Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /75

Transkript

1 Saksprotokoll Fløyheia, endret forslag til områdereguleringsplan Arkivsak-dok. 16/29344 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /75 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg godkjenner at forslag til områdereguleringsplan for Fløyheia, med plankart og bestemmelser datert , sist revidert , legges ut til begrenset offentlig ettersyn. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 18/75 Møtebehandling Einar Krafft Myhren, SV, fremmet følgende endringsforslag: Pkt.1) Det må legges inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at "tårnet" må bygges på i høyden dersom vestre bygg i BKT1 bygges på i høyden. Høydeforholdet mellom dem må sikres som i planen. Pkt. 2) For området i BKT1 øst for tårnet må det stilles krav om detaljregulering før det kan oppføres bygninger. Nina Jentoft, Ap, fremmet et omforent forslag: Maks. gesimshøyde som i byggeområde BKT1 er oppgitt til kote 80 i plankartet økes til maks. gesimshøyde kote 85. Cathrine Hall, V, fremmet følgende forslag på vegne av Ap, Sv, KrF, V: Endringsforslag. Bestemmelser. Paragraf Bil. Siste setning: 5% ladeplasser endres til minimum 30%. Rekkefølgebestemmelser. Paragraf 10.1 Opparbeiding av ny heis fra bynivå til Fløyheia skal være sikret med deler av heisløpet i friluft før det gis rammetillatelse til bebyggelse i BKT1og KT1-KT2, og være opparbeidet før det gis brukstillatelse. Votering Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Pkt. 1 i endringsforslaget fra Einar Krafft Myhren, SV, falt med 5 (H 2, FrP 2, KrF 1) mot 4 (Ap 2, V 1, SV 1) stemmer. side 1 av 2

2 Pkt. 2 i endringsforslaget fra Einar Krafft Myhren, SV, falt med 5 (H 2, FrP 2, KrF 1) mot 4 (Ap 2, V 1, SV 1) stemmer. Endringsforslaget fra Nina Jentoft, Ap, ble enstemmig vedtatt. Endringsforslaget fra Cathrine H. Hall, V, ble enstemmig vedtatt. Kommuneplanutvalget vedtak Arendal kommuneplanutvalg godkjenner at forslag til områdereguleringsplan for Fløyheia, med plankart og bestemmelser datert , sist revidert , legges ut til begrenset offentlig ettersyn. Maks. gesimshøyde som i byggeområde BKT1 er oppgitt til kote 80 i plankartet økes til maks. gesimshøyde kote 85. Bestemmelser. Paragraf Bil. Siste setning: 5% ladeplasser endres til minimum 30%. Rekkefølgebestemmelser. Paragraf 10.1 Opparbeiding av ny heis fra bynivå til Fløyheia skal være sikret med deler av heisløpet i friluft før det gis rammetillatelse til bebyggelse i BKT1og KT1-KT2, og være opparbeidet før det gis brukstillatelse. side 2 av 2

3 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Fløyheia, endret forslag til områdereguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg godkjenner at forslag til områdereguleringsplan for Fløyheia, med plankart og bestemmelser datert , sist revidert , legges ut til begrenset offentlig ettersyn. Vedlegg 1. Forslag til plankart 2. Forslag til bestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Fløybyen, illustrasjoner 5. Fløybyen, volum og funksjoner 6. Snitt KT1-KT2 7. Sol-skygge studier KT1- KT2 8. Heis fra bynivå, situasjonsplan og snitt 9. Støyrapport m. sonekart 10. Merknader under off. 11. Oppsummering av merknader m. forslagsstillers svar og rådmannens kommentar Sammendrag Forslag til områdereguleringsplan for Fløyheia er videreutviklet med visse endringer. Endringene er gjort for å imøtekomme flere av partenes innvendinger, men også for å få detaljert planen ytterligere, og ikke minst for å tilpasse forslaget vedtak fattet i Kommuneplanutvalgsmøtet Endringene går blant annet ut på at planavgrensningen er utvidet for å kunne legge til rette for heis ned til bynivå. Det er lagt inn hensynssone fare rundt «Linkmasta». Formålet for Fylkeshuset er endret fra rent offentlig formål til tjenesteyting/ kontor og også belagt med hensynssone H570, bevaring. Det er også levert støy og trafikkutredninger, sol- og skygge analyser, samt et videreutviklet mulighetsstudie. Når det gjelder kulturminneverninteressene, er innvendingene fra Aust-Agder fylkeskommune etter rådmannens syn ikke imøtekommet når det gjelder anlegget Sjømannsskolen, og «Bygg B». Det er nå lagt inn en mulighet for å splitte opp volumet, men det må bygges i samme fasadelinje mot byen. Forslagsstiller foreslår at det ikke blir gitt slike rammer. Endringene er av slik karakter at partene må få plandokumentene til uttalelse på nytt. Rådmannen anbefaler derfor at kommuneplanutvalget vedtar at det endrede forslaget sendes ut på begrenset offentlig ettersyn. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 5

