KOMMUNEDELPLAN FOR ØYESLETTA 2017-2029 - 1. GANGS BEHANDLING Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: 10372014002 2013/101 12003/2017 Nina Nissestad Saksnr: Utvalg: Dato: 46/17 Forvaltningsutvalget 21.09.2017 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til kommunedelplan for Øyesletta 2017-2029 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 11-14 med de endringer som fremkommer nedenfor: Endringer i plankartet: Nr. 1 Nr. 2 Nr. 3 Boligområde på Øie Ytre tas ut av planen. Området opprettholdes som LNFområde. Byggeområde for boliger Steindør/Gullestad endres i samsvar med anbefalingene i KUen. Byggeområde for boliger Åsheim endres i samsvar med anbefalingene i KUen. Endringer i bestemmelsene: Nr. 1 3.1.3 utgår, jfr. punkt nr. 1 under endringer i plankartet. Nr. 2 5.2.1 endres for område SB01 ved at omfang på antall boliger settes til 2. Nr. 3 5.2.1 endres for område SB02 ved at omfang på antall boliger settes til 3. Endringer i planbeskrivelse med KU: Nr. 1 Endringer i planbeskrivelsen som følge av endringer i plankartet og bestemmelsene. Med hjemmel i kommunelovens 23 nr. 4 gis rådmannen myndighet til å rette opp eventuelle plantekniske feil i plankartet. Behandling i Forvaltningsutvalget - 21.09.2017 Odd Kristian Frøitland (Frp) fremmet følgende forslag endringer i plankart nr.1: Boligområde på Øie Ytre reduseres til kun å omfatte innspill fra Elin Marie Strand, gitt i innspillskjema datert 21.10.2013, innarbeides i planen. Resten av området opprettholdes som LNF-område.
Side 2 av 10 Det ble stemt over endringer i plankartet pkt. 1 Rådmannens forslag ble vedtatt med 4 mot 2 stemmer (Frp) som stemte for sitt forslag. Resten av rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Forvaltningsutvalgets vedtak Forslag til kommunedelplan for Øyesletta 2017-2029 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 11-14 med de endringer som fremkommer nedenfor: Endringer i plankartet: Nr. 1 Nr. 2 Nr. 3 Boligområde på Øie Ytre tas ut av planen. Området opprettholdes som LNFområde. Byggeområde for boliger Steindør/Gullestad endres i samsvar med anbefalingene i KUen. Byggeområde for boliger Åsheim endres i samsvar med anbefalingene i KUen. Endringer i bestemmelsene: Nr. 1 3.1.3 utgår, jfr. punkt nr. 1 under endringer i plankartet. Nr. 2 5.2.1 endres for område SB01 ved at omfang på antall boliger settes til 2. Nr. 3 5.2.1 endres for område SB02 ved at omfang på antall boliger settes til 3. Endringer i planbeskrivelse med KU: Nr. 1 Endringer i planbeskrivelsen som følge av endringer i plankartet og bestemmelsene. Med hjemmel i kommunelovens 23 nr. 4 gis rådmannen myndighet til å rette opp Problemstillinga i få ord: Rullering av kommunedelplan for Øyesletta startet opp høsten 2013. Planforslaget er nå gjenstand for 1. gangs behandling og skal behandles etter saksbehandlingsreglene nedfelt i plan- og bygningsloven (pbl) kapittel 11. Kommunedelplan for Øyesletta 2017-2029 utgjør en geografisk avgrenset del av kommuneplanens arealdel 2015-2027. Planen vil erstatte kommunedelplan for Øye 2006-2015.
