SAK 24/11 41/104 - DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN OG TILLATELSE TIL TILTAK

Sørum kommune Plan- og utbyggingsseksjonen Byggesak Hedalm Anebyhus AS 2344 ILSENG Dato : 21.01.2011 Saknr. : 10/2851-8 Saksbehandler : Bjørn Tore Borge Arkivkode : 41/104 Deres ref. : /Sverre A Erichsen Gradering : SAK 24/11 41/104 - DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN OG TILLATELSE TIL TILTAK TILTAK: Nybygg Tomannsbolig TILTAKETS ADRESSE: Nordlia 16 ANSVARLIG SØKER: Hedalm Anebyhus AS TILTAKSHAVER: Blankenborg Nybygg AS TILTAKETS BRUKSAREAL (NS 3940): 200.0 m² VEDTAK: Det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for tillatt grad av utnytting som følge av tiltak. Det vises til begrunnelse gitt i saksutredningen. Søknad mottatt 25.11.10 godkjennes, og det gis igangsettingstillatelse på følgende vilkår: 1. Behandlingsgebyr for byggesøknad er kr 29.540,- og gebyr for dispensasjon kr 2.950,-. Tilknytningsavgifter for vann- og avløp vil bli beregnet separat. Gebyr vil bli sendt tiltakshaver. Gebyr for ansvarsrett v/lokal godkjenning vil bli sendt ansvarshavende. 2. Høydeplassering definert som overkant støpt plate på mark fastsettes til kote 121.5 moh som omsøkt. Ansvarlig foretak Kjell Halaas Landmåling skal foreta utplassering og kontroll av utplassering av bygget. 3. Ved anmodning om brukstillatelse skal byggets plassering dokumenteres i form av innmålte koordinater på bygningens hjørner. Koordinatene skal leveres i koordinatsystemet EUREF89, sone 32 4. Tillatelsen har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato, etter denne tid faller tillatelsen bort. Ønskes tiltaket endret i forhold til dette vedtak, må endringene omsøkes særskilt som endring av tillatelse og endringen må være godkjent før den gjennomføres. 5. Tiltaket kan ikke tas i bruk før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest er gitt. 6. Dokumentasjon for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV-dokumentasjon) for bygget og de tilhørende tekniske anlegg skal utarbeides og overleveres tiltakshaver før bygget tas i bruk. Ansvarsrett i tilknytning til tiltaket gis til: SØK PRO UTF: Hedalm Anebyhus AS, jf søknad om ansvarsrett - sentralt godkjent PRO UTF: Kjell Halaas Landmåling, jf søknad om ansvarsrett - sentralt godkjent PRO UTF: Byggkonsulent Håkon Stubberud, jf søknad om ansvarsrett - sentralt godkjent KPR UTF: Ullensaker keramikk og badhåndtverk AS, jf søknad om ansvarsrett - lokalt godkjent PRO UTF: Sanitær-Varme AS, jf søknad om ansvarsrett - sentralt godkjent UTF: Herbert Nevjen, jf søknad om ansvarsrett - sentralt godkjent Besøksadresse: Rådhuset, Kuskerudvegen 11 Postadresse: Postboks 113, 1921 SØRUMSAND Fakturaadresse: PB 3, 1921 Sørumsand Sentralbord: 63 82 53 00 www.sorum.kommune.no Faksnr.: 63 82 64 44 e-post: postmottak@sorum.kommune.no Direkte innvalg:63 82 53 49 Org.nr. 942 645 295

Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen: Beskrivelse Tegningsnr Tegningsdato Kommunens ID Situasjonskart D-1 14.10.10 10/2851-6 Snittegning E-1 9.9.10 10/2851-6 Plantegning, 1. et E-3 9.9.10 10/2851-6 Plantegning, 2. et E-4 9.9.10 10/2851-6 Fasade 1 E-5 9.9.10 10/2851-6 Fasade 2 E-6 9.9.10 10/2851-6 Fasade 3 E-7 9.9.10 10/2851-6 Fasade 4 E-8 9.9.10 10/2851-6 2 Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens (2008) 19-2 og plan- og bygningslovens (1985) 93, 93b og 98, samt gjeldende forskrifter til plan- og bygningsloven. Vedtakene er fattet administrativt i henhold til kommunenes delegeringsreglement, gitt av kommunestyret 25.04.1996. Klageadgang: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen i Oslo og Akershus innen tre uker fra mottakelsen av dette brevet, jf. forvaltningsloven kap. 6 og plan- og bygningsloven 1-9. Evt. klage sendes Seksjonen for plan- og utbygging, Postboks 113, 1921 SØRUMSAND. Klagen vil først bli behandlet av kommunens miljø- og utviklingsutvalg. Hvis vedtaket opprettholdes sendes saken til fylkesmannen i Oslo og Akershus til avgjørelse. I henhold til forvaltningsloven 18, 19 har De som er part i saken anledning til å se sakens dokumenter. En klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ytterligere informasjon vedrørende klageadgang kan fås via kommunens internettsider eller ved direkte henvendelse. 1. SAKSUTREDNING 1.1. Tiltaket: Tiltaket gjelder oppføring av vertikaldelt bolig inneholdende to bruksenheter. Følgende arealer er oppgitt: Etasje Bruksareal i m 2 H-1 100 L-1 100 1.2. Varsling: Naboer er varslet og har kommet med merknader. 1.3. Spesielle forhold: Tiltaket betinger dispensasjon fra regulert grad av tillatt utnytting. Det søkes om slik dispensasjon fra regulert tillatt grad av utnytting. Ansvarlig søker grunngir søknaden i eget vedlegg. 1.4. Byggetomten: Eiendommen har nær tilknytning til offentlig vann, avløp og vei. 1.5. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for området langs RV 172, plan nr 48.. Tiltaket strider i mot reguleringsbestemmelsens 2, boligområder med utnyttingsgrad U = 0,1 0,15.

