SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R-203 - ENDRET REGULERINGSPLAN FOR ÅS SENTRUM Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Arkivnr: REG R-203 Saknr.: 00/02583 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte 08.05.02 i det faste utvalget for plansaker: I medhold av plan- og bygningslovens 28-1, jfr. 27-2, vedtar Ås kommune forslag til endret reguleringsplan for Ås sentrum som vist på kart datert 06.04.01, sist revidert 06.05.02, med reguleringsbestemmelser, revidert 06.05.02. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Rådmannen i Ås, 06.05.02 Aage Skotland Fung. rådmann Arnt Øybekk Teknisk sjef... Sett inn saksutredningen under denne linja Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Det faste utvalget for plansaker 1. gang Det faste utvalget for plansaker 2. gang Kommunestyret Vedlegg som følger saken trykt: 1. Reguleringskart, datert 06.04.01, sist revidert 06.05.02, forminsket 2. Reguleringsbestemmelser datert 06.04.01, revidert 06.05.02 3. Forslagsstillers saksfremstilling til planforslag av 06.04.01 4. Referat fra møte 16.01.02. 5. Bemerkninger av 16.01.02 fra Ås sentrumsutvikling as. 6. Kommentarer av 05.03.02 fra Niels Torp as. 7. Bemerkning av 17.03.02 fra Ås sentrumsutvikling as. 8. Siviling. Ystehede: Trafikkanalyse av Ås sentrum - Arbeidsdokument av 18.04.02. 9. Bemerkning av 22.04.02 fra Akershus fylkeskommune, Sentraladministrasjonen.
Vedlegg som ligger i saksmappen: Plankart 1:1000 Skisseprosjekt datert 16.03.01 Bemerkninger Sakens øvrige dokumenter Utskrift av saken sendes til: Ås sentrumsutvikling as v/ Kjell Aksnes, Ole Bygdevekters vei 2, 1430 Ås Niels Torp AS, arkitekter mnal, Pb. 5387 Majorstua, 0304 Oslo Øvrige adressater, egen liste SAKSUTREDNING Sammendrag Planforslaget er utarbeidet av Niels Torp AS arkitekter på vegne av Ås Sentrumsutvikling AS. Arbeidet bygger videre på vedtak i formannskapet fra 1999 vedrørende strategiplan for Ås sentrum. Hensikten er å skape et mer livskraftig sentrum gjennom å tilrettelegge for bygging av boliger og utvidelse av forretnings/kontorarealer samt å styrke kvaliteten i utearealer og det offentlige rom generelt. Planområdet avgrenses av Brekkeveien i øst, riksvei 152 i nord, Skoleveien, Gjensidige(Vekter)gården og brannstasjonen i vest og sør. Se plankart. Området omfattes i dag av reguleringsplan for Ås sentrum vedtatt 23.10.91 og er i underkant av 100 daa. De viktigste endringene i planforslaget av 06.04.01 i forhold til gjeldende regulering er: Det foreslås en ny rundkjøring i avkjøringen fra riksvei 152 og ny gangbro mellom Kaja og Åsgård tilpasset denne. Bevaringsstatus oppheves for Raveien og boligene Raveien 6,8,10 og 11. Åsheim, Rådhusplassen 2 og 4, foreslås flyttet 25 meter nordøstover. Området regulert til off. formål i Rådhuskvartalet foreslås endret i avgrensning. Sørøst for Rådhuset foreslås arealet regulert til trafikkområde torg, «Studenterlunden». Grense for bebyggelse i nord er lagt 1,5 meter utenfor dagens fasadeliv. Moerveien foreslås lagt i en kurve for å skape rom for det vestvendte torvet og forhindre gjennomfart. Hotellkvartalet foreslås utvidet noe sørover og vegbanen forskjøvet nærmere brannstasjonen. Skoleveien foreslås åpnet for en-veis forbindelse med Brekkeveien. Store områder regulert til offentlig parkering foreslås omregulert til byggeområde for blandet formål. Parkeringsplasser foreslås derfor plassert under den nye bebyggelsen. Den totale utnyttelsen innenfor planområdet øker med ca. 150 %. Maks tillatt byggehøyde øker fra 4 etg. i eksisterende plan til 7 etg. for felt B. Ellers en rekke mindre endringer av gang/sykkelveisystemet. Planen legger til rette for et tillatt bruksareal T-BRA på til sammen inntil 80.400 m2. Av dette er: 34.400 m2 forretning/kontor/allmennyttig formål 11.700 m2 hotell/forretning/kontor 1.000 m2 forretning
10.700 offentlig formål 22.600 m2 boliger 20.900 m2 parkeringsplasser i garasjeanlegg Det legges opp til en parkeringsdekning på 1,2 plasser per leilighet inkludert gjesteparkering, 20 plasser pr. 1000 m2 forretning/allmennyttig formål, 5 plasser pr. 1000 m2 kontor/hotell/off. kontorer. For mer fullstendig beskrivelse av bakgrunn, planstatus og selve planforslaget m.m. vises det til VEDLEGG 3, SAKSFREMSTILLING som er utarbeidet av Niels Torp AS arkitekter, på vegne av forslagsstiller Ås Sentrumsutvikling as. Forhåndsuttalelser Arbeid med ny reguleringsplan for Ås sentrum ble varslet igangsatt 21.11.00. Det ble i den forbindelse arrangert åpent møte i Ås rådhus 27.11.00. Det er kommet inn forhåndsuttalelser fra en del berørte parter. Forhåndsuttalelsene er bl.a. gitt på bakgrunn av materialet som ble presentert på det åpne møtet. I vedlegg 3 presenteres et sammendrag av forhåndsuttalelsene og forslagsstiller Niels Torps kommentarer til disse. 