DETALJREGULERING FOR TOMT K2 MOBEKKLEIRA PLANBESKRIVELSE

DETALJREGULERING FOR TOMT K2 MOBEKKLEIRA PLANBESKRIVELSE

Navn på plan/tiltak: Detaljregulering for K2 Mobekkleira (revidering av plan 2128) Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana stein hamre arkitektkontor as www.shaas.no Plantype: Detaljregulering Tiltakshaver: K2 Mo as Postboks 160 8601 Mo i Rana freddy@hho.no Gårds- og bruksnr: Gnr 20 bnr 1114 PlanId 2162 Datert 21.09.16 Revidert 01.03.17 Prosjektleder: Åsmund Rajala Strømnes 75 12 69 52 aasmund.stromnes@shaas.no Oppstartsmøte: 15.03.16 Formål Arealene er i dag regulert til hotell/tjenesteyting/kontor. Formålet med planforslaget er å legge til rette for at også boligformål kan etableres på tomta. Mo i Rana sentrum Figur 1 Oversiktskart med planområde (www.polarsirkelportalen.no) Side 2 av 11 sider

Overordnede føringer Vurdering i forhold til forskrift om konsekvensutredning Tiltakene som planlegges hjemlet i planforslaget er av en slik karakter at det fanges opp av 3c i forskrift om konsekvensutredning (reguleringsplaner for tiltak i vedlegg II). I vedlegg II fanges tiltaket opp av punkt 10 (Infrastrukturprosjekt) punkt b utviklingsprosjekter for by- og tettsteder. Dette innebærer at planforslaget skal vurderes etter vedlegg III. Ved gjennomgang av punktene a q viser det seg at ingen av disse punktene berøres av planforslaget. Planforslaget omfattes da ikke av forskrift om konsekvensutredning og skal da heller ikke behandles etter denne. Regionale føringer Havnivå Det er utarbeidet en oversikt over forventet havnivåstigning i Nordlandskommunene for år 2100. For Rana kommune er forventes en 200-års flo opp til kote 3,29 moh. Kommentar: Som følge av ønsker fra Rana kommune og NVE legges 1000-års flom til grunn for regulering av byggehøyde. Dette innebærer at nye byggs første etasje ikke legges lavere enn kote 3,55. Kommuneplan I kommunedelplan for Mo og omegn er det gitt bestemmelser for dette området som innebærer at det er gjeldene reguleringsplaner som er bindene for arealbruken her. Krav til parkering Bestemmelsene i gjeldene reguleringsplan videreføres når det gjelder formålene, kontor, hotell og tjenesteyting. Når det gjelder det nye formåle bolig tas bestemmelsene som er gitt i kommunedelplan for Mo og omegn: - Bolig: For tette byboliger skal det være minimum en garasjeplass + 0,2 gjesteplasser pr bolig. Reguleringsplan Gjeldene reguleringsplan for området er «Tomt K2, Mobekkleira». Figur 2 viser gjeldene reguleringsplaner for planområdet og områdene rundt. Nordøst for området er arealene regulert til kontor/hotell/bolig i reguleringsplanen for «Fjordgåren». Denne ble vedtatt 09.02.16. Arealene videre nordover åpnes det også for etablering av boliger, noe som også er gjort. Sørvest for planområdet styres arealbruken av reguleringsplan for «Mobekkleira Sør for Havmannaksen». Her er arealet regulert til kontor. Figur 2 Gjeldene reguleringsplaner Side 3 av 11 sider

Uteareal Under følger utdrag fra kommunedelplanen når det gjelder krav til uteareal, som innarbeides i planforslaget: I byggeområder skal det legges til rette for gode lekemuligheter og gode, felles uteoppholdsplasser som gir varierte aktivitetsmuligheter for alle til alle årstider. Uterom skal være mest mulig sammenhengende, ha gode solforhold, tilfredsstillende støynivå og være skjermet mot motorisert trafikk og forurensning. For boliger skal det finnes egnet plass for utendørs opphold for beboerne. Med egnet menes at arealet skal - være lett tilgjengelig fra boligen, - ha en god form, - ikke være støyutsatt, - være relativt flatt, - ha en gunstig orientering i forhold