Styresak 49/ Boligforvaltning i Helse Finnmark

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: Arkivnr: Saksbehandler driftssjef Hanne P. Bentsen Styresak 49/ Boligforvaltning i Helse Finnmark 1. Bakgrunn Styret i Helse Finnmark vedtok i sak 15/2007 følgende: 1. Boliger skal være selvfinansierende, inkludert kapitalkostnader. Styret ber administrerende direktør og gjennomgå forvaltning av boliger og iverksette tiltak på kort og lang sikt for å realisere dette. 2. Boligforvaltningen skal være effektiv, og styret ber administrerende direktør og utarbeide et konkret forslag til hvordan dette skal skje. 3. Boligmassen skal tilpasses helseforetakets behov for boliger. Styret ber administrerende direktør om å utarbeide konkret forslag til anskaffelse og salg av boliger basert på markedspris. 4. Boligsalg skal skje til markedspris. Direktør har iverksatt tiltak for å gjennomgå dagens leiepriser og øke leien for de boligene som i dag ligger vesentlig under markedspris i området. Arbeidet er nå i ferd med å avsluttes og en økning for nye leietakere iverksettes fra 1.des. Leieøkningen beregnes ut fra boligens størrelse og standard. Brev om indeksregulering av husleien sendes ut i løpet av oktober måned. Husleieøkning utover indeksregulering gjennomføres i hht. kontraktene. Regulering av leien for nye leietakere trer i kraft 1.nov. Det er igangsatt et arbeid med utarbeidelse av vedlikeholdsplaner for boligene. På grunn av mange og store arbeidsoppgaver har det ikke vært kapasitet i avdelingen til å sluttføre en helhetlig behovs- og vedlikeholdsplan. Direktøren er bedt om å se på hvilken eieform som egner seg best for en framtidig forvaltning av boligmassen. De mest aktuelle eierformene er diskutert i neste avsnitt. 2. Selskapsform Alternative selskapsformer kan være, aksjeselskap, foretak, stiftelse eller en avdeling i foretaket. Aksjeselskap Et aksjeselskap der Helse Finnmark sitter med 100% av aksjene er en mulig måte å organisere en slik virksomhet på. Aksjeselskap kjennetegnes først og fremst ved at aksjeeierne har et begrenset økonomisk ansvar som begrenser seg til aksjeinnskuddet i selskapet. Aksjonærene vil ikke måtte svare for gjeld utover det av eiendeler og formue som ligger i selskapet. Ved å opprette et aksjeselskap kan en få frigjort hele eller deler av den kapital som ligger i boligmassen. Side 1

2 Stiftelse En stiftelse kan være en alminnelig stiftelse eller en næringsdrivende stiftelse. En stiftelse dannes gjerne ved at en formuesverdi blir stilt til rådighet for et bestemt formål. En næringsdrivende stiftelse følger i hovedsak aksjeloven. Den største forskjellen mellom en næringsdrivende stiftelse og et aksjeselskap er at en stiftelse ikke har noen eiere. Dvs. at kapitalen som er tilflyt stiftelsen er eierløs og eventuelle givere ikke vil ha innflytelse på stiftelsen og hvordan stiftelsen forvalter sin stiftelseskapital med mindre de selv sitter i stiftelsens styre. Flere kommuner har organisert sin boligforvaltning i en stiftelse. Erfaringene er delte, delvis fordi man ved å opprette en stiftelse i praksis fraskriver seg kontrollen over selskapet. Etter at en stiftelse er opprettet har styret i stiftelsen ansvaret for drive stiftelsen inkludert valg av nye styremedlemmer. Dette betyr at helseforetaket i praksis ikke vil ha kontroll over utviklingen i selskapet over tid. Omdanning (avvikling, deling, sammenslåing av flere stiftelser el.l) kan bare foretas av stiftelsen selv eller stiftelsestilsynet. Foretak Foretaket har ikke anledning til å opprette underliggende foretak som ikke driver spesialisthelsetjenester. Avdeling under Helse Finnmark En avdeling under Helse Finnmark betyr at man oppretter en egen avdeling for boliger med en leder direkte underlagt direktøren eventuelt en av stabslederne. Fordelen vil være at man på denne måten får skilt ut boligmassen i større grad enn i dag fra resten av foretaket, men med fare for at en del av de utfordringer som vi ser i dagens organisering forblir uløst. Utfordringene her er knyttet til at boligene taper kampen om knappe ressurser både på personellsiden og på økonomisiden. 3. Økonomi og finansiering Et nytt selskap/avdeling vil få et særskilt ansvar for forvaltning av boligmassen i Helse Finnmark, herunder alt av vedlikeholdsansvar, husleiekontrakter, fakturering og oppfølging av boligene. Selskapet / avdelngen skal også kunne avhende evt. kjøpe eiendommer etter styrets godkjenning. Skattemessige konsekvenser Advokatfirmaet NorLaw D.A. har sett bl.a. på de skattemessige konsekvenser ved å skille ut eiendommene fra dagens helseforetak. De har kommet fram til at eiendommene som utgangspunkt ikke kan skilles ut fra dagens helseforetak til et nyetablert AS ved fisjon av selskapet, jf. skatteloven 11-1, jf til 11-10, se aksjeloven kap. 14. men man kan søke Finansdepartementet om fisjonen allikevel kan gjennomføres skattefritt i henhold til skatteloven Side 2 av 7

