfordelere. 3 400 000 4 Ombygge og fjene alt i underfordeler i tekniskrom som ikke er i bruk. 40 000 44 Lys 1 Skifte belysningen i trapperom og kjellere til Led-belysning med moderne lysstyring. 1 200 000 45 Elvarme 1 Ingen tiltak nødvendig. 49 Dokumentasjon (Internkontroll elektro) 1 System for internkontroll for elektro må opprettes. 40 000 Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum Elkraft-anlegg 0 80000 1200000 6300000 0 15 % 0 12000 180000 945000 0 25 % 0 23000 345000 1811250 0 0 120000 1730000 9060000 0 srapport - og kostnader / Malnr. 23 Versjon A 01.08.2014 Side 3 av 4 srapport - tiltak og kostnader - (1)[1]
Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: 131659 Skøyenveien 51-99 TILTAK OG PRIORITERING Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Dato: 18.01.2016 Vedlike- Vedlike- Vedlike- Moderni- Akutt hold hold hold sering 0-1 år 1-3 år 3-5 år 5-10 år ved behov 5 Tele- og automatisering 53 Telefoni og personsøking (porttelefoner) 1 Ingen tiltak vurdert som nødvendig utover det som er bestemt utskifte i en 3 års periode. 54 Alarm- og signalsystemer (brannalarmanlegg) 1 Som et brannsikkerhetstiltak anbefaler OPAK at det installeres heldekkende brannalarmanlegg i hver av 850 000 55 Lyd- og bildesystemer 1 Ingen tiltak nødvendig. Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum Tele og automatisering 0 850000 0 0 0 15 % 0 127500 0 0 0 25 % 0 244375 0 0 0 0 1220000 0 0 0 7 Utendørs 73 Utendørs røranlegg 1 Ingen tiltak nødvendig. 74 Utendørs elkraft 1 Skiftes utelyset sammen med annen belysning til Led- belysning med moderne lysstyring. 800 000 76 Veier og plasser 1 Ingen tiltak anbefales 77 Parker og hager 1 Ingen tiltak anbefales Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum utendørs 0 800000 0 0 0 15 % 0 120000 0 0 0 25 % 0 230000 0 0 0 0 1150000 0 0 0 TOTALSUM (Alle fag) 10 000 2 790 000 6 760 000 24 010 000 0 srapport - og kostnader / Malnr. 23 Versjon A 01.08.2014 Side 4 av 4 srapport - tiltak og kostnader - (1)[1]