Ny sluttbehandling av forslag til områderegulering for Linnheia boligområde

Grimstad kommune Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/17710-30 Saksbehandler Christine Bjørndal Edvardsen Utvalg Møtedato Teknisk utvalg 22.08.2017 Kommunestyret 28.08.2017 Ny sluttbehandling av forslag til områderegulering for Linnheia boligområde Rådmannens forslag til vedtak Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 12-12, forslag til områderegulering for Linnheia boligområde. Vedlegg Forslag til områderegulering, vedtatt 23.05.16 Bestemmelser, revidert 01.06.16 Planbeskrivelse særutskrift Kommunestyret 23.05.16 særutskrift Kommunestyret 01.09.14 særutskrift Kommunestyret 18.06.14 særutskrift Kommunestyret 28.10.13 Særutskrift Teknisk utvalg 20.09.16 - Klagebehandling Fylkesmannens vedtak - klage på områdereguleringsplan for Linnheia boligområde Innspill etter offentlig ettersyn - med forslagstillers kommentarer Innspill til planen - med rådmannens kommentarer Planprogram Vurdering av alternativ hovedadkomst-trasé, notat datert 04.08.14 Anmodning om å vedta opprinnelig planforslag - med utredning av adkomst i Vessøykrysset Klage fra Per Soot og Robert Larsen Vedlegg til klage fra Soot og Larsen Klage fra Help forsikring Sammendrag Forslag til områderegulering for Linnheia boligområdet fremmes for ny behandling etter at kommunestyrets vedtak av 23.05.16 er opphevet av Fylkesmannen på grunn av saksbehandlingsfeil. Denne saksfremstillingen skal rette opp saksbehandlingsfeilene. Områdeplanen har til hensikt å tilrettelegge for etablering av ca. 840 nye boenheter innenfor et areal på 600 daa. Utbyggingsområdet vil ligge i forlengelsen av Engene boligområde (i Arendal kommune). I planprosessen har det vært stort fokus på plassering av adkomst inn til feltet fra fv. 420. Det er sett på flere alternative løsninger, og etter en samlet vurdering er det valgt å plassere ny rundkjøring i Rønningbakken. Rådmannen mener at saken er godt utredet og anbefaler kommunestyret å vedta foreliggende planforslag. Dokumentnr.: 16/17710-30 side 1 av 9

Fakta Forslag til områderegulering for Linnheia boligområde ble vedtatt i kommunestyret den 23.05.16, sak 63/16. Vedtaket ble påklaget av to berørte parter. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder har i sin behandling av klagene opphevet kommunestyrets vedtak og sendte saken tilbake til kommunen for ny behandling. Vedtaket ble opphevet på grunn av saksbehandlingsfeil på to områder og oppsummert har fylkesmannen begrunnet sin avgjørelse som følger: Kommunens planvedtak berører naturmangfoldet i området og av den grunn skal vurdering av prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 fremgå av kommunens beslutning. Vurdering etter naturmangfoldloven er nødvendig for at saken skal være tilstrekkelig opplyst. Slik vurdering er ikke lagt ved saken da planen ble vedtatt og dermed foreligger det saksbehandlingsfeil. Valg av hvilke arealer som skal tjene til hvilke formål er opp til kommunens skjønn. Det er likevel et krav at kommunen holder seg innenfor plan- og bygningslovens formålsrammer og at vurderingene er saklige og forvaltningsrettslig forsvarlige. Reguleringsvedtaket må ikke fremstå som sterkt urimelig eller uforholdsmessig overfor den enkelte grunneier. Heller ikke må vedtaket innebære at noen av grunneierne blir forskjellsbehandlet. For at fylkesmannen skal kunne vurdere om planen har blitt til på lovlig måte må planvedtaket begrunnes. De faktiske forhold som vedtaket bygger på skal nevnes og hovedhensyn som har vært avgjørende ved utøving av forvaltningsmessig skjønn bør nevnes. Fylkesmannen mener at saksfremlegget i hovedsak begrunner hvorfor hovedadkomsten bør skje via Rønningbakken. Begrunnelsesplikten er ikke godt nok ivaretatt. Videre skal det fremgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert og hvilken betydning disse er tillagt. Til sluttbehandlingen var ikke innkomne merknader vedlagt saken og det kom ikke fram i saksfremlegget hvordan de ulike innspillene ble vurdert. Dermed foreligger enda en saksbehandlingsfeil ved kommunens planvedtak. Fylkesmannen nevner at alle innkomne innspill og