1. Statens Vegvesen, Akershus vegkontor (24.11.00) 2. Akershus fylkeskommune, fylkeskultursjefen (28.11.00 og 15.01.01) 3. Bukkene Bruse, landskapsarkitekter (07.12.00) 4. Jernbaneverket, region øst (12.12.00) 5. Akershus fylkeskommune, plan- og miljøvernavdelingen (15.12.00) 6. Åsmund Lindal og Alexandra Theophilakis (20.12.00) Nedenfor fremheves noen forhold som er presentert i forhåndsuttalelsene og som vil bli videre kommentert i administrasjonens saksfremstilling. Disse forholdene er kommentert kort i forslagsstillers redegjørelse. Fylkeskultursjefen, utt. pkt. 2, fremhever viktigheten av å klargjøre hvordan stedets fortid skal ivaretas. Det sies at ved å bevare et utvalg av bygninger eller andre kulturminner fra forskjellige faser, kan stasjonsstedets historie og fremvekst synliggjøres for fremtidens innbyggere. Videre fremheves viktigheten av tilrettelegging for myke trafikkanter og oppgradering av det offentlige rom og bygningenes utforming ut mot disse. Lindal/Theophilakis, utt. pkt. 6, er opptatt av bevaring av den gamle trehusbebyggelsen og ønsker en mer nyansert holdning enn forslaget som ble presentert under det åpne møtet til kvartalet sør for rådhuset. Sistnevnte er dessuten opptatt av å gjøre sentrum mykere og grønnere ved å øke andelen trær og annen vegetasjon. Fylkesrådmannen, utt. pkt. 5, nevner også grøntstruktur og byrom som de viktigste sentrumsområdene og viser til det kriminalitetsforebyggende aspektet vektlegging av disse forholdene har. Fylkesrådmannen legger videre stor vekt på begrepet «tilgjengelig for alle» og viser til Miljøverndepartementets rundskriv om dette. Bukkene Bruse landskapsarkitekter, utt. pkt. 3, oppfatter aksen som forbinder «Studenterlunden» med Rådhusplassen som teoretisk og er ellers opptatt å ta vare på kvaliteter og gangforbindelsene i Åsgårdparken. Bukkene Bruse er også veldig kritiske til at Skoleveien åpnes for gjennomkjøring til Brekkeveien ettersom dette er hovedadkomsten for gående/syklende fra stasjonsområdet.
Vurdering av planforslaget Nedenfor følger administrasjonens kommentarer til planforslaget, bl.a. sett i sammenheng med forhåndsuttalelsene. Kommentarer til det foreliggende planforslaget knytter seg til 1. Formelle uklarheter/mangler på plankartet og 2. Planens innhold Til pkt 1: Det foreligger en del uklarheter og feil i plankartet samt uoverensstemmelser mellom plankart/tegnforklaring og reguleringsbestemmelsene. Dette dreier seg om: a) Mangler og utydeligheter ved underlagskartet, bl.a. manglende høydekoter, b) Uklare byggegrenser/byggelinjer, c) Mangelfull påføring av avstander, breddemål og navnsetting, også utenfor planens avgrensning, av veier, jernbaneområde m.m. d) Mangler i fargekoding m.m. av gang/sykkelveier/fortau og p-plasser e) Parkeringsplass inntil rådhus som skal fjernes f) Ukorrekt fargekode på området ved Åagård (H), foreslått til blandet offentlig/allmennyttig formål som G3. Dessuten mangler gamle Åsgård skole (D6) blant bygninger regulert til bevaring. g) Manglende samsvar mellom bestemmelsenes angitte høydebegrensning innenfor områdene A-G og plankartets angitte høyderestriksjoner. h) Manglende markering av eksisterende bygninger som inngår i planen. Til pkt. 2: Når det gjelder planens innhold, gis kommentarene til henholdsvis plankart og reguleringsbestemmelser. Bebyggelse Planforslaget legger opp til inntil 273 nye boliger i sentrum med gjennomsnittlig størrelse på 96 m2 + balkong/terrasse/vinterhage med et total areal på 19.747 m2. I tillegg kommer ombygde boliger på 3.846 m2, til sammen 25.349 m2. Alle leiligheter er i skisseprosjektet foreslått tilknyttet heis. Administrasjonen anser dette for å være planforslagets sterke grep som vil generere aktivitet i sentrum og virke som drivkraft i forhold til utvikling av et bredere kultur-, forretnings- og servicetilbud. Med henvisning til bevaringsaspektet, gjøres det oppmerksom på at gjeldende regulering til bevaring foreslås opphevet for følgende bygninger/bygningsmiljøer: Raveien 6, 8,10 og 11. I tillegg foreslås å oppheve vernestatus for restene av selve veifaret Raveien. Vernestatus opprettholdes for Åsgårdbygningene og Tandbergvillaen. I planutkastet foreslås det videre å fjerne Aamodtgården, Kristiansengården samt bygning med fargehandel/fysioterapi m.m. i planområdets søndre kvartal. Øvrige bygning som forutsettes fjernet, er Gullsmedgården, Rådhusplassen 6,8,10. Administrasjonen stiller spørsmål ved omfanget av bygninger som skal/forutsettes fjernet til tross for at dette gir større frihet til å foreta nye helhetlige grep, jfr. fylkeskultursjefens innspill: «...i reguleringsarbeidet for Ås sentrum bør det klargjøres hvordan stedets fortid skal ivaretas». Administrasjonen stiller og spørsmål om forskjellen mellom tegnforklaringens skal og forutsettes fjernet.
