INDUSTRIVEIEN 7B 1473 LØRENSKOG Lagereiendom på Skårer i Lørenskog Informasjonsmemorandum
Innholdsfortegnelse 1. Bakgrunn 2. Sammenstilling 3. Beliggenhet 4. Eiendommen 5. Finansiell informasjon 6. Om transaksjonen 7. Vedleggsliste 8. Kontaktinformasjon 2 Industriveien 7B 1473 Lørenskog 3
BAKGRUNN: DTZ Realkapital Capital Markets er engasjert av ICA Eiendom Norge AS, for å selge lagereiendommen Industriveien 7b på Skårer i Lørenskog kommune. Eiendommen ligger i et godt etablert logistikk-, handels- og kontorområde i Lørenskog, rett utenfor kommunegrensen til Oslo. Området består av handelsvirksomhet med blant annet Jula og Elkjøp, logistikk med blant annet Norsk butikkdrift (tidligere ICA) og Bertel O. Steen. På naboeiendommen ligger Regnbuen Barnehage og Lørenskog Friskole. Det er god kollektiv dekning rundt eiendommen med ca. 400 meter til nærmeste buss stasjon og ca. 900 meter til Ellingsrudåsen T-bane stasjon. Eiendommen er fullt utleid til Norsk Butikkdrift AS frem til utløpet av 2018. Norsk Butikkdrift AS fremleier lokalene til Apokjeden Distribusjon AS ut kontraktsperioden. Eiendommen er eid av Industriveien 7 B Eiendom AS (org. nr. 991 692 916), som ikke har andre eiendeler enn eiendommen med tilbehør. 4 Industriveien 7B 1473 Lørenskog Hall 1B Hall 1A 5
6 Industriveien 7B 1473 Lørenskog 7
SAMMENSTILLING ADRESSE: Industriveien 7B, 1473 Lørenskog God beliggenhet i et attraktivt område for logistikkbygg 100 % utleid Område i sterk vekst ca. 589 FORDELING AREALTYPER Lager Kontor ca. 3401 Løpende leie eks. mva: 5 508 708,- NOK Eierkostnader 2014* eks. mva: 336 850,- NOK Vurdert netto løpende leie eks. mva: 5 171 858,- NOK * Se oversikt over kostnader under og vedlegg. OM EIENDOMMEN Matrikkelnummer 0230/104/249 Adresse Industriveien 7B Byggeår 1962, 1982-2001 Tomteareal ca. 9785 kvm (selveiet) Regulering Industri Kjøreporter 16 porter Takhøyde i lagerhaller Fra ca. 3,6m til ca. 6,2m (se vedlegg) Parkeringsplasser Ca 30 oppstillingsplasser utenfor kjøreporter Kontakt: Erik Nic. Ingebrigtsen Senior Rådgiver Mobil: 92 82 39 04 Email: erik.ingebrigtsen@dtz.no Kontakt: Nikolai Staubo Analytiker Mobil: 93 02 75 40 Email: nikolai.staubo@dtz.no 8 Industriveien 7B 1473 Lørenskog 9
INDUSTRIVEIEN 7B 1473 LØRENSKOG 10 Industriveien 7B 1473 Lørenskog 11
BELIGGENHET: OSLO Eiendommen ligger i Lørenskog kommune rett ved grensen til Oslo kommune. Eiendommen ligger i kort avstand fra Robsrudkrysset i et kombinert logistikk- og kontorområde, omkranset av bolig. Det er flere store aktører i området som Elkjøp, Jula og Bertel O. Steen. På naboeiendommen ligger Regnbuen Barnehage og Lørenskog Friskole. LØRENSKOG 12 Industriveien 7B 1473 Lørenskog 13
EIENDOMMEN Eiendommen har en svakt skrånende tomt på ca. 9785 kvm, som i dag er bebygd med ca 45%. Den ubebygde delen av tomten er i stor del opparbeidet med asfalt som parkering og uteområde. Eiendommen har vært leid av ICA Norge AS gjennom ICA Distribusjon AS, og har vært brukt sammen med naboeiendommen (Solheimsveien 3) som den primære distribusjonssentralen på Østlandet. Etter at Coop kjøpte aksjene i ICA Norge AS, har hovedlageret blitt flyttet til Gardermoen, og aktiviteten i Industriveien er redusert. ICA Norge AS har skiftet navn til Norsk butikkdrift AS som i dag er formell leietaker. Per i dag er bygget fremleiet av Norsk Butikkdrift AS til Apokjeden Distribusjon AS BYGGET Bygget er en kombinasjon av kontor og lager og ble opprinnelig oppført i 1962, og senere påbygget i 1982. I 2001 ble det foretatt større ombyggingsarbeider tilpasset dagens bruk. Bygget er antatt fundamentert på fjell/faste masser, med plate av beton på