rådmannens kommentarer til disse lå ved saken da den var til behandling i kommunestyret den 18.06.14, men dette reparerer imidlertid ikke feilen ettersom det i mellomtiden er valgt nye representanter til kommunestyret. Om planprosessen: Det ble inngått OPS-avtale i 2010 mellom Block Watne og Grimstad kommune om å utarbeide områderegulering for Linnheia. Melding om oppstart ble kunngjort den 13.04.10 samtidig med forslag til planprogram. Ved varsel om oppstart var en ikke klar over behovet for å etablere rundkjøring på fylkesveien. Det ble derfor ikke satt av nok areal til rundkjøring ved denne kunngjøringen. Forslagstiller sendte derfor ut varsel om utvidelse av planen til de berørte partene den 09.01.12. Det kom inn i alt 3 innspill til denne utvidelsen. Disse 3 innspillene ble uteglemt og således ikke kommentert eller vedlagt saken til 1.gangsbehandling, men fulgte med saksfremstillingen til 2.gangsbehandling sammen med de andre innspillene. Den 15.10.13 ble planforslag for områdereguleringen førstegangsbehandlet i teknisk utvalg og i Kommunestyret den 28.10.13. Det ble her vedtatt å legge områdeplanen ut på offentlig ettersyn. Etter offentlig ettersyn kom det inn 32 innspill. Alle innspillene er sammenstilt og kommentert av forslagstiller og rådmannen i egne notater som ligger vedlagt saken. Innspillene dreide seg i stor grad om den regulerte gang- og sykkelvei langs fylkesveien, samt ny rundkjøring plassert på Rønningbakken. Statens vegvesen fremmet innsigelse til planen grunnet at det ikke var satt av tilstrekkelig areal rundt rundkjøringen. Planen måtte utvides og det ble derfor varslet om ytterligere utvidelse av planområdet til de berørte partene. Denne ble sendt til berørte parter ved brev av 14.03.14, med uttalefrist 31.03.14. Til dette varslet kom det inn 4 innspill. Også disse er kommentert sammen det de øvrige innspillene. Etter gjennomgang av alle innspillene, og da særlig med tanke på gang- og sykkelvei langs fylkesveien, ble det i samråd med statens vegvesen besluttet å flytte planavgrensningen inn til midten av fylkesveien. Adskilt gang- og sykkelvei ble altså tatt ut av planen. Rådmannen vurderte dette som en vesentlig endring av planen, og sendte derfor planen ut på en begrenset høring hvor berørte parter fikk anledning til å uttale seg. Det kom inn i alt 9 innspill. Også disse innspillene følger i vedlagte notat. Dokumentnr.: 16/17710-30 side 2 av 9

Saken ble lagt fram for 2.gangsbehandling i teknisk utvalg (10.06.14) og kommunestyret (18.06.14). Kommunestyret vedtok å utsette behandlingen med krav til forslagstiller om å legge fram grundig utredning/analyse for hovedadkomst med rundkjøring i Vessøykrsset istedenfor i Rønningbakken. Den 01.09.14 ble utredningen lagt fram for kommunestyret der det ble vedtatt å legge hovedadkomsten i Vessøykrysset, og at planen skulle sendes på ny høring. Den 23.05.16 ble saken igjen lagt fram for kommunestyret, uten at vedtaket fra forrige behandling var fulgt opp. Med grunnlag i den utredningen forslagstiller hadde gjort om plassering av rundkjøring i Vessøykrysset, ble det isteden anmodet å vedta det opprinnelige planforslaget der hovedadkomsten var plassert ved Rønningbakken. Forslaget ble vedtatt med tre tilleggspunkter. Tilleggspunktene er innarbeidet i foreliggende planforslag og lyder som følger: 2) Ved etablering av gang-/sykkelvei langs vestsiden av fv. 420 sydover fra rundkjøringen, skal nåværende avkjørsler fra fv. 420 til områdene Bf3 og Bf4a stenges ved fysiske tiltak og atkomst til områdene anlegges fra Gml. Birketveitvei via gang-/sykkelveien. 3) (Ny 5.2.2.) I korridoren som er avsatt sentralt gjennom planområdet (i grønnstrukturområdene o_f5, o_f7 og o_f10) skal det opparbeides en gruset sti i minst 1,5 meters bredde. Korridoren lyssettes. Stien skal være tilgjengelig fra tilstøtende bygge og anleggsområder. Tilsvarende stier skal opparbeides gjennom områdene o_f8 og o_f11/a_l2. 