Den foreslåtte byporten mot øst og fotgjengerundergangen vurderes som trang og fryktes å ville stenge for utsyn og lys østfra gjennom en ellers sammenhengende bebyggelse, jfr. innspill fra Bukkene Bruse. Siktlinjen utgjør for øvrig et viktig historisk spor i Ås sentrum fra tiden før riksveiomleggingen. Administrasjonen er dessuten opptatt av at gaterommet og forretningsarealene må utformes på en måte som gjør at ikke samtlige besøkende til Ås sentrum, til enhver tid velger å befinne seg inne i overdekte forretningsgater. Det uttrykkes dermed en viss skepsis til forslaget om å lage et sammenhengende forretningssenter i felt A-D. Trafikksystem Planforslaget innebærer en rekke mindre endringer i trafikkarealene for myke trafikkanter i forhold til dagens reelle situasjon. Fortauet langs forretningene på nordsiden av Rådhusplassen fungerer i dag som et godt sydvendt uterom vår, sommer og høst. Med enkel møblering kan «plassen» utvikles videre. Planforslaget innskrenker disse utviklingsmulighetene ettersom det foreslås et smalt fortau. Som erstatning for dette, er det foreslått tatt i bruk et areal mellom kjøreveiene «Strøket nord» T1 på plankartet, til aktivitet av den typen som nå foregår langs forretningsfasaden. Å fjerne kvaliteter i et uterom for å gjenskape noe som synes å være dårligere, virker uheldig. For å gi plass til den vestvendte «Studenterlunden» lenger sør er Moerveien lagt i en kurve slik at eksisterende bankfasade danner en østvegg i byrommet. Det kan imidlertid oppstå konflikt mellom møblering av denne plassen og passeringsmulighet for syklende til stasjonsområdet. I tillegg beslaglegger forlengelsen av Skoleveien til Brekkeveien verdifulle arealer for trafikk til og fra stasjonen. Inngang til forretninger og bilparkering for felt D foreslås også fra denne nye gaten forbi hotellet. Situasjonen for myke trafikkanter i området kan synes svært kronglete med mye kryssing av gateløp etc. I denne sammenheng etterlyses bestemmelser som sikrer tilgjengelighet for alle brukergrupper, jfr. fylkesrådmannens innspill, også i de offentlige uterommene, inkl. trafikkområder. grøntstruktur, bevaring m.m. Grøntstruktur I flere av innspillene, og i strategisk plan for Ås sentrum, vektlegges ønske om et grønt sentrumsområde med flere trær og vegetasjon generelt. I planforslaget er disse kvalitetene søkt ivaretatt i planbestemmelsenes 5, 6, 8, 10 og 12 og ved at et område av parken mellom Rådhuset og Åsgård fremdeles har reguleringsstatus park. Administrasjonen presiserer at det skal legges vekt på å ivareta små barns behov for lek innenfor parkområde F1 og er opptatt av at utforming av bebyggelse og gang/sykkelvei innenfor felt G1, ivaretar nevnte behov samt tilgjengelighet til Rådhuskvartalet på en god måte. For øvrig nevnes at i forslagsstillers kapittel 1.8: «Konsekvenser av planforslaget», er det gjort noe forenklede vurderinger av planforslagets konsekvenser for natur og miljø samt bruk av begrepet «bærekraftig utvikling». Konklusjon: Planforslagets styrke ligger i idéen om fortetting med stor vekt på bygging av boliger i form av lettstelte leiligheter i ulike størrelser. Planforslaget og skisseprosjektet representerer i tillegg en felles plattform basert på samarbeid mellom medlemmene i Ås sentrumsutvikling AS og har
dermed bred forankring og gode muligheter til å bli et aktivt styringsverktøy for utvikling av et nytt Ås sentrum. I vedlagte forslag til planbestemmelser, er det antydet noe om utbyggingsrekkefølge. I forbindelse med offentlig ettersyn, skal det tas videre stilling til utforming av eventuelle rekkefølgebestemmelser, utbyggingsavtale eller liknende. I tillegg til justeringer av de rent formelle mangler og tvetydigheter i planen, forutsettes detaljer omkring innholdet i planforslaget bearbeidet i forbindelse med offentlig ettersyn før det gjøres endelig vedtak av planen. Offentlig ettersyn - innkomne bemerkninger: I henhold til vedtak i det faste utvalg for plansaker 07.06.01 ble plankartet justert og datert 22.06.01, og saken lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 17.07.01-01.10.01. Saken ble også sendt berørte parter til uttalelse. Det er innkommet følgende bemerkninger: 7. Norges landbrukshøgskole (26.09.01) er positiv til at man ønsker å styrke Ås sentrum mht kultur, forretninger, service og boliger. Det er et godt grep å etablere parkeringsplasser i 2-3 plan under boligbebyggelsen i randsonen. Disse bør etableres slik måte at de også blir et godt parkeringstilbud med god tilgjengelighet for kunder til forretningene som vender ut mot «Strøket nord» og «Studenterlunden». Å stenge for all biltrafikk unntatt varetransport fra Erik Johansengården til Skoleveien for å styrke den åpne møteplassen i sentrum kan være riktig. Ønskene om å utvikle frodige og gode uterom vil ha de beste betingelser om de er godt tilgjengelig for både kjørende, syklende og gående. Det vil være viktig å vie spesiell oppmerksomhet til plassen vest for «Byporten» som vil bli et viktig møtepunkt i Ås sentrum. 8. Rolf og Tom Kristiansen (27.09.01) er på vegne av eieren av Åsheim, gnr/bnr 55/2, «Kristiansengården» positive til at det gjøres plass til flere beboere i Ås, men de er skeptiske til at så mange bygninger er planlagt revet i Ås inkludert «Kristiansengården». De viser til at de har langsiktige kontraktsfestede utleieforhold bl.a. et til 2014. Inntil de får vite mer nøyaktig når og hvordan det er tenkt med tanke på riving av «Kristiansengården», og hvilke konsekvenser det vil få for dem, vil de reservere seg mot ethvert planforslag som kan innebærer riving av deres eiendom. 9. Kommuneingeniøren (28.09.01) tviler på at «Strøket nord», T1 på reguleringsplanen, vil fungere som tenkt, siden det vil bli omkranset av veianlegg på alle sider. Nåværende fortau langs forretningene bør utvides, at det tillates innkjøring til parkeringsplassen fra østsiden og utkjøring fra vestsiden. Nåværende toveiskjøring på plassen opprettholdes. Veikurven i Moerveien ved «Studenterlunden» har en uheldig utforming og vil være en barriere mellom «Studenterlunden» og Rådhuskvartalet/Åsparken. Moerveien bør ligge som i dag. Av hensyn til sikkerheten for gående og syklende fra/til Ås stasjon er det uheldig å åpne for gjennomkjøring mellom Skoleveien og Brekkeveien. Det er ellers planlagt arbeid med kommunale vann- og kloakkledninger i Ås sentrum i 2002/2003. 10. Ås historielag (29.09.01) er glad for at Åsgård-bygningene, Grøn-Hansen-gården og Åsheim blir bevart. En stor og åpen rundkjøring fra vest med gangbro er noe av det første man bør prioritere for å gjøre Ås sentrum mer attraktivt. Kurvaturen som er foreslått i Moerveien ved «Studenterlunden» er uheldig og det foreslås at veien bør være slik den er i dag. Til slutt noen navneforslag: «Studenterlunden» bør hete «Thorvald» og parken mellom rådhuset og Åsgård bør hete «Rådhusparken».
