SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre Arkivsaksnr: 2014/4668 Klassering: Saksbehandler: Harald Magelssen Køvjan STEINKJERBYGG AS - FRAMTIDIG ORGANISERING II Trykte vedlegg: - Sak 12/71:"Steinkjerbygg AS framtidig organisering ny sak" behandlet i kommunestyret 20.06.12 vedlagt rapport fra RG prosjekt / Inter Revisjon datert 20.04.11. - Beskrivelse av kommunalt foretak hentet fra KS/Kommuneforlaget: Kommunal selskapsorganisering økonomiske og juridiske vurderinger Rådmannens forslag til innstilling: 1. Det stiftes et kommunalt foretak (Steinkjerbygg KF) med tanke på å overta hele/deler av eiendomsmassen i Steinkjerbygg AS fra 01.01.15. 2. Rådmannen bes fremforhandle en intensjonsavtale med Steinkjerbygg AS om overtakelse av eiendomsmassen, samt lage en finansieringsplan som viser de økonomiske konsekvenser av overtakelsen. 3. Rådmannen bes igangsette en prosess for å vurdere det samlede ansvarsområdet for Steinkjerbygg KF og ansvarsdelingen mot Steinkjerbygg AS. 4. Rådmannen bes framlegge sak om organisering av eiendomsforvaltningen for øvrig (selskap som i dag er organisert i egne aksjeselskaper) Torunn Austheim rådmann
Saksopplysninger: A. Innledning Steinkjerbygg AS ble stiftet i oktober 1941, som et virkemiddel for å bygge boliger etter bombingen i 1940. Etter krigen endret selskapet strategi og gikk over til å bygge, for så å leie ut boliger. Selskapets formål er beskrevet slik vedtektenes pkt. 3: Selskapets virksomhet er: Innleie/innkjøp, forvaltning, drift og vedlikehold av boliger, bofellesskap og eldresentra eller lignende og alt som står i naturlig forbindelse med dette, primært for å oppfylle de behov som knytter seg til kommunal tjenesteyting og øvrig kommunal virksomhet. Selskapet har siden 1989 vært eid 100 % av Steinkjer kommune. B. Tidligere sak om organisering av Steinkjerbygg AS - kommunestyrets vedtak i sak 12/71 Organisering av Steinkjerbygg AS var til behandling i kommunestyret 20.06.12 som sak 12/71:"Steinkjerbygg AS framtidig organisering ny sak". I saken ble det lagt vekt på utredning av ulike modeller for organisering av boligforvaltningen i Steinkjer med særlig vekt på organisering som - kommunalt foretak, eller - aksjeselskap Når det gjelder avgiftsmessige forhold konkluderte utredningen med at: "Det skal ikke være avgjørende for merverdiavgiften om det er offentlig virksomhet eller privat virksomhet som drives. Selv om dette nøytralitetshensynet ikke gjelder i alle henseender vil det i forhold til kommunens valg av organisasjonsform for boligutleie være små forskjeller og merverdiavgiften bør etter vår mening ikke være avgjørende for valg av organisasjonsform." Når det gjelder det økonomiske mellomværende mellom kommunen og Steinkjerbygg AS konkluderte utredningen med: "Kommunens leieinntekter fra Steinkjerbygg som i dag er på NOK 18,5 millioner vil bortfalle ved en eventuell overføring av boligmassen til Steinkjerbygg AS. Som vi har vist i talleksemplene over vil imidlertid dette helt eller delvis kunne kompenseres for kommunen gjennom renter og avdrag på en eventuell selgerkreditt, eventuelt i en kombinasjon med en engangsutbetaling fra Steinkjerbygg dersom selskapet oppnår ekstern finansiering for kjøp av boligmassen. Steinkjer kommune vil også drive (og driver) eiendomsformidling på vegne av Steinkjerbygg i forhold til tildeling av boliger mv. Dette vil være en tjeneste som Steinkjer kommune kan ta betalt for." Kommunestyret fattet følgende vedtak i sak 12/71: Steinkjerbygg AS videreføres som heleid kommunalt aksjeselskap.