til lys og sol. - skal ikke splittes opp av interne gangforbindelser eller soner til postkasser, avfallsbeholdere eller lignende. Avfallsdunker bør bygges inn av hensyn til både brannsikkerhet, estetikk og hygiene. Minimum uteoppholdsareal (MUA) skal tilsvare 20 % av boligens bruksareal, hvorav minst 200 m 2 skal være sammenhengende fellesareal på bakkeplan. Uteoppholdsplass på terrasser/balkonger kan medregnes i beregnet privat uteareal pr. boenhet dersom balkongen har en gunstig orientering i forhold til lys og sol, og den har en slik form at det er mulig å plassere bord og stoler der. Det skal finnes grøntareal i nærheten. «Restareal» som er smalere enn 5 meter regnes ikke som oppholdsareal. Heller ikke areal som også brukes til trafikk eller parkering kan regnes som oppholdsareal. Tilgjengelighet/Universell utforming I forslag til bestemmelser tas det med at nybygg skal i størst mulig grad utformes med tanke på universell utforming. Dagens situasjon kjent bakgrunnskunnskap Stedets karakter Planområdet ligger mellom Ranafjorden og Søndre gate. Tomta som skal omreguleres er på ca 8 daa. Planområdet er landgjenvunnet ved utfylling i sjø. Landgjenvinningen er utført av Rana kommune. Mot sjø er det oppført en sjete for å sikre utvasking av løsmasser. Planområdet er det ubebygde arealet som vises på figur 3. Det vil være svært positivt for området at denne tomta blir bebygd. Når man beveger seg både langs strandpromenaden og langs vegen oppleves det som om det mangler et bygg på dette området. Den endringen som her gjøres på planen vil kunne være med på å sikre at eiendommen blir bebygd. Figur 3 Flyfoto (www.norgeibilder.no) Side 4 av 11 sider

Dagens bruk og eiendomsforhold Det er ikke oppført bygninger innenfor plangrensen. På nordsiden er det oppført bygg som benyttes til hotell. Sør for området er det ført opp bygg som i dag leies ut til kontorformål. Overflaten består i hovedsak av tilførte masser fra landevinning i form av sjøsand. Estetikk I plan- og bygningslovens 1-1 (Lovens formål) står det at hvert enkelt tiltak skal ivareta hensynet til estetisk utforming. I bestemmelsene tas følgende ordlyd med når det gjelder estetikk: I søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for hvordan bebyggelsen får gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og naturlige omgivelser og plassering. Utover dette skal bebyggelsen gis en høg arkitektonisk standard og høy materialstandard på utvendige overflater. Dette gjelder spesielt høyhuset (hotellet) hvor dette er særlig viktig ettersom bygget vil være synlig fra store deler av sentrum og byområdet. Høghusets utforming skal tilføre byen en positiv tiltrekkende og iøynefallende karakter. VI er av den oppfatning at denne bestemmelsen sikrer at bebyggelsen på tomta får en god arkitektonisk utforming. Sol/skyggeforhold Som følge av økning i forventet havnivå med 25 cm over det som ble lagt til grunn ved utarbeidelse av gjelden reguleringsplan (vedtatt i 2013) økes byggehøyden tilsvarende. Sol skyggeanalysen er gjort slik at innenfor de ulike byggegrensene er lagt inn volum med maksimal byggehøyde. Disse volumene fyller hele det areal som er mulig å bygge. Vi er av den oppfatning at de skyggene tiltak innenfor planforslaget kaster må kunne aksepteres i en by. Sol skygge analysen følger som et eget vedlegg. Barnehage skole forretning Barnehage, barneskole og forretninger ligger i gangavstand fra området. Barnehagen ligger ca 1 km fra området (Kirketunet). Avstand til barneskole (Lyngheim) er i underkant av 2,5 km. Det er ca 1,6 km til Mo Ungdomsskole. Forretninger ligger i umiddelbar nærhet. Ved eventuelt behov