3 Kostnader knyttet til overdragelse Dokumentavgift Forutsatt at eiendommene lovlig kan fisjoneres vil overdragelsen ikke medføre krav om beregning og innbetaling av dokumentavgift. Dokumentavgiften ligger på 2,5% av salgsverdien av boligen. Overføringsgebyr jf. borettslagsloven: I henhold til borettslagsloven 6-16 skal man betale overføringsgebyr i henhold til forskrift av nr Overføringsgebyret ligger på rundt kr pr. leilighet. Det er mulig å søke om ettergivelse av gebyret. Riksrevisjones tidligere merknader til opprettelse av underliggende virksomheter i helseforetakene Noe av motivasjonen med å etablere et underliggende selskap til å foreta forvaltningen av boligmassen ligger i muligheten for å oppta lån på kapitalen som overføres selskapet med den hensikt å redusere vedlikeholdsetterslepet og oppgradere boligmassen til en standard tilpasset dagens norm for boliger. Mulighetene for en slik overføring av kapital er imidlertid betydelig svekket etter at riksrevisjonen i sin revisjonsmelding for 2006 kom med følgende merknad: Riksrevisjonen mener at kravet til at underliggende virksomhet som ikke driver spesialisthelsetjeneste, og bestemmelsen om aksjeselskapets vedtektsfestede formål ikke fungerer som tilstrekkelig restriksjon på etableringsretten. Begrensningene er i seg selv ikke nok til å hindre at helseforetakene etablerer underliggende virksomheter med det formål å omgå forbudet mot å oppta lån og gi garantier. Riksrevisjonen mener Helse- og omsorgsdepartementet bør følge opp forholdet, da praksis i enkelte regioner bidrar til å uthule bestemmelsen som skal hindre at staten blir ansvarlig for andres gjeld. Foretaksmøtet behandlet riksrevisjonens årsmelding i januar 2006 med følgende vedtak: Foretaksmøtet la til grunn at Helse Nord RHF i 2006 foretar en gjennomgang av den samlede selskapsstrukturen. Det ble forutsatt at det legges en restriktiv tolkning til grunn når det regionale helseforetaket skal vurdere om aksjeselskapenes virksomhet er egnet til å fremme foretakets formål. Dette skal imidlertid ikke være til hinder for at det kan etableres selskaper som kan bidra til hensiktsmessig organisering av Helse Nord RHF sin samlede virksomhet, samt videreutvikling og kommersialisering av forskningsresultater. Økonomiske utfordringer I et forsøk på å oppfylle kravet til selvfinansiering, uavhengig av hvilken eierform som velges kan man se for seg følgende senarie: SUM Sum årsbudsjett 2007 Boliger HF Rentekostnader (2,5 %, avdragsfritt 40 år) Reduserte lønnskostnader/effektivisering Etterslep vedlikehold (1 % av boligverdi) Administrasjon (fordelt fra fellskost foretak) Effektiviseringskrav boliger RHF - Økonomisk utfordr. boligforvaltning Side 3 av 7