Side 3 av 10 Saksopplysninger: Bakgrunn I «Kommunal planstrategi Kvinesdal kommune 2012-2015» var det lagt til grunn at kommunedelplan for Øye 2006-2015 skulle være gjenstand for rullering med oppstart i 2013. Forvaltningsutvalget vedtok 28.02.13, sak 20/13, rammene for rullering av kommunedelplan for Øye. Høsten 2013 vedtok forvaltningsutvalget å varsle oppstart av rulleringsarbeidet samt å legge forslag til planprogram ut til offentlig ettersyn (sak 80/13). Organisering Frem til og med desember 2015 hadde rulleringsarbeidet følgende organisering: Fra januar 2016 ble organiseringen av rulleringsarbeidet endret da det viste seg at organiseringen var lite egnet for å kunne sikre tilfredsstillende fremdrift og fleksibilitet. Organisering fra januar 2016:
Side 4 av 10 Rådmannen har i planarbeidet vært representert ved kommunalsjef Jostein Røyseland, enhetsleder Tor Arne Eiken og kommuneplanlegger Nina Nissestad. Plan- og miljøenheten har forestått planlegging og koordinering. Planarbeidet Behandlingstrinn Tidspunkt Varsel om oppstart av arbeid med kommunedelplan for 29.08.13 Øyesletta (sak 80/13) Planprogram vedtatt av kommunestyret (sak 7/14) 19.02.14 Dialogmøte og befaring med fylkesmannen og 03.06.14 fylkeskommune om grønn strek Dialogmøte med Kvinesdal Bondelag om skisse til grønn 19.02.15 strek Innbyggere, grunneiere, bedrifter, lag og foreninger ble ved planoppstart invitert til å komme med innspill. Innkomne innspill (9 stk.) ble vurdert og behandlet i forbindelse med fastsetting av planprogrammet. Tilsvarende for de 7 mottatte høringsuttalelsene fra offentlige instanser. For en nærmere redegjørelse vises det til K-sak 7/14. Innføring av grønn strek som styringsverktøy for fremtidig vern av de viktigste jordbruksarealene på Øyesletta er et vesentlig plangrep, og det ble derfor gjennomført dialogmøte og befaring med fylkesmannen og fylkeskommune i juni 2014 og dialogmøte med Kvinesdal Bondelag i februar 2015. Plandokumenter Planforslaget omfatter: Plankart Bestemmelser Planbeskrivelse med KU
Side 5 av 10 Plankartet og bestemmelsene, er juridisk bindende for offentlige myndigheter, grunneiere og andre aktører, og skal legges til grunn ved videre planlegging og utbygging innenfor planområdet. Planbeskrivelsen redegjør for den informasjon og de vurderinger som plankartet og bestemmelsene bygger på. Planforslaget er konsekvensutredet i samsvar med pbl 4-2, og beskriver virkningene av endret arealbruk og de samlede arealbruksendringene. Kommunedelplanens målsetting Planens målsetting ble nedfelt i planprogrammet og fastholdt gjennom planprosessen og er som følger: Øyesletta skal være et attraktivt bosted og jordbruksarealene skal sikres slik at landbruksvirksomheten på Øyesletta kan videreføres sammen med utvikling av annen næringsvirksomhet i området. Kommunedelplanen er ment å bidra til balanse mellom god forvaltning av kommunens viktigste jordbruksarealer og utvikling og vekst av området for øvrig. Hovedgrep i planen Ved utforming av planen har det vært fokusert på utfordringene i planområdet: Bærekraft, jordvern, bolig- og næringsutvikling. Et premiss for all arealplanlegging i Kvinesdal kommune er at den skal styrke faktorer som bidrar positivt til folkehelsen, og svekke forhold som kan ha negative folkehelsevirkninger. Basert på ovennevnte tilnærming innehar planen følgende hovedgrep: Langsiktig vern av jordbruksarealene Innføring av grønn strek Grønn strek innføres som et styringsverktøy for fremtidig vern av de viktigste jordbruksarealene på Øyesletta. Grønn strek er en klar, langsiktig grense rundt de viktigste jordbruksarealene og er ment å ha langvarig gyldighet og strekke seg utover den formelle planperioden på 12 år. Grønn strek legger føringer for fremtidig tettstedsbebyggelse. I planbestemmelsene 2.6 heter det: «Byggegrense grønn strek angir langsiktig avgrensning av eksisterende og fremtidig sammenhengende bebyggelse med hensyn til dyrka mark og kulturlandskap. All stedsutvikling skal finne sted utenfor grønn strek.». I forhold til kommunedelplanen fra 2006 er om lag 65,4 dekar jordbruksareal omdisponert til andre formål som følger: Antall dekar Nytt formål 38,9 Næringsformål 26,5 Boligformål For en nærmere utdyping vises det til kapittel 4.1 i planbeskrivelsen.