for skoleskyss ligger området nært eksisterende kollektivknutepunkt. Barn og unges interesser Avstand til interessepunkter som barn og unge etterspør ligger stort sett i gangavstand fra planområdet. For de minste barna skal det etableres nødvendig og sikre uteområdet innenfor areal regulert til BKB. For de større barna, som har en noe større aksjonsradius finnes det tilgjengelige utearealer for lek og opphold i nærheten. Vi er av den oppfatning at området er egnet også for barn og unge. Samfunn og tjenesteyting Planområdet ligger sentralt til i Mo sentrum. Innenfor en radius på 600 meter finnes offentlige kontorer, legesenter, tannleger, butikker, kafeer og annen service som en by har å tilby. Dette innebærer at beboere innenfor planområdet ikke trenger å være avhengig av bil for daglige gjøremål. Trafikk adkomst parkering I gjeldene detaljreguleringsplan for Tomt K2 Mobekkleira er det regulert inn en adkomst til planområdet. Adkomsten er plassert i den nordøstre delen av planområdet. Biladkomst til området blir fra kommunal vei (Søndre gate). Denne videreføres i planforslaget. Dette sikrer at biladkomst til og fra tomta skjer på et punkt. Dette er positivt i forhold til trafikksikkerhet. Tomta er så stor at det også er mulig å snu kjøretøy inne på eiendommen slik at det ikke er nødvending å rygge ut på veien. Det er gode adkomstmuligheter til eiendommen også for myke trafikanter. Det er etablert fortau langs Søndre gate. Fortauet ligger mellom gata og tomta. Det er også mulig å ta seg til eiendommen langs strandpromenaden. Dette gjør at det er trafikksikker adkomst for myketrafikanter til eiendommen. Side 5 av 11 sider

Grunnforhold Det forutsettes at grunn har samme bæredyktighet som tilliggende arealer. I gjeldene bestemmelser, som videreføres, er det krav om geotekniske vurdering før grunnarbeid og eller byggearbeid på tomta starter. Kulturminner og kulturmiljø Som det framkommer over var området opprinnelig sjøareal, som er blitt oppfylt av Rana kommune. Dette innebærer at det ikke er registrert kulturminner eller kulturmiljøer i området. Topografi, vegetasjon, naturverdi og biologisk mangfold Området er flatt og ligger på ca kote 3. Det er ingen vegetasjon av betydning innenfor området. Vi kan ikke se at dette arealet innehar kvaliteter, som er til hinder for utvikling av eiendommen, slik som planforslaget legger opp til. Klimatiske forhold Området ligger ved Ranfjorden. Fremherskende vindretninger er som ellers langs kysten fra sør og vest. Solforholdene er bra. Forurensing Området er oppfylt og har ikke vært bebygd. Dette innebærer at det ikke skulle finnes forurensning i grunnen. Støy Det er gjort en støyfaglig utredning for planområdet. Dette er utført av Brekke & Strand Akustikk as. Under følger utdrag fra rapporten, som også legges ved i sin helhet. «Planområdet K2 Mobekkleira ligger støyutsatt til for støy fra havne og terminalvirksomhet i Mo Industriområde. Beregningene er gjort på et overordnet nivå og kan regnes som verste tilfelle. Nabobebyggelse skjermer deler av planområdet fra virksomheten på havna, men på den nordligste delen må det påregnes skjermende tiltak for å tilfredsstille krav fra kommunens arealplan både på bygg og uteareal. Støy fra veitrafikk og jernbane vil ha nivåer under grenseverdi for gul støysone på hele planområdet. Støy fra veitrafikk: Støysonekart i 4 meters høyde for støy fra veitrafikk er vist i vedlegg 3, i rapporten. Kontorbygget som er under oppføring vil skjerme planområdet for støy fra veitrafikk og det vil være støynivå under Lden 55 db i hele området som er aktuelt for boliger. Støy fra jernbane: Støy fra Nordlandsbanen