Ekstraordinær Generalforsamling KOLSRUD AS ONSDAG 28. MARS 2012 KL. 19.00 STED: KARLSRUD SKOLE; KANTINEN
Ordinært Sameiermøte
KOLSRUD AS Til aksjeeiere: Det innkalles til ekstraordinær Generalforsamling i Kolsrud AS Tid: Onsdag 28. mars 2012 kl. 19.00 Sted: Karlsrud Skole SAKSLISTE --- o --- Spørsmål om møtet er lovlig innkalt 1. Konstituering 1.1 Valg av møteleder 1.2 Valg av sekretær 1.3 Valg av 2 medlemmer til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 1.4 Opptak av navnefortegnelse 1.5 Godkjenning av saksliste 2. Boligselskapets vaktmesterordning SE VEDLEGG SOM VIL REDEGJØRES FOR INNLEDNINGSVIS 2.1 Skal styret eller Generalforsamlingen beslutte hvorvidt gjeldende ordning skal avvikles eller ikke? Ihht vedtektenes 8 er styret «bemyndighet til å handle på selskapets vegne i alt hva der hører til den ordinære drift av selskapets eiendommer.» Ihht aksjelovens kap. II hører «forvaltningen av selskapet under styret. Styret skal sørge for forsvarlig organisering av virksomheten, og iverksette de undersøkelser de finner nødvendig.» Generalforsamlingen bes derfor om å avklare hvorvidt det er styret eller Generalforsamlingen som i dette tilfellet skal beslutte hvilken type vaktmesterordning Kolsrud AS skal fortsette med? 2.2 Skal boligselskapet fortsette med fast ansatt vaktmester, eller inngå avtale med et vaktmesterselskap? Dersom sak 2.1 beslutter at Generalforsamlingen skal avgjøre hvorvidt dagens ordning skal avvikles eller ikke, må ovennevnte spørsmål stemmes over. Oslo, 19. mars 2012 Kolsrud AS STYRET Vedlagte navneslipp fylles ut og leveres ved inngangen til møtelokalet.
Til alle aksjonærer: Kolsrud AS Ekstraordinær Generalforsamling 28.03.2012 Informasjon fra Styret Den 24.02 mottok Styret i Kolsrud AS en begjæring om ekstraordinær generalforsamling fra Rolf O. Pedersen, Radarveien 12, signert av 44 personer fra 42 husstander (dvs. 24% av aksjonærene) med krav om at spørsmålet om fast ansatt vaktmester eller kjøp av vaktmestertjenester fra eksternt firma skal behandles. Begjæringen oppfyller kravene i selskapets vedtekter og det er derfor innkalt til ekstraordinær generalforsamling den 28.03.2012. Bakgrunn Den økonomiske situasjonen i Kolsrud AS har forverret seg kraftig de siste 3 årene. Vi har opparbeidet et akkumulert underskudd på 2,2 millioner kroner. Siste års underskudd var på ca. 548 000 kroner. Det sier seg selv at denne trenden ikke kan fortsette. Konsekvensene pr. i dag er at helt nødvendige vedlikeholdsoppgaver har måttet bli satt på vent, med forfall av vår eiendomsmasse som resultat. På lang sikt vil fortsatte årlige underskudd føre til ytterligere forfall, insolvens og i verste fall konkurs. Styret har derfor tatt grep for å snu trenden og få økonomien i balanse. Aksjonærene har måttet bidra med solide økninger i fellesutgiftene både i fjor og i år, men kostnadssiden er minst like viktig for å oppnå balanse. Det er styrets plikt å drifte selskapet på en økonomisk forsvarlig måte, til beste for aksjonærene. Da kan dessverre ingen kuer være hellige, og vi har gått igjennom alle kostnader med særlig fokus på de største utgiftspostene som det er mulig å gjøre noe med. Disse er energi (strøm og olje), finanskostnader (renter), forsikringer og vaktmestertjenester. Energi Vi har fått foretatt en full gjennomgang av våre tekniske anlegg og forsikret oss om at disse nå driftes optimalt, slik at det til envher tid benyttes energi fra den rimeligste kilden (olje eller strøm). Videre har vi reforhandlet vår avtale med strømleverandøren og har nå langt mindre svingninger i strømprisen enn de to foregående årene. Vi forventer å se gevinsten av disse tiltakene i 2012. Renter Vi har reforhandlet våre låneavtaler