4 Bakgrunn Forslaget er fremmet av Asplan Viak AS på vegne av Arendal Eiendom KF. Planforslaget er utformet som en områdereguleringsplan. Planområdet strekker seg fra krysset mellom Ragnvald Blakstadsvei og Barbudalen, tar med seg hele «naturparken», Fylkeshuset, Sjømannskolen og hele Fløyheia, ned til Hylleveien. Størrelsen på hele planområdet er 117 daa. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for ny bruk av Sjømannskolen. Det legges i tillegg til rette for et byggeområde for kontor ved Fylkeshuset. Fylkeshuset er tatt med for å sikre fornuftig avgrensning av utbygging av Sjømannskolen, og for å se samlet på atkomst, parkering og grønnstruktur. Ragnvald Blakstadsvei og Fløyveien tas med for å sikre gode atkomstforhold. Det ble varslet oppstart av planarbeid i brev datert Planforslaget ble behandlet i Kommuneplanutvalget , saknr. 17/109, med følgende vedtak: «Kommuneplanutvalgets vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til områdereguleringsplan for Fløyheia med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Plandokumentene endres slik at; 1.Bestemmelsenes 10-1 endres slik at heisløsningen blir som vist i planbeskrivelsens s Endringene foreslått av rådmannen strykes. 3. Kommuneplanutvalget ønsker å uttale seg om utbyggingsavtalen før denne vedtas. 4. Maks gesimshøyde på det vestre bygget i BKT1 (bygg E) settes til kote 80.» Plandokumentene ble endret jf. vedtaket og planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn fra Planforslaget ble ikke endret med hensyn til punkt 1. Under eventuelt i kommuneplanutvalgets møte ble det imidlertid presisert fra kommuneplanutvalgets side at plankartet skulle utvides slik at det ble lagt til rette for denne heisløsningen. Det er nå gjort. Området var en del av en utvidelse av planområdet, som ble varslet 25. mai Endringer foreslås som følger; Plankart: I tråd med vedtak i kommuneplanutvalget er planområdet utvidet med felt Komb1 og o_v7 for å sikre at heisløsning vist i arkitektkonkurransen kan etableres. Disse feltene ligger utenfor plangrensen som var til høring, men innenfor planområdet som ble varslet som utvidet planområde 25. mai Kotehøydene og byggegrensene for felt KT1-KT2 er endret til avtrapping i tråd med mulighetsstudie. Dette er gjort etter merknader fra og møte med naboer i dette området. Det er også gjort mindre justeringer av byggeområdet for KT2 mot vei o_v2 og turvei o_gt. Krav om felles planlegging av KT1 og KT2 fjernet. Det er lagt inn hensynssone bevaring for Fylkeshuset, H570_5, jf henstilling fra Aust-Agder fylkeskommune. Kulturhistoriske registreringer i grøntstruktur i er lagt inn i plankartet, H570_6- H Telenor ønsker faresone på 75 meter for Linkmasta for å ta høyde for isnedfall. Dette er angitt som faresone, H Områdene angitt som ras- og skredfare på kommuneplankartet er lagt inn med tilsvarende avgrensning, H310_1 til H310_4. Eksisterende trafostasjon i tilknytning til Fylkeshuset er regulert som anlegg energinett. Bestemmelser: Dokumentnr.: 16/ side 2 av 5