er vist i vedlegg 4 i rapporten. Hele planområdet vil ha støynivå under grenseverdi for gul støysone, Lden 58 db. Støy fra havner og terminaler Støy fra virksomhet i Mo Industripark er vist i vedlegg 5 og 6 i rapporten, henholdsvis for gjennomsnittlig støy i løpet av et døgn, Lden, og støy på nattestid mellom 23 07, Lnight. Det forutsettes støy med impulser fra virksomheten med tilhørende grenser for støysoner. Områdene merket BG1 og BG2 i støysonekartene vil ha støy over grenseverdi for gul støysone fra havner og terminaler med impulslyd Lden 50 db. Samme området vil også ha nivåer over Lnight 45 db mellom 23 07 på nattestid. Området merket med BG3 vil skjermes av nabobygg og ha støynivåer under grenseverdi for gul støysone. Det er ikke gjort en kartlegging av støykilder i industriparken og hvordan disse driftes. Oppdragsgiver opplyser om at støy fra lasting og lossing av skrapmetall dominerer støyen fra Mo Industripark. Det er Side 6 av 11 sider

derfor gjort en beregning av støy hvor denne lastingen og lossingen skjer så nær planområdet K2 i havneområdet som mulig, se figur 2 i rapporten. Mo industripark opplyser om drift kontinuerlig fra søndag 23.00 til fredag 14.00. I tillegg er det beregnet med støy fra lasting og lossing av ferdige produkter mandag til fredag mellom 07.00 og 22.00. Mens lasting og lossing pågår er det også lagt inn skip med hjelpemotor i gang. Beregningene vist i vedlegg blir derfor å anse som verste tilfelle, da det er rimelig å anta at det ikke kontinuerlig pågår aktivitet og ligger skip inne i tidsrommene nevnt over. Støy fra lastebiltrafikk til og fra havneområdet inngår i beregningene for veitrafikk. Kommuneplanen for Rana kommune viser generelt til T 1442. Vårt forslag til reguleringsbestemmelser er i tråd med kommuneplanens arealdel, T 1442:2016 og samtidig presis på hvilke reguleringsbestemmelser som vil gi en forutsigbar byggesak. Vi har følgende forslag til tekst i reguleringsbestemmelser vedrørende støy: Støygrenseverdier i retningslinje T 1442:2016, tabell 3 skal gjelde for boligbebyggelse i planen, med følgende unntak og presiseringer: Det tillates at støynivå utenfor fasader på boligbebyggelse overskrider grenseverdiene for gul støysone, under forutsetning av følgende avbøtende tiltak: Alle boenheter innenfor avvikssonen skal være gjennomgående og ha en stille side. Minimum 50 % av antall rom til støyfølsomt bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal minimum 1 soverom ligge mot stille side. Alle boenheter må ha minst ett oppholdsrom med luftevindu/balkongdør i fasade med støynivå under grenseverdi for gul støysone i tabell 1 i T 1442:2016. Bygningsmessige tiltak på balkong kan brukes som tiltak for å sikre at støynivå utenfor luftevindu blir tilfredsstillende. Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsareal som tilfredsstiller grenseverdikravet i tabell 3 i T 1442:2016.» Det tas også med en henvisning til Støyretningslinjen T-144:2016, tabell 3 i bestemmelsens 2 «Uteoppholdsareal», som innebærer at støy på uteoppholdsareal skal ligge under grenseverdiene i denne tabellen. De forslag til justeringer av ordlyd i bestemmelsen når det gjelder støy innarbeides i planforslaget. Risiko og sårbarhet Se egen vedlagt sjekkliste. Vann og avløp Vann og avløp er ført fram til planområdet. Vi er ikke kjent med kapasitet på anlegget. Dette forutsettes avklart i forbindelse med forhåndskonferanse. Det samme gjelder brannvanndekning. Vi er ikke kjent med om det er lagt ledninger over området som er avsatt til byggeformål. El og telekabel El- og telekabler er ført fram til planområdet. Kapasitet er ikke kjent. I