Moss kommune Saksutredning Røysåsen 3/3046 B7 - detaljreguleringsplan - første gangs behandling Saksbehandler: Bernd Boermann Dato: 16.02.2017 Arkivref.: 17/10779/FA - L10 Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Teknisk utvalg 09.03.2017 033/17 Dokumenter vedlagt saken Dato Dok.nummer Tittel 22.02.2017 121155 Bestemmelser Røysåsen B7 220217 22.02.2017 121154 Planbeskrivelse Røysåsen B7 220217 22.02.2017 121153 Plankart Røysåsen B7 A3 220217 10.02.2017 117195 Røysåsen B7 - rammetegninger 10.02.2017 117196 A10-1 Situasjonsplan 10.02.2017 117197 A30-1 Snitt Blokk 1 og 2 10.02.2017 117198 A30-2 Profiler 10.02.2017 117199 Fasader blokk 1 10.02.2017 117200 Fasader blokk 2 10.02.2017 117201 Landskapsplan_Røysåsen080217 10.02.2017 117202 P101-01 Plan p-kjeller 10.02.2017 117204 Planer blokk 1-2 Journalposter i arkivsaken 08.02.2017 Røysåsen B7 - rammetegninger 13.01.2017 Røysåsen 3/3046 B7 - forslag til reguleringsplan 24.08.2016 Røysåsen 3/3046 B7 - reguleringsplan - kopi av innspill til varsel om oppstart av arbeid 18.08.2016 Uttalelse til varsel om oppstart av detaljreguleringsplan for Røysåsen felt B7 01.08.2016 Detaljregulering for Røysåsen felt B7, Moss kommune - varsel om oppstart 04.07.2016 Røysåsen B7 - varsel om oppstart for reguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Røysåsen felt B7 innenfor vedtatt områdereguleringsplan for Røysåsen syd, legges ut til offentlig ettersyn, jfr. Plan- og bygningsloven 12-10. 09.03.2017 Teknisk utvalg Møtebehandling: Votering: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. 1
TU-033/17 Vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Røysåsen felt B7 innenfor vedtatt områdereguleringsplan for Røysåsen syd, legges ut til offentlig ettersyn, jfr. Plan- og bygningsloven 12-10. 2 Saksopplysninger: Område: ca. 5.8 dekar innenfor reguleringsplanen for Røysåsen syd Tiltak: regulere for boliger Gjeldende plangrunnlag: Områdereguleringsplan for Røysåsen syd, med endring av 28.05.2002, Bebyggelsesplan for B7 (vedtatt 29.09.08) Tiltakshaver: Arca Nova AS Forslagsstiller: Arca Nova AS Konsulent: Rambøll AS, Fredrikstad-kontoret. Kommunen har mottatt privat forslag til detaljreguleringsplan for feltene B7 innenfor områdereguleringsplanen for Røysåsen syd. Forslaget legger til rette for boligbygging. Iht forskrift om konsekvensutredning 2d, 2f, 3b og 3C utløses ikke krav til konsekvensutredning(ku) i forbindelse med detaljreguleringsplanen. Det ble også inngått utbyggingsavtale i forbindelse med områdereguleringsplanen, og det er ikke behov for en egen avtale i forbindelse med detaljreguleringsplanen. Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, og skal tilknyttes dette. Det ble avholdt oppstartsmøte for planen i juni 2016, hvor tiltakshaver/forslagsstiller, plankonsulenten og kommunen deltok, og det ble varslet formelt oppstart i juli. I forbindelse med oppstart kom det 11 skriftlige varslingsuttalelser fra Statens vegvesen, Hafslund nett, Movar, fylkesmannen, Østfold fylkeskommunen og fem privatpersoner/naboer. Sammendrag av innspill, med kommentarer fra forslagsstiller, ligger bakerst i vedlagte planbeskrivelse. Kommunen mottok ferdig utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan 13. januar 2017. Planområdet omfatter område B7 i den opprinnelige reguleringsplanen for Røysåsen syd (gjelder for et større område), som ble vedtatt 28.05.02. Røysåsen syd er en områderegulering hvor det aktuelle arealet var avsatt til boligformål med blokkbebyggelse og/eller småhusbebyggelse. For delfelt B7 ble senere utarbeidet en bebyggelsesplan (vedtatt 29.09.08) og bygd ut med to boligblokker mot vest. Mot øst forble en del ubebygd. Byggeområdene innenfor planområdet er fordelt på to eiendommer. Begge eiendommene innlemmes i planområdet fordi deler av utomhusområdene på den ubebygde delen skal tjene som fellesområde for begge eiendommene. