Tilstandsanalyse fasade Eiendom Gnr: 403 Bnr: 80 Kommune Oppdragsgiver Sealand AS Sverres gate 1 7012 TRONDHEIM Eier Utført av takstingeniør Raymond Nordskag Rognbudalen 56 7092 Tiller Kontaktinformasjon: Epost: raymond@skagtakst.no Tilstede ved besiktelsen Jan Erik Kofoed Besiktigelsesdato 15.06.17 Ønsker du å bekrefte rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no 1 av 13
Type tomt Eiet Tomtareal 735,4 Type bygg Leilighetsbygg Byggeår 1904 Ombygd år ca 1980 Ant. etasjer 5 Alder på skadet bygningsdel ca 113 år Sammendrag På vegne av sameiet Sverres gate 1, har Sealand AS gitt undertegnede oppdrag å gjøre en tilstandsanalyse av fasade med vinduer for Sverre gate 1. Mandat/Premisser Denne taksten er utarbeidet av en uavhengig og ekstern takstingeniør uten bindinger til takstobjektet eller oppdragsgiver. Oppdraget er gitt av Sealand AS på vegne av Sverres Gate 1. Undertegnede er byggmester og takstingeniør organisert i Nito. Kakyler som fremkommer i taksten må tolkes som et prisoverslag. Fremlagte dokumenter Ingen dokumenter er fremlagt. Enkel bygningsbeskrivelse Bygningen er oppført i Jugendstil rundt 1904. Fasaden er mest sannsynlig oppført på grunnmur i betong med sparestein.yttervegger antas oppbygd i 1 3/4 trrondheimshulmur. Fasaden har innslag av karnapper, tårn og balkonger. Første etasje er påført gradert puss resten består av ubehandlet teglstein. Taket er bygd som mansardtak med innslag av arker og buede takvinduer. Flere vindusformer er benyttet på fasaden. Hovedsaklig består de største vinduene av tofagsvindu med tre felter og ti ruter. Vinduer i 4.etasje har buet topp. Bygget består av 5 etasjer inkludert kjeller og er benyttet til boligformål. Bygget er inndelt i 12 seksjoner. Fasaden er vernet etter klasse C. Bygården var gjenstand for rehablitering på 1980-tallet. Skadeforløp Skader på fasaden må sises å være omfattende. Det ble registrert skader i mørtelfuger (forvitring) på utvendig side som indikerer utettheter. Det var synlige sprekker og riss i veggen som øker fuktinntrenging og fare for frostsprengning. Områder under karnapp og underkant vinduer virket å være mest fuktutsatt. Noen plasser kan det være fare for at større biter faller ned. Vinduer ble bestiktiget fra utsiden og ved tilgang til tre leiligheter. Her ble det registrert råte i bunnkarm flere steder. Samtidig ble det fra utsiden observert råte i ramme på enkelte vinduer. Vinduene er bygd opp som en kombinasjon mellom koblet enkletgalss og 2-lags isolervinduer. Det vil si at det på yttersiden er montert et kittet enkeltglass og mot innsiden er det montert et isolerglass. Det er borret hull for lufting mellom disse glassflatene. Balkongdører i andre og tredje etasje var utette i bunn mellom vannese på dører og balkongbeslag. Første etasje består i dag av malt puss. Maling har flasset av og blæret seg enkelte steder, spesielt i nederste parti på buet hjørne. 2 av 13
Skadeårsak Bygningen ble rehabilitert og oppdelt i flerer seksjoner på 80-tallet. På befaringen ble det oppdaget indikasjoner på at yttervegger er isolert på innsiden. Man må være klar over at dersom dette skal gjøres bør det ikke være kontakt mellom isolert vegg og mur. Etterisolering på innsiden bør utføres som en selvbærende vegg med mellomrom mellom mur og isolasjon. En eventuell etterisolering bør ikke på noen måte oversitge 50-70mm isolasjon. Hvordan utføreslen er gjort er ikke kartlagt men må nevnes som en mulig og sannsynlig årsak til at skadene har oppstått på fasaden. Konsekvensen ved feil løsning her, er økt fare for skader i veggens ytre del og i innmurt bjelkelag. Det skal også nevnes at utbulning, prekker og riss i fuger, kan skyldes feil bruk av sement ved siste rehabilitering. Skadeomfang Det er noe vanskelig å uttale seg om størrelsen på omfanget før man kan konkluder over årsaken og skadeomfanget. I eldre teglvegger kan vann suges kapillært helt inn til innsiden av veggen og føre til skader, som fukt- og soppskader.det kan oppstå skader på innmurte trebjelker og bak utfôrede innervegger. Dersom