4) Etter bestemmelsen 8.3 etableres gangfelt for kryssing av Fv. 420 ved rundkjøringen i Rønningbakken. Ved utforming/plassering av gangfeltet vektlegges skolebarnas sikkerhet. Ett eller flere av følgende tiltak må gjennomføres: Opphøyd gangfelt, trafikklysregulert gangfelt, lavere fartsgrense for bilene, gangfelt med midtrabatten og ekstra god veibelysning. Behovet for G/S-vei på nordvestsiden av Fv. 420 vurderes ved kommende detaljreguleringsplan for området Vedtaket ble så påklaget og etterfølgende opphevet av Fylkesmannen. Saken legges nå fram for ny sluttbehandling uten at tilleggspunktene som ble vedtatt i kommunestyret den 23.05.16 har vært på høring og offentlig ettersyn. Det vises for øvrig til tidligere saksutredninger som ligger vedlagt saken. Like før kommunen mottok Fylkesmannens avgjørelse om oppheving av planvedtaket hadde tiltakshaver til hensikt å endre den vedtatte planen. Endringen gjaldt rekkefølge for utgravning av kulturminner, samt noen små justeringer på samleveien fra rundkjøringen inn i feltet. Saken ble trukket fra behandling da kommunen mottok fylkesmannens avgjørelse. Om planen: Linnheia ligger på Fevik, tett inntil kommunegrensen til Arendal. Planområdet er på ca 600 daa og strekker seg fra gamle Birketveitveien i vest, langs fv. 420 til kommunegrensen i øst. På oversiden grenser planen mot landbruksarealer på Birketveit og Tingstveit. Områdereguleringen har til hensikt å fastsette rammer og vilkår for videre detaljplanlegging innenfor området. Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til fremtidig boligformål. Det ligger nært til store friluftsområder, sjøen og strender, barne- og ungdomsskole, idrettsanlegg, forretninger og andre servicefunksjoner på Fevik. Det ligger i dag i overkant av 20 eneboliger innenfor planavgrensningen. Disse er i planen avmerket med eget formål for eksisterende bebyggelse. Det er også laget egne bestemmelser til disse. Områdeplanen er delt inn i tolv boligfelt hvor det tilknyttes krav om detaljregulering. Det er ikke konkretisert bebyggelsestyper og størrelser, men det er lagt opp til høy utnyttelse med variert bebyggelse. Det er oppgitt minimum BRA for feltene. Inntil 10% av bygningsmassen innenfor hvert felt kan utnyttes til eneboliger, med unntak av B1 hvor det er sagt at hele feltet kan utnyttes til frittliggende eneboliger. Området er tenkt utbygd med tilsvarende moderne uttrykk som Engene boligområde og det er gitt et anslag på at det kan etableres 840 boenheter innenfor områdeplanen. Omtrent midt i planområdet er det satt av areal til kombinert formål for bolig/forretning/barnehage. Området består av noe dyrket mark i vest, og det ligger et mindre boligfelt sør i planen. Linnheia domineres ellers av høydedrag kledd med gran- og løvskog og lavereliggende, dårligere drenerte Dokumentnr.: 16/17710-30 side 3 av 9

flater. Flatene har stedvis vært oppdyrket tidligere. Steingjerder, turveier og skogsbilveier vitner om bruken av området i nyere tid. Aust- Agder fylkeskommune foretok arkeologisk registrering i området i 2012. Innenfor reguleringsområdet ble det registrert ett gravfelt og 16 automatisk fredede kulturminner fra steinbrukende tid. Gravfeltet er foreslått bevart i planen, mens det ble søkt om dispensasjon til utgravning av de 16 steinalderlokalitetene. Utbyggingen vil medføre så store endringer i terrenget, at bevaring av kulturminnene ikke er mulig. Aust- Agder fylkeskommune har anbefalt at samtlige 16 lokaliteter frigis med vilkår om arkeologiske undersøkelser. Kulturhistorisk museum støtter fylkeskommunens vurdering av at en utbygging ikke er forenlig med et varig vern av de omsøkte kulturminnene, og anbefaler dispensasjon med vilkår om arkeologiske undersøkelser for 13 av lokalitetene. De resterende tre er allerede skadet av moderne aktivitet og kan frigis uten videre undersøkelser. Riksantikvaren tilslutter seg ovennevnte vurdering fra Kulturhistorisk museum og godkjenner områdeplanen under forutsetning av at det foretas arkeologisk utgravning av de berørte kulturminnene før tiltak etter planen realiseres. Kulturminnene er markert i plankartet som bestemmelsesområde og er gitt fortløpende nr. #10 nr. #25. Det er også vist andre bestemmelsesområder i planen. Bgr1 gjelder eksisterende rideløype som går igjennom området. Denne skal flyttes dersom bygge- og anleggstiltak kommer i konflikt med etablert