Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 14/7125 /52633/16-PLNID Anniken Romuld 25.04.2017 0000 Telefon: 77 79 02 36 Saken skal behandles i følgende utvalg: Formannskapet PLAN 1516 A - ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR EVJENVEGEN 92 OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: Endring av reguleringsplan for Evjenvegen 92 med plankart datert 29.11.2016 og tilhørende bestemmelser datert 07.04.2017 legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket er gjort iht. PBL 12-10 og 12-14. Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Øystein Nermo Avdelingsdirektør for bymiljø
Sammendrag Bakgrunn John Kristoffersen Arkitektkontor ønsker på vegne av Traasdahl Eiendom AS å fremme en endring for Evjenvegen 92. Tidligere reguleringsplan for området er plan 1516 Tomasjord park, vedtatt 30.08.2006. Mål for planen Planendringen omhandler økt utnyttelse for Evjenvegen 92. 8 nye boenheter ønskes plassert på toppen av allerede vedtatt bygningskropp, som nytt plan 3 og 4 trappet opp mot sør. Planforslaget medfører ikke store endringer ift trafikkavvikling og uteareal. Hovedinnhold Planforslaget medfører en økning av tomteutnyttelsen tilsvarende nærmere en ekstra etasje på regulert bygg, plan 1516. Vurdering Plan 1516 ble vedtatt i 2005, hvor det ble gjort en helhetlig vurdering av planforslaget. Utnyttelse, høyde og volum for Evjenvegen 92 ble i denne forbindelsen vurdert. Administrasjonen støtter seg til gjeldende plan, og mener fremdeles at en lav bebyggelse på 2 etasjer mot Evjenvegen vil være det beste for området. Dette grunnes først og fremst i at utsikts-forholdene for bakenforliggende småhusbebyggelse blir ivaretatt, men også at bebyggelsen vil få tilnærmingsvis samme skala/størrelsesforhold på begge sider av vegen. Planforslaget bidrar ikke til å forbedre situasjonen i så måte. Som et annet moment må det tas i betraktning at planforslaget ligger i et fortettingsområde, og den ønskede utnyttelsen medfører ikke store endringer ift trafikkavvikling og ekstra behov for uteareal. Påbygget ligger i sør, og tar derfor hensyn til nabomerknader fra beboerne i bebyggelsen på østsida av Evjenvegen. Påbygget skygger kun for eget bygg, men utnytter heller ikke solforholdene på tomta. Planforslaget vurderes av administrasjonen til å ikke bidra til en forbedring av hverken Evjenvegen 92 eller området som helhet. Vedtatt plan 1516, Tomasjord park, vurderes å kunne stå som et bedre planforslag både ift utforming av det aktuelle bygg og i forhold til omgivelsene. Planforslaget anbefales likevel en politisk behandling for å få vurdert og belyst enkelte dilemmaer ved boligfortetting.
01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart + lokaliseringskart 02. Forslag til reguleringsplankart 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 04. Forslagsstillers planbeskrivelse 05. ROS-analyse 06. Utomhusplan 07. Terrengsnitt 08. Perspektiv 09. Sol-/skyggediagram 10. Geoteknisk vurdering 11. VAO-plan Dato: Udatert 29.11.16 07.04.17 11.02.17 19.12.05 27.10.16 26.09.16 25.09.15 30.09.15 13.10.16 10.02.17 Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Kommuneplanens arealdel 2011 2022 Plan 1516 Reguleringsplan for Tomasjord Park 28.11.12 30.08.06 Plan 1516 Tomasjord Park
02 Planfakta Forslagsstiller: Traasdahl Eiendom AS Grunneiere: Traasdahl Eiendom AS og Tomasjord Park / Sundet Borettslag Plankonsulent: John Kristoffersen Arkitektkontor AS Hovedformål: Boligbebyggelse Planområdets areal: 1773 m2 Antall boenheter: 8 nye boenheter BRA: 3700 m2 inkl. parkering 03 Beskrivelse av planprosessen Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeidet Naboskapsmøte Komplett forslag til reguleringsplan Dato: 11.03.2016 08.12.2014 10.02.2017 Planprosessens spesielle sider Forslagsstiller ønsket i utgangspunktet å fremme saken som en mindre endring. På grunn av merknader fra naboer i bakenforliggende småhusbebyggelse på østsida av Evjenvegen har ikke dette vært mulig, og planforslaget blir derfor fremmet som en ny plan, som en endring av plan 1516. Jamfør Plan- og bygningsloven 12-14: Endring og oppheving av reguleringsplan. I Innjords lovkommentar til Plan og bygningsloven, Plandelen (2010), s. 372 kan man lese: Det er en forutsetning for en mindre endring at endringene ikke har nevneverdig betydning for berørte parter og interesser. Dersom det foreligger innvendinger fra berørte myndigheter eller eiere og festere av direkte berørte eiendommer, vil ikke endringen kunne anses som «mindre», det vil si at saken må behandles som en vanlig reguleringsendring.
