ARENDAL KOMMUNE Saksfremlegg Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Saksgang: Referanse: 2012/6951 / 9 Ordningsverdi: xxxx Pol. saksn r. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Reguleringsplan for Indre Kittelsbukt, mindre endring Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd, godkjennes mindre endring av reguleringsplan for Indre Kittelsbukt, vedtatt 22.05.2008, som plankart datert 06.03.13, sist endret 21.08.13 og reguleringsbestemmelser sist datert 21.08.13, viser. Vedlegg: 1 Brev, varsel om endring, datert 21.08.13 2 Beskrivelse av endringene 3 Forslag til endret plankart 4 Forslag til endrede bestemmelser 5 Uttalelser Bakgrunn: Stærk & co AS har, på vegne av St. Ybes søkt om godkjenning av mindre endring av reguleringsplan for Indre Kittelsbukt, vedtatt 22.05.08. Tanken var opprinnelig at hele området skulle bygges ut samtidig. Hensikten med endringen er å legge til rette for en trinnvis utbygging ved at 2 av 5 planlagte kontorbygg/lameller for Sevan Marine bygges i første omgang. Parkeringsanlegget i fjell ønskes ikke bygd i denne omgang. Endringen e går ut på: Rekkefølgekravet som er knyttet til bygging av parkeringshus i fjell, er foreslått endret til å sikre veiutvidelse bort til Vesterveien før parkeringsanlegget kan tas i bruk. Dette innebærer trafikale utfordringer, som løses ved å stille krav om en mindre veiutvidelse der veien pr. i dag er smalest. Det foreslås også å etablere en vendehammer på Kittelsbuktveien ifbm det første byggetrinnet, for at det skal være mulig å snu for lastebiler på Kittelsbuktveien også ved en etappevis utbygging. Permanent vendehammer ifbm bygging av parkeringsanlegg i fjell vil først etableres når parkeringsanlegget bygges. Det er også fremmet bagatellmessige endringer av byggegrenser/ høyder av selve bygningen, som gir muligheter for å bygge noe lenger ut mot sjøen i mellombygget. Totalhøyden økes ikke. Foreslåtte endringer er som følger; 2012/6951/-9 Side1av 4
Plankartet: Nye formålsbenevnelser etter pbl. 2008 Endret byggegrense på vertikalnivå 2 i sone 1 i område B1-A Endret byggegrense på vertikalnivå 3 i sone II i område B1-A Nytt formål: Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål bolig/kjøreveg, BK. (vendehammer) Det er regulert inn hensynssone, bevaringssone bevaring av kulturmiljø for det kombinerte formålet (jf. Pbl av 2008, 12-6) Reguleringsbestemmelsene: Nye formålsbenevnelser etter pbl. av 2008, og ny nummerering. 4.2: Maks gesimskote = maks mønehøyde, kote +11 m (tidligere +8 m) Setningen: «Minst 90 % av parkeringsplassene skal anordnes i parkeringsanlegg i fjell» i 4.1 og 5.1, som gjelder byggeområde B1 og B2, er tatt ut. Erstattes med en ny bestemmelse i 3.7: «Det stilles ikke krav til parkeringsdekning for byggeområdene B1 og B2. Parkering for byggeområdene B1 og B2 skal løses ved å benytte eksisterende parkeringsplasser i Arendal sentrum, og felles parkeringsanlegg FP når det blir bygget.» Det er foreslått en ny bestemmelse i 6 for det kombinerte formålet bolig/kjøreveg: 6.1: «Det tillates etablert vendehammer innenfor området.» 6-2: «For boligformålet gjelder bestemmelsene i 7.» Ny bestemmelse knyttet til hensynssone bevaring bevaring av kulturmiljø i 8: «Det tillates tilrettelagt for vendehammer innenfor området. Utover dette gjelder bestemmelsene i 7.» I 15.2 er det tatt inn 3 nye rekkefølgebestemmelser: Før nye bygg tas i bruk innenfor byggeområde for kontor (B1), og forutsatt at felles parkeringsanlegg FP ikke blir bygget, skal: «-Kittelsbuktveien midlertidig breddeutvides fra innsnevringen av eksisterende vei foran Kittelsbuktveien 2 og fram til eksisterende nedkjøring foran Kittelsbuktveien 5. Veien i det aktuelle området skal ha en veibredde på 5 meter. -Parkeringsplassene langs indre del av Kittelsbuktveien fjernes. -Vendehammer etableres innenfor annet kombinert formål; bolig/vegformål. Vendehammeren skal minimum opprettholdes frem til vendehammer ved innkjøring til felles parkeringsanlegg FP er etablert.» Tidligere rekkefølgebestemmelse 13.5 er nå 15.6. Rekkefølgebestemmelse om ferdigstilling av parkering P-pl 2 er flytte til denne paragrafen. Punktet om ferdigstilling av VA-anlegg i indre deler av Kittelsbuktveien er tatt ut, da permanent VA-anlegg blir etablert ifbm med første byggetrinn. 