forrige planprosess meldte Helgeland Kraft om behov for ny trafostasjon i området. Det åpnes for i bestemmelsene at det kan etableres en trafo inne på planområdet, som et eget bygg eller inne i ny bygningsmasse. Prosess / Saksgang Sakshistorikk I forbindelse med utarbeiding av planforslaget er det avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver, Rana kommune og planlegger. Det ble i dette møtet konkludert med at Rana kommune ikke vil kreve utarbeidelse av planprogram og KU. Referat fra oppstartsmøte er vedlagt. Tidsplan 15.03.16 Oppstartsmøte med Rana kommune 30.03.16 Varsel om planoppstart, brev til naboer, berørte parter statlige organer Side 7 av 11 sider

02.04.16 Varsel om planoppstart, annonsert i Rana Blad 06.04.16 Artikkel i Rana blad om planoppstarten 21.09.16 Innsending av planforslag til Rana kommune 20.10.16 1. gangs beh. i MPR-utvalget 27.10.16-09.12.16 Offentlig ettersyn Beskrivelse av planen/tiltaket Figur 4 Plankart Formål Hensikten med planendringene er å tilføye formålet bolig til byggeområde som i gjeldene plan er regulert til hotell/tjenesteyting/kontor. Dette innebærer at etter endring vil følgende arealformål inngå i bygeområdet; Side 8 av 11 sider

Bolig/ kontor/ hotell/ tjenesteyting. Noe areal foreslås omregulert fra byggeområde til friområde, som kan inngå som en del av sjøfrontprosjektet. Gjeldene reguleringsplan for området hjemler bygging av et hotell og kontorbygg. I tillegg kan det etableres andre nødvendige formål som naturlig ligger som et støtteelement til en mulig hotelldrift. Dette vil være restaurant, kafé, pub, nattklubb og eventuelt konsertsal. Denne muligheten tas med videre i dette planforslaget. Det samme gjelder byggehøyder og størrelsen og definisjonen på utnyttelsesgraden. Byggehøyden økes med 25 cm dette da Rana kommune og NVE ønsker at vi bruker 1000-års flom for dette området. Følgende formål inngår i planforslaget: Kombinert bebyggelse og anleggsformål (Bolig/ kontor/ hotell/ tjenesteyting) Området er på i overkant av 7,3 daa. Maksimal grad av utnytting videreføres fra gjeldene reguleringsplan. Denne skal ikke overstige 14 000 m 2. Dette er en videreførelse av de bestemmelsene som ble vedtatt i 2013. Krav om minimum 11 000 m 2 BRA innenfor området er tatt ut. Det var ikke satt noen tidspunkt for når dette kraves skulle være innfridd slik at kravet da ikke har noen relevans. Erfaring viser at det i sentrumsområder og i områder der det er ønske om en høy grad av utnyttelse av arealene er det viktig at det reguleres inn en minimumshøyde. I planforslaget har vi valgt å videreføre krav fra gjeldene plan om minimum byggehøyde på 8 meter. Dette tilsvarer kote 13,55. På plankart er det påført byggegrenser BG1-BG3. Høyden på gulv i 1 etg. skal etableres på min kote 3,55 moh. Mellom byggegrense BG1 og BG2 kan det oppføres bygg til kote 16,55. Mellom BG2 og BG3 kan bygg ha en høyde på inntil kote 53,55 dersom hele bygningsmassen benyttes til hotell. Dersom det føres opp bygg mellom disse byggegrensen med annen arealbruk skal byggehøyden ikke overstige kote 20,55. Mellom BG3 og Søndre gate skal maksimal byggehøyde ikke overstige kote 20,55. Det tillates oppbygg på tak opp til kote 23,55. Slike oppbygg til tekniske formål eller i form av takbokser med takterrasser må være tilbaketrukket minimum 3 m fra fasadeliv/byggelinje, og de skal samlet ikke utgjøre mer enn 20 % av takflaten (inkludert areal for terrasse/ rekkverk). Krav til parkeringsdekning i gjeldene bestemmelser videreføres. Følgende ordlyd tas med i bestemmelsene: Det skal etableres minst 1 bilplass pr 100 m 2 gulvflate i bebyggelsen. Som følge av at formålet