SAKSFREMLEGG. Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til

Transkript

1 Behandles i: Partssammensatt utvalg VURDERING AV EIENDOMSFORVALTNINGEN Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER 1.1 Bakgrunn I forbindelse med spørsmål knyttet til organisasjonsutvikling har partssammensatt utvalg vedtatt å be rådmannen utrede eiendomsforvaltningen slik (sak PSU-4/10): - Drøfting av strategier i forhold til stiftelsen Solås og Steinløkka og andre eksterne aktører. - Vurdering av annen organisering av kommunens boligmasse. 1.2 Presiseringer knyttet til fremstillingen Kommunen har totalt sett knappe ressurser som begrenser mulighetene for å foreta omfattende utredninger i egenregi. Det følger av dette at drøfting av ulike spørsmål må begrenses. Med hensyn til kommunens samlede eiendomsmasse kan det være hensiktsmessig å inndele denne i ulike kategoribygg avhengig av hvilken innfallsvinkel som er aktuell. I fremstillingen nedenfor er byggene inndelt i tre kategorier: 1) ordinære utleieboliger, 2) omsorgsboliger/trygdeboliger og 3) andre bygg - i hovedsak institusjonsbygg så som skoler, barnehager, administrasjonsbygg, sykehjem o.a. 1.3 Andre organisasjonsformer Generelt Bestillingen fra partssammensatt utvalg forstås slik at annen organisering av eiendomsforvaltningen og dermed eiendomsmassen enn i dag skal vurderes. Stiftelsen Solås og Steinløkka er særlig nevnt Kommunalt foretak Kommunalt foretak er regulert i kommunelovens kap.11. Foretaket er ikke et eget rettssubjekt selv om foretaket skal registreres i foretaksregisteret. Foretaket ledes av et styre valgt av kommunestyret som også skal fastsette vedtekter for foretaket. Foretaket skal ha en daglig leder som tilsettes av styret, dersom ikke annet er fastsatt i vedtektene. Rådmannen har ingen instruksjonsmyndighet overfor daglig leder, men kan få utsatt iverksettingen av en sak inntil kommunestyret er gitt anledning til å behandle saken.

2 Et kommunalt foretak er således en autonom driftsenhet i kommunen med ansvar for et avgrenset ansvarsområde Stiftelse Stiftelser er regulert i lov om stiftelser. En stiftelse er en såkalt selveiende institusjon. Det innebærer bl.a. at verdier som overføres til en stiftelse, forblir i stiftelsens eie upåvirket av hva den tidligere eieren senere måtte ha av ønsker om verdiene som er overført stiftelsen. Stiftelsen Solås og Steinløkka (nedenfor benevnt som Stiftelsen) ble som kjent, opprettet av kommunen i 1992 ved omdanning av "den sovende stiftelsen Solås boligstiftelse". Den omdannede Stiftelsen fikk av aktiva overført det daværende Son bo- og servicesenter, 44 trygdeboliger samt gaver og fond. Av passiva overtok Stiftelsen påhvilende pantegjeld. Stiftelsen fikk ved omdanningen dermed overført betydelige verdier. Kommunen sa dermed fra seg eiendomsretten til bl.a. den eiendomsmassen som ble overført. Som en del av etableringen av Stiftelsen ble det vedtatt endrede vedtekter av kommunen. Gjennom vedtektene influerer kommunen i ikke uvesentlig grad rent faktisk på driften ved at kommunen oppnevner styremedlemmene og tildeler boliger som er finansiert med ikke ubetydelig offentlig støtte. Det legges til grunn at formålet med omdanningen av Stiftelsen var, at den skulle være et boligpolitisk instrument for kommunen som tilrettelegger av boliger m.m. primært for eldre og funksjonshemmede Andre rettssubjekter Det kan etableres en rekke ulike typer rettssubjekter, men i sammenheng med kommunens eiendomsforvaltning legges til grunn at aksjeselskap er eneste eventuelle egnede selskapsform. Kommunens heleide aksjeselskap Vestby Næringsselskap AS er således et alternativ ved en eventuell omorganisering av eiendomsforvaltningen. 1.4 Staus for kommunens boligmasse m.m Boligmassen generelt Det er gjennomført en gjennomgang av hele kommunens eiendomsmasse. De beregninger og vurderinger som er foretatt, er "grove" i den forstand at det ikke er gjennomført en nøyaktig tilstandsrapport og verdivurdering. Boligmassen består p.t. av 40 ordinære utleieboliger og 44 trygde- og omsorgsboliger. Ut fra nåværende boligmasse viser tilstandsrapporten et totalt vedlikeholdsbehov anslått til om lag 20 mill kr. Av dette anslås det kortsiktige vedlikeholdsbehovet å beløpe seg til 4 mill kr. Vedlikeholdsbehovet er klart størst for de ordinære utleieboligene. Avsetning til årlig vedlikehold de siste årene har vært 1 til 2 mill kr.