15-6: «Før felles parkeringsanlegg, FP, tas i bruk skal: Kittelsbuktveien med offentlig kjørevei, offentlig trafikkområde - parkering (P-pl 2), gang- og sykkelvei innenfor planområdet, samt nytt kryss mot Vesterveien, være ferdigstilt. Merknader: Endring ble første gang varslet naboene i brev datert 07.03.13. Det ble da mottatt merknader fra naboer som følger: Inger Berit Oland Scheen og Geirr Scheen, brev datert 12. mars 2013 Scheen ber om en bekreftelse på at utbyggingen ikke vil gå utover utsikten fra deres hus, verken for underetasje eller de andre etasjene. De ønsker også å gjøre oppmerksomme på at de er uenige i den nye rekkefølgebestemmelsen, og hevder at utbygging med flere kontorer automatisk betyr mer trafikk og parkering. Parkering vil kunne foregå i parkeringsanlegg ellers i byen. Kommentar: Plankonsulent kommenterer merknaden med at planendringen ikke vil medfører endring av utsikten for Scheen. 2012/6951/-9 Side2av 4
Siden det ikke legges opp til ekstra parkeringsplasser innenfor området vil det i utgangspunktet ikke bli mer biltrafikk av de ansatte. Jostein Selseng, e-post sendt 5. april 2013 Han er imot en utbygging før det er avklart hva som skjer med hans egen bolig. Videre vises til tidligere møter mellom tiltakshaver og Selseng, og han mener at utbygging i flere trinn vil forverre situasjonen og gjøre det umulig å bebo eiendommen i byggeperioden. Kommentar: Innspillet omhandler i hovedsak privatrettslige forhold. Det ville vært mulig med en etappevis utbygging etter opprinnelig reguleringsplan også. I tillegg har det vært behandlet en mindre endring i 2009 der bakgrunnen nettopp var muligheten for å bygge ut området etappevis, og ikke etablere alle tiltak ved utbygging av et første byggetrinn. Det ble nødvendig å gjøre ytterligere endringer, som ble varslet naboer og berørte myndigheter i brev datert 21.08.13. Følende innspill ble da mottatt; Ivar Lennart Tønnesen, udatert brev, registrert 13. sept. 2013 I forbindelse med snuplassen, må det nevnes at Kittelsbuktveien 14 fortsatt er i bruk, og at vann- og kloakkledninger går over snuplassen. Han håper også at gangvei til og fra huset blir ivaretatt i byggeperioden, og at tinglyst båtplass tas med i planleggingen. Det er i tillegg et ønske om biloppstillingsplass for Kittelsbuktveien 14. Ellers ser han frem til at byggeprossessen settes i gang, da han synes hus og miljø i Kittelsbuktveien har stått for forfall de seneste årene. Kommentar: Momentene er av privatrettslig karakter, og har ingen innvirkning på reguleringsendringen. Både Fylkesmannen i Aust-Agder og Aust-Agder fylkeskommune, har uttalt i e-post datert 27.08.13, at de ikke har merknader til endringene. Det er også mottatt en e-post fra Statens Vegvesen, datert 26. april i år, der de skriver at de ikke kan se at dette vil gi store negative konsekvenser for fylkesvei 420. De regner det som sannsynlig at parkeringsbehovet dekkes i eksisterende parkeringshus, og at krysset derfor ikke får større belastning enn det har i dag. Vurderinger: Endringen er av mindre betydning, og vil ikke medføre at formålet/intensjonene med planen blir endret. Forslaget kan derfor behandles som en mindre endring, jf. Pbl. 12-14. Det nye kontorbygget vil ha plass til ca. 110 arbeidsplasser for Sevan Marine. Eksisterende bygg skal fortsatt være i bruk. Det er litt over 40 parkeringsplasser tilgjengelig i og rundt eksisterende kontorbygg i Kittelsbukt, som fortsatt vil være tilgjengelig etter at de to lamellene er bygd. Utover dette er parkeringen løst med leie av P-plasser ved Plankemyra og i byens P-hus. En tenker å leie ytterligere plasser i byens P-hus for å dekke det ekstra behovet som vil komme for parkeringsplasser. Når det gjelder sykkelparkering står det i reguleringsbestemmelsene at utomhusplanene for de ulike byggeområdene skal vise parkering både for bil og sykkel, og i designhåndboken står det hvilke sykkelstativ som skal benyttes, samt hvor disse skal plasseres. Det må forutsettes at sykkelparkering blir vist i utomhusplanen som følger byggesaken. I