11. Nikolai G. Bjørneby (30.09.01) har forståelse for at eldre bebyggelse må vike for at Ås sentrum kan videreutvikles, men mener at to hus er sentrale i Ås sin historie: Ås jernbanestasjon og Åsheim. I stedet for å flytte Åsheim noen meter bør det flyttes ut av Ås sentrum og ikke ligge inneklemt blant andre bygg som det vil bli i planen. Han er skeptisk til å forandre grøntarealet mellom Rådhuset og Åsgård. Vi trenger dette arealet som en stor plen i sentrum. «Studenterlunden» tror han vil bli et fint møtested i framtiden, men at det muligens vil bli for lite. Når det gjelder kulturhus syns han det foreslåtte blir for overdimensjonert, og at man heller bør vurdere en ombygging av Rådhusets østfløy. Reduksjon av parkeringsplasser i sentrum er uheldig, og det vil særlig ramme eldre, bl.a. eldresenterets brukere i Rådhuset. 12. Ås Hotell (29.09.01) påpeker at den nye planen reduserer hotellets planlagte utbyggingsmuligheter sørover i forhold til gjeldende plan. Likedan reduseres utbygging i høyden ved at det kun tillates med fire etasjer mot dagens plan hvor man kan bygge i fem etasjer der femte etasje er tilbaketrukket. De anser disse forandringene som uheldige. De er positive til at det åpnes opp for gjennomkjøring fra Skoleveien til Brekkeveien såfremt ikke dagens parkeringsplasser blir omgjort til veiareal og at ikke fotgjengerne blir fortrengt. 13. Blå landskapsarkitekter mnla as (udatert) påpeker at ny rundkjøring til Ås sentrum vil gi mindre skjerming for Åsgård skole, og at ny gangbro vil få en brattere stigning enn dagens. Ny rundkjøring legges i krysset ved Esso inn til Ås sentrum. Hasselplantingen på terrengvollen langs Skoleveien er en viktig avgrensning av parken mot sør, og dette blir ikke tatt hensyn til i den foreslåtte planen. Utvidelsen av Rådhuset mot vest vil bli uheldig, ved at kontakten mellom Borggården og parken opp til Åsgård blir brutt. Man bør bli mer bevisst slike spennende grøntakser, bl.a. den som går fra Sparebanken Nor og helt opp til Åsgård skole, og ikke tette igjen slike grøntdrag. Handlefortauet utenfor Erik Johansen-bygget og østover med sin rikelige bredde og trerekke har kvalitet og særpreg. Planen reduserer fortausbredden til halvparten, og det betyr at også trærne må fjernes. De er skeptiske til handlefortauene som «Strøket nord» legger opp til, med biltrafikk og parkering på alle sider. Dagens parkeringssystem er ryddigere og sikrere, også for bevegelseshemmede. Byporten vil stjele utsynet østover med Rustadskogen i horisonten, og gang- og sykkelveien vil få to underganger på en kort strekning. Veien ved Studenterlunden virker ubehagelig, og det er svært bratt opp til Skoleveien. Det vil også berøre dagens trappeanlegg til Rådhusets inngang fra øst. Det er uheldig å åpne for gjennomkjøring fra Skoleveien til Brekkeveien. Denne gatestubben bør utvikles til å bli en hyggelig velkomst til dem som kommer med toget til Ås, jfr alternative forslag til veiløsninger i forhåndsuttalelsene. Reguleringsplanen bør utvides til Postkontoret, slik at adkomsten kommer med. 14. Egil Vassli (30.09.01) er beboer i Sagaveien og er redd for at en omlegging av trafikksystemet i sentrum kan få ringvirkninger og føre til økt trafikk i sentrumsnære veier, f.eks. Sagaveien. Det ferdes mange barn og eldre i området, og man bør lage en helhetlig plan som gjennomgår de trafikkmessige forholdene for boligområdene i sentrum, slik at Ås kan bli en enda bedre og tryggere kommune å vokse opp og bo i. 15. Statens vegvesen (27.09.01) er positiv til at Ås sentrum fortettes, men pga reguleringskartets målestokk er det umulig å vurdere detaljer i utformingen av rundkjøringen og vei-, gang- og sykkelsystemet. Det må utarbeides en detaljplan i målestokk 1:500 for rundkjøringen, gangbro og tilliggende veinett inkludert den første avkjøringen til felt A. Dagens trafikk i krysset må registreres for å dokumentere at rv. 152 har stor nok kapasitet til å avvikle den økte trafikken i sentrum. De anbefaler at tiltakshaver med sin konsulent utfører analysen i samråd med Statens vegvesen Akershus og Ås kommune. Videre må det utarbeides en byggeplan for rundkjøringen som skal godkjennes av vegvesenet før byggestart. Det eksisterer et forslag om omlegging av rv. 152 mellom Ås sentrum og E18 ved Holstad, og ved en slik omlegging er Lyngveien/rv. 152 et aktuelt tilknytningspunkt til veinettet i Ås sentrum. Pga mange ulykker i dette krysset kan det være aktuelt å bygge rundkjøring, uavhengig av en eventuell omlegging av rv. 152. Bebyggelsen