3 1.6. Dispensasjoner: Plan- og bygningsloven av 27.06.2008 19-2 gir anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven på nærmere vilkår. Det kan ikke dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Det skal også foretas en avveining av hensynene som taler for og i mot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. I 19-2, 3. og 4. ledd er det fremhevet ulike hensyn som skal tillegges særlig vekt i vurderingen Ansvarlig søker begrunner sin søknad med følgende; Det er opplyst om at kommunen ønsker en fortetting av området utover det som er gitt i bestemmelsene av 1983. De senere revideringene av bestemmelsene for enkelttomter har gitt tillatt BYA inntil 35 %. Det er vår oppfatning at denne utnyttelsesgrad bør legges til grunn også for denne eiendommen. Tomten ligger i en fordypning i terrenget og med omliggende 1- og 2 etasjers boliger som ligger høyere enn den omsøkte. To fulle etasjer som omsøkt vil være en naturlig tilpasning til den omgivende bebyggelsen. Bygningens størrelse vil ikke skille seg ut vesentlig i forhold til bygningene i vest og nord. Mønehøyden på eiendommen 41/139 ligge vesentlig høyere enn mønehøyden på det omsøkte tiltaket. Eiendommene 41/139 og 41/425 er bebygget med en tomannsbolig og utgjør en svært høy utnyttelsesgrad. Det er regulert privat adkomstvei i rikelig bredde for en adkomstvei som skal betjene 5 boenheter. Med to nye husstander vil det være flere å fordele kostnadene til årlig vedlikehold av veien på. Hvil veilegemet ikke har bæreevne for transporten som byggevirksomheten vil medføre vil tiltakshaver påkoste evt utbedringen etter byggingen. Naboenes merknader; 1. Området består av eldre villabebyggelse oppført i henhold til bestemmelsene i reguleringsplanen som begrenser utnyttelsesgrad til 0,10-0,15 av tomteareal. Det søkes om utnyttelsesgrad 0,313. 2. Planlagte tomannsboliger bryter med vanlig skikk og intensjon i den opprinnelige reguleringsplan. Det foreligger ingen ny reguleringsplan. 3. Tomtens størrelse kvalifiserer ikke for delig til tomannsbolig slik kommunen har definert kravene for sentrumsnær fortetting. 4. I originalsøknad fra utbygger ble det søkt om dispensasjon fra reguleringsplan. Etter ønske fra utbygger, grunnet klage fra naboer, ble det holdt møte på Nordlia 16. Det ble enighet om at utbygger skulle komme opp med forskjellige alternativer for å se om man kunne komme til enighet. Etter møte har de berørte naboer ikke mottatt alternativer fra utbygger. Videre stiller vi oss negativ til økt benyttelsesgrad fra søknad om dispensasjon fra reguleringsplan til søknad om oppføring av tomannsbolig. Slik vi ser det så ønsker man nå å øke BRA fra 162 til 200 m 2. (..) En fortetning som planlagt for Nordlia 16 vil være i strid med strøkets helhetlige karakter. Veien, som er privat og av dårlig kvalitet, har ikke den nødvendige kapasitet for en slik økning av brukere. For området vil den planlagte utbygging føre til stor forringelse av verdien på våre eiendommer. Vi motsetter oss derfor den planlagte utbyggingen og anmoder kommunen å avslå søknaden om oppføring av tomannsbolig.

