FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2014/4280 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Jan Hornung Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 15/41 26.03.2015 Teknisk utvalg 15/53 30.04.2015 Søknad om mindre reguleringsendring - Helvik - gnr/bnr 106/103 Rådmannens forslag til vedtak: A. Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14 å foreta en mindre endring av reguleringsplanen for Helvik, vedtatt 22.09.09, med mindre endringer 27.07.2013. Følgende endringer av planen gjøres; Reguleringsbestemmelsenes 4 c) endres som foreslått slik at det gis åpning for bruk av tomtene 26-32 til enten eneboliger eller tomannsboliger. Parkeringskravet tydeliggjøres. Det legges til et nytt punkt j) i bestemmelsene som foreslått, og en endring av plankartet som foreslått, slik at bestående tomt 1 og 3 blir erstattet med 3 mindre tomter for bygging av eneboliger i kjede. Trase for utkjørsel endres litt sydover. Regulerte vegtraseer tilpasses faktisk bygd trase i samsvar med plankartet. Det legges inn areal for annen veggrunn. Tomt 2, 5 og 6 som er regulert som eneboligtomter blir slått sammen til to tomter for firemannsbolig i tråd med forslag med unntak av forskyving av snuhammer. Justering av avgrensning mellom landbruksområdet og friområde F3 slik at formålsgrensen følger dagens grense i steingjerde. Mindre endringer av tomteinndelingen B. Teknisk utvalg vurderer ikke at søknad om følgende endringer av planen kan vedtas som en mindre endring: Flytting av snuhammer i enden av veg 2a. Etablering av gangsti over lekeområdet Lek1 og mellom Veg 3 og GSV2 over parkområdet F6. Bestemmelser om tillatt oppfylling i friområde F6. C. Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i PBL 12-11, jf. 12-10 å legge forslag til endring av reguleringsplan for Helvik, ut til offentlig ettersyn. Planforslaget er vist på reguleringskart sist revidert 10.12.2014 med tilhørende planbestemmelser sist datert 10.12.2014. Før planen legges ut skal planen suppleres med en enkel planbeskrivelse.
Behandling i Teknisk utvalg - 26.03.2015: Hallfrid Os (H) fremmet følgende forslag: «Saken utsettes for befaring i neste møte hvor partene inviteres til å delta.» Anne Bente Birkeland (Ap) fremsatte følgende forslag: «Det foretas befaring i dagens møte.» Ved alternativ votering mellom Os utsettelsesforslag og Birkelands utsettelsesforslag ble Os sitt utsettelsesforslag vedtatt med 5 (2H, 3FrP) mot 1 (Ap) stemme. Behandling i Teknisk utvalg - 30.04.2015: Befaring før behandling av saken. Administrasjonen foreslo å flytte følgende del av kulepunkt 2 under B til A: *GSV2 over parkområdet F6 B: Det ble først votert punktvis over kulepunktene i punkt B: Kulepunkt 1: Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Kulepunkt 2 (gjenstående del): Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Kulepunkt 3: Administrasjonens forslag falt med 5 (1H, 2Ap, 1V) mot 2 (2FrP) stemmer. Ved votering over punkt C: Administrasjonens forslag falt enstemmig. Utvalget ba om at spørsmålet om tiltak i friområdet blir behandlet som en egen sak, som skal forelegges for utvalget for behandling på et senere tidspunkt. Saken ønskes referert i formannskapet med henstilling til formannskapet om å sjekke status i utbyggingsavtale for Helvik boligfelt. Administrasjonen bes bidra til løsning av grenseproblematikk i innkjørsel til feltet. Krav til innregulert gangsti over F6 bes tas inn i utbyggingsavtalen. Det ble så votert over punkt A. Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Saksdokumenter: 1. Søknad om mindre reguleringsendring datert 10.12.14* 2. Reguleringsplan m/bestemmelser* 3. Brev fra Statens vegvesen datert 15.09.14* 4. Oversendelsesbrev datert 6.01.15 5. Brev fra Fylkesmannen i Vest-Agder datert 22.01.15* 6. Brev fra Turid Olsen datert 2.02.15* 7. Brev fra Vest-Agder fylkeskommune datert 3.02.15* 8. Brev fra Fylkesmannen i Vest-Agder datert 5.02.15* 9. Brev fra Naturvernforbundet * Vedlegg: Alle dok merket med*
Saksutredning: Asplan Viak AS har på vegne av utbygger Minde Terrasse AS fremmet søknad om mindre endringer av reguleringsplan for boligfelt Helvik, gnr 106 bnr 103. Søknad om endring begrunnes med at det ved ferdigstillelsen av feltet og salg av tomter er fremkommet behov for visse justeringer. Det fremgår av søknaden at melding om planendring er sendt berørte naboer og offentlige instanser i samsvar med PBL 12-8. Søkte endringer er av forslagsstiller beskrevet som følger:
Forhold til eksisterende/overordna planer: Det aktuelle området omfattes av gjeldende reguleringsplan for Helvik hvor det tidligere er vedtatt flere mindre endringer. Gjeldende plan er sist justert i 2012. Merknader til melding om oppstart av planarbeid: Det henvises her til Asplan Viaks kommentarer/vurdering av merknadene: Foreliggende planforslag er innsendt til kommunen i desember 2014, og er av kommunen oversendt berørte offentlige instanser for uttalelse.