3 De verdivurderinger som er foretatt, konkluderer med et anslag på 50 mill kr. for hver av de to boligkategoriene - tilsammen 100 mill kr Ordinære utleieboliger Den ordinære boligmassen er redusert betydelig i løpet av de senere årene. I 2004 vedtok kommunestyret salg av 15 boliger. Komunestyret vedtok i år salg av ytterligere 8 boliger. Når det siste vedtaket om salg er gjennomført, vil antallet ordinære utleieboliger utgjøre 32. Med det store vedlikeholdsbehovet som denne kategorien boliger har, er selvsagt verdivurderingen usikker. Jo dårligere standarden på en bolig er, jo større sjanser er det for at ytterligere mangler kan avdekkes ved en saumfaring av eiendommen. Årlige leieinntekter beløper seg til om lag 3 mill pr. år. Husleiene er i de siste årene søkt brakt i samsvar med hva som er gjengs leie ut fra størrelse, standard og beliggenhet. Den individuelle leiekontrakt og husleielovens bestemmelser om regulering av leie vil i noen grad utsette gjennomføringen av regulering av alle husleiene til gjengs leie Trygde- og omsorgsboliger Vedlikeholdsbehovet for disse 44 boligene er betydelig mindre enn for den øvrige boligmassen. De fleste av boligene er spesialtilpasset for bestemte brukergrupper. Det er bl.a. fellesrom og personalrom. På denne bakgrunn er de fleste av boligene lite omsettelig. Verdivurderingene må derfor for stor del baseres på "teknisk verdi". Årlige leieinntekter for denne kategorien boliger beløper seg til om lag 2,9 mill kr Fremleieboliger I tillegg til kommunens egen boligmasse leier kommunen boliger for fremleie. For tiden har kommunen inngått 32 leieavtaler som i hovedsak fremleies til flyktninger og innvandrere. Hele denne leieporteføljen administreres av resultatområdet eiendom. 2. VURDERING 2.1 Eiendomsforvaltningen av andre bygg enn boliger Med andre bygg menes her institusjonsbygg, jf punkt 1.2 ovenfor. Som en alt overveiende hovedregel er det ikke kommunaløkonomisk regningsvarende å leie bygg som kommunen selv er bruker av så som rådhus, skoler o.s.v. Det vurderes derfor ikke nærmere å endre eiendomsforvaltningen av disse kommunale byggene. 2.2 Eiendomsforvaltningen av boliger

4 Boliger for utleie adskiller seg prinsipielt fra kommunens institusjonsbygg ved at finansieringen av boligene baseres i hovedsak på husleieinntektene. Disse skal i prinsippet dekke alle kostnader til drift og vedlikehold. Bakgrunnen for at kommunen eier boliger er som kjent, at kommunen er forpliktet til å dekke boligbehovet for ulike grupper innbyggere. Kommunens forpliktelser er knyttet til å skaffe til veie et boligtilbud. Hvem som er eier av boligene, er underordnet. I utgangspunktet er "det normale" at utleie av kommunale boliger skal være et kommunaløkonomisk null spill sum. I praksis er det ofte ikke slik. Det er imidlertid ikke noe i veien for at boligforvaltningen genererer en overskudd. En vesentlig utgiftskomponent ved all utleie av bygg er vedlikeholdskostnadene. Avsetning til nødvendig vedlikehold blir ofte en salderingspost i kommunebudsjettene. 2.3 Aktuelle aktører i eiendomsforvaltningen Kommunalt foretak Etablering av et kommunalt foretak innebærer oppbygging av en helt ny autonom byråkratisk administrasjonen innenfor kommuneparaplyen. For en kommune på Vestbys størrelse synes en slik løsning lite hensiktsmessig og kostnadseffektiv også om andre kommunale bygg enn boliger forvaltes av foretaket Vestby Næringsselskap AS Selskapet har i dag ikke et apparat for å kunne forvalte en eiendomsmasse. I tilfelle selskapet skulle overta eiedomsforvaltning av boliger, måtte selskapet bygge opp egen administrasjon og kompetanse og/eller kjøpe inn tjenester og kompetanse. Eiendomsforvaltning vil for øvrig bryte med det formål som kommunestyret har forutsatt å være selskapets fokus: utvikling av næringsvirksomhet i kommunen. Selve omfanget av eiendomsforvaltningen vil i tillegg ha et lite omfang. En slik løsning vil være lite hensiktsmessig og kostnadsdrivende totalt sett Stiftelsen Trygde- og omsorgsboliger Stiftelsen har lang erfaring med utleie og bygging av omsorgsboliger. Stiftelsen har dermed nødvendig kompetanse og driftsopplegg til å kunne overta kommunens trygde- og omsorgsboliger. En slik overføring må i tilfelle forankres i en avtale mellom Stiftelsen v/styret og kommunestyret. Det betinger at Stiftelsen ønsker en slik løsning. En slik løsning vil kunne føre til at vedlikeholdet av boligene over tid blir bedre enn i dag. Det faktiske handlingsrommet med å få inntekter og utgifter til minst å balansere for utleievirksomheten er trolig større for Stiftelsen enn for kommunen.