bolig tas med i planformålet tas følgende ordlyd med i bestemmelsene: For blokker eller blokklignende bebyggelse skal det være minimum en garasjeplass + 0,2 gjesteplasser per bolig. Det skal også være oppstillingsplass for motorsykler, mopeder og sykler. For å kunne få bort noe av parkeringen fra bakkeplan vil det kunne etableres parkeringsarealer i deler av 1. etg av bygningsmassen. Tiltakshaver er opptatt av at det ikke skal etableres «døde» fasader mot Søndregate og ut mot Sjøfronten. Det foreslås derfor at det skal være utadrettede fasader her. Mot Mobekkbruaksen er det også et ønske om at deler av dette området sikres en utadrettet fasade. Det foreslås at 50 % av fasadestrekningen være utadrettet, dvs at 50 % kan benyttes som parkeringskjeller. Rana kommune har pr i dag ingen retningslinjer når det gjelder antall sykkelparkeringsplaser i forhold til ulik arealbruk. I bestemmelsene tas ordlyd som innebære at det skal legges til rette for attraktiv sykkelparkering fortrinnsvis med takoverbygg. Side 9 av 11 sider

I forslag til bestemmelser er føringene som ligger inne i kommunedelplan for Mo og Omegn tatt med når det gelder avfallshåndtering. I tillegg er det gitt åpning for at Molok-system kan etableres (nedgravd løsning). Disse trenger ikke bygges inn eller skjermes. Avfallscontainere bygges inn eller skjermes. Veg (o_sv) Dette er deler av kommunal veg innenfor planområdet. Arealet er i sin helhet en videreføring av gjeldene regulering. Gang- og sykkelveg (o_sgs1 og 2) Dette er offentlig gang- og sykkelveg innenfor planområdet. Arealene er i sin helhet en videreføring av gjeldene regulering. Det er satt et krav om opparbeiding av o_sgs1som innebære at denne senest skal opparbeides samtidig som første byggetiltak inne på areal regulert til BKB. Denne skal opparbeides som en ordinær gang- og sykkelveg. Annen veggrunn teknisk anlegg (o_svt1 og 2) Dette er deler av kommunalt samferdselsanlegg innenfor planområdet. Arealene er i sin helhet en videreføring av gjeldene regulering. Innenfor o_svt2 tillates det etablert busskur i tilknytning til busslommen. Annen veggrunn grøntareal (o_svg1 og 2) Dette er en del av Mobekkbruaksen som ligger på begge sidene av o_sgs1. Arealet vil også være med på å knytte sjøfronten til det kommunale veg- og gangvegsystemet. Arealene er ikke en del av sjøfrontprosjektet og trenger således ikke ha samme overflate og behandling som strandpromenaden. Arealet er i sin helhet en videreføring av gjeldene regulering. Opparbeiding av dette området skal gjøres samtidig med første byggetrinn innenfor planområdet. Det skal plantes trær inne på o_svg2. Disse skal ligge ovenfor de trær som er plantet inne på naboeiendommen (gnr 20 bnr 533). Park (o_gp1, 2 og 3) Dette er arealet mellom bebyggelsen og fjorden. Området skal opparbeides parkmessig som en del av grøntarealet mot fjorden, med blant annet beplantning og anlegg for opphold, aktivitet og lek. Materialbruk, utførelse og kvalitet skal tilpasses/ ta utgangspunkt i prosjektet «Vi løfter sammen». Hovedstien skal være helt i tråd med prosjektet «Vi løfter sammen» Figur 5 Grøntområdene Dersom det etableres offentlig rettede virksomheter ut mot o_gp1, som hotell, restaurant, kafe, pub ol., kan det i dette området etableres bord og stoler som kan benyttes i forbindelse med uteservering. Dersom det etableres boliger ut til o_gp1 skal dette arealet opparbeides parkmessig, som en del av det offentlige grøntarealet ut mot fjorden. Den delen av o_gp2 som innebærer bygging over dagens sjøareal kan gjøres ved at kulverten forlenges (betongrør) slik at nytt utløp ligger i planavgrensningen. Arealet kan da fylles