nærmest dette krysset må derfor trekkes så langt fra riksveien at den ikke hindrer en framtidig rundkjøring. Det må dokumenteres at det er avsatt tilstrekkelig areal til en rundkjøring i krysset Lyngveien/rv. 152. Statens vegvesen gjør oppmerksom på at de ikke prioriterer støyskjermingstiltak for den nye bebyggelsen ved en eventuell omlegging av krysset Lyngveien/rv. 152.Utbygger må selv iverksette og bekoste det. 16. Fredrik Ystehede (01.10.01), Skoleveien 10, er positiv til at Ås sentrum styrkes. Brekkeveiens tilknytning til riksvei 152 bør komme med i planen.ved å forbedre kryssene Brekkeveien/rv. 152 og Skoleveien/rv. 152 kan hovedadkomsten til Rådhusplassen bli avlastet og bli mer fotgjengervennlig. En omlegging av rv. 152 langs jernbanen forutsetter et nytt kryss ved Essostasjonen. Omlegging av Moerveien ved «Studenterlunden» gjør veien så kronglete at det kan føre til økt trafikk i Skoleveien, der det er både skole og barnehage. Dessuten vil G3 (kino/kulturhus) bli klemt inne. Kontakt mellom G3 og Studenterlunden er viktigere enn kontakten mellom Sparebanken og Studenterlunden. Forlengelsen av Skoleveien fram til Brekkeveien bør opprettholdes som gågate med unntak av kjøring til hotellet. Det brede fortauet langs Erik Johansen-bygget og østover heller gjøre bredere enn omvendt. Det er en merkelig prioritering å bevare Tandberg-gården og rive Gullsmedgården. I brev av 16.10.01 tilføyer han at forslaget om å fjerne jordvollen ved gangbrua betyr at man fjerner en støybeskytter, foruten at vollen og gangbrua danner en beskyttet adkomst for skolebarn. Utsikten mot Ås sentrum for bilister fra vest synes ikke tungtveiende nok til å fjerne vollen, samt en fullt funksjonsdyktig bru. Å bygge en rundkjøring som er langt mer plasskrevende, krever en dokumentasjon av kapasitet før den kan godtas. 17. Fylkesmannen i Oslo og Akershus (05.10.01) viser til at planen er i samsvar med forslag til kommuneplan 2001-2014 om å styrke Ås sentrum. Planforslaget vil omfatte ca 17 000 m2 forretningsareal. Fylkesdelplanen stiller krav om dokumentasjon for en handelsetablering på mer enn 3000 m2 ut fra dekningsgraden for handel og status for stedet hvor etableringen skal skje, dvs en handelsanalyse, jfr kjøpesenterstoppen. Miljøverndepartementet har videre fastsatt at det ved tvilstilfelle er Fylkesmannen som avgjør om det skal utarbeides dokumentasjon, og om dokumentasjonen er tilfredsstillende. Etter fylkesmannens vurdering tilsier tiltakets størrelse at det bør gjennomføres en handelsanalyse av tiltaket, hvor lokale og regionale konsekvenser av den samlede planlagte handelsetableringen innenfor planområdet blir vurdert. En slik analyse bør utgjøre et nødvendig grunnlag for endelig fastsettelse av forretningsareal innenfor planområdet. Inntil det er gjennomført utredninger i tråd med kravene i fylkesdelplanen anbefaler fylkesmannen at det ikke fattes planvedtak. 18. Akershus fylkeskommune, sentraladministrasjonen (12.10.01) er positiv til satsingen om å lage et mer livskraftig og framtidsrettet sentrum innenfor dagens avgrensning. De er imidlertid redd for at planen ikke sikrer kulturhistoriske og arkitektoniske verdier som enkeltbygninger, bygningsmiljø, gamle veier samt stedets egenart godt nok. De mener at planforslaget er i konflikt med kulturminner og kulturmiljø av regional og nasjonal verdi. Mer utdypende begrunnelse vil gis i forbindelse med videre saksgang. Det vises videre til fylkesdelplanens retningslinjer for lokalisering av handel og privat tjenesteyting: «1. Etablering av handelsvirksomhet, herunder etablering eller utvidelse av kjøpesentre, må ha som mål å bygge opp under utviklingen av senterstrukturen. 2. Ved utvikling av det enkelte senter vektlegges det naturlige handelsomland og forventet befolkningsvekst i nærområdet, avhengig av kommunegrenser. 3. Ved utvikling av handels- og tjenestetilbudet (herunder evt. kjøpesentre) skal det tas hensyn til senterets plassering i forvaltningshierarkiet og størrelse på befolkningen i nærområdet.» De viser til at fylkesplanens retningslinjer for etablering og utvidelse av kjøpesentre bl.a. sier at «Retningslinjene baseres på at etablering/utvidelse av kjøpesentre skal skje på en måte som bygger opp under målsettingene for utviklingen av senterstrukturen i fylket generelt. For
