SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 13/7857 /31231/14-PLNID Marit Engseth 17.09.2014 1817 Telefon: 77 79 03 01 Saken skal behandles i følgende utvalg: x Byrådet PLAN- 1817- STORBAKKVEGEN 18/7 M.FL. - MIDTRE KALDSLETT - TIL OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: Detaljreguleringsplan 1817 for Storbakkvegen 18/7 m.fl med plankart datert 04.06.2014 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert 17.09.2014 legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Plan 1655 oppheves. Vedtaket er gjort ihht PBL 12-10. Øyvind Hilmarsen byrådsleder 1
Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn På vegne av Mæhlen eiendom as ønsker Asplan Viak en endring av bebyggelsesplan 1655 Storbakkvegen 18/7 m.fl på Midtre Kaldslett. Endringen av plan 1655 skal utføres som en ordinær endring av reguleringsplan, ny plan ID 1817. Når plan 1817 blir endelig vedtatt skal denne erstatte og oppheve bebyggelsesplan 1655. Mål for planen Hovedinnhold Byrådets vurdering Målet med planendringen er å legge til rette for etablering av en mer variert bebyggelsesstruktur, som er bedre tilpasset terreng og eksisterende bebyggelse i området. Planendringen legger opp til en justering av bebyggelsesstrukturen i planområdet, fra lavblokk til småhusbebyggelse i nord, og økning i byggehøyde på lavblokkbebyggelse i sør. Antallet boenheter økes totalt med 20 enheter, totalt BRA med 6280 m2. Dagens stiforbindelse til marka sikres. Offentlig infrastruktur blir videreført som vist i bebyggelsesplan 1655. Byrådet mener planendringen legger til rette for en mer hensiktsmessig bebyggelsesstruktur, og en bedre utnyttelse av området. Økning av antallet boenheter medfører ingen negative konsekvenser, og er i tråd med byrådets intensjon om å tilrettelegge for økt boligbygging. Plan 1817 anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. 01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart + lokaliseringskart udatert 02. Forslag til reguleringsplankart 04.06.2014 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 08.09.2014 04. Forslagstillers planbeskrivelse 08.09.2014 05. ROS-analyse 08.09.2014 06. Notat skredfarevurdering og grunnforhold 08.09.2014 07. Uteromsplan 1:500 27.05.2014 Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Plan 1655 Storbakkvegen 18/7 m.fl 24.06.2008 Plan 1507 felt B1-B3 og B5, Midtre Kaldslett 30.01.2002 2
02 Planfakta Planområdets areal: 21 070 m2 Gjeldende reguleringsformål: byggeområde bolig, offentlige trafikkområder, spesialområde kommunalteknisk anlegg, friluftsområde Foreslåtte reguleringsformål: byggeområde bolig (småhus/blokk), høyspentanlegg, offentlig og privat samferdselsanlegg, grøntstruktur. Antall BRA: inntil 19 200 m2 Antall boenheter: inntil 170 Figur 1: avgrensningen til planområdet 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling 03.12.2013 Annonsert oppstart av planarbeid (og 20.12.2013 tilskrevet partene) Komplett forslag til reguleringsplan Sept 2014 3
Planprosessens spesielle sider Ved tidspunkt for oppstartsmøtet ble forslagsstillers ønskede endringer av plan 1655 vurdert å være innenfor rammene av bestemmelsene om mindre endring av reguleringsplan, jfr PBL 12-14. Kartforskriften, krav til digital planfremstilling og kartregisteret, sier at ved endring av eldre plan og innføring av nye objekttyper eller egenskaper skal hele planen normalt oppgraderes og kodes iht SOSI 4.1 eller nyere. Plan- og bygningsloven av 1985 ga ikke anledning til å utføre mindre endringer av bebyggelsesplaner. Når man samtidig må tilfredsstille kartforskriftens bestemmelser om krav til digital planfremstilling, besluttet kommunen at planendringen må gjennomføres som en ordinær endring av reguleringsplan, med ny plan ID, oppgradering til ny SOSI-standard og ordinær høring. Krav til levert planmateriale skulle kun omfatte materiale som beskriver endringene som gjøres i forhold til plan 1655. Ved innlevering av komplett planmateriale hadde forslagsstiller endret på forutsetningene som lå til grunn, ved å øke boligantallet og antall BRA. Dette ble ikke problematisert av kommunen, da endringen av planen uansett skulle utføres som en ordinær endring av reguleringsplan. 