løypetrasé. Bgr2 viser eksisterende høyspentlinje som går over området, og som skal legges i jordkabel. Bgr3-5 er områder hvor bebyggelsen skal underordne seg landskapet slik at naturlige terrengformasjoner og silhuett i hovedsak opprettholdes, og for å bevare naturmiljø/biologisk mangfold. Området får adkomst fra fv. 420. Planlagte rundkjøring og gang- og sykkelvei langs fylkesveien har hatt mye fokus i innspillene fra beboerne i området, og mange har uttrykt bekymring for etablering av disse anleggene. Tiltakshaver har i samarbeid med kommunen og Statens vegvesen arbeidet mye med å finne gode løsninger som vil være til færrest mulig ulemper for de berørte naboene. Planforslaget som ble sendt på offentlig ettersyn hadde påtegnet adskilt gang- og sykkelvei på begge sider av fylkesveien langs hele strekningen. Etter å ha mottatt innspill fra berørte parter er det arbeidet mye med å finne andre løsninger. Det har resultert i at gang- og sykkelvei er tatt ut av planen, med unntak av to kortere strekninger; langs eksisterende bebyggelse på innsiden av fylkesveien, samt på utsiden av foreslåtte rundkjøring. I planprosessen er det kommet inn mange innspill på plassering av rundkjøringen og forslag om å flytte denne nærmere Birketveit, ved innkjøringen til Esketveitveien. Kommunestyret har også selv tidligere fattet vedtak om å plassere rundkjøringen ved Vessøykrysset. Det er foretatt faglige avveininger på dette, og konklusjonen er at den valgte plasseringen, ved Rønningbakken, samlet sett er den beste løsningen. Valgte plassering gir boligområdet adkomst midt i feltet, noe som gir kort kjørelengde. Samleveien videre inn i feltet blir liggende i et naturlig dalsøkk, noe som gjør terrenginngrepene noe lettere. Vurderinger: Det ventes stor befolkningsvekst de neste tiårene i Grimstad kommune, og det er derfor viktig å ha planer for boligområder som kan imøtekomme denne utviklingen. Linnheia er i gjeldende kommuneplan avsatt til fremtidig boligområde, og rådmannen er positiv til at det utarbeides en områdeplan for dette området. Planen legger opp til en forholdsvis høy utnyttelse, noe som i praksis vil bety at det kommer til å bo mange mennesker her. Det er derfor viktig å ha fokus på friområder som gir mulighet for rekreasjon, mosjon og naturopplevelser. Planen viser grønne områder som knyttes til eksisterende friområder utenfor planen. Det er også satt av plass til en grøntkorridor gjennom deler av boligområdet. Videre knyttes disse friområdene sammen med friområder på den andre siden av kommunegrensen. Fevikområdet byr også på mange fine friområder langs kysten som gir gode forutsetninger for rekreasjon, opphold og lek. Rådmannen mener det er viktig at tilgang til den planlagte grønnstrukturen sikres de første beboerne i området, og mener derfor at det er bra at det er gitt rekkefølgebestemmelser som sier at områdene skal opparbeides samtidig med utbygging av tilstøtende byggeområder. Dokumentnr.: 16/17710-30 side 4 av 9

Det er lagt opp til at skolevei i fremtiden vil følge samleveien gjennom feltet og ned til fylkesvei 420. Det er regulert gang- og sykkelvei fra rundkjøringskrysset og bort mot gml. Birketveitveien, men denne knyttes det ingen rekkefølgekrav til. Derimot er det en bestemmelse som sier at nødvendigheten av denne skal vurderes ved senere detaljregulering (Dette kom inn som nytt punkt ved forrige vedtaksbehandling i kommunestyret). Skulle denne bli etablert vil man kunne benytte eksisterende undergang under fv. 420 like ved innkjøringen til Esketveit. Alternativet er å krysse fylkesveien ved planlagte rundkjøring, noe som også anses å være en sikker løsning. Landbruksarealene i området er ivaretatt og inntegnet med 50 meters byggegrense. Byggeforbudssonen kan benyttes til stier, ballbaner og lignende. Det aller meste av de eksisterende landbruksarealene vil bestå som jordbruk i planen. Det ses også på som viktig at de store jordbruksarealene i nærområdet ikke påføres driftsulemper som følge av tiltak etter planen. Det er i konsekvensutredningen kommet til at planen ikke vil utgjøre noen konsekvens for landbruket. Foreliggende plan har også trukket plangrensen lenger