4 Verdivurdering av boligmassen Det må vurderes om det skal tas ny takst av boligene. I dag benyttes regnskapsført verdi som er 233 mill. Driftsinntekter/kostnader løpende drift Det er tatt utgangspunkt i årsbudsjett for boligforvaltningen slik de foreligger i Leieinntekter, lønnskostnader, strøm, vedlikehold mv. er her inkludert slik de løper i dag i boligforvaltningsenhetene. Reduserte kostnader ved å skille ut virksomheten fra øvrig virksomhet Det er lagt inn en forutsetning om at man kan redusere lønnskostnader i forhold til dagens budsjetter ved å skille ut virksomheten fordi ansatte knyttet til boligene i dag også bruker tid til teknisk drift/annet arbeid ved klinikkene. Dette er ikke i scenariet tatt inn som frigjorte midler til virksomheten for øvrig, men forutsettes brukt i drift ved klinikkene. Kapitalkostnader Det forutsettes at kapitalkostnadene ved å ha boligene må dekkes inn i eiendomsforvaltningen. Boliger og tomter avskrives ikke over drift. Det vil si at verdien av boligmassen ikke reduseres og at denne kapitalen er bundet så lenge den ikke selges eller nedskrives på annet vis. Det må tas stilling til om man har til hensikt å frigjøre kapitalen som er bundet i boligene, eller om man kun skal ha dekt rentekostnadene. I tilfelle man ønsker å frigjøre kapitalen må det legges inn en forutsetning om betaling av avdrag (avskrivning) som må dekkes inn via overskudd i boligforvaltningen. I så tilfelle må man også legge inn forutsetning om en viss levetid/avbetalingstid. I senariet har vi satt som forutsetning at det er kun rentekostnaden som skal dekkes inn, og at kapitalen forblir bundet til boligene. Vi forutsetter et tidsperspektiv på 40 år, og at avskrivning/avdrag på et evt. lån ikke tas med i kapitalkostnaden (avdragsfritt lån). Rentesats er her satt til 2,5 % som følge av gunstig internrente i foretaksgruppen. Vedlikehold Det er i tidligere saker beskrevet et etterslep på vedlikehold. Vi har her satt et vedlikeholdsbehov utover det som ligger i dagens budsjetter til 1 % av verdien på boligmassen. Administrative kostnader Det er lagt inn en fordelt administrativ kostnad (ledelse/lønn/regnskap/ikt) til boligene. Effektiviseringskrav boliger fra RHF Foretaket har fått effektiviseringskrav fra RHF på boliger. I 2008 er dette 4,8 mill og i 2009 og framover 9,6 mill. Dette er ikke tatt med i regnestykket fordi man ser det som urealistisk å kunne oppnå dette på kort sikt. I første omgang må vi løse at boligmassen er selvbærende i foretaket. På lengre sikt vil man evt. kunne ta inn effektiviseringskrav. Dette forutsetter at boligene først oppjusteres slik at man evt. kan ta inn en leie som gjør det mulig å hente ut effektiviseringskrav/frigjøre bundet kapital i boligmassen. Frigjøring av midler til klinisk drift i HF Ut fra de rammebetingelser som det er tatt utgangspunkt i over, vil foretaket kunne hente ut følgende til den kliniske driften: Side 4 av 7

5 Frigjorte midler til HF SUM Sum årsbudsjett 2007 Boliger HF Rentekostnader (2,5 %, avdragsfritt 40 år) Administrasjon (fordelt fra fellskost foretak) SUM Det er i disse vurderinger tatt utgangspunkt i det man anser er realistisk å kunne hente ut av økonomisk bæreevne av boligmassen i et tidsperspektiv på fem år, forutsatt at noe midler frigjøres og benyttes til helt nødvendige vedlikeholdstiltak. Hvis man klarer å oppgradere boligmassen til et normalt standard nivå vil man på lengre sikt kunne hente ut kapitalbindingen. 4. Foretakets behov for boliger i et lengre perspektiv Utfordringer ved dagens drift I dag har driften av boligene et avvik på inntekter som kan forklares ved at relativt mange leiligheter (21 stk.) står nå ledige pga. dårlig vedlikehold. I tillegg må vi ofte holde av boliger til leger med spesielle behov. Et eksempel på dette er foretakets plikt til å tilby turnuskandidater bolig. Turnuskandidater kom tidligere vanligvis uten familie. I dag er det mere regelen enn unntaket at de har behov for en familiebolig. Vi opplever også å ha ledige boliger stående over en lang periode i påvente av å få besatt legespesialister eller annet nøkkelpersonell. Foretaket har et stort vikarforbruk som skaper et betydelig merarbeid for driftsavdelingen. Reparasjoner og rengjøring som skal foretas samme dag som folk flytter ut av leilighetene slik at nye kan flytte inn dagen etter, kan by på en utfordring og er ikke alltid gjennomførbart pga. stor gjennomtrekk i boligene. Leieprisene skiller i dag ikke mellom korttidsleie og langtidsleie selv om store deler av boligmassen (ca. 100 enheter) er forbeholdt vikarer og studenter. Dersom disse boligene skal være selvfinansierende vil leien måtte økes betraktelig og antakelig langt utover det ansatte er villige til å betale for å komme til Helse Finnmark. Vikarer som kommer hit i kortere perioder har gjerne kjøpt bolig på sin hjemstedsadresse og vurderer nøye de samlede betingelsene som Helse Finnmark kan tilby. Rimelig husleie betraktes da som en del av del av totalpakken som tilbys og er avgjørende for om vikarer takker ja til et engasjement i foretaket. Framtidig behov Behovet for boliger genereres ut fra foretakets behov for rekruttering av spesialister og annet nøkkelpersonell men også av det generelle boligmarkedet. Både i Kirkenes og Hammerfest er markedet stramt, noe som resulterer i et stort press på boligene som foretaket disponerer disse stedene. For de mindre stedene er alternativene for leie av bolig utenfor foretaket sterkt begrenset. Behovet for at tilgjengelige boliger kan stilles til rådighet av foretaket er derfor avgjørende for rekrutteringen både på de små og større tettstedene i Finnmark. Boligmassen er primært tiltenkt ansatte i stillingskategorier som er vanskelig å rekruttere. Foretaket har i dag store utgifter til administrasjon, akutte vedlikeholdsoppgaver og annen tilrettelegging av boligene. For framtiden er det et ønske om holde boligmassen på et nivå der vi sikrer rekruttering og stabilisering av nøkkelpersoner. Side 5 av 7