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av totalt 16 leiligheter i to mindre blokker á tre etasjer hver. Området er tidligere regulert til rekkehus i tre etasjer, men grunnet dårlig respons i markedet ble prosjektet aldri realisert. Reguleringsplanen legger opp til et nytt konsept med to lavblokker og parkering under bakken. Ved å legge parkeringen i p-kjeller under bebyggelsen skapes større uteoppholdsarealer og et mer åpent uteområde. Det er tilgjengelige uteoppholdsareal for beboerne innenfor planområdet. Private balkonger/terrasser tillates iberegnet som en del av det totale uteoppholdsarealet. Det etableres en nærlekeplass spesielt beregnet for små barn (minimum 100m²). Innenfor
arealet skal det etableres lekeapparater, slik som f.eks. huskestativ, vippedyr, sandkasse o.l. Adkomsten til de nye boligene vil være via Halløkka, fra den nordlige innkjøringen. Kommuneplanens bestemmelser er lagt til grunn for vurdering av antall parkeringsplasser. Kommuneplanen stiller krav til at det skal etableres 1,5 parkeringsplasser per boenhet. Parkeringsplasser planlegges etablert i form av parkeringskjeller under planlagt bebyggelse. Det vil være nedkjøring til felles parkeringskjeller mellom de to lavblokkene. Ved at parkeringsplassene legges under bakken frigjøres mye areal. I tillegg vil det tilføre uteområdene høyere kvalitet og bruksverdi ved at biler holdes adskilt fra områdene der mennesker oppholder seg. Det er også opparbeidet fire parkeringsplasser for gjester på bakkeplan i fremkant av boligbebyggelsen, mot fortauet. Det etableres en gangsone som binder sammen eksisterende blokk i vest med resten av planområdet mot øst. Gangveien skal legge til rette for at beboere kan ferdes gjennom og innenfor planområdet uten at det virker for påtrengende på andre beboere. Planen forholder seg i store trekk til gjeldende områdereguleringsplan, men avviker mht. kotehøyde og type bebyggelse, takform og volum innenfor felt B7. De vesentligste forskjellene mellom gjeldende- og ny plan: Høyder: gjeldende bebyggelsesplan tillater maksimal gesimshøyde på kote 51.5/52.5 for det som vil være den sørlige blokken i ny plan, og kote 53.5 for det som vil være på den nordlige blokken i ny plan. Ny plan åpner for henholdsvis 53.5 og 55.5 meter. Det gir en gjennomsnittlig økning på 2 meter. Utnyttelsesgrad: I områdereguleringsbestemmelser for Røysåsen syd er utnyttelsesgrad begrenset til maksimal 80% bruksareal. Ny plan økes til 90% for felt BBB2, mens felt BBB3 er redusert til 70%. Ved utregning av utbyggingspotensialet for bebyggelsesplanen og forslag til ny reguleringsplan, åpner bebyggelsesplanen for totalt 4174 m² BRA og ny plan for 4484 m² (for hele planområdet). Ny plan åpner således for 310 m² mer bebygd areal. Ny reguleringsplan legger opp til en mer kompakt og samlet bebyggelse enn gjeldende plan. I ny plan legges det opp til to bygninger/lavblokker for totalt 16 boenheter, sammenlignet med fem mindre klynger/huskjeder for 12 boenheter som i gjeldende plan. Det medfører at området fremstår som mer åpent, da det gir mer sammenhengende ubebygde arealer. Parkeringskjeller bidrar til at området åpnes mer. Det skal etableres underjordisk parkering. Bebyggelsen trekker seg lenger vekk fra blokk i vest, sammenlignet med rekkehusbebyggelsen. Endret takform og utforming av volum: I gjeldende plan skal tredje etasje utgjøre maksimalt 70% av underliggende etasje, med gesimshøyde maks. 9m fra gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsen skal ha pulttak. I mottatt planforslag er tredje etasjen 100% av underliggende etasje med flattak med ca. 10m høyde over planert terreng. Forslagstiller hevder at bebyggelsen ikke vil bryte med terrenglinjene eller gi nye silhuetter i landskapet som vist i illustrasjon og snitt nedenfor. 3