og oppnådd lavere lånerente og høyere innskuddsrente. Videre har vi fordelt utbetalingene av store poster over flere terminer, slik at likviditetspresset er langt mindre enn tidligere. Forsikringer Vi har gjennomgått våre forsikringsavtaler og innhentet tilbud fra flere selskaper, og derigjennom konstatert at vi har de best mulige betingelser. Vaktmester Vi har beregnet mulige besparelser ved å kjøpe vaktmestertjenester eksternt i stedet for å ha ansatt vaktmester i Kolsrud. Beregningene viser at det ligger en årlig besparelse på Ekstraordinær generalforsamling 28.03.2012 Informasjon fra Styret 1
ca. kr. 200 000 i å kjøpe denne tjenesten. Styret har derfor iverksatt undersøkelser, herunder innhentet tilbud, vedrørende en avtale med BN Grønt & Rent, som leverer vaktmestertjenester til Knausen Borettslag. Vi har hatt en god dialog med styret i Knausen, og de er svært fornøyde med tjenestene fra BN Grønt & Rent. Den pris vi har blitt tilbud ligger på samme nivå som den som Knausen betaler, beregnet pr. husstand pr. år. Styret har derfor vedtatt å iverksette en prosess for å eventuelt avvikle ordningen med fast ansatt vaktmester og i stedet inngå avtale med BN Grønt & Rent. I den forbindelse vil vaktmesterleiligheten i nr. 12 kunne bli leid ut eller solgt til markedspris. Denne beslutningen ble ikke truffet med lett hjerte, og vi er klar over de menneskelige sidene i denne saken. Men styrets oppgave er først og fremst å ivareta aksjonærenes interesser, og det betyr at økonomien må på rett kjøl så snart som mulig slik at det igjen blir midler til å ivareta en forsvarlig drift av selskapet. Utvikling i selskapets økonomi Styret har fått tilbakemeldinger som tyder på at det sirkulerer en del feilaktige oppfatninger om selskapets økonomiske situasjon. Følgende figurer er basert på faktiske regnskapstall og bør tale sitt tydelige språk om utvikling og trend i vår økonomi. Ekstraordinær generalforsamling 28.03.2012 Informasjon fra Styret 2
Økonomiske konsekvenser Kolsrud AS er et frittstående boligaksjeselskap og har ingen tilknytning til OBOS eller andre store sammenslutninger. Vi er derfor helt og holdent ansvarlige for vår egen økonomi, ihht. aksjeloven og borettslagsloven. I ytterste tilfelle, kan vi derfor bli slått konkurs som ethvert annet aksjeselskap. Styrets syn og oppfordring I henhold til selskapets vedtekter tilligger det styret å fatte beslutninger i alle saker som faller inn under forretningsmessig forvaltning. Skulle Generalforsamlingen gi seg selv rett til å overprøve og instruere styret i en slik sak representerer det en ny praksis i selskapet. Styret anser i såfall ikke lenger at vi vil være i stand til å drive selskapet på en forsvarlig måte, og vi vil derfor stille våre plasser til disposisjon med umiddelbar virkning dersom Generalforsamlingen velger å overprøve vårt vedtak. Vi vil derfor oppfordre Valgkomitéen samt gruppen av aksjonærer representert ved Rolf O. Pedersen om umiddelbart å iverksette tiltak for å ha et nytt kandidatstyre klart til Generalforsamlingen den 28.03, om dette skulle vise seg å bli nødvendig. Styret oppfordrer på det sterkeste alle aksjonærer om å møte opp på ekstraordinær generalforsamling den 28.03.2012. Om du er forhindret fra å møte kan du gi fullmakt til en annen aksjonær som kan stemme på dine vegne. Oslo, 20.03.2012 Med vennlig hilsen Styret i Kolsrud AS Ekstraordinær generalforsamling 28.03.2012 Informasjon fra Styret 3