04 Planvurdering Bakgrunn Asplan Viak har på vegne av Mæhlen eiendom as fremmet forslag til endring av bebyggelsesplan 1655 for Storbakkvegen på Midtre Kaldslett. Bakgrunnen for endringen er ønsket om å etablere en mer variert bebyggelse, som er bedre tilpasset terreng og eksisterende boliger, enn det som lå grunn for plan 1655. Endringen går hovedsakelig ut på en justering av bebyggelsesstruktur i felt B1.1/2.1 og felt B5, beskrevet av forslagsstiller som flytting av boenheter/utnyttelsesgrad fra felt B1.1/2.1 til felt B5. Felt B2.3 og offentlig vegareal blir videreført som i plan 1655. Planområdet omfattes også av reguleringsplan 1507, som setter krav om bebyggelsesplan (1655). Begge planene avsetter området til boligformål. Det er bebyggelsesplanen som nå ønskes endret. 4
Figur 3: reguleringsplan 1507 med markering av planområdet for bebyggelsesplan 1655 (svart stiplet linje) 5
Figur 4: bebyggelsesplan 1655. Felt B1.1, 2.1 og B5 ønskes endret. Hovedinnhold Bebyggelsesstruktur: Feltene B1.1 og 2.1 blir slått sammen til et felt, og grøntbufferen som ligger mellom dem blir flyttet noe mot sør. Det ønskes etablert rekkehus/småhusbebyggelse i feltet i stedet for lavblokk. Feltene får ny adkomst, som er bedre tilpasset terrenget og eksisterende bolighus. I felt B5 økes byggehøyden med 2 etasjer. Innføring av småhusbebyggelse anses som positivt, da dette vil gi en mer variert sammensetning av boligtyper i området. Samlet BRA i planområdet økes med 6280 m2 (inkl parkering) / 3000 m2 (eksludert parkering). Antall boenheter øker med 20 (totalt inntil 170 boenheter i planområdet). 6
Figur 5 og 6: 3D-illustrasjoner av bebyggelsen Klimavernsone: Sonen mellom felt B1.1 og B2.1 er regulert til grøntstruktur/ klimavernsone i overordnet reguleringsplan 1507. Grunnet endret bebyggelsesstruktur og forslag til ny adkomstveg, foreslås de to feltene koblet sammen og buffersonen flyttet mot sør. Den blir dermed liggende som en buffer mellom felt B1.1 og eksisterende bolig i sør. Dette vil gi en bedre utnyttelse av felt B1.1/B2.1, samt skape en avstand til eksisterende bebyggelse. Figur 7: utsnitt fra plan 1507 som viser regulert klimavernsone mellom felt B1.1 og B2.1 Flytting av sti: Gjennom felt B2.1 går det i dag en stiforbindelse/snarvei opp til stinettverket på fjellet. Denne traseen er ikke ivaretatt i plan 1655. Det er satt krav om at denne forbindelsen skal ivaretas. I endringsforslaget er ny sti flyttet noe mot sør, og sammenfaller med grøntbufferen mot eksisterende bolig sør for felt B1.1. Trasé er inntegnet på uteromsplanen for felt B1.1, og tidspunkt for opparbeidelse er sikret i reguleringsbestemmelsene. 7
Figur 8: utsnitt fra uteromsplan som viser ny sti og kobling mot eksisterende sti Trafikale forhold: Adkomstveg til feltene B5, B2.3 og B1.1 er avsatt til offentlig formål, og skal overtas av kommunen. Tverrsnitt og dimensjonene på vegen er uendret fra plan 1655. Vegen får sammenhengende fortau med kobling til gangforbindelse over Durmålselva og til Gammelgård. Øvre rekke i felt B1.1 får privat adkomstveg. Parkering løses i felles parkeringsanlegg under terreng. Økning av antall boenheter Etter oppstartsmøtet har forslagsstiller økt antall boenheter innenfor området, fra 150 til 170 enheter. En økning av antall boenheter og BRA lå ikke til grunn da kommunen ga sine tilbakemeldinger og føringer på oppstartsmøtet, og heller ikke i vurderingen av om planendringen er en «mindre endring» iht PBL 12-14. Det har blitt gjort en konkret vurdering av denne økningen, og byrådet anser det ikke som problematisk at antall boenheter er økt i forhold til rammen i 1655. Antallet boenheter som sådan er ikke nødvendigvis problematisk i et område, derimot kan konsekvensene av et økt boligantall være det da flere boliger vil kreve økt parkeringsdekning og uteoppholdsareal. I dette tilfellet har forslagsstiller vist at minstekrav til parkeringsdekning og størrelse- og kvalitetskrav til uteoppholdsareal er løst innenfor området. Tilrettelegging for flere boenheter anses også å være i tråd med Byrådets intensjon om å tilrettelegge for økt boligbygging. Uteoppholdsareal Kvartals- og strøkslekeplass for plan 1817 er avsatt i overordnet 8