grunn. Bærende konstruksjoner med en blanding av stål, betong og siporex. Fasader utført med en blanding av siporex-natursteinselementer, samt galvaniserte sinusplater. Flate tak, tekket med papp og folie. Alder på byggets tekniske anlegg og installasjoner er ikke kjent, men har vært vedlikeholdt og utskiftet etter behov. Alle kjøreporter installert i 2001. Lagerhallene er i dag delt i 5 deler, hvorav en av disse er et deaktivert kjølelager. Plantegningene har delt opp bygget i 3 deler: ADKOMST Det foreligger en tinglyst rettighet på adkomst til eiendommen fra naboeiendommen (Gnr. 104 Bnr. 245). Per dags dato har det blitt benyttet en alternativ adkomst rundt Industriveien 3 (også leid av Norsk butikkdrift, tidligere ICA Norge). REGULERINGSPLAN Eiendommen er regulert som byggeområde industri jfr. plan 31-6-05 Industriområde Røykås, Lørenskog kommune. Se vedlegg. SERVITUTTER PÅ EIENDOMMEN Det ligger tre servitutter i grunnboken (se vedlegg for detaljer): - 30.04.1979 3097 Bestemmelse om vann/ kloakkledn. - 26.05.1983 3699 Erklæring/Avtale (bestemmelse om å fjerne gjerde i regulert felles avkjørsel når bygningsrådet forlanger det) - 08.05.1987 3825 Erklæring/avtale (trafostasjon) PLANTEGNINGER: - Bygg 1 består av 4 lager haller på til sammen ca 2 487 kvm. Bygget har 11 kjøreporter på langsiden av bygget. - Bygg 2 består av en lagerhall som er brukt som omlastningssentral og har 5 kjøreporter. Hallen har et areal på ca. 972 kvm. - Bygg 3 er en kontordel i 2 etasjer. FAKTA Byggeår 1962/1982-2001 Antall etasjer 2 i kontordel, 1 i lagerdel Konstruksjon Betong / mur Tak Flate tak, tekket med papp og folie Oppvarming Elektrisk Energiklasse E 14 Industriveien 7B 1473 Lørenskog 15
FINANSIELL INFORMASJON LEIETAKERE LEIETAKER AREAL PARKERINGS- PLASSER NORSK BUTIKKDRIFT AS LEIE EIERKOSTNADER Utleier har ansvaret for bygningsmessig og utvending vedlikehold av bygningsmassen. Det påhviler utleier å skifte ut tekniske innretninger når disse ikke lenger har foreskreven funksjonalitet eller tilfredsstiller offentlige krav, eller ikke lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte. Se leiekontrakt for mer detaljer. Eierkostnader eks mva i 2013 og 2014 var på henholdsvis; UTLØP KONTRAKT INDEKSE- RING KPI OPSJONER 3990* 30* 5 508 708 31.12.2018 80% 5+5+5 til samme betingelser 3990 30 *Leiekontrakt har ingen referanse til areal eller antall parkeringsplasser oppmålt på tegninger til ca 4459 kvm og ca 30 parkeringsplasser Norsk Butikkdrift AS Norsk Butikkdrift AS er det nye navnet til ICA Norge AS. Navnet ble endret i forbindelse med COOP Norge SA sitt kjøp av aksjene i ICA Norge AS. Selskapet blir videreført for å kunne opprettholde de gjeldende franchiseavtalene som franchisetakere undertegnet med ICA Norge AS. Selskapet har ansvar for å drifte ca. 450 butikker. Selskapet er et heleid datterselskap til Coop Norge Handel AS. INFORMASJON FRA PROFF.NO: Driftsinntekter 2014: 15 943,55 m NOK Resultat før skatt 2014: - 467,34 m NOK Likviditetsgrad: Svak Lønnsomhet: Ikke tilfredsstillende Soliditet: God ÅR 2013 2014 VEDLIKEHOLD -11 250-94 310 FORSIKRING -22 912-24 070 EIENDOMSSKATT -218 470-218 470 PÅLØPTE FELLESKOSTNADER -18 914-53 829 FAKTURERTE FELLESKOSTNADER 18 914 53 829 NETTO LØPENDE EIERKOSTNADER -252 632-336 850 Normaliserte eierkostnader Interne kostnader til forvaltning er ikke inkludert. Utfyllende informasjon er vedlagt. COOP Norge Handel AS Coop Norge Handel AS er ansvarlig for Coop konsernets innkjøp, vareforsyning, kjededrift og markedsføring. Over 1000 butikker i dagligvarekjedene Coop Marked, Coop Prix, Coop Mega, Coop Extra og Coop Obs! Hypermarked får sine varer fra Coop Norge Handel AS. Selskapet er eier av Coop Norge Industri AS som utvikler egne produkter for Coop konsernet samt flere andre datterselskaper. Selskapet er heleid av Coop Norge SA. SKATTEMESSIG SALDOVERDI Skattemessige saldoverdier pr 31.12.2014: SALDOGRUPPE H: B YGG, ANLEGG, HOTELLER 15 575 958 SALDOGRUPPE J: FASTE TEKNISKE INSTALLASJONER 7 050 033 SALDOGRUPPE K: TOMTER 8 692 270 SALDOVERDIER EKS TOMT 22 625 991 16 Industriveien 7B 1473 Lørenskog 17