NAVNESEDDEL TIL BRUK VED EKSTRAORD. GF Aksjonærens navn og leilighetens nummer skrives på denne navneseddel som leveres ved inngangen til møtelokalet. Vennligst bruk blokkbokstaver: Navn: Seksjonsnr./leil.nr.:.. På generalforsamlingen kan eier og ektefelle eller eventuell samboer møte, men bare med en stemme for aksjen. Dersom du ikke kan møte på den ekstraordinære generalforsamlingen kan du møte ved fullmektig. Ønsker du å benytte denne retten kan fullmakten under benyttes. FULLMAKT Vennligst bruk blokkbokstaver ved utfylling. Jeg, er eier av leilighet nr... i boligaksjeselskapet Jeg kan ikke møte på den ekstraordinære generalforsamlingen den../.. 20, og gir med dette.. fullmakt til å møte for meg. Oslo, den. Underskrift
Ordinært Sameiermøte
Ordinært Sameiermøte
Ordinært Sameiermøte
Ordinært Sameiermøte
Brækhus Dege Brækhus Dege Consult AS Brækhus Dege driver hovedsakelig med advokatvirksomhet og eiendomsforvaltning i selskapene, Brækhus Dege Advokatfirma DA og Brækhus Dege Eiendom AS. Virksomheten har en historie på ca 100 år, og eiendomsjus og eiendomsforvaltning har vært en sentral del fra starten. Vår visjon er å hjelpe virksomheter og personer fremover. Vi tilstreber å være tydelige, uavhengige og handlekraftige i arbeidet for kundene og i forhold til deres motparter. Brækhus Dege Eiendom AS Brækhus Dege Eiendom AS forvalter i dag ca. 140 boligselskaper med til sammen ca. 7.100 boliger og 15 næringsselskaper tilknyttet eiendomsbransjen hvor både kontorbygg, kjøpesenter, kombinertbygg og utleiegårder er en del av porteføljen. Selskapet eies av partnerne i Brækhus Dege Advokatfirma. Brækhus Dege Eiendom AS har felles kontorlokaler med advokatfirmaet og gjennom det en unik tilgang til juridisk kompetanse på alle områder. Boligselskap forvaltet av Brækhus Dege Eiendom AS får 20 % rabatt på advokattjenester. Beboere får gunstige tilbud på eiendomsmegler-tjenester i forbindelse med salg og utleie av eiendom. Brækhus Dege Advokatfirma DA Brækhus Dege Advokatfirma er meget kompetent innen fast eiendomsrettsforhold herunder seksjonering, plan og bygningsrett, selskapsorganisering, skatterett med mer. Brækhus Dege Advokatfirma DA er et fullservice advokatkontor som er representert med høy kvalitet på de fleste forretningsjuridiske områder, jf. f.eks. den anerkjente advokatrangeringen Legal 500 hvor vi er topptrerangert innenfor 9 av 13 kategorier. Advokatfirmaet har lang erfaring med å representere både byggherrer og utbyggere i forskjellige faser av en byggeprosess. Innenfor boligrett nevnes også særskilt vår ukentlige ekspertspalte i Aftenpostens papirutgave samt den som er publisert på nettet. Advokatfirmaet tilbyr også styrestøttefunksjon for de selskapene som måtte ønske en slik løsning. Brækhus Dege Consult AS leverer regnskapstjenester og bistand innen merverdiavgiftrelaterte problemstillinger til norske og utenlandske oppdragsgivere som driver virksomhet i Norge. Rabattordninger for boligselskap og dets beboere Brækhus Dege Eiendom AS har framforhandlet rabattavtaler for boligselskapene på en rekke områder bl.a. forsikring, finansiering, fyringsolje, tekniske konsulenttjenester, service- og vedlikehold av heisanlegg, strøm, vaktmestertjenester og revisjon. Boligselskapene får i tillegg rabatt på tjenester fra Brækhus Dege Advokatfirma (pt. 20 %). Beboere i selskaper Brækhus Dege Eiendom AS forvalter får rabatt på telefoni og på meglertjenester. Brækhus Dege Advokatfirma DA Dronning Mauds gate 10, Pb. 1369 Vika, NO-0114 Oslo Tel. + 47 23 23 90 90, Fax + 47 22 83 60 60 E-mail: advokat@bd.no Brækhus Dege Eiendom AS Dronning Mauds gate 10, Pb. 1369 Vika, NO-0114 Oslo Tel. + 47 23 23 90 50, Fax + 47 22 83 60 61 E-mail: eiendom@bd.no Brækhus Dege Advokatfirm DA avd. Sandvika Kinoveien 12, Pb. 216, NO-1300 Sandvika Tel. + 47 67 80 90 60, Fax + 47 67 80 90 61 E-mail: advokat@bd.no www.bd.no Med handlekraft og tydelige råd hjelper vi deg fremover 2 Ekstraordinær Generalforsamling