unna landbruksarealene langs fylkesveien, og vil således ikke direkte berøre noen av arealene med unntak av noe areal til midlertidig anleggsområde i forbindelse med etablering av rundkjøring. Det er også uttrykt bekymring overfor problemer med overvann i området, og at utbygging av Linnheia vil forverre dette problemet. Rådmannen mener at det må påses at utbygging ikke vil medføre større ulemper, og mener at dette vil bli ivaretatt gjennom at løsninger for håndtering og bortledning av overvann skal fastsettes ved teknisk prosjektering. Det er valgt å etablere adkomst til feltet via ny rundkjøring på fv. 420. Plasseringen av adkomsten inn i feltet har vært gjenstand for mange merknader og innspill, og det er kommet inn forslag til alternative plasseringer og oppfordringer til at saken vurderes på ny. Følgende forslag til alternativ plassering kom inn. 1. Rundkjøring i bunnen av Trålumbakken Esketveitveien Løkka Linnheia. Følgende fordeler er beskrevet i forslaget. Rundkjøringen får god oversikt, den fanger opp annen trafikk på Esketveitveien, adkomsten legger til rette for bussrute gjennom Linnheia og Engene boligområde, veien tar lite dyrket mark - avhengig av øynene som ser, og adkomsten fører flatt inn i feltet. Med sykkel- og gangvei langs denne adkomsten kan elever og andre ferdes i trygge omgivelser med mindre trafikk og renere luft enn langs fv. 420. Det går i dag sykkel- og gangvei fra bunnen av Trålumbakken via kulvert til Feviktoppen. Forslaget aktualiserer også en påkobling av Esketveitveien til E18 ved kulverten til Skotta. Rådmannen mener at forslåtte trasé er en løsning med flere gode argumenter. Det er positivt å etablere rundkjøring i et eksisterende kryss hvor en fanger opp trafikk fra flere veier og at en unngår flere avkjørsler/ kryss langs fylkesveien. For myke trafikanter vil dette være en trygg trasé. Ulempene med denne traséen er at kjørelengden for biltrafikken inn og ut av feltet blir lengre enn ved valgte løsning. Det samme gjelder for gående og syklende. Den foreslåtte traséen vil i mindre grad berøre eksisterende boligeiendommer, men vil komme tett inntil et gårdsbruk. Ved etablering av gang- og sykkelvei vil det antakelig også berøre noe av den dyrkede jorda langs Esketveitveien. Det ses på som positivt med mulighet for bussrute gjennom området, noe også valgte løsning gir muligheter for. Gjennom bestemmelser til planen er det sagt at det skal vurderes å etablere busstopp i tilknytning til område BFB1 og ellers ut i fra behov i området ved detaljregulering. Rådmannen er ikke kjent med at det vil komme en påkobling til E18 via Esketveitveien. 2. Adkomst fra Vessøykrysset med rundkjøring til Linnheia. Det er ikke beskrevet noen fordeler eller ulemper i forslaget. Dette alternativet ble vurdert allerede i planprogrammet. Her er det beskrevet at hovedadkomst fra ny rundkjøring ved nåværende kryss med Vessøyveien gir mulighet for å komme inn sentralt i området og oppnå en bedre fordeling av trafikken internt i området. Med tanke på at trafikken ut av feltet sannsynligvis vil fordele seg nokså likt mot Arendal og Grimstad, er dette en gunstig plassering og et strategisk punkt i forhold til trafikkavviklingen på fylkesveien. En løsning med rundkjøring i kryss med Vessøyveien kan eventuelt kombineres med separat gang- og sykkelvei gjennom feltet både i retning mot Fevik og mot Engene boligområde. Alternativet kan komme til å utløse relativt store landskapsinngrep i form av fyllinger og skjæringer. Videre står det i planprogrammet at det må vurderes hvordan dette kan løses på en tilfredsstillende måte eller om det finnes andre alternativ som samlet sett gir en bedre løsning. Dokumentnr.: 16/17710-30 side 5 av 9