5 For å sikre tilstrekkelig fleksibilitet i utviklingen er formål for felt BKT1 presisert til; kombinert bygge og anleggsformål, med presisering bolig, kontor, tjenesteyting, hotell, bevertning, svømmehall. Reguleringsformål er endret til tjenesteyting/kontor ( 2.1, 5.7) for Fylkeshuset (KT3) for å sikre fleksibilitet i bruken i tråd med innspill fra Fylkeshuset AS. Telenor ønsker faresone på 75 meter for Linkmasta for å ta høyde for isnedfall. Faresone (H390-1) er lagt til ( 2.1) med tilhørende bestemmelse ( 8.4). Områder definert med en rasfare i kommuneplanen er lagt inn med hensynssone faresone skred (H H310_3) ( 2.1/ 8.3) i tråd med innspill fra Fylkesmannen i Telemark. Siden planen har blitt mer detaljert enn forutsatt anser administrasjonen den som tilstrekkelig detaljert for etablering av andre formål enn bolig. Derfor åpnes det for at det ikke er nødvendig med detaljregulering ved oppføring av annet enn bolig i felt BKT1 ( 3.1). Det er lagt inn bestemmelse for å sikre tilstrekkelig geoteknisk vurdering ( 4.3) i tråd med innspill fra Fylkesmannen i Telemark. Forslag til bestemmelser og forhold vedrørende kabelgrøfter og eksisterende og ny nettstasjon fra Agder Energi er lagt inn. ( 2.1, 5.1.2, 5.6, 5.9) I tråd med vedtak i kommuneplanutvalget er planområdet utvidet med felt Komb1 ( 5.8) og V7 ( 6.1) for å sikre at heisløsning vist i arkitektkonkurransen kan etableres. Kulturhistoriske registreringer i grøntstruktur i er lagt inn i bestemmelsen ( 8.1) (H570_6- H570-8) for å sikre kulturhistoriske elementer omtalt av kulturminneseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune. Hensynssone H570_2 (del av bygg B), bestemmelsen endret til: Innenfor hensynssone H570-2 tillates eksisterende bygning revet. Innenfor hensynssonen må nye bygninger plasseres med fasade langs byggegrense mot sør. Det kan deles opp i ulike bygninger, men gesimshøyde må være lik, og ikke over maksimumsbegrensningen som står på plankartet. Det tillates flate tak. H570_5, Fylkeshuset satt inn i bestemmelsene sammen med H570_3 og 4. I tråd med ønske fra kommuneplanutvalget er planområdet utvidet for å sikre at heisløsning vist i arkitektkonkurransen kan etableres. Samtidig mener både Arendal eiendom KF og Fylkeshuset AS at det er svært uheldig å binde seg til én heisløsning slik kommuneplanutvalget ønsket. Det er stor usikkerhet om hva som blir etablert på Fløyheia, og en heis må sees i sammenheng med dette. Derfor har også Narud Stokke Wiig vist et alternativ som baserer seg på at heisen synliggjøres fra Torvet, men at inngangen er gjennom bytunnelen. På denne måten slipper man en todelt heis. Denne løsningen ble presentert for kommuneplanutvalget I forståelse med administrasjonen i kommunen er det derfor åpnet for noe mer fleksibilitet ved å endre 10-1 fra «fra Torvet» til «fra bynivå». Støyvurdering vurderer at det bør gjøres tiltaksvurdering for opptil 7 boliger. Det er lagt inn rekkefølgekrav ( 10.7) til at det skal være gjennomført tiltaksvurdering av aktuelle boliger som kan få økt støy over grenseverdier før det kan gis rammetillatelse. Planbeskrivelsen: Som følge av endringer gjort av kommuneplanutvalget, og på bakgrunn av innspill i høringsperioden har Narud Stokke Wiig utarbeidet en mulighetsstudie som videreutvikler konkurranseforslaget. I mulighetsstudiet foreslås flere grep som krever en justering av planforslaget. Mulighetsstudie og forhold forslagsstiller mener bør revurderes er beskrevet i eget avsnitt (kap 1.9) og i vedlegg. Det er lagt inn snitt som viser avtrapping av felt KT1- KT2 i tråd med mulighetsstudie (s 36). Det er lagt inn sol/skygge-diagram for området rundt Sjømannsskolen, felt BKT1 og utbyggingsfeltene, felt KT1-KT2 ved Fylkeshuset (s 37). Dokumentnr.: 16/ side 3 av 5