reguleringsplan 1507. Her ligger det inne to felles lekeplasser på hhv 2 og 4,4 daa. Dette tilfredsstiller behovet for lekeareal. Etablering av lekeplassene er sikret i reguleringsbestemmelsenes rekkefølgekrav. For felt B1.1 løses krav til nærlek innenfor feltet. I tillegg vil beboerne ha tilgang til private balkonger og terrasser, samtidig som planområdet er i umiddelbar nærhet til store friområder på fjellet. Barnehagedekning Det er svært dårlig barnehagedekning i området. Planen inneholder ikke areal avsatt til barnehage. Reguleringsplan 1507 avsetter en tomt til allmennyttig formål/barnehage, men denne tomten er for liten til at det er aktuelt å bygge og drive barnehage der. Da plan 1817 bare er en endring av allerede gjeldende plan som hjemler bolig, tas det allerede høyde for boligutbygging her i vurderingen av barnehagekapasiteten i området. Da boligantallet ikke økes vesentlig er det ikke relevant at planen skal avsette noe areal til barnehage. I tillegg er det svært utfordrende terreng i området, slik at det ville blitt vanskelig å få til en god plassering av barnehage av tilstrekkelig størrelse. Tatt i betraktning mengden boliger under regulering og utbygging i området sør for Reinen, vil barnehagekapasitet være en stor utfordring i området. Barneskolekapasitet Planområdet ligger i Reinen barneskolekrets. Prognosene og fremskrivningene for skolekretsen viser at Reinen skole har god kapasitet pr idag, og nok ledig kapasitet til å betjene planlagt utbygging på Midtre Kaldslett de nærmeste årene. Sol/skygge Det har blitt utarbeidet sol- og skyggeanalyser som viser at endret bebyggelsesstruktur og byggehøyder ikke vil gi noen negative konsekvenser for nabobebyggelsen. Området er vestvendt med gode solforhold. Områder avsatt til lek- og uteopphold har gode solforhold, og tilfredsstiller kvalitetskravene i kommuneplanens arealdel (kpa). Støy En forutsetning for planendringen var at det ikke var krav om ny støyanalyse. Ved vedtak av bebyggelsesplan 1655 var støysituasjonen ansett som tilfredsstillende, dvs innenfor de rammer som kommunen tillater. Støysonene fra E8 går enkelte steder opp til planområdet. Særlig påvirker dette felt B5. Krav til støydemping i fasaden og balansert ventilasjon løses gjennom krav i TEK10, men det er ikke beskrevet behovet for eventuelle støydempende tiltak for å tilfredsstille støykrav for uteoppholdsareal og stille side. 9
Det er derfor ikke satt krav til støyfaglig utredning, eller støydempende tiltak utover det som følger av TEK10. ROS Grunnforhold og skredfarevurdering Det er utført en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for området. ROS-analysen identifiserer ingen sannsynlige og/eller alvorlige hendelser eller situasjoner som vil kreve tiltak. Multiconsult har utarbeidet en egen rapport hvor grunnforhold og skredfaren i området er vurdert. Se vedlegg 6. Rapporten konkluderer med at området ikke er spesielt utsatt for snøskred eller steinsprang (sannsynlighet mindre enn 1/5000). Grunnet til tider høy vannføring i Durmålselva og Slipelva anbefales det at det stilles krav om erosjonssikring rundt elveløpene, der det ikke er fjell i dagen. Dette kravet er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Planområdet ligger omtrent på marin grense (k+40-50). Det er registrert berg i dagen innenfor planområdet, og løsmassene antas å bestå av utvaskede og sandige morenemasser. Totalstabiliteten for hele planområdet vurderes derfor å være god. Det anbefales at grunnforholdene undersøkes nærmere i den nordlige delen (B1) ved prosjektering. 05 Konklusjon Planendringen legger opp til en mer hensiktsmessig og forbedret bebyggelsesstruktur for området. Endringen vil føre til at utbyggingen vil være bedre tilpasset eksisterende bebyggelse og terreng. I tillegg har man kunnet legge til rette før et økt antall boenheter, uten at dette går på bekostning av bokvaliteten i området. Adkomsten til marka ivaretas. Plan 1817 anbefales lagt ut på offentlig ettersyn. 10