Dette alternativet ble også foreslått av kommunestyret og forslagstiller har gjort en større utredning for løsningen. Det har også vært kontakt med vegvesenet for å avklare krav til utforming av krysset. Tidligere ble det antatt at armen ut fra rundkjøring og inn i Linnheia kunne etableres med en radius på 30 meter. Vegvesenet krever imidlertid en radius på 55 meter. Økningen i radius medfører en stor endring i omfang av inngrep, selv når det benyttes maksimal tillatt stigning på veien. Vegprofiler har vist at det på en del av strekningen vil bli skjæringer med høyde opp mot 21 meter, mens i andre områder vil veien ligge på fylling ut mot fv. 420. Ulempene med denne løsningen er åpenbart de store inngrepene den medfører i terrenget, og særlig i den grønne sonen som var ment å bevares som den er. Dette bryter med landskapshensynet som en ellers har forsøkt å legge stor vekt på i utarbeiding av planforslaget. Andre ulemper med traséen er at terrengforholdene ikke kan benyttes som trasé for vann, kloakk og overvann, og som uansett må legges i trasé som ender i Rønningbakken. Ut ifra den dokumentasjonen forslagstiller har lagt fram mener rådmannen at ulempene med denne løsninger er klart større enn fordelene. Valgte løsning plasserer rundkjøring på Rønningbakken og orienterer området mot vest med tanke på trafikk til skolen og andre tilbud på Fevik. En stor fordel med denne løsningen er at gang- og sykkelvei, samt hovedanlegg for vann, avløp og overvann kan legges i samme trasé som kjøreveien gjennom boligområdet. Hovedadkomsten blir liggende i et naturlig dalsøkk inn i området og topografien ligger til rette for å oppnå tilfredsstillende stigningsforhold uten at det blir for store terrengsår. Kjøreveien inn i boligområdet gir den korteste kjørelengden for fremtidige beboere ved at veien kommer sentralt inn fra fylkesveien og videre innover i feltet. Forslagstiller har i notat som ligger vedlagt saken, beskrevet valgte plassering og alternativ plassering.. I forbindelse med utredning av plassering av rundkjøring i Vessøykrysset ble det laget en oppstilling av fordeler og ulemper med løsningene Vessøykrysset og Rønningbakken. Opplistingen er gjengitt her: Rønningbakken- plussfaktorer Traséen kommer sentralt inn i boligfeltet, med en effektiv intern trafikkfordeling. Traséen blir liggende i et naturlig dalsøkk inn i området, som medfører mindre og lite eksponerte terrenginngrep. Traséen samordnes med atkomst til Område B1, som gir færre løpemeter veianlegg, mindre trafikk via boligfeltet, mindre CO2-utslipp og lavere driftskostnader for Grimstadkommune. Vessøykrysset - plussfaktorer Traséen kommer sentralt inn i boligfeltet, med en effektiv intern fordeling av trafikken T-kryss ved fv. 420/Vessøyveien erstattes med en firearmet rundkjøring, som gir bedre trafikkavvikling og sikkerhet. Krysset er sentralt plassert i forhold til fordeling av trafikk mot Nedenes/Arendal og Fevik/Grimstad og for gang-/sykkeltrafikk mot friluftsområdene på Haslatangen. Kjørevei, gang-/sykkelvei og hovedanlegg for vann og avløp kan legges i samme trasé, som gir færre løpemeter tekniske anlegg. Kjøreveien orienteres mot Fevik/Grimstad med de evt. næringsmessige fordeler dette vil ha for lokalsenteret på Fevik og for Grimstadkommune. Gang-/sykkelveien er orientert mot Fevik og vil naturlig benyttes som skolevei for heleboligområdet. Rundkjøring med kryssing i plan for gang- og sykkeltrafikk medfører at gjennomføring av g/ Dokumentnr.: 16/17710-30 side 6 av 9

s-vei langs vestsiden av fv. 420 fram til undergangen ved Birketveit, kan utsettes (av hensyn til eksisterende bebyggelse) Traséen legger i større grad til rette for en mulig framtidig bussrute gjennom Linnheia og Engene boligområder. Rønningbakken- minusfaktorer Traséen forutsetter etablering av et nytt krysspunkt på fylkesveien. Ny rundkjøring med gang- og sykkelvei berører eksisterende boligeiendommer (skjermingstiltak er aktuelt) Medfører omvei fra nordre del av området i retning Nedenes/ Arendal. Denne ulempen anses imidlertid som ubetydelig på grunn av muligheten til å benytte veinettet gjennom engene boligområde. Vessøykrysset - minusfaktorer Ny firearmet rundkjøring medfører innløsning/sanering av to eksisterende bolighus Medfører store og svært eksponerte terrenginngrep sett fra fylkesveien og det åpne landskapet på østsiden. Forutsetter en 90 graders kurve ut av rundkjøringen ( med redusert kurveradius) og en lang og bratt bakke ( ca. 8%) videre. Medfører ca. 150 meter lengre kjørevei og gang- og sykkelvei målt fra fv. 420. Medfører 600-700 meter lengre kjørevei og ca. 