6 I dag leies det ut mellom 50 og 60 boliger i Kirkenes til leger, spesialsykepleiere og annen type personell som betegnes som nøkkelpersonell (psykologer, jordmødre), i Hammerfest ca. 80 og i psykiatrien ca. 95. De resterende boligene leies ut til annet personell i andre yrkesgrupper. Ca. 100 boliger benyttes til student- og vikarboliger, i tillegg har psykisk helsevern noen av sine boliger knyttet opp mot pasientbehandlingen. Institusjon Familie leilighet >50 kvm Hybel leilighet 25 50kvm Hybel kvm. SUM antall enheter eie Kirkenes DPS Tana, Karasjok, Lakselv,Alta Hammerfest Sum Helse Finnmark HF Antall enheter leie Totalt i foretaket har vi ca. 320 leger, spesialsykepleiere og psykologer. De fleste av disse leier altså bolig gjennom foretaket. Lakselv og Talvik er de stedene vi med sikkerhet kan si at vi har et overskudd av boliger. En del av boligene her er i dag leid ut til ansatte i skolevesenet. Det er viktig at foretaket selv eier et tilstrekkelig antall boliger som man fullt ut råder over og kan disponere på en slik måte at man får dekket de behovene man ikke uten videre kan løse i det private markedet. Det bør også tas stilling til i hvor stor grad man skal tilby boliger til ansatte som ikke faller inn under begrepet nøkkelpersoner, men som likevel innehar viktige stillinger som foretaket har behov for. Vi har en rekke eksempler på dette innenfor f.eks. sekretærtjenesten og sykepleiere uten tilleggsutdanning. Særlig enslige foreldre innenfor disse gruppene har vanskeligheter med å finne seg egnet bolig til en overkommerlig pris i det private markedet. Framtidig behov for boliger er betinget av flere faktorer. Behovet må ses opp mot boligprisene og boligmarkedet i området. I dag preges situasjonen av høye boligpriser og et relativt stramt leiemarked. Denne situasjonen kan imidlertid endre seg raskt ettersom det er bygget rekordmange boliger i Norge de siste årene og at boligprisene nå ser ut til å flate noe ut. I tillegg må behovet ses opp mot antall vikarer. Foretaket har i de senere år iverksatt flere tiltak for å bedre rekrutteringen både mot sykepleiergruppen og legegruppen. På sikt vil effekten av disse tiltakene kunne føre til en redusert etterspørsel etter vikarboliger. 5. Oppsummering Foretaket har en løpende dialog med eiendomsavdelingen i Helse Nord RHF omkring den framtidige boligforvaltningen i foretakene. Helse Nord har frarådet foretaket å opprette et eget selskap til forvaltning av boligmassen under henvisning til foretaksmøtet i januar Det anbefales derfor at boligene skilles ut i en egen eiendomsavdeling under Helse Finnmark, som tildeles ansvaret med å følge opp boligforvaltningen i tråd med styrets vedtak. Side 6 av 7

7 Boligforvaltningen skal ta hensyn til foretakets egne behov for boliger. Boligene som i dag benyttes til vikarboliger bør unntas kravet til selvfinansiering. En omorganisering av boligforvatningen skal føre til en tettere oppfølging av boligmassen og i større grad skille mellom langsiktig og kortsiktig leieforhold, derav også synliggjøre de reelle kostnadene ved vikarboligordningen. Det må tas stilling til om foretaket er tjent med å innføre en strengere prioritering på tildeling av boliger. Kun ved en strengere prioritering kan boliger frigjøres for salg på det åpne markedet. Side 7 av 7