Side 6 av 10 Boligutvikling I planen åpnes det opp for 8 områder med spredt boligbygging I LNF-områdene (SB01-SB08) med totalt 18 boliger. Lokaliseringskriterier for bebyggelsen er angitt i 5.2 i bestemmelsene. Videre er det innarbeidet 4 nye boligområder, der utbygging av områdene skal skje etter godkjent reguleringsplan. De nye byggeområdene for boliger utgjør ca. 131 dekar. For en nærmere utdyping vises det til kapittel 4.2 i planbeskrivelsen. Næringsutvikling I planen åpnes det for utvidelse av eksisterende næringsområde med ca. 52 dekar. Utvidelsen av næringsområdet innebærer omdisponering av dyrka jord og står i konflikt med vern av de viktigste jordbruksarealene på Øyesletta (ca. 38,9 dekar). For en nærmere utdyping vises det til kapittel 4.3 i planbeskrivelsen. Folkehelse I kommunedelplanen er det innarbeidet fremtidig turveg langs Kvina. Elvestrekket Øye er innarbeidet som hensynssone friluftsliv i forhold til de interesser som er knyttet til området i friluftsammenheng. Det er lagt til rette for ny gang-/sykkelveg som bindes sammen med eksisterende gang-/sykkelveg vedtatt i gjeldende reguleringsplaner, slik at det blir en sammenhengende gang-/sykkelveg langs Fv. 465 fra plangrensen til kommunedelplan for Liknes frem til vegkryss mot Fv. 808. Det meste av folkehelseperspektivet vil komme til uttrykk på reguleringsplannivå og gjennom byggesak der detaljeringsgraden øker. For en nærmere utdyping vises det til kapittel 4.4 i planbeskrivelsen. Klimatilpasning Kommunen må tilpasse seg et endret klima. Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om klimatilpasning (kapittel 6.1). Mange av tiltakene som er nødvendige for å møte klimaendringene kommunen som samfunn står ovenfor må ivaretas gjennom kommuneplanens arealdel og følges opp gjennom detaljering og konkretisering i reguleringsplaner. Å ivareta hensynet til klimatilpasning i arealplanlegging handler i stor grad om å unngå å bygge i områder med økende naturfare. Planområdets sårbarhet for klimaendringer, både sosialt og fysisk sårbarhet, vurderes å være noe under middels sårbart. I KU under temaet samfunnssikkerhet/rosvurdering inngår en vurdering av kjente naturfarer i planområdet. En rekke av bestemmelsene til kommunedelplanen har føringer for å ta høyde for klimaendringene ( 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11, 6.1, 6.2 og 7.1). KU (konsekvensutredning) Planforslaget er KU i samsvar med bestemmelsene i pbl 4-2. Metoden som er benyttet er beskrevet i kapittel 7.1 i planbeskrivelsen. Sammenstilling av KUen (kapittel 7.6 i planbeskrivelsen):
Side 7 av 10 Område Vurdering Merknad/kommentar Øie Ytre, boligformål Øie Øvre, boligformål Steindør/Gullestad, boligformål Åsheim, boligformål Øie Ytre, næringsbebyggelse Kvinaosen, naustbebyggelse Klevemoen, SB01 Livollen/Dugan, SB02 Øivold, SB03 Hauan, SB04 Slimestad 1, SB05 Slimestad 2, SB06 Eikeland Ytre 1, SB07 Tiltaket anbefales ikke. Tiltaket anbefales, men byggeområdet i nord bør vurderes nærmere. Tiltaket anbefales, men byggeområdet begrenset til den nordlige delen. Tiltaket anbefales, men byggeområdet området bør begrenses i omfang. Tiltaket anbefales ikke. Tiltaket anbefales forutsatt at lokaliseringskriteriene ikke fravikes og at antall boenheter reduseres til to. Tiltaket anbefales forutsatt at lokaliseringskriteriene ikke fravikes og at antall boenheter reduseres til tre. Selv om området har kvaliteter som boområde vurderes det at jordvernhensyn bør veie tyngre da det vil være mulig og etablere boligområder andre steder innenfor planområdet og kommunen for øvrig. Registrerte kulturminner i nord. Basert på topografiske forhold bør det meste av området i sør utgå. Byggeområde bør begrenses til de deler som er topografisk egnet for utbygging. Ut fra hensynet til dyrka mark og biologisk mangfold og at det bør være muligheter for å kunne finne andre egnede næringsarealer anbefales tiltaket ikke. Tiltaket anbefales forutsatt at utbyggingen er beskjeden i omfang og utformet med bygningsmiljøet og kulturmiljøet som premiss. Om lag 12,7 dekar fulldyrka jord og registrert sårbart biologisk mangfold. Om lag 19,6 dekar fulldyrka jord og registrert sårbart biologisk mangfold.