6 Det er gjennomført en støysonekartlegging i tråd med merknad fra naboer. Det er lagt inn beskrivelse og kartskisser (s 39, 42-45). (I tillegg er støyvurdering og støysonekart lagt ved som vedlegg). Ellers er det rettet opp tekst og illustrasjoner for å supplere med ny informasjon, og for å rette opp uklarheter. Forslagsstillers forslag til endringer Ny mulighetsstudie fra arkitektkontoret Narud Stokke Wiig som vant arkitektkonkurransen er utformet slik at Arendal eiendom KF har tillatt seg å foreslå følgende endringer: 1. Bevaring bygg B: når kulturminnemyndighetene mener at gjenoppbygging er en lite hensiktsmessig metode for bevaring, og ny mulighetstudie fra NSW viser mulighet for bedre utnyttelse av området anmoder Arendal eiendom KF om at krav til gjenoppbygging av bygg B tas ut av planen og at vern konsentreres til aula og tårn. 2. Høydesone ved bygg E: Kommuneplanutvalget endret høydesone ved bygg E /vestre del av felt BKT1 fra maks gesims kote + 88,5 til maks gesims kote Dette legger begrensninger på utnyttelsen som kan få økonomiske konsekvenser. Ny mulighetsstudie viser at det bør legges til rette for en utbygging på minst kote Arendal eiendom KF anmoder derfor om at høydesonen justeres opp igjen til kote Heisløsning: Både Arendal eiendom KF og Fylkeshuset AS mener det bør være fleksibilitet i valg av heisløsning til Fløyheia. Det er fortsatt stor usikkerhet om hva som vil bli etablert i området, og hvilke løsninger som passer til dette. Ny mulighetsstudie for heis av NSW viser en mulighet som ivaretar mye av intensjonene fra konkurransen, men som samtidig er mer effektiv i bruk. For å sikre tilstrekkelig fleksibilitet anmoder Arendal eiendom KF om at planområdet utvides slik at heis fra Torvet kan opparbeides fra Torvet hvis ønskelig, eller på andre måter f.eks slik det nå er vist i nytt mulighetsstudie. Derfor anmodes det om at bestemmelsen 10-1 endres til å gi noe mer fleksibilitet fra «fra Torvet» til «fra bynivå». Rådmannen mener disse forslagene strider mot kommuneplanutvalgets vedtak av , og det forslaget som ligger til behandling har ikke tatt hensyn til punkt 1 og 2. Planområdet er utvidet for å kunne legge tilrette for heis til «bynivå». Det er knyttet rekkefølgekrav til at heis fra bynivå til bebyggelsen i de nye byggeområdene skal være ferdig før det gis brukstillatelse. Rådmannens vurderinger Rådmannens generelle vurderinger tilsvarer det som går frem av saksfremlegget til behandlingen Kulturvern Planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn legger til rette for at den delen av bygg B som vender mot byen kan rives, men at det må gjenoppbygges med tilsvarende karakter. Dette med henvisning til anleggets viktige kulturhistoriske betydning og karaktertrekk. Forslagsstiller mener bygget bør erstattes med noe lettere bebyggelse for å få mer lys og luft inn i området bak. Skissene viser to kubiske elementer i området, skråstilt i forhold til dagens fasade. Arkitektskap, som står bak rapporten «Fløyheia tidligere sjømannsskolen i Arendal, konsulentbistand for vurdering av kulturminneverdier og bruksmuligheter» anbefaler at deler av bygningsanlegget på Fløyheia bevares, og har vurdert at vernet bør omfatte den mest eksponerte delen av anlegget, bygning B og D. Tiltross for at planforslaget legger til rette for at den delen av bygg B som ligger ut mot byen kan rives har ikke Kulturminnevernseksjonen ved Aust-Agder fylkeskommune hatt innsigelser til planforslaget, men de mener likevel at planens utforming åpner for at skolens verdi som historisk landemerke og viktig del av Arendals visuelle profil ikke er ivaretatt. Dersom deler av bygget tillates revet bør det nye byggets fasader i så fall utformes med tanke på beliggenhet og kanskje med en viss referanse til den gamle skolen, men uten å være en kopi av opprinnelig fasade. Rådmannen mener at bygningene bør ligge på linje mot byggegrense tilsvarende dagens bygg, og at høydene bør være tilsvarende dagens, med samme gesimshøyde. Dvs at det kan deles opp i Dokumentnr.: 16/ side 4 av 5

7 ulike elementer, men at de skal ligge på linje, og ha samme gesimshøyde, for å markere referansen til dagens anlegg. Reguleringsbestemmelsen er foreslått endret for å tillate det. Støy og trafikk Det er foretatt trafikktellinger og beregninger som viser at utbyggingen kan føre til en dobling av trafikken. Støyberegningene viser konsekvensene av dette. Utførte støyberegninger viser at Sjømannsskolen og evt. nye boliger vil ligge i hvit sone med tilfredsstillende støynivå, samtlige boliger vil kunne få tilgang til stille side. Det vil også være tilstrekkelig med stille utearealer. De nye byggene ved Fylkeshuset vil få fasader i gul sone. Bruksrom må overholde kravene til innendørs støynivå. Utbyggingen vil utløse tiltaksvurdering på 7 eksisterende boliger. Det er lagt inn et rekkefølgekrav til utbyggingen av felt KT1-KT2, BKT1 om at før det kan gis rammetillatelse for feltene skal det være gjennomført tiltaksvurdering av aktuelle boliger langs Ragnvald Blakstadsvei med forslag til eventuelle støyreduserende tiltak. Driftsmessige konsekvenser Planområdet er offentlig eiendom. Planendringene utløser ikke ytterligere driftsmessige eller økonomiske konsekvenser i forhold til opprinnelig forslag. Heisløsningen som vist i mulighetsstudien er kostnadsberegnet til 40 millioner kroner. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 8. mai Dokumentnr.: 16/ side 5 av 5