kjøpesentre som vil få en størrelse på mer enn 3000 m2 innebærer dette at det må dokumenteres behov for en slik etablering ut fra dekningsgraden for handel og status for det senteret hvor etableringen skal skje.» På denne bakgrunn ber de om at kommunen og/eller tiltakshaver dokumenterer behovet for den foreslåtte etableringen av forretninger. Det oppfordres til dialog for å komme fram til en revidert og forbedret reguleringsplan og ber om en tilbakemelding. Fylkesrådmannen vil legge planforslaget fram for fylkesutvalget med forslag om innsigelse hvis det ikke er mulig å komme fram til en løsning som godt nok ivaretar kulturminner og kulturmiljø. Det samme gjelder hvis kommunen ikke følger opp kravene til dokumentasjon vedrørende handel i ovennevnte fylkesdelplan. 19. Ås Kunstforening (10.10.01) har ikke konkrete forslag til løsninger i planforslaget, men påpeker at man også må kartlegge de kulturelle elementene og bygge dem inn i planen på en klar og forpliktende måte. Dette mener foreningen er viktig for at folk vil dra til Ås for å handle og eventuelt bosette seg her, framfor å velge andre arenaer. 20. Stor-Oslo Lokaltrafikk (SL) (19.07.01) kan ikke se at planforslaget behandler kollektivtransport til bolig- eller forretningsbygg i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging. Gangatkomst til jernbane og busstasjon er ikke vist, heller ikke hvilke veier som skal tilpasses bussryte med eventuelt påstignings- og avstigningssted og god framkommelighet, eventuelt at det tilrettelegges for kollektivtransport i eget kjørefelt. I tettsteder og kommunesentre tilsvarende reguleringsforslaget for Ås, har SL ønske om at holdeplasser integreres i miljøet med leskur og benker og infosøyler og gis en estetisk utforming, slik at orienterbarhet, gjenkjennelighet, tilgjengelighet og trygghet tilstrebes i størst mulig grad. 21. Jernbaneverket (13.08.01) ber blant annet om at der innregulert byggegrense er ment å tilsidesette «Jernbaneloven», bør byggegrense målsettes fra nærmeste spors midte. Det kreves at reguleringsbestemmelsene for område B og C1 også inneholder bestemmelser om jernbanestøy. 22. Statskog (19.09.01) forvalter eiendom eid av Opplysningsvesenets fond og har ingen merknader. 23. a og b Ås sentrumsutvikling as (16.01.02) kommenterer noen av de innkomne bemerkningene. De kommenterer også forholdet mellom planforslaget og «Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur for Akershus». Se vedlegg 5. 24. Niels Torp as (05.03.02) kommenterer noen av de innkomne bemerkningene og kommer med forslag til endringer av planen, blant annet bevaring av Gullsmedgården, endringer av Moerveien, uten tidligere foreslått kurvet trase, og endring av «byporten», slik at tårnbygningen i hovedsak blir stående ved siden av gangpassasjen. Se vedlegg 6. 25. Ås sentrumsutvikling as (17.03.02) slutter seg til arkitektens forslag, med unntak av bevaring av Gullsmedgården. Det påpekes dessuten at tidsaspektet i prosjektet begynner å bli akutt. Se vedlegg 7. 26. Gullgården ANS v/kjetil Hansen (21.03.02) går imot bevaring av Gullgården, og kan ikke akseptere at deres eiendom skal være salderingspost på grunn av kulturmyndighetenes bemerkning. 27. Sivilingeniør Ystehede (18.04.02) har på vegne av Ås sentrumsutvikling utarbeidet en trafikkanalyse og vurdert behovet for å bygge om krysset Rv 152 x Brekkeveien ved Essostasjonen. Analysen viser at dette krysset om få år vil få behov for økt kapasitet og bør bygges om til en rundkjøring med diameter 36 meter. Dette kan utformes uten store inngrep i eksisterende veier og uten å berøre planområdet for sentrumsplanen. Krysset kan bygges ut i to etapper. Se vedlegg 8. 28. Akershus fylkeskommune (22.04.02) har etter gjennomgang av ark. Niels Torps endringsforslag og dokumentasjon når det gjelder handel, service og senterstruktur, trukket sitt varsel om
innsigelse. Det anbefales at rådhuset, tegnet av arkitekt Bjart Mohr, reguleres til bevaring. Se vedlegg 9. 29. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Miljøvernavdelingen (26.04.02) finner i likhet med fylkeskommunen at handelsdokumentasjonen er tilstrekkelig, og at en styrking av handelstilbudet i Ås sentrum må anses som positivt og lite konfliktfylt i et regionalt perspektiv. Rådmannens kommentarer til bemerkningene: Til bemerkning 7 - Norges landbrukshøgskole, hovedadministrasjonen: Landbrukshøgskolens synspunkter er stort sett i samsvar med planens foreslåtte endringer. Til bemerkning 8 - Rolf og Tom Kristiansen: Deres innvendinger er ivaretatt ved at planen viser at deres bygninger ikke må rives for at den øvrige del planen kan gjennomføres. Til bemerkning 9 - kommuneingeniøren: Hans innvendinger er ivaretatt ved at dagens parkeringssystem på Rådhusplassen foreslås opprettholdt som det er i dag bare med noen få justeringer. Planen muliggjør også at veien mellom parkeringsplassene blir enveiskjørt med innkjøring fra øst. Også dagens veitrase i Moerveien opprettholdes, men gjennomkjøringen