Snitt fra Røysveien til eksisterende bebyggelse. Den høyeste bebyggelsen (BBB3) er vist i snittet. Om tiltaket bryter med terrenglinjen er avhengig av standpunkt og perspektiv og om man vil regne bakenforliggende skogskjede med i silhuetten. Bildet fra Jeløy er tatt fra en kotehøyde ca. 18m over havet. Silhuetten vil være endret når man ser det fra strandlinjen. Planlagt bebyggelses fjernvirkning. Sett fra Jeløya. Vurderinger: Ifm kommunens ønske om fortetting åpner nyere arealplaner(kommuneplan, Sentrumsplan, Reguleringsplan for Verket og Sponvika) for en økt utnyttelse enn gjeldende reguleringsplanen for Røysåsen syd, datert fra 2002 og gjeldende bebyggelsesplan vedtatt i 2008. Forslagsstiller har allerede sendt inn et utkast av rammesøknadstegninger som videreformidler et tydelig arkitektonisk formspråk og valg av fasader. Fasadene vises med trekledning, mørke konstruksjonsdeler og beslag. Dette bidrar til at bygningene blir mindre synlig fra Jeløy eller Mossesundet. Vi mener at byggeform og fasadene gjenspeiler en karakteristisk lavblokk, integreres med øvrig bebyggelse i Røysåsen mot vest og danner en god overgang til eneboligfelt i øst. Ved valg av naturbaserte material vil bygningene ikke oppfattes dominerende. Røysåsen-området er allerede preget av større blokkbebyggelse. I tillegg er store deler av østsiden av Mossesundet under utvikling og fortetting. Bl.a. vil allerede regulerte utbyggingsområder som Verket og Sponvika forandre dagens «skyline». I sammenheng med denne utviklingen vil omsøkt byggevolum være mindre vesentlig når det gjelder fjernvirkning. 4
Med etablering av underjordisk fellesparkeringsanlegg reduseres trafikkbelastning i interne områder og forbedres utnyttelse av uteareal. Den mer kompakte bebyggelsen bidrar også til at området åpnes mer. Kommunens vedtekter m.h.t krav om leke- og utomhusareal og parkeringsdekning er innfridd. Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse som tar for seg mange forhold. Den viser at området kan være utsatt for radon i grunnen. Dette løses gjennom generelle krav om radonsperre, jfr. TEK10. Det må gjøres sikringstiltak (f.eks. gjerde) som forhindrer at farlige situasjoner knyttet til tomten bratte helninger oppstår. Innkomne innspill: Blant offentlige varslingsuttalelser fra Statens vegvesen, Hafslund nett, Movar, fylkesmannen, Østfold fylkeskommunen kom det innspill fra fem privatpersoner/naboer. Privatpersoner/naboer er mest bekymret at bygninger virker høye og dominerende, evt tar utsikten og kveldssol, at reguleringsplanen bryter med områdereguleringsplan for Røysåsen syd og at det legges vekt på å bevare landskapstrekk, silhuettvirkning og vegetasjon, samt trafikkøkningen i området. Sammendrag av innspill, med kommentarer fra forslagsstiller, ligger bakerst i vedlagte planbeskrivelse. Økonomiske konsekvenser: Tiltaket medfører ikke økonomiske konsekvenser utover det som ligger i tidligere inngått utbyggingsavtale. Miljøkonsekvenser: Jfr. Naturmangfoldloven skal prinsippene i lovens 8 12 legges til grunn ved utøving av offentlig myndighet. I forbindelse med områdereguleringsplanen ble det utarbeidet konsekvensutredning hvor hensynet til miljøkvaliteter ble vurdert. Det er ikke registrert sårbare arter, eller arter som krever spesielt hensyn i planområdet. Folkehelsekonsekvenser: Utbyggingen kan gi negative konsekvenser for et fåtall brukere, som beskrevet under «innkomne innspill». For øvrig kan vi ikke se at folkehelseperspektivet blir berørt i særlig grad. Konklusjon: Planforslaget avviker fra gjeldende områdereguleringsplan og bebyggelsesplan i høyde, type bebyggelse og utnyttelsesgrad. Men planforslaget vurderes å være i tråd med dagens utvikling og legger til rette for høyere utnyttelse i et sentrumsnært område og kan derfor legges ut til offentlig ettersyn. Jens Terkselsen, kommunalsjef, 16.02.2017 5