04 Planvurdering Bakgrunn John Kristoffersen Arkitektkontor ønsker på vegne av Traasdahl Eiendom AS å fremme en endring for Evjenvegen 92. Ønsket endring består av et påbygg som inneholder 8 boenheter. Boligbebyggelse Evjenvegen 92 vil til sammen romme 26 leiligheter fordelt på 4 etasjer. Hovedformen består av ei lavblokk på 2 etasjer mot Evjenvegen, som hjemlet i plan 1516, hvor nytt påbygg vil trappe seg opp til 4 etasjer i sør. Terrengforholdene utgjør en etasje, slik at bygget fra internvei mot vest på det høyeste består av 5 etasjer. Bygget er trukket tilbake fra Evjenvegen. Valgt utbyggingsprinsipp, hvor påbygget legges mot sør, bunner i de innkomne merknadene fra naboene i nordøst i forhold til tap av utsikt, og at blokka på denne måten trapper opp mot blokka rett sør for denne, på 5 etasjer. I forhold til hvordan sol- og skyggeforholdene påvirkes av utbyggingen ville det ha vært en fordel om påbygget ble plassert mot nord, hvor de nye takterrassene ville kunne få sol fra sør, og påbygget kun vil skyggelegge inn-/utkjøringa til tunnelen under sundet. Et påbygg i sør vil kun skyggelegge egne arealer, innenfor planområdet. Naboer utenfor planområdet vil ikke bli påvirket av reduserte solforhold på grunn av planforslaget. Forslagsstiller har prioritert nabomerknader foran bokvalitetene i eget prosjekt når utbyggingsprinsipp er valgt. Bygget vil måtte få et ekstra trappehus med heis i sør på grunn av plasseringen av de nye boenhetene, og kravene til tilgjengelighet. Fasaden mot Evjenvegen vil derfor bestå av 2 trappehus/heis, som egne volum, og svalganger med inngangsdører til den enkelte leilighet. Evjenvegen 92 sett fra småhusbebyggelse i øst. Illustrasjon: JKA arkitektkontor as
Fasade mot vest vil bestå av private verandaer fra 2. etasje og oppover. Kjelleretasje, på bakkeplan mot vest, består av næringsarealer og parkeringsanlegg. Evjenvegen 92 sett fra nordvest. Illustrasjon: JKA arkitektkontor as Selv om naboene til dels er hensyntatt i valgt utbyggingsprinsipp er det forhold ved ønsket tiltak som vil kunne få negative konsekvenser. Den økte høyden vil få konsekvenser for bakenforliggende småhusbebyggelse, og også naboer som ikke har klaget vil miste utsikt. Administrasjonen har stilt spørsmål ved det estetiske uttrykket. Fasaden mot Evjenvegen, som den nye utsikten for bakenforliggende bebyggelse, har blitt lite vektlagt av forslagsstiller. Terrengsnitt øst-vest. Illustrasjon: JKA arkitektkontor as Uteopphold Alle leiligheter vil få privat uteopphold i form av veranda mot vest. De nye endeleilighetene på 3. og 4. etasje vil i tillegg få mulighet for takterrasse, mot nord. Strøkslekeplass Uteopphold i form av en strøkslekeplass er felles for alle boliger innenfor planområdet, samt nærområdet rundt. Strøkslekeplassen ligger i sør, med skrånende terreng mot vest, og har gode solforhold. Arealene nærmest Evjenvegen, en ballbane og en bålplass, er allerede etablert. Det vil bli stilt krav til opparbeiding av arealet i vest i denne planen, hvor kommunen vil stå for prosjekteringen. Arealet mot vest er støyutsatt, og det må vurderes om det må etableres ytterligere støytiltak i form av vold og støyskjerm langs fylkesvegen som del av denne planen.