feil utførelse av etterisolering er tilfelle kan dette i værste fall resultere i råtedannelse i innmurt bjelkelag som vil bety ytterligere kostnader for sameiet. Det er for tidlig å konkludere med størrelsen av omfang før ytterligere undersøkelser er foretatt. Iverksatte tiltak/fremdrift Sameiet har innhentet tilbud fra to murmestere og er i en prosess hvor de vil velge rett tilbud, basert på pris og type tiltak. Konklusjon På bakgrunn av visuell besiktigelse konkluderes det med behov for tiltak med forbedring av fasade og vinduer. Omfanget er uklart og vil mest sannsynlig ikke kunne stadfestes før arbeidet er påbegynt. Når det gjelder prising av slike rehabliteringsprosjekter er dette utfordrende da man ikke vet hvilke skader som skjuler seg i konstruksjoen. Det vil stilles store krav til utførende entreprenør ved valg av rett fremgangsmåte for å sikre at rehabiliteringen hindrer skader å komme tilbake. Det må påregnes store summer i forbindelse med tilleggsarbeid etter påbegynt arbeid. Det bør innhentes separat pristilbud på oppussing av vinduer som legges til grunn for beslutning for om alle vinduer skal byttes med nye. Byggdeler Blikkenslager Beskrivelse Demontering. Knekking og montering av nye beslag. Skadebeskrivelse Sålebeslag går i dag kun litt ned på vannese under vinduer. Beskrivelse Ant. Timer Enhet Materialer / Arbeid Sum Diverse 60,00 stk 90 000 / - 90 000,00 kr 90 000 3 av 13
Vinduer Beskrivelse Ca 120 store og små vinduer trenger oppussing. Skadebeskrivelse Noe råte. Åpningsmekanisme vurdert ok. Behov for høvling av ramme enkelte steder. Reparasjonsbeskrivelse Demontere vinduer for oppussing ved å hekte ramme av karm. Enkelte plasser må det påregnes å demontere hele karmen. Fjerne råte og felle inn friskt treverk der dette er nødvendig. Dersom treverket er friskt fra 5mm og utover mot maling er veden fullt brukbar. Kitt fra gamle vinduer må fjernes før enkelt-glass demonteres. Spiler rundt småvinduer skrapes og behandles med egnet malingssystem. Beskrivelse Ant. Timer Enhet Materialer / Arbeid Sum vinduer ca 50 stk. 50,00 1 000 000 / - 1 000 000,00 kr 1 000 000 Murarbeider Beskrivelse Ant. Timer Enhet Materialer / Arbeid Sum RIVING AV DOBBELT SKALLMURVEGG I TEHL - ISOLERT 50,00 76:40 m2 60 000 / - 60 000,00 HALVSTEINSMUR 50,00 17:55 m2 63 421 / - 63 421,20 Brettpuss 450,00 592:12 m2 10 022 / 35 532 45 554,40 VASK/RENGJØRING AV VEGGER 150,00 150:00 TIM - / 82 500 82 500,00 SPARKLE OG MALE PUSSET VEGG AV MUR/BETONG 900,00 77:24 M2 66 600 / - 66 600,00 RIVING LØS BETONG/PUSS 1,00 RS 35 000,00 0 0,00 915:00 kr 353 076 Inkl. mva: kr 441 345 Stillas Beskrivelse Spisebrakke, leie av gategrunn og stillas. Beskrivelse Ant. Timer Enhet Materialer / Arbeid Sum MURERSTILLAS LEID (bredde 1,2 m) 2 200,00 733:20 M2* - / 293 333 293 333,33 734:00 kr 293 333 Inkl. mva: kr 366 667 Total Materialer Arbeid Diverse Sum eks mva MVA Sum inkl mva Rigg og drift 70 000 70 000 17 500 87 500 Blikkenslager 90 000 90 000 0 90 000 Vinduer 1 000 000 1 000 000 0 1 000 000 4 av 13
Murarbeider Stillas Total 200 044 118 032 293 333 35 000 353 076 293 333 88 269 73 333 441 345 366 667 kr 1 290 044 kr 411 400 kr 105 000 kr 1 806 400 kr 179 102 kr 1 985 500 - Vær oppmerksom på at det bevisst gjøres automatiske avrundinger av beløp/totaler i rapporten som kan føre til visse avvik ved summering. Underskrifter Sted/Dato Tiller, 19.06.2017 Utskr. dato: 20.06.2017 5 av 13 ID/Referanse: 11515 Takstingeniør
Vedlegg Følgende vedlegg viser tilstand på fasade sett fra bakkeplan. Bilde viser at maling på sprosser er utsatt for fukt. Mest sannsynlig pga manglende lufting mellom koblet-og isolerglass. 6 av 13
Underside av karnapp er oppsprukket og frostsprengt. 7 av 13
Store biter murpuss er i ferd med å løsne fra overside av vindu. 8 av 13
Underside karnapp. 9 av 13
Råte i ramme. 10 av 13
Deler av vegg mellom vinduer buler ut. 11 av 13
Maling og puss er krakkelert. Maling bør fjernes og erstattes med diffusjonsåpen maling. 12 av 13
Riss og sprekker på grunn av frost og forvitring. 13 av 13