5 Ved å overføre eiendomsmassen mister kommunestyret styringsmuligheten som for eksempel innebærer at avsetning til nødvendig vedlikehold kan reduseres ett budsjettår og de frigjorte midlene anvendes til andre prioriterte formål. Ved en reduksjon av bygningsmassen av denne kategorien boliger frigjøres noen ressurser knyttet til administrasjon og vaktmestertjenester - anslått til om lag kr I den forbindelse pekes på at avsatte ressurser til kommunens øvrige bygningsmasse ikke er tilstrekkelig til å kunne føre et tilfredsstillende vedlikehold og tilsyn. Prisfastsettelsen ved en eventuell overdragelse bør være basert på "markedspris" etter takst. Salgssummen bør gå til innfrielse av lån knyttet til boligene og bør dekke bortfall av inntekt over tid ut fra erfaring om at avsetning til nødvendige utgifter knyttet til boligene er lavere enn husleieinntektene. Disse er nå stort sett tilpasset gjengs leie. Dokumentavgift ved en eventuell overskjøting til Stiftelsen utgjøre kr basert på en takstverdi på 50 mill kr Ordinære utleiboliger Det som er uttalt ovenfor knyttet til trygde- og omsorgsboliger gjør seg i all hovedsak gjeldene også for de ordinære utleieboligene. En overføring av denne boligmassen reiser ikke andre vesentlige spørsmål enn dem som er omtalt ovenfor i forbindelse med trygde- og omsorgsboligene. Det er andre kategorier leietakere, men for øvrig er de ulike spørsmål ganske like. En overføring av denne kategorien boliger synes mindre aktuelt dels fordi kommunen selv bør disponere et mindre antall boliger, og dels fordi det foreslås ytterligere salg av ordinære utleieboliger, se nedenfor i punkt Gitt ovennevnte forutsetninger blir antallet ordinære utleieboliger som er aktuelle for overføring til stiftelsen lavt. I forbindelse med forespørsel til Stiftelsen om utleie til flyktninger uttalte den at slik utleie vurderes å ligge utenfor Stiftelsens definerte formål Status quo i eiendomsforvaltningen Kommunen vil uavhengig av om deler av kommunens boligmasse overføres til andre rettssubjekter måtte opprettholde en eiendomsforvaltning knyttet til boliger. Dels er dette en følge av at kommunen må løse boligbehovene ved å leie boliger, jf punkt 1.4.4, og dels en følge av kommunens ansvar i henhold til lov om sosiale tjenester. Tilbud om krisebolig samt andre akutte boligbehov kan neppe løses tilfredsstillende hvis ikke kommunen selv eier og disponerer et mindre antall bolger. Hvor mange slike boliger kommunen til en hver tid bør ha, vil variere over tid og øker i takt med befolkningsveksten. Med bakrunn i kommunestyrets siste vedtak om salg av boliger vil gjenværende antall ordinære utleieboliger utgjøre 32. Antallet slike boliger antas fortsatt å være noe høyere enn behovet for kriseboliger m.m.