OM TRANSAKSJONEN SALGSOBJEKT: Salgsobjektet er selskapet Industriveien 7 B Eiendom AS (Org. nr. 991 692 916) som er hjemmelshaver og 100% eier til eiendommen Industriveien 7B, 1473 Lørenskog. Salget gjennomføres som et aksjesalg til ny eier. Selger er ICA Eiendom Norge AS (Org. nr. 968 930 451). BUD Bud må inngis skriftlig til megler DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, og må inneholde referanse til eiendommen. Budet må minst inneholde eiendomsverdi og hvordan kjøpet er tenkt finansiert. Eventuelle andre forutsetninger må komme tydelig fram i budets ordlyd. Megler bekrefter mottak av bud. Det er budgivers ansvar å forsikre seg om at bud når frem til megler. Dersom det kreves fradrag for avskrivningsulempe grunnet differanse mellom eiendomsverdi i kjøpers bud (fratrukket allokert tomteverdi) og samlet skattemessig saldo for bygg/ teknisk og andre avskrivbare aktiva i Selskapet, må kjøper i så tilfelle beskrive dette i detalj i budet, herunder angi hvor mye som allokeres på tomt. Utkast til kjøpekontrakt følger som bilag til prospektet. Med mindre annet angis i bud skal Kjøpekontrakten som følger som vedlegg til prospekt benyttes for transaksjonen. Selger står fritt til å akseptere og forkaste ethvert tilbud, og forbeholder seg retten til å tilrettelegge for lukket budrunde. Dette salget forutsettes gjennomført av profesjonelle parter. Bestemmelsene om budgivning i forskrift om eiendomsmegling 6-3 gjelder ikke. Budgiver oppfordres til å besiktige eiendommene nøye. Det må foreligge styregodkjennelse fra selger før avtalen om salg er bindende for selger. Styret vil ta stilling til en transaksjon når det foreligger endelig fremforhandlet utkast til kjøpekontrakt og de kommersielle vilkårene, herunder DD-relaterte forhold, er avklart. ØVRIGE FORUTSETNINGER Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i Informasjonsmemorandumet og vedlegg, samt foreta egne undersøkelser av salgsobjektene, Selskapet og Eiendommen. Det anbefales at kjøper bruker egne fagfolk i en due diligence prosess. Aksjene, Eiendommen og øvrige eiendeler i Selskapet overtas som de er, jf. kjøpsloven 19 (1). Det foreligger en mangel hvis selger før signeringen av denne avtalen gir en uriktig opplysning som nevnt i kjøpsloven 19 (1) bokstav a eller forsømmer å gi en opplysning som nevnt i 19 (1) bokstav b. Ved anvendelsen av 19 (1) bokstav a og b hefter selger ikke for uriktige eller manglende opplysninger som er utarbeidet av andre enn selger (f.eks. tekniske rapporter, grunnanalyser, takster, utarbeidet av personer engasjert av selger), selv om selger har gjort opplysningene tilgjengelig for kjøper. Kjøper fraskriver seg herved enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger i medhold av kjøpsloven 19 (1) bokstav c, 5 og 87, avhendingsloven 3-7, 3-8 og 3-9 og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven eller annet grunnlag. Det betyr at selgers ansvar er uttømmende regulert i denne avtalen, og at kjøper bare kan gjøre krav gjeldende mot selger hvis selger har brutt uttrykkelige bestemmelser i denne avtalen. Eventuelle uriktige angivelser av Eiendommens arealer (utvendige og innvendige) skal ikke under