Side 8 av 10 Eikeland Ytre 2, SB08 Arbeidsgruppa for rulleringsarbeidet har besluttet at det foreslåtte boligområdet og utvidelse av næringsarealet på Øie Ytre fastholdes selv om KUen tilrår at tiltakene ikke gjennomføres. Samlet vurdering av konsekvensene av forslag til kommunedelplan for Øyesletta (kapittel 7.7 i planbeskrivelsen): Planens målsetting Øyesletta skal være et attraktivt bosted og jordbruksarealene skal sikres slik at landbruksvirksomhetene på Øyesletta kan videreføres sammen med utvikling av annen næringsvirksomhet i området. Konsekvenser av forslaget for miljø og samfunn Langsiktig vern av jordbruksarealene innføring av grønn strek Boligutvikling Grønn strek innføres som et styringsredskap for å sikre vern om de viktigste jordbruksarealene på Øyesletta i et langsiktig perspektiv generasjonsperspektiv. Forvaltning av grønn strek i samsvar med intensjonen vil bidra til å forhindre omdisponering av den beste dyrka jorda og skape forutsigbarhet for landbruksnæringen lokalt. Planen åpner imidlertid for omdisponering av om lag 65,4 dekar dyrka jord til annet formål. Vurdert ut fra landbruksinteressene og den nasjonale jordvernstrategien vil det være uheldig selv om det i planen er innebygd en differensiering av forvaltningen av jordbruksarealene innenfor planområdet. I regulerte områder innenfor planområdet er det i dag 23 ledige tomter (våren 2017). Det er således ingen mangel på boligtomter. Planen åpner for 4 nye boligområder, der 2 av disse har utfordringer i forhold til topografi og der følgelig utnyttelsesgraden vil måtte påregnes å være mindre enn hva størrelsen på områdene skulle tilsi. Planen åpner for etablering av inntil 18 spredte boliger i LNF-områdene. Som det fremkommer i KUen er det påpekt at antall boliger som det åpnes for både i SB01 og SB02 er for høyt i forhold til de primære arealinteressene innenfor formålet og følgelig bør reduseres, slik at planen samlet sett åpner for maksimalt 16 spredte boliger i LNFområdene. Det er vanskelig å se at det vil være mulig å legge til rette for flere boliger enn det potensiale som er innarbeidet i planen, uten at det går på bekostning av langsiktig vern av jordbruksarealene. Planområdet har ikke et
Side 9 av 10 ubegrenset potensiale for boligbygging uten at man rokker ved målsettingen om å sikre jordbruksarealene. Næringsutvikling Eksisterende næringsarealer på Øye utgjør ca. 80,6 dekar, der det i dag er om lag 8 dekar ledig næringsareal (høsten 2016). Planforslaget åpner for en utvidelse av næringsarealet med ca. 52 dekar. Utvidelsen innebærer en omdisponering av dyrka jord på om lag 38,9 dekar. Det vil ikke være mulig å utvide eksisterende næringsarealer innenfor planområdet uten at det kommer i direkte konflikt med målet om å forhindre nedbygging av viktig landbruksjord. Etter en samlet vurdering er det konkludert med at samfunnsinteressene knyttet til å sikre utvidelse av næringsarealet veier tyngre enn konsekvensene av nedbygging av dyrka jord. Folkehelse Innenfor planområdet finner vi Øyebergan et godt tilrettelagt friluftsområde med mulighet for bading. Her er det videre tursti mot Sibbuvatnet/Sibbuheia. Avstandene innenfor planområdet gjør det mulig for mange å benytte friluftsområde om ønskelig. Det er gjennomgående kort avstand til Kvina som byr på fiskemuligheter og andre naturopplevelser langs elva. I planen legges det til rette for etablering av tursti langs