Kommunens vurdering: Reguleringsplanen er stadfestet i 1983 og inneholder den tids typisk beregningsmodell for grad av utnytting, og beregnes som et forholdstall mellom totalt gulvareal for bebyggelse og brutto eiendomsareal inkl tilstøtende andel av fellesareal som offentlig vei, bane, park og lignende. Slik beregningsmåte brukes ikke i nye planbestemmelser i dag og er lite egnet som styring av bygningsvolum ved små eiendommer, som er følgene av sentrumsnær fortetting. Ved en konsekvent etterfølgelse av reguleringsbestemmelsens angivelse av grad av utnytting ville en her kunne ført opp en bolig med totalt gulvareal mellom kun 59- og 89 m 2. Dette er ofte ikke representativt for dagens vanlige behov for bruksareal, og en utbygging utover dette utløser krav om innvilget dispensasjon. En mer benyttet beregningsmåte for grad av utnytting i dag, som passer på små eiendommer, er % BYA. Dette er en prosentvis beregning av andel fotavtrykk på eiendommen, uavhengig av boligens antall etasjer, og en ser ofte i nye reguleringsplaner at tillatt grad av utnytting er satt til BYA fra 25- til 35 % av eiendommens areal. Tiltaket har et bebygget areal på 140 m2. Dette ville ved % BYA gitt en grad av utnytting på 24 %. Det er videre fra politisk hold vedtatt en fortetting mot Sørumsand sentrum. I dette ligger det da også at en må påregne at eldre planbestemmelser sin begrensning mht regulert utnyttelsesgrad (U-grad) ofte ikke kan etterfølges ved fradeling av eiendommer for ny bebyggelse ved slik fortetting. Bestemmelser til kommuneplanens arealdel i Sørum 2009 2021, vedtatt 29.4.09, åpner for at eiendommer sin minstestørrelse på 900 m 2 for tomannsboliger kan fravikes i sentrumsområder. Hvor vidt omkringliggende eiendommer vil få stor verdiforringelse som følge av dette tiltaket kan ikke kommunen ta stilling til. Andre eiendommer som omfattes av eldre planbestemmelser i sentrumsnære områder vil også kunne vurderes mht grad av utnytting på linje med dette tiltaket. Naboer sine merknader er med dette vurdert, men kommunen finner at hensynene som taler for en dispensasjon som omsøkt ikke tilsidesetter hensynene bak reguleringsbestemmelsens bakgrunn for å regulere boligenes flate- og volum. Kommunen finner etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. 1.7. Uttalelser fra annen myndighet, planavdelingen: En fortetting i gangavstand til kollektivknutepunkt og andre funksjoner i sentrum er en ønsket utvikling innenfor eksisterende boligområder på Sørumsand. Kommuneplanen har retningslinjer for hvordan utbygging bør skje. Veiledende tomtestørrelser som er angitt i retningslinjene kan fravikes i sentrumsområder. Det omsøkte prosjektet vurderes til å være innenfor kommuneplanens retningslinjer. 1.8. Estetiske krav: Tiltaket synes å ha en grei estetisk utforming i seg selv og i forhold til omgivelsene. 2. INFORMASJON OM ANSVAR OG KONTROLL MED MER 2.1. Denne tillatelse sammen med de kart og tegninger den henviser til, skal alltid være tilstede på byggeplassen. 2.2. Ansvar Ansvarlige foretak er godkjent i samsvar med søknader om ansvarsrett. 2.3. Kontroll Ansvarlige kontrollforetak er ansvarlig for at kontrollen blir gjennomført og dokumentert slik som fastsatt i kontrollplanen og tildelt ansvarsrett. Avvik skal registreres og begrunnes. Om nødvendig skal det gjennomføres omprosjektering. Det forutsettes at alle arbeider utføres i henhold til Teknisk forskrift 1997. 2.4. Ferdigstillelse Når arbeidet er ferdig skal søker skriftlig anmode om brukstillatelse eller ferdigattest. I anmodninger som kun gjelder deler av boligbygg, skal enhetene som søkes tatt i bruk identifiseres med offisiell adresse, seksjonsnummer eller bolignummer. 4

5 Med hilsen Bjørn Tore Borge Byggesaksbehandler Dette dokumentet er godkjent elektronisk og ekspedert uten underskrift. Vedlegg: Orientering fra Sørum Kommunalteknikk KF Kopi til: Andreas og Hanne Sunde, Nordlia 20, 1920 SØRUMSAND Yama Karimi og Yar Wajma Ahmad, Nordlia 18, 1920 SØRUMSAND Agnieszka og Maciej Duszynska, Nordlia 14, 1920 SØRUMSAND Halvor Gramstad, Nordlia 24, 1920 SØRUMSAND Anny Orderud, Nordlia 8, 1920 SØRUMSAND Laila Durrani og Knut August Aulie, Nordlia 22, 1920 SØRUMSAND Anita Gerd Natvig, Nordlia 10, 1920 SØRUMSAND Blankenborg Nybygg AS, Høglivegen 24, 1920 Sørumsand