C. Hvorfor bes kommunestyret på nytt ta stilling til selskapets organisasjonsform - I sak om Årsbudsjett 2014 / Økonomiplan 2014-2017 fattet kommunestyret dette vedtaket i pkt. l andre avsnitt: Kommunestyret ber videre rådmannen fremme en sak om vurdering av selskapsformen for Steinkjerbygg AS. I denne saken må også en mulig annen organisering av eiendomsmassen i kommunen vurderes, herunder også virksomheten i Rådhuset AS. Forhold som kan tilsi en endring: - Forhold vedrørende økonomi. Utredningen i forbindelse med sak 12/71: "Steinkjerbygg AS framtidig organisering" viste at det ikke var avgjørende argumenter for valget av organisering av Steinkjerbygg AS som aksjeselskap eller kommunalt foretak. I ettertid ser en at håndteringen av Husbankens reviderte bestemmelser fra mai 2011 knyttet til investeringstilskudd ved bygging av omsorgsboliger/institusjonsplasser er krevende å håndtere når byggingen skjer i regi av andre enn kommunen selv. Nærmere om økonomiske forhold: a. Investeringstilskudd Investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjemsplasser - tilskudd gjennom Husbanken. Forskriften om investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjemsplasser fra Husbanken ble endret 25. mai 2011. Husbanken har utarbeidet retningslinjer for tilskuddet og veiledning til disse retningslinjene. Formålet med investeringstilskuddet er å stimulere kommunene til å fornye og øke tilbudet av omsorgsplasser for personer med behov for heldøgns helse- og sosialtjenester, uavhengig av alder, diagnose eller funksjonshemming. I forskriften 2 fastsettes det at tilskuddet kan gis til "oppføring, kjøp, ombygging, utbedring, leie eller annen fremskaffelse" av fire spesifiserte boligtyper. I 3 heter det: "Tilskuddet kan bare gis til kommuner. Kommunene skal disponere omsorgsboligene og sykehjemsplassene i minst 30 år". I retningslinjene utdypes disse kravene. I pkt. 3 heter det: "Tilskuddet kan bare gis til kommunen, og kan ikke videretildeles. Kommunen avgjør selv om den vil eie sykehjemsplassene / omsorgsboligene selv eller om kommunen skal fremskaffe sykehjemsplassene / omsorgsboligene gjennom avtaler på forretningsmessig basis". Det framgår av dette at kommunene kan få tilskudd til både bygging og leie av de aktuelle omsorgsplassene, men kommunene må bruke tilskuddet selv. I uttalelsen om at kommunene kan fremskaffe omsorgsplassene "gjennom avtaler på forretningsmessig basis" ligger også et krav om at kommunene må forholde seg til et annet lovverk, når slike forretningsmessige avtaler inngås. Steinkjerbygg AS har gjennom tidligere vedtak i kommunestyret overtatt en stor del av kommunens boligmasse omfattende bl.a. eldresentre og omsorgsboliger. Ut fra dette vil videre utbygging av omsorgsboliger naturligvis skje i regi av selskapet. Avvikling av ordningen med videretildeling av investeringstilskuddet fra Husbanken (kommunen selv må beholde tilskuddet) fører til etablering av nye
rutiner for kommunen som ikke er hensiktsmessige. I praksis betyr dette at ved bygging av nye omsorgsboliger i regi av Steinkjerbygg AS, må kommunen leie boligene av selskapet for så å fremleie disse til beboerne. Ved husleieberegningen må kommunen hensynta at kommunen har mottatt investeringstilskudd for boligene som Steinkjerbygg AS har bygd. For å kunne håndtere leie/framleie må kommunen på sikt etablere en "boligadministrasjon". Fra kommunens side er dette ikke ønskelig. I saken (sak 12/71) som var til behandling i juni 2012 skrev rådmannen i saksopplysningene at det ikke har fremkommet avgjørende momenter, verken styringsmessig, økonomisk eller rettslig, for å omgjøre selskapet fra aksjeselskap til kommunalt foretak. Rådmannen beklager at vi ikke fanget opp kunnskapen om Husbankens reviderte retningslinjer når det gjelder investeringstilskudd til sykehjemsplasser og omsorgsboliger i arbeidet med ovennevnte sak, men ser det nødvendig å bringe dette frem som et viktig element i forbindelse med organisasjonsformen. b. Dokumentavgift Tinglysning av overdragelsen vil utløse dokumentavgift for den del av eiendomsmassen som ikke ble overtatt som følge av sak 11/77. Tinglysning er frivillig og dokumentavgift kan unngås ved at man lar grunnbokshjemmelen forbli hos Steinkjer bygg AS. Det man eventuelt kan tinglyse er en