20 meter ekstra høydemeter fra fv. 420 til område B1. Reduserer bebyggbart areal. Etablering av rundkjøring er svært plasskrevende og vil berøre naboer i større eller mindre grad. De som blir sterkest berørt er også de som påklaget vedtaket. Christiansen, eier av 60/99, vil miste en del av sin hage, de vil få ny innkjøring på baksiden av eiendommen og det vil bli etablert et busstopp like utenfor hagen deres. I tillegg vil rundkjøringen bli liggende nært eiendommen og vil medføre ulemper som «akselerasjonsstøy» og rent estetisk en mindre hyggelig utsikt. Dette er helt klart ulemper for Christiansen. Per Soot, eier av 60/92 har eiendom på motsatt siden av fv. 420. Han vil få sin avkjørsel flyttet og rundkjøringen vil ta litt av eiendommen hans. Rundkjøringen vil også medføre mer trafikkstøy. Det samme gjelder for Robert Larsen, eier av 60/17. De to sistnevnte har boligene sine plassert i bakkant av en fjellknaus som i dag beskytter dem fra støy, støv og utsikt/innsyn fra veien. Fjellknausen vil måtte reduseres i størrelse ved etablering av rundkjøring, men noe av den vil kunne bestå som skjerming. De andre boligene som ligger langs fylkesveien, fra rundkjøringen og mot Feviktoppen vil også berøres av det regulerte anlegget. Ett hus er forutsatt revet ved etablering av gang- og sykkelvei på innsiden av fylkesveien, andre vil få gang- og sykkelvei svært tett på hagene. Det stilles også krav til sammenføyning av avkjørsler ved etablering gang- og sykkelveien. Selv om ulempene er store for enkelte grunneiere må løsningen ses på i en større sammenheng. Rådmannen tror ikke det er mulig å etablere en adkomst inn til Linnheia uten at noen berøres negativt. Plassering av rundkjøring i Vessøykrysset ville gitt tilsvarende ulemper for noen andre. Tatt i betraktning hensyn til terrenginngrep, tekniske løsninger og andre ulemper/fordeler med de to alternativene, vil rådmannen tilslutte seg den valgte plasseringen og mener at det samlet sett er denne plasseringen som er den beste løsningen. Da utbygger hadde til hensikt å endre den vedtatte planen med hensyn på utgraving av kulturminner kom fylkeskommunen med innspill på at det er ønskelig å etablere T-kryss istedenfor rundkjøring på fv.420. Fylkeskommunen viser til at det gjennom arbeid med areal og transportplan for Arendalsregionen er utarbeidet en mulighetsstudie som fastslår å styrke kollektivaksen mellom Arendal og Grimstad. Som veieier ser fylkeskommunen med nytt blikk på etablering av rundkjøringer langs kollektivakser og ønsker derfor at ny løsning med T-kryss tas opp til vurdering. Til dette mener rådmannen at dersom innspillet hadde kommet på et tidligere stadium i prosessen ville en anbefalt at T-kryss skulle vurderes. Rådmannen mener imidlertid at innspillet kommer for sent til å hensyntas. Det er heller ikke hensikten med denne behandlingen å ta inn nye momenter, men å ta opp til ny behandling det forslaget som ble vedtatt og etterfølgende Dokumentnr.: 16/17710-30 side 7 av 9

opphevet. Dersom planen nå skal omarbeides med nytt kryss vil prosessen måtte bli annerledes, med nytt offentlig ettersyn. I tillegg til planlegging av selve krysset vil det også måtte utredes nye løsninger for kryssing av fylkesveien med tanke på mye trafikanter og sikker skolevei. Ettersom grunnerverv er påbegynt og dels gjennomført og prosjektering i samarbeid med vegvesenet er under arbeid, mener rådmannen at det vil være urimelig å pålegge utbygger å gå i gang med planlegging av nytt T-kryss dersom de selv ikke ønsker det. Vurdering av prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 8: Krav til kunnskapsgrunnlaget anses å være oppfylt. Flere fagkyndige har befart og gjort registreringer inne i området. Både planter, sopp og fugler er registrert. Innfor området er det registrert ett område som, under tvil, er vurdert som en naturtypelokalitet, dvs. spesielt viktig område for biologisk mangfold. Lokaliteten er verdivurdert som en C-lokalitet (dvs. høy lokal verdi). Lokaliteten er en trang sprekkdal dominert av gran, med bjørk, eik, furu, osp og spisslønn. Vegetasjonen er overveiende fattig blåbærskog/småbregneskog med gjøksyre, einstape, bjørnekam, bjørnemose, vivendel og trollhegg i et fuktig sig. Et par grove eiker på 50-60 cm i brysthøydediameter samt 6-8 knudrete grove bjørker opptrer. Det er også noe død ved av eik og osp i lokaliteten. 