gjøres på fotgjengernes premisser, ved f.eks. samme veidekke på kjøreareal og gangareal, men skilt med pullerter. Dermed vil Moerveien på dette området framstå som et utvidet torgområde. Jfr. ark. Niels Torps endringsforslag. Når det gjelder forlengelsen av Skoleveien mellom Moerveien og Brekkeveien, foreslås den beholdt som gangareal, men med adkomst til hotellet. Dette er den viktigste fotgjengerforbindelsen fra Ås stasjon til Ås sentrum. Til bemerkning 10 - Ås historielag: Vi merker oss navneforslagene. Se ellers kommentar til bemerkning 9. Til bemerkning 11 - Nikolai G. Bjørneby: Det foreslås nå færre endringer i sentrumsplanen enn opprinnelig foreslått. Å flytte Åsheim helt ut av sentrum anses ikke som noe godt forslag, selv om gården kan bli liggende noe inneklemt, selv med den foreslåtte forskyvning. En grundig detaljplanlegging vil være viktig for å få til en vellykket tilpasning mellom gammelt og nytt. Til bemerkning 12 - Ås Hotell: Foreliggende planforslag vurderes som en bedre løsning for Ås Hotell enn gjeldende reguleringsplan, som forutsetter at veien mellom hotellet og brannstasjonen stenges, noe som ikke viste seg særlig gjennomførbart ved forrige «korsvei». Planen gir mulighet for å bygge ut hele kvartalet, helt ut til Brekkeveien. Ulempen for hotellet kan være at planen ikke viser påbygg til 5 etasjer. Til bemerkning 13 - Blå landskapsarkitekter mnla: Vi merker oss innvendingene til den foreslåtte rundkjøringen og gangbrua, og vi er klar over at dette forholdet må bearbeides før man eventuelt kan gjennomføre den delen av prosjektet. Blant annet vil gangbrua måtte endres for ikke å få for bratte ramper, jfr reguleringsbestemmelsenes krav om maks. stigning 1 : 15. Rådhuskvartalet foreslås regulert til bevaring, og ved en eventuell utbygging/utvidelse vil det bli stilt strenge krav til tilpasning. Deres kommentarer til andre deler av
planen er imøtekommet ved at planen er blitt endret på en del sentrale punkter, se kommentar til bemerkning 9. Til bemerkning 14 - Egil Vassli: Innvendingene går i stor grad på trafikksikkerhet. En utbygging i Ås sentrum vil medføre økt trafikk på veiene. Ås sentrum har på den annen side et godt utbygd gangveisystem, og planen legger opp til en videreutvikling av dette. Forøvrig kan det vurderes flere hastighetsreduserende tiltak på enkelte veier dersom det viser seg behov for dette. Til bemerkning 15 - Statens vegvesen: Kommunen har hatt møte med representanter fra Statens vegvesen. Når det gjelder rundkjøringen, gangbrua og tilliggende veinett viser vi til kommentar til bemerkning 13. Etter møtet med Statens vegvesen er det blitt utført en trafikkanalyse som viser at dagens veisystem tåler den planlagte utbyggingen. Se forøvrig vedlegg 8. Når det gjelder areal til en ny rundkjøring i krysset Lyngveien/Riksvei 152, viser planen at det er nok areal til det. Til bemerkning 16 - Fredrik Ystehede: Det vises til kommentar til bemerkning 9 og hans egen analyse for Ås Sentrumsutvikling as av 18.04.02, vedlegg 8. Til bemerkning 17 - Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Det vises til fylkeskommunens endelige uttalelse av 22.04.02, vedlegg 9. Til bemerkning 18 - Akershus fylkeskommune: Kommunen har hatt møte med fylkeskommunen, se vedlegg 4. Det vises til Niels Torps dokumentasjon av 05.03.02, bemerkning 24, vedlegg 6, og til fylkeskommunens endelige uttalelse av 22.04.02, vedlegg 9. Planen foreslås endret for å ta bedre vare på kulturhistoriske og arkitektoniske verdier. Rådhusbygningene og gullsmedgården er foreslås vernet, de historiske siktlinjene og gamle veiene i Ås sentrum blir opprettholdt. Til bemerkning 19 - Ås kunstforening: Vi merker oss kommentarene. Til bemerkning 20 - Stor-Oslo Lokaltrafikk: Det er lagt til rette for kollektivtrafikk i Ås sentrum, siden jernbanestasjonen for noen år ble ombygd og dessuten ble supplert med en ordnet bussholdeplass og drosjeholdeplass. Dette ligger imidlertid like utenfor planområdet og har ikke vært vist på kartet. Dette er på det reviderte plankartet vist tydeligere. Forlengelsen av Skoleveien vil i det reviderte planforslaget bli beholdt som gågate som den viktigste fotgjengerforbindelsen fra Ås sentrum til kollektivknutepunktet. Når det gjelder det estetiske i forbindelse med kollektivtrafikkanlegg, er det derimot uheldig at Jernbaneverket og Celexa (NSB) ikke har greid å opprettholde en minimums vedlikeholdsstandard, da området for tiden er i ferd med å forslummes. Til bemerkning 21 - Jernbaneverket: Kommentarene tas til etterretning. Støygrenser innarbeides. Til bemerkning 22 - Statskog: Ingen kommentar.