opp med masser. Avslutting av fyllingen skal harmonere med den øvrige fyllingsfoten. Tildekking/ opparbeiding av toppdekke/ sti oppå kulverten opparbeides helt i tråd med prosjektet «Vi løfter sammen» Piren, o_gp3, er en videreføring av gjeldene plan. Ved eventuell opparbeidelse skal dette gjøres som trekonstruksjon på peler. Situasjonsplan vil vise hvor langt ut denne piren kan opparbeides. Maksimal lengde skal ikke overskride regulert utstrekning. Hensynssoner Som følge av at støy fra ulike støykilder influerer på området er det tatt med støysoner i plankartet. Side 10 av 11 sider

H220_1 og 2: Innenfor denne sonen er støynivå i «gul sone». Dette innebærer et støynivå > 55 db. Innenfor dette støynivået kan man etablere boliger under gitt forutsetninger. Disse forutsetningene er omtalt tidligere i beskrivelsen. H220_1 ligger ut mot sjøfronten og det er støy fra havner og industriterminaler som er kilden her. H220_2 ligger ut mot Søndregate. Det er støy fra veitrafikk som er kilden her. H230 Innenfor denne sonen er støynivå i «grønn sone». Dette innebærer et støynivå > 30 db. I denne sonen kan det etableres boliger uten noen form for støyreduserende tiltak. Stedstilpasset kvartalslekeplass Grønnstruktur-området o_gp2 gis en utforming i form av en kvartalslekeplass. Det vil ikke være naturlig å legge en ballbane her, men mer en stedstilpasset kvartalslekeplass hvor det kan være aktiviteter som er tilpasset arealbruken på tomt K2 (f.eks sandvolleyballbane, bocciabane, stort sjakkspill, lekeplass med skulpturelle lekeelementer, kunstinstallasjoner som kan sittes på/ «henges» på, interaktive spill med lyder/ lys m.m. Her kan fantasien få fritt spillerom!) En stedstilpasset kvartalslekeplass vil være et svært positivt element som hever kvaliteten og attraktiviteten på både hotell, kontorer og boliger på tomt K2. Gode uteoppholdsarealer for opphold, aktivitet og lek med høy estetisk kvalitet er viktig for folks trivsel! Tiltakets antatte virkning/effekt Formålet med planforslaget er å legge til rette for at også boliger kan føres opp innenfor planområdet. Dette vil kunne føre til at flere personer vil kunne få denne delen av Mo sentrum som boområde. Det er ønskelig med fortetting av tilgjengelige arealer i sentrum, samt et levende bysentrum. En blanding av arealformål og bruk på tomt K2 på dette området vil dermed være i tråd med intensjonene i kommunedelplan for Mo og Omegn. I og med at dette er en endring og videreføring av gjeldende reguleringsplan som ble vedtatt i 2013, er det også naturlig at virkningene som er beskrevet i gjeldene plan også tas med her. Virkningene under er hentet fra kommunenes egen planbeskrivelse for gjeldene plan: «Virkninger av planen vil i første rekke være at det kan bygges et høghus nr. 2 i byområdet, og at dette vil sette sitt tydelige preg på bylandskapet. Høghuset vil gi skygger i nærområdet, men grunnflatebegrensninga vil bidra til at skyggene ikke forventes å oppleves som en vesentlig ulempe. Strandpromenaden vil bli tilført et nytt og positivt element for bruk og opplevelse: piren i forlengelsen av Mobekkbruaksen. Hotellanlegget vil i likhet med regulert parkeringshus ved jernbanen være trafikkskapende i slik grad at gatekrysset (nåv. T-kryss) vil måtte ombygges til rundkjøring.» En blanding av formålene hotell, kontor og bolig kan være en utfordrende øvelse. Planen tar imidlertid høyde for dette, og stiller klare krav til innhold, kvalitet og tidspunkt for utførelse av ulike elementer i planen som er viktig for å sikre kvalitet på boliger, kontorer, hotell og bygg for tjenesteyting, -både innendørs og utendørs. Side 11 av 11 sider