noen omstendighet kunne gi Kjøper grunnlag for mangelskrav. Selger skal ikke ha ansvar for eventuell forurensning eller grunnforholdene på Eiendommen. Selgers samlede ansvar til å betale erstatning eller prisavslag er uansett begrenset oppad til 10 % av eiendomsverdien. Kjøper kan ikke fremme krav mot selger med mindre det samlede krav om prisavslag og erstatning overstiger NOK 500.000 av eiendomsverdien. I vurderingen av om det samlede krav overstiger dette minstebeløpet, skal det ses bort fra enkeltkrav under NOK 250.000. Dersom det samlede krav overstiger minstebeløpet, skal kravene likevel dekkes fra første krone. Kjøpers krav skal beregnes netto etter fradrag for eventuelle skatte- og avgifts besparelser som kjøper vil kunne nyttiggjøre seg. For så vidt gjelder selgers eventuelle erstatningsansvar, kan selger ikke holdes ansvarlig for indirekte tap Det kan ikke påregnes at selger gir garantier med reklamasjonsfrist ut over 30.06. 2016. Ovennevnte reguleringer er av partene hensyntatt ved fastsettelse av kjøpesummen. Med eiendommene følger slikt tilbehør som etter lov, forskrift eller annen offentlig vedtak skal tilhøre eiendommene. Oppgjøret mellom Oppdragsgiver og kjøper skal skje direkte mellom partene eller med bistand fra advokat eller bank for partenes regning. Megler skal ikke gjennomføre dette oppgjøret som oppgjørsansvarlig, og skal derfor ikke yte den bistand som for øvrig i fremgår av eiendomsmeglerlovens 6-9. Særskilte bestemmelser om budgivning gitt i medhold av eiendomsmeglerloven 6-10 kommer ikke til anvendelse ved utførelsen av oppdraget. DTZ fraviker eiendomsmeglerlovens 1-4, 4-4, 6-2, 6-4, 6-7, 6-8, 6-10, 7 og 8-8. Informasjonen i dette informasjonsmemorandumet er basert på (i)informasjon fremskaffet av Selger, (ii) meglers informasjonsdatabaser, (iii) ekstern statistikk og (iv) annen relevant informasjon som DTZ vurderer å være pålitelig. DTZ har ikke foretatt noen verifikasjonsprosess relatert til informasjonen gitt av Selger og det forutsettes at denne informasjonen er korrekt. Videre er det ikke foretatt noen vurdering av teknisk tilstand av salgsobjektene. DTZ gir ikke noen garantier for at informasjonen i informasjonsmemorandumet er sann, presis eller fullstendig og den skal således ikke oppfattes som sådan. DTZ kan ikke gi noen forsikring for at faktiske feil ikke kan ha oppstått i utarbeidelsen av dette informasjonsmemorandumet. DTZ tar intet ansvar for skader eller tap som har oppstått som følge av mangel på presisjon eller feil i informasjonsmemorandumet. DTZ, DTZs ansatte eller DTZs styre kan ikke gjøres ansvarlig i forhold til direkte, indirekte, spesifikke eller følgeskader som oppstår ut fra bruk av dette informasjonsmemorandumet. Det anbefales at kjøper bruker egne fagfolk i en due diligence prosess. FORHOLDET TIL LOV OM HVITVASKING: Det informeres med dette at eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Det innebærer at eiendomsmeglere plikter å gjøre identitetskontroll av både selger og kjøper av eiendom. Dersom det ikke er mulig å identifisere reell selger og kjøper tar vi forbehold at handelen ikke kan gjennomføres. 18 Industriveien 7B 1473 Lørenskog 19
Vedleggsliste 1. Grunnboksutskrift 2. Arealbekreftelse 3. Reguleringsbestemmelser 4. Reguleringskart 5. Leiekontrakt med vedlegg 6. Energiklasse 20 Industriveien 7B 1473 Lørenskog 21
KONTAKTINFORMASJON DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS Munkedamsveien 35 0125 Oslo Tel. 23 11 68 00 Erik Nic. Ingebrigtsen Senior Rådgiver Mobil: 92 82 39 04 Nikolai Staubo Analytiker Mobil: 93 02 75 40 Email: nikolai.staubo@dtz.no 22 Industriveien 7B 1473 Lørenskog