deler av Kvina. Planforslaget sikrer muligheten til å etablere gang/sykkelveg langs Fv. 465 fra plangrensen for kommunedelplan for Liknes og frem til Fv. 808. Dagens infrastruktur gir ikke de beste rammene for myke trafikanter, herunder økt hverdagsaktivitet ved at folk i større grad går og sykler. Rådmannens vurdering: Rådmannen har fremført ulike synspunkter og vurderinger i løpet av planprosessen. I en del tilfeller har forvaltningsutvalget (fremt til desember 2015) og arbeidsgruppa (fra januar 2016) hatt andre vurderinger, og der planforslaget baserer seg på disse. Ut fra jordvernhensyn finner rådmannen det riktig å anbefale at det foreslåtte nye boligområde på Øie Ytre tas ut av planen og opprettholdes som LNF-område som i gjeldende kommunedelplan. Som det fremgår av KUen vil det være mulig og etablere boligområder andre steder innenfor planområdet og i kommunen for øvrig. Som det fremgår av planbeskrivelsen er det i dag 23 ledige regulerte boligtomter innenfor planområdet. Det er med andre ord ingen mangel på tomter. Noe det helle ikke kan forventes å bli i fremtiden selv om området tas ut av planen, når man ser hen til historisk folketallsutvikling i området. Her vil rådmannen understreket det som fremkommer i den samlede vurdering av konsekvensene av planforslaget under punktet boligutvikling, nemlig det faktum at planområdet ikke har et ubegrenset potensiale for boligbygging uten at det rokker ved målsettingen om å sikre
Side 10 av 10 jordbruksarealene. Som følge av foreslåtte endring utgår 3.1.3 i bestemmelsene (bestemmelser til boligområde B2). Rådmannen finner det også riktig å anbefale at antall enheter som det er åpnet for i SB01 og SB02 i LNF-områdene reduseres som angitt i KUen, dvs. at totale antall boliger i henholdsvis SB01 og SB02 settes til 2 og 3. Det fremkommer av KUen at deler av det foreslåtte boligområde Steindør/Gullestad i sør bør utgå da det ut fra topografiske forhold er lite egnet. Det samme er tilfellet for det foreslåtte boligområde Åsheim, der KUen har konkludert med at byggeområdet bør begrenses til de deler som er topografisk egnet for utbygging. Rådmannen vil anbefale at de to nevnte byggeområdene endres i samsvar med KUen. Rådmannen vurder det som lite hensiktsmessig å legge ut områder for utbygging som ikke er egnet til formålet. Når det gjelder utvidelsen av eksisterende næringsareal er det rådmannens vurderinger at det klart er uheldig at om lag 38,9 dekar dyrka jord vil gå tapt gjennom tiltaket. Kommunen har behov for å kunne ha tilgang til regulerte næringsarealer. Det er foretatt betydelige investeringer i næringsarealet på Opofte som har et potensiale på 150 000 m², der 36 000 m² er byggeklare tomter. Det forhold at næringsarealene på Opofte ikke kan disponeres før ny E39 er ferdigstilt gjør at rådmannen under tvil ikke finner å ville fraråde tiltaket. Med de forslag til endringer som er nevnt ovenfor anbefaler rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i pbl 11-14. Dersom det skulle vise seg at det har oppstått plantekniske feil i plankartet ber rådmannen med hjemmel i kommuneloven 23 nr. 4 om myndighet til å rette opp disse. Dette for å være sikret en mest mulig effektiv behandling. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi x Levekår og likestilling x Klima/miljø x Barn og unges oppvekstvilkår x Trafikksikkerhet x Vedlegg 1 Plankart 2 Bestemmelser 3 Planbeskrivelse med KU