9: Betydningen av inngrepet på denne lokaliteten er vurdert som stor (100%) da lokaliteten i sin helhet ligger innenfor område regulert til boligbebyggelse. Konsekvensen er vurdert til middels negativ konsekvens for denne lokaliteten. Det konkluderes med at lokaliteten bør ivaretas. Bestemmelsene bør da fastslå at området skal ligge helt urørt uten noen form for hogst utover det som er nødvendig i forhold til sikkerhet ved boliger. Dette er sikret gjennom bestemmelse 6.4 om hensynssone for bevaring av naturmiljø. Lokaliteter av regional eller nasjonal verdi for biologisk mangfold synes ikke å bli påvirket av planforslaget. 10: Hensikten med denne paragrafen er å hindre gradvis forvitring eller nedbryting av landskap, økosystemer, naturtyper og arter ved å se på summen av tidligere, nåværende og framtidig påvirkning på dette naturmangfoldet i sammenheng. Vurderingen avgrenses til andre tiltak og påvirkningsfaktorer som kan påvirke denne aktuelle lokaliteten. I dette tilfellet vil alternativene være å bygge ned området eller å bevare det. Altså vil lokaliteten enten forsvinne helt eller den vil kunne videreføres. Selv om omstendighetene omkring lokaliteten vil endres med utbygging, og bruken av området sannsynligvis vil øke, vurderes det likevel slik at det ikke vil bli nedbrutt. Ettersom lokaliteten ligger innenfor hensynssone for bevaring av naturmiljø i planen kan en ikke se at det er nødvendig å vurdere den samlede belastningen ytterligere. 11: Bestemmelsen slår fast at tiltakshaver skal dekke kostnader ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder. Ved gjennomføring av planen vil utbygger stå for aktuelle kostnader, derfor anses det ikke relevant å vurdere denne bestemmelsen ytterligere. 12: Bestemmelsen har til hensikt å finne fram til miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder for å unngå eller begrense skade på naturmangfoldet. I dette tilfellet blir lokaliteten liggende igjen i et område avsatt til hensynssone, og det forutsettes at området ikke skal berøres i byggeperioden. Vurdering av innkomne merknader Innkomne merknader til saken har i stor grad handlet om hvilke ulemper plassering av rundkjøring og etablering av gang- og sykkelvei medfører for de berørte naboene. Innkomne merknader kommenteres ikke enkeltvis her i saken, men alle merknader samt rådmannens kommentarer er lagt ved som vedlegg. Det vises også til tidligere saksframlegg som ligger vedlagt saken. Vurdering av om endringen burde ha vært på høring Fylkesmannen har bedt kommunen vurdere om tilleggsbestemmelsene som ble vedtatt 23.05.16 er av en slik karakter at de krever nytt offentlig ettersyn. Tilleggsbestemmelsene nr. 3 og 4 anses å være utfyllende bestemmelser som ikke berører naboer i større grad enn det opprinnelig forslag til vedtak gjorde. Tilleggsbestemmelse nr. 2 vil berøre grunneiere ved at de vil få avkjørselen sin lagt om ved etablering av gang- og sykkelvei. Om dette er en så stor endring at planen burde vært sendt ut til nytt offentlig ettersyn er rådmannen i tvil om, men det ble ikke forutsatt ny høring etter kommunestyrets vedtak. Derfor har rådmannen valgt å imøtekomme forslagstillers ønske om å behandle saken på nytt uten offentlig ettersyn. Dokumentnr.: 16/17710-30 side 8 av 9

Konklusjon Områdets beliggenhet nær kollektivaksen mellom Grimstad og Arendal gjør at planlegging av Linnheia boligområde er i tråd med kommuneplanens hovedprinsipper for boligbebyggelse. Det er lagt til grunn variert og forholdvis tett bebyggelse. Det er vist overordnet grønnstruktur, veitrasé, bestemmelsesområder, utbyggingsområder og det er gitt bestemmelser som sikrer videre detaljplanlegging. Områdeplanen fremstår som en godt gjennomarbeidet plan, hvor viktige temaer er godt belyst. Valg av adkomstløsning og plassering av denne er godt utredet. Rådmannen anbefaler kommunestyret å vedta foreliggende forslag til områderegulering. Dokumentnr.: 16/17710-30 side 9 av 9