følge kommuneplanens bestemmelser stilles det ikke noen særlige krav om at det skal avsettes egne p-plasser når byggeområdet ligger innenfor en radius av 300 meter unna offentlig parkeringsanlegg. P- hus Vest ligger innenfor en radius av 300 meter unna dette byggeområdet. (400 meter gange) Den etappevise utbyggingen vil medføre at den planlagte sammenhengende bryggeslengen (o_turvei) ikke blir etablert nå. Det skal imidlertid bygges brygge utenfor hvert enkelt byggeområde, jf. bestemmelsene. Det må forutsettes at det sikres en mulighet for allmennheten å komme ned på brygga, selv om ikke hele forbindelsen er etablert. Dette kan sikres i utbyggingsavtalen. 2012/6951/-9 Side3av 4
For rådmannen har det vært viktig å sikre at den midlertidige situasjonen vil kunne fungere over lengre tid, eller mer eller mindre permanent. Det er ikke mulig å si noe om når utbygging utover dette første byggetrinnet vil finne sted, og planendringen må derfor være tilfredsstillende også på permanent basis. De foreslåtte endringene er fremkommet etter div. møtevirksomhet og vurderinger, slik at Rådmannen nå kan anbefale Kommuneplanutvalget å godkjenne de omsøkte endringene. Utbyggingsavtale : Med henvisning til Plan- og bygningslovens 17-4, er forslag til utbyggingsavtale lagt ut til offentlig ettersyn. Avtalen utgjør et tillegg til tidligere utbyggingsavtale. Frist for merknader er 15.10.13. Forhandlinger gjennomføres i samsvar med rammevedtak fastsatt av Arendal bystyre i møte 25.8.2011. Dri ftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Endringen vil ikke påføre kommunen ytterligere kostnader. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 30. september 2013. 2012/6951/-9 Side4av 4
Saksprotokoll - Kommuneplanutvalget 09.10.2013 Behandling : Einar Krafft Myhren, SV, fremmet følgende forslag: Saken utsettes for befaring og ytterligere belysning/vurdering av følgende forhold: Virkning av endringer i byggehøyder og byggegrenser må vises med illustrasjoner. Bør det i bestemmelsene 3.2 endres fra 2,4 til 3 m? I 15.2: bør veien utvides fram til ny vendehammer, hva med kapasiteten sammenlignet med nytt behov? Ved votering falt befaringsforslaget fra Krafft Myhren med 5 (1 krf, 1 H, 3 Frp) mot 4 stemmer (2 SV, 1 V, 1 Ap). Representantene Robert C. Nordli, Ap, Rune Sævre og Einar Krafft Myhren, SV fremmet følgende endrings-/tilleggsforslag: 3.2 2,4m endres til 3m. 3.3 Designhåndboken skal godkjennes av det faste utvalg for plansaker i kommunen (endres til kommuneplanutvalget). 3.7 Det stilles ikke krav til parkeringsdekning for byggeområdene B1 og B2. Parkering for byggeområdene B1 og B2 skal løses ved å benytte eksisterende p-hus i Arendal sentrum, og felles parkeringsanlegg FP når det blir bygget. 15.2 Før nye bygg tas i bruk innenfor byggeområde for kontor (B1), og forutsatt at felles parkeringsanlegg FP ikke blir bygget, skal: -Kittelsbuktveien midlertidig breddeutvides fra innsnevringen av eksisterende vei foran Kittelsbuktveien 2 og fram til ny vendehammer. Veien i det aktuelle området skal ha en veibredde på 5 meter. Det må sikres at veien har kapasitet til økt trafikk med lastebil. -Parkeringsplassene langs indre del av Kittelsbuktveien fjernes. -Vendehammer etableres innenfor annet kombinert formål; bolig/vegformål. Vendehammeren skal opprettholdes frem til vendehammer ved innkjøring til felles parkeringsanlegg FP er etablert.» For øvrig: Kommuneplanutvalget ønsker å få utbyggingsavtalen til uttalelse. I saken skal det pekes på behovet for en mulighet for allmennheten til å komme ned på brygga, selv om ikke hele bryggeslengen (o_turvei) er etablert. Nytt punkt 3.8: Bebyggelsen skal knyttes til fjernvarmeanlegget. Votering: Ved votering ble rådmannens forslag enstemmig vedtatt. Deretter ble det votert punktvis over punktene i endrings-/tilleggsforslaget fra SV, Ap og V og alle punktene falt med 5 (3 Frp, 1 H, 1 Krf) mot 4 stemmer (2 SV, 1 AP, 1 V).
Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd, godkjennes mindre endring av reguleringsplan for Indre Kittelsbukt, vedtatt 22.05.2008, som plankart datert 06.03.13, sist endret 21.08.13 og reguleringsbestemmelser sist datert 21.08.13, viser.