rådighetsbegrensning som gjør at selskapet ikke kan overdra eller pantsette eiendommene uten samtykke fra kommunen. En slik framgangsmåte forutsetter at selskapet fortsetter å bestå som et aksjeselskap. c. Eiendomsskatt Eiendommer som eies av et kommunalt foretak er fritatt fra eiendomsskatt, mens eiendommer eid av et heleid kommunalt aksjeselskap betaler eiendomsskatt. Det betyr at slik boligforvaltningen er organisert i dag betaler Steinkjerbygg AS eiendomsskatt for de eiendommer som selskapet eier. Det er så langt ikke krevd eiendomsskatt for de eiendommer Steinkjerbygg AS overtok som følge av sak 11/77: "Salg av deler av boligmassen til Steinkjerbygg AS". Overdragelse av boligmassen vil medføre en reduksjon i eiendomsskatten. Konsekvensen for kommunens økonomi er likevel begrenset. Dette fordi fritak for eiendomsskatt vil redusere kostnadene i det kommunale foretaket sammenlignet med aksjeselskapet, og følgelig gi det kommunale foretaket større overskudd under ellers like forhold. Andre forhold: a. Organisatoriske forhold I dag forvaltes bygningsmasse tilhørende kommunale formål gjennom to organisasjoner: - Steinkjerbygg AS (utleieboliger, bofellesskap, omsorgsboliger, eldresentra) - Steinkjer kommune (sykeheimer, skoler, barnehager, tekniske bygg mv.) Det er argumenter for at det kan være hensiktsmessig å holde eiendomsforvaltningen samlet for å oppnå en viss stordriftsfordel, kostnadseffektivitet og fagkompetanse innen de mest relevante fagområder. Kravet til en profesjonalisering av kommunal eiendomsforvaltning har økt de siste årene, en utvikling som kommer til å fortsette. Kravene kommer fra samfunnet i form av nye og strengere krav til bygningene og til oppgaver og ansvar som pålegges eiers forvaltning av bygninger. Kravene fra enhetene og brukerne skifter raskere og blir stadig mer omfattende, og eiers behov for styring, rapportering og oppfølging i forhold til eget ansvar bidrar også til denne utviklingen. I tilfelle Steinkjerbygg AS's eiendomsmasse overdras til et kommunalt foretak kan det være naturlig å starte en prosess for å vurdere begge foretaks oppgaver i forhold til å være eiendomsforvaltere i
kommunen. Et naturlig skille vil kunne være at det kommunale foretaket forvalter eiendom knyttet til kommunens omsorgsoppgaver og at aksjeselskapet forvalter forretningsmessig utleie av eiendom. I den forbindelse vises også til at kommunen forvalter eiendomsmasse gjennom kommunale aksjeselskaper (eksempelvis: Steinkjer Rådhus AS, DH Eiendom AS, Bogavegen 24A AS). I hovedsak er dette utleie til eksterne aktører. Selskapene er små og har begrensede administrative ressurser. Det bør vurderes å gjennomføre en organisatorisk gjennomgang med tanke på å bygge et større og mer robust selskap ved å fusjonere til ett selskap, eller samle selskapene i en konsernstruktur under Steinkjerbygg AS. b. Forholdet til offentlige anskaffelser Når det gjelder status i forhold til reglene om offentlige anskaffelser går rådmannen ut fra at det i dag gjelder samme regler for Steinkjerbygg AS som for kommunen. Begrunnelsen er at Steinkjerbygg AS er dannet for å sørge for kommunens ansvar innenfor et tradisjonelt kommunalt område og faller således innenfor reglene om offentlige anskaffelser (på lik linje med et kommunalt foretak). c. Virksomhetsoverdragelse En overdragelse av alle/storparten av aksjeselskapets eiendommer til et kommunalt foretak, vil være en virksomhetsoverdragelse iht. arbeidsmiljølovens kapittel 16. Kommunen overtar da automatisk individuelt avtalte lønns og arbeidsvilkår med de berørte ansatte, med mindre de ansatte reserverer seg mot en slik overføring. En virksomhetsoverdragelse utløser også plikt til å informere om, og drøfte overtakelsen med de ansattes tillitsvalgte på et tidlig tidspunkt. Overdragelse av eiendomsmassen krever at denne verdsettes og at det utarbeides en finansieringsplan. Dette krever involvering fra kommunen, aksjeselskapet og ekstern konsulentbistand. Rådmannen vil derfor komme tilbake med en sak som viser planlagt finansiering og økonomiske konsekvenser av en eventuell overdragelse av eiendomsmassen. ------------------------------- Ut fra ovennevnte vil rådmannen tilrå at det stiftes et kommunalt foretak med tanke på å overta hele/deler av eiendomsmassen i Steinkjerbygg AS.