Vest-Agder fylkeskommune skriver i brev datert 3.02.15 at: Fylkesmannen i Vest-Agder, brev datert 21.01.15: Turid Olsen, brev datert 2.02.15: Brevet er formet som en klage på uttalelsen til Fylkesmannen i Vest-Agder og er stilet til Fylkesmannen. Fylkesmannen har oversendt brevet til kommunen som et innspill til planendringen da uttalelser fra Fylkesmannen ikke kan påklages. Det fremgår av uttalelsen at det protesteres på endringen som gjelder terrengarrondering i frilutftsområde og etablering av gangvei. Det vises til brevet som er vedlagt saken i sin helhet. Brev fra Naturvernforbundet i Vest-Agder I brevet er det stilt visse spørsmål knyttet til omdisponering av friluftsområdet i planen.. Vurdering: Melding om oppstart av planarbeid er annonsert i avisen Lister, og berørte naboer og offentlige instanser er tilskrevet med en detaljert beskrivelse av ønskede endringer. Gjeldende reguleringsplan for Helvik har 32 tomter. Det aktuelle planforslaget innebærer ingen økning av antall tomter, men innebærer at noen tomter eventuelt kan nyttes til oppføring av boliger med flere boenheter. 6 tomter som i dag er regulert for enebolig kan etter justeringene også eventuelt benyttes til tomannsboliger. Tre eneboligtomter blir omgjort til to tomter for firemannsbolig, og to eneboligtomter blir omgjort til tre tomter for kjedeboliger.
I tillegg søkes det om visse justeringer av vegtraseer, og å justere plassering av snuhammer i enden av veg 2a, samt å legge inn en gangveikobling som leder over lekeplass og friområde F6, og videre at det kan gjøres planeringstiltak i området F6. I veileder til reguleringsplan T-1490 pkt. 2.9 heter det bla. følgende om endring av reguleringsplan: «Hovedregelen er at endring og oppheving av reguleringsplan må gjennom nøyaktig de samme prosesser som utarbeiding av ny plan. Det betyr at oppstart, varsling, utarbeiding av reguleringsendring og behandling av endring eller oppheving av plan, på alle punkter er de samme som ved utarbeiding av reguleringsplan etter 12-1, 12-2, 12-3. Mindre endringer kan likevel behandles enklere. Endringer som kan defineres som mindre, kan delegeres. Ved bagatellmessige endringer kan slik delegasjon gå til administrasjonen. Definisjonen av hva som er «mindre endring» er imidlertid stram. Innvendinger fra myndigheter eller berørte parter ekskluderer muligheten for mindre endring.» Til endring av snuhammer og innlegging av gangvei over lekeplasser foreligger det motforestillinger fra Fylkeskommunen. Til innlegging av gangvei over F6 samt åpning for planeringstiltak i F6 foreligger motforestillinger fra Turid Olsen som er nabo. Ut fra veileder T-1490 kan følgelig ikke disse forholdene vedtas som en mindre endring. Til tiltakene som det ikke foreligger innvendinger til bemerkes at som en markedstilpasning synes hensiktsmessig å tilrettelegge for flere tomter for flermannsboliger. Administrasjonen har ingen motforestillinger til at planen endres i forhold til dette. Spørsmålet om justering av vegbredde og trase for utkjørsel er forelagt enhet for teknisk drift som ikke har hatt motforestillinger til denne justeringen. Administrasjonen gir råd om at de av de søkte endringene som det foreligger grunnlag for å behandle som mindre endringer blir vedtatt i henhold til søkt endringsforslag. De forslag til endringer i planen som ikke kan vedtas som mindre kan eventuelt behandles som en ordinær reguleringsendring. Vurdering av spørsmålet om vesentlig reguleringsendring Administrasjonen ser ingen spesielle betenkeligheter knyttet til å innregulere nevnte gangvei som leder over henholdsvis friområde F6 og lekeplassområdene Lek 1 og 3. Gangveien vil innebære en forbedring av ferdselsforholdene inni, og ut fra feltet. De planeringstiltak som er beskrevet i bestemmelsene er påregnelig identiske med utførte arbeider som det foreligger en lengre korrespondanse med nabo i forhold til. Det er på det rene at nabo opplever tiltakene som negativt for sin eiendom. Etablering av et nytt boligfelt i et tidligere naturområde vil gjennomgående for de fleste naboer oppleves som negativt. I områdene som er utlagt som byggeområde i kommuneplanen må det forventes at det blir en utbygging og fortetting. De aktuelle tiltakene det er tale om å tilrettelegge for i friområdet gjennom endring av planen, vurderes isolert sett å være av svært begrenset karakter. I forhold til justering av snuhammer innebærer flyttingen en mindre justering inn på regulert lekeplass. Lekearealet i planen vurderes som tilstrekkelig også etter den
aktuelle justeringen av snuplass. Bruk av deler av lekeplass til gangvei vurderes å ha en større positiv effekt enn negativ for bomiljøet i feltet. Administrasjonen gir råd om at det aktuelle planforslaget som inkluderer følgende endringer av planen blir lagt ut til offentlig ettersyn: Endring av snuhammer i vei 2a Innlegging av gangvei over lekeplassareal benevnt som Lek 1 og Lek3 Innlegging av gangvei over F6 Åpning for planeringstiltak i F6