6 Det bør derfor overveies å selge ytterligere et mindre antall boliger. Inntil 10 boliger bør vurderes solgt. Eksakt hvor mange som bør avhendes, vurderes løpende etter hvert som "nedsalget" av boliger gjennomføres. 2.4 Økonomiske konsekvenser Ordinære utleieboliger Som det fremgår ovenfor i punkt 2.3.4, bør kommunen selv eie og disponere et visst antall boliger. Ved et eventuelt salg av inntil 10 boliger bør salgsinntektene i tilfelle nyttes til nedbetaling av gjeld. Kommunaløkonomisk vil bortfall av leieinntekter for det antall boliger som selges, måtte kompenseres. En slik kompensasjon bør skje ved nedbetaling av gjeld som er den vesentligste "motposten" til leieinntektene Trygde- og omsorgsboliger Ved salg av trygde og omsorgsboligene vil det oppstå et inntektsbortfall på ca 2,9 mill kr. Om et salg vil være kommunaløkonomisk gunstig for kommunen, er knyttet til hva salgsummen fastsettes til. Dersom denne fastettes til 50 mill kr., vil det kommunaløkonomiske regnestykket gå omtrentlig i pluss/minus null. Som fremholdt ovenfor under punkt 1.4.3, er denne kategorien boliger lite egnet for salg. Settes salgssummen lavere enn 50 mill kr., vil det ikke være lønnsomt kommunaløkonomisk å avhende eiendomsmassen. Og motsatt vil det være lønnsomt å avhende dersom salgssummen er høyere enn 50 mill kr. Det synes lite realistisk at Stiftelsen kan gi mer enn 50 mill kr. for boligene. 2.5 Prosedyrebestemmelser ved overdragelse Dersom deler av kommunens eiendomsmasse overføres til for eksempel Stiftelsen, må EØSavtalens bestemmelser som regulerer offentlig støtte, følges. Skjer overføringen til markedspris, må verdsettelsen være basert på takst av en uavhengig takstmann. Skjer overføringen til under markedspris, bør overføringen meldes til EFTAs overvåkningsorgan ESA for godkjenning - såkalt notifikasjon. En overføring til Stiftelsen vil være motivert av andre hensyn enn dem som søkes forhindret ved reglene om offentlig støtte, slik at godkjenning bør kunne påregnes. 2.6 Oppløsning av Stiftelsen Det er reist spørsmål om overføringene fra kommunen til Stiftelsen i sin tid kan reverseres. Både i prinsippet og i praksis kan det gjennomføres en tilbakeføring. Det betinger at styret i Stiftelsen fatter vedtak om omdanning i form av oppløsning, og at styret forslår at Stiftelsens

7 formuesverdier tilbakeføres til oppretteren altså Vestby kommune. Videre at Vestby kommune sier seg enig i dette, og at stiftelsestilsynet godkjenner omdanningen av Stiftelsen ved at den oppløses og verdiene tilbakeføres det offentlige ved Vestby kommune. 3. ALTERNATIVER 3.1 Begrensing i mulige alternativer Det foreslås bare alternativ organisasjonsform for kommunens trygde- og omsorgsboliger og ikke for øvrige boliger og "institusjonsbyggene". 3.2 Status quo Det foretas ingen formelle endringer av eiendomsforvaltningen av kommunens boligmasse. Etter nærmere vurdering avhendes et visst antall ordinære utleieboliger på det åpne eiendomsmarkedet. 3.3 Overføring til Stiftelsen Kommunens 44 trygde- og omsorgsboliger overføres til Stiftelsen. Dersom salgssummen fastsettes lavere enn 50 mill kr., må bortfall av deler av leieinntektene kompenseres. 4. KONKLUSJON Rådmannen vil for si del konkludere med at det ikke antas å foreligge økonomiske gevinster av betydning for kommunen ved å overdra deler av den totale boligmassen til andre rettsubjekter. Rådmannen vil imidlertid tilrå at det gjennomføres fortsatt salg av ordinære utleieboliger. Inntil 10 boliger foreslås avhendet på det ordinære boligmarkedet. Fortrinnsvis avhendes den del av boligmassen som trenger mest vedlikehold. Salgsinntektene bør avsettes til nedbetaling av gjeld. Rådmannen foreslås gitt fullmakt til å gjennomføre salgene. RÅDMANNENS INNSTILLING: 1. Det gjennomføres ingen endringer i eiendomsforvaltingen av kommunens boligmasse. 2. Inntil 10 ordinære utleieboliger selges på det ordinære eiendomsmarkedet; fortrinnsvis boliger med et ikke ubetydelig vedlikeholdsbehov. Salgsinntektene avsettes til nedbetaling av gjeld. 3. Rådmannen gis fullmakt til å gjennomføre salgene. Vestby,

8 Knut Haugestad rådmann