Parkering Trafikk Strøkslekeplass i sør. Parkering etableres i samsvar med plan 1516, innenfor eiendommen, og delvis i parkeringskjeller. Det skal avsettes 1,25 parkeringsplasser pr. boenhet, inkludert gjesteparkering, noe som tilsvarer totalt 12 p-plasser. 3 av p-plassene forbeholdes personer med nedsatt forflytningsevne. I tillegg skal minimum 25% av biloppstillingsplassene skal ha lademulighet for el-biler. Adkomst skjer via Evjenvegen, i samsvar med gjeldende plan 1516. Endringen medfører ikke endrede adkomstforhold, inn- /utkjøring skjer fra nord. Evjenvegen er stengt for gjennomkjøring. Det er satt opp en bom sør for planområdet, plan 1516 A, for å regulere gjennomkjøring kun for busstrafikk. Personbiler dirigeres til E8, fylkesvegen. Myke trafikanter Kollektivtilbud Universell utforming Det er i dag etablert et bredt fortau langs østsida av Evjenvegen for gående og syklende. Det er god bussforbindelse til/fra sentrum, med busstopp i nærhet til planområdet. Alle boenheter i Evjenvegen 92 har universell tilgjengelighet fra to felles trapperom med heis. Uterom og lekeplasser vil få tilgjengelighet via stier og gangveier.
Barnehage og skole Planområdet ligger i gang- og/eller sykkelavstand til både barnehage, barne- og ungdomsskole. Nærmeste barneskole er Lunheim barneskole, som i dag har liten kapasitet. Antall nye boenheter vil derimot ikke endre situasjonen merkbart. Det er flere barnehager i nærområdet, nærmeste barnehage, i gangavstand, er Tomasjordnes barnehage. ROS-analyse Det ble utarbeidet en Risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planprosessen for plan 1516. Denne avdekket ikke noen forhold som tilsier behov for nytt krav om utarbeiding av en ROS-analyse. Støy Området ligger støyutsatt til i forhold til E8 i vest, tunnelinnslaget i nord og Evjenvegen. Det ble utarbeidet en støyrapport i forbindelse med plan 1516, men det vil likevel bli stilt krav til en ny vurdering ift dagens krav. Dette gjelder først og fremst skjerming av utearealet på strøkslekeplassen, og eventuelle behov for støyskjerming langs fylkesvegen. Kulturminner Det er ikke avdekket noen kulturminner innenfor planområdet. Renovasjon Eksisterende anlegg for søppelnedkast og søppelsug forutsettes benyttet også for de nye leilighetene. Vann og avløp Eksisterende VAO-ledninger er vurdert som tilstrekkelige for økningen av boligtallet som reguleringsplanen medfører. Brannteknisk rådgiver har vurdert behovet for sprinkling og konkludert med at boligsprinkling kan benyttes. Eksisterende tilknytning til kommunale anlegg kan benyttes som vanntilførsel, og avklares med VA ved søknad om byggetillatelse. Forenklet VAO-plan er godkjent av Vann og avløp, Tromsø kommune. Grunnforhold Undersøkelser uført av Multiconsult konkluderer med at sonderingen viser at løsmassene i området ikke har sprøbruddsegenskaper. Områdestabiliteten er tilfredsstillende.
06 Konklusjon Administrasjonen mener at planforslagets bidrag er at det tilfører flere boliger i området, og at prosjektet til dels hensyntar naboene i øst. Samtidig er det viktig at ulempene tiltaket vil kunne påføre naboeiendommene øst for Evjenvegen i form av tap av utsikt, reduseres så langt det er mulig. Det nye prosjektet bør være med på å gi området et løft i form av utforming av ny bebyggelse. Denne oppgaven vurderes ikke som løst med prosjektet slik det er illustrert. Administrasjonen mener likevel at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. 07 Vedtakskompetanse Formannskapet