Til bemerkning 23 - Ås sentrumsutvikling as: De foreslåtte endringene i planforslaget er i hovedsak i samsvar med kommentarene. Til bemerkning 24 - Niels Torp as: Flere av de foreslåtte endringene er innarbeidet i planforslaget. Vi finner i likhet med fylkeskommunen at dokumentasjonen om handel er tilfredsstillende og ser det som viktig at Ås sentrum styrkes. Når det gjelder fortausarealet og parkeringsarealet på Rådhusplassen, anses det å fungere så godt at vi ikke ser grunn til andre endringer enn i østre og vestre ende, der man tilpasser seg til justeringer av det øvrige veisystemet. Forlengelsen av Skoleveien fram til Brekkeveien beholdes stengt, uten kjøring for busser. En delvis stenging av veien vil neppe fungere i praksis. Se ellers kapitlet «Oppsummering, endringer, konklusjon». Til bemerkning 25 - Ås sentrumsutvikling as: Det er riktig at tidsaspektet for prosjektet begynner å bli akutt. Dette dreier seg imidlertid om en komplisert plan, med mange ulike planaspekter og til dels interessemotsetninger, slik at det er vanskelig å få en rask behandling. Planen anses nå som tilstrekkelig dokumentert og drøftet, og det er dermed grunnlag for å fatte vedtak. Konkret til Gullsmedgården foreslås den bevart i samsvar med Niels Torps forslag. Til bemerkning 26 - Gullgården ANS: Gården foreslås bevart. Den vurderes som en markert og sentral bygning i Ås sentrum, jfr uttalelsen fra Akershus fylkeskommune. Resten av eiendommen kan likevel utbygges, jfr Niels Torps skisseprosjekt. Niels Torp har imidlertid i en senere kommentar uttalt at den om nødvendig kan rives, uten at resten av planen endres. Til bemerkning 27 - sivilingeniør Ystehede: Det konstateres at krysset mellom Brekkeveien og riksvei 152 har kapasitet noen år til. Planlegging av nytt kryss bør likevel forseres, men ikke som del av sentrumsplanen, da krysset ikke behøver å innvirke på planområdet. Til bemerkning 28 og 29 - Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Konklusjonene og frafallet av innsigelser er en forutsetning for å få en ny plan for Ås sentrum. Den nye planen innebærer ikke at forretningsdelen blir vesentlig annerledes enn i nåværende plan, som også legger til rette for en vesentlig utvidelse av næringsarealet, men i den nye planen er næringsarealene disponert noe annerledes. Oppsummering, endringer, konklusjon: Planen anses som tilstrekkelig utredet. Det har vært løpende kontakt med kommuneplansjefen om planen, innkomne bemerkninger og om hvilke endringer som bør foretas. Planen anses i hovedsak tilfredsstillende, selv om ikke alle detaljer er helt gjennomarbeidet. Det foreslås følgende endringer i planforslaget, delvis av praktisk art: 1. Vestre rundkjøring og gangbru justeres. Radien i rundkjøringen reduseres, og gangbroen får en utforming med ramper som ikke er for bratte. Det må forutsettes videre detaljplanlegging av krysset, og støyforholdene må vurderes nærmere. Den foreslåtte endringen av krysset til rundkjøring er neppe nødvendig av trafikkmessige årsaker, men vil bidra til en «vennligere» hovedadkomst til Ås sentrum.
2. Parkerings- og fortausløsningen på Rådhusplassen beholdes uendret, med unntak av tilknytningen til veisystemet i øst og vest. 3. Moerveiens trase beholdes som nå, men med «miljøprioritert gjennomkjøring» med samme gatebelegg på fortaus- og kjøreareal. Arealene ved kulturhuset og ved Tandberg hus bearbeides. 4. Forlengelsen av Skoleveien fram til Brekkeveien beholdes som fotgjengerareal, men med adkomst som nå til Ås Hotells inngang. Det er lagt vekt på at dette er den viktigste forgjengerforbindelsen fra Ås stasjon til Ås sentrum. 5. Det foreslås enkelte mindre, praktiske justeringer av veier og fortau, blant annet justeringer av fortausradier i kryss. 6. Det foreslås bevaring av Gullsmedgården og Ås Rådhus. Det må poengteres at den foreslåtte utvidelsen av Ås Rådhus ikke vil kunne samle hele kommuneadministrasjonen, uavhengig av om rådhuset reguleres til bevaring eller ikke. Enkelte av de andre bygningene forutsettes ikke lenger revet, jfr Niels Torps endringsforslag. 7. Vestre del av kvartal F - «Sentrum Syd» - tas ut av planen, og gjeldende regulering til boligformål opprettholdes. I henhold til beskrivelsen er ikke denne delen heller ikke tatt med i beregningen av bolig-, kontor- og forretningsareal. 8. Enkelte byggegrenser forenkles i noen kvartaler, der det ikke foreligger konkrete byggeprosjekter. Altfor spesielle byggegrenser gjør at planen i for stor grad blir en bebyggelsesplan og ikke en reguleringsplan. Jfr også krav om egen bebyggelsesplan, dersom det er behov for mindre avvik i forhold til reguleringsplanen. Se reguleringsbestemmelsenes 8. 9. Kulturhusets grenser justeres i henhold til Niels Torps siste forslag. 10.Bytårnet flyttes nordover, slik at det ikke blir overbygd fotgjengerareal nord for Gullsmedgården. 11.Det innføres byggegrenser for Åsgård, og det foreslås en justering av plangrensen for å tilpasse den til nylig utvidet Åsgård skole. 12.Det foreslås enkelte endringer og tillegg i reguleringsbestemmelsene, blant annet om støyforhold. Kommunen har tidligere gjort vedtak om en egen utredning om Åsgårdkvartalet. Denne utredningen kan bety enkelte justeringer i forhold til foreliggende planforslag. Blant annet vil ikke den foreslåtte utvidelsen av rådhuset kunne romme hele kommuneadministrasjonen, uavhengig av om rådhuset reguleres til bevaring eller ikke. Med disse kommentarene og endringene anbefales planforslaget vedtatt.... Sett inn saksutredningen over denne linja