Saksframlegg Arkivsak: 13/214-1 Sakstittel: PILOTPROSJEKT VESTRE GOA Saken skal behandles av: Formannskapet Rådmannens tilråding til vedtak: K-kode: L81 Stavanger boligbyggelag i samarbeid med Randaberg kommune gjennomfører Pilotprosjekt på Vestre Goa som fremlagt. Tildelingsregler godkjennes. Pris for tomt T3 fastsettes til selvkost. Grunnlagsdokumenter: Formannskapets vedtak i sak 64/12. Tegninger og illustrasjoner, vedlegg 1. Lov om burettslag, vedlegg 2. Kombinasjonsmodellen, vedlegg 3. Tildelingskriterier og regler for startlån, vedlegg 4. Bakgrunnen for saken: Formannskapet behandlet saken sist i møte 18.09.12, sak 64/12 og fattet følgende vedtak: Stavanger boligbyggelag sitt pilotprosjekt for område T3-Goa vest tas til orientering. Rådmannen arbeider videre med sikte på å realisere prosjektet. Administrasjonen har sammen med ordfører, varaordfører, SBBL og Husbanken bearbeidet prosjektet. Saksopplysninger:
Randaberg kommune har sammen med Stavanger Boligbyggelag og Husbanken jobbet for å å finne løsninger for de som skal etablere seg i et vanskelig boligmarked i vår region. De aller fleste unge etablerere har vanskeligheter med å innfri krav til nødvendig egenkapital dersom de ikke har tilgang på ressurser via foreldre eller andre. Det gjelder både blant Randaberg kommunes innbyggere og Stavanger Boligbyggelag sine medlemmer. Det er tatt utgangspunkt i tomt T3 på Vestre Goa. Prosjektet består av 25 boliger fordelt på: - Type A: 2roms 52 m2 BRA 9 stk - Type B: 3roms 65 m2 BRA 9 stk - Type C: 4roms 117 m2 BRA 7 stk
Følgende boligtyper er tenkt: Boligtype A & B Boligtype C Se for øvrig vedlegg 1 for mer informasjon vedrørende situasjonskart og detaljer rundt boligtyper. Kombinasjonsmodellen
I utgangspunktet ønsket man å gjennomføre en leie/eie modell på hele prosjektet, men dette viste seg ikke å være mulig med dagens lovgivning. Etter samråd med Husbanken ble det derfor valgt en kombinasjonsmodell eie & leie/eie som muliggjør en fullfinansieringsløsning for alle deltakere i prosjektet. Dette er en løsning hvor 70 % selges direkte til personlige andelseiere og 30 % av andelene eies av et aksjeselskap hvor formålet er utleie/salg. Husbanken ønsker å benytte prosjektet som et pilotprosjekt. A. Eie-modellen En fullfinansiert eiemodell hvor startlån fra kommunen gjør det mulig å skaffe seg en bolig uten egenkapital. Hovedpunkter i modellen: Eksempel 1. Rasjonelle boliger 2. Fokus på lave kostnader relatert til tomt, utvikling og bygging rundt 10% rimeligere enn markedskostnad. 3. Alle kostnader inkl. månedlig drift og vedlikehold vil være ca. 30 % rimeligere enn tradisjonell eiermodell. 4. Fellesgjeld kombinert med startlån. Fellesgjeld er annuitetslån fra første dag og 30 års nedbetaling. 5. Gevinst ved salg i løpet av de første 3 år avregnes lineært i henhold til tildelingskriterier gitt av Randaberg kommune. Her er et eksempel med utgangspunkt i en leilighet med markedspris på kr. 2.600.000,-, og hvor Randaberg kommune sammen med Stavanger Boligbyggelag har subsidiert prosjektet, noe som gir en «ny» pris på kr. 2.300.000,-. Kjøpspris = Grunnlån + startlån = kr. 2.300.000,- Finansiert ved grunnlån (fellesgjeld) kr. 1.725.000,- + startlån kr. 575.000,- Beregnede månedlige utgifter etter skatt + fellesutgifter: 1. år: 7.609 + 1.500 = 9.109 3. år: 7.666 + 1.500 = 9.166 10. år: 7.888 + 1.500 = 9.388 Viser for øvrig til vedlegg 3 som gir en oversikt over månedlige utgifter sammenlignet med alternativ privat finansiert og leie/eie modellen. B. Leie/eie-modellen Denne modellen innebær en leieavtale med en rimeligere leie, samt opsjon på å eie.
Hovedpunkter i modellen: 1. Rasjonelle boliger 2. Fokus på lave kostnader relatert til tomt, utvikling og bygging rundt 20% rimeligere enn markedskost 3. Leieforholdet i denne modellen er basert på at leien dekker alle kostnader inkl. månedlig drift og vedlikehold og vil være ca. 40% rimeligere enn tradisjonell eiermodell. 4. Leieperiode er minimum 3 år før kjøpsopsjon kan gjøres gjeldende til markedspris ved oppstartstidspunkt med fratrekk av nedbetaling av fellesgjeld. 5. Husleien baseres på den inngangsverdi boligen har på utleietidspunktet inklusiv månedlig drift- og vedlikeholdsutgifter. 6. Eventuelt kjøp må realiseres innen 6 år fra leiestart. 7. Eie er basert på at beboer fremskaffer egen finansiering og egenkapital. Pris for eventuelle nye leietakere, vil reguleres i henhold til statistikk fra NEF i forhold til opprinnelig ferdigstillelses dato for prosjektet. Eksempel Her er et eksempel med bakgrunn i en leiligheten med markedspris på kr. 2.600.000,- og hvor Randaberg kommune sammen med Stavanger Boligbyggelag har subsidiert prosjektet som dermed gir «ny» pris på kr. 2.080.000,-. Opprinnelig verdi: kr. 2.080.000,- Finansiert ved grunnlån (fellesgjeld) kr. 1.680.000,- + lånetilskudd kr. 400.000,-* * Lånetilskuddet skrives ned over 20 år. Kjøp etter 3 år: Markedspris nedbetalt fellesgjeld: Kr. 2.600.000,- - kr. 122.728,- = kr. 2.477.272,- Opprinnelig låntaker (utleieselskap) betaler tilbake 17/20 av tilskudd til Husbanken, rest kr. 60.000,- beholdes av utleieselskap. NB! Leietaker har ikke skattefradrag i dette alternativet. Beregnet husleie + fellesutgifter: 1. år: 6.397 + 1.500 = 7.897 3. år: 6.397 + 1.500 = 7.897 10. år: 6.397 + 1.500 = 7.897 Vi viser for øvrig til vedlegg 3 som gir en oversikt over månedlige utgifter i de ulike modellene.
Tildelingskriterier Det er tatt utgangspunkt i kriteriene som ble nyttet ved tildeling av etablererboliger på Vestre Goa. For å sikre en sosial profil er det som nytt punkt tatt inn at søkere må tilfredstille kriteriene til startlån. Forslag til tildelingsregler: Tildelingsregler for boliger på Tomt T3, Vestre Goa. Tildeling finner sted i prioritert rekkefølge: Prioritet 1, personer i gruppe A. Prioritet 2, personer i gruppe B. Prioritet 3, personer i gruppe C. Gruppe A (prioritet 1). Ett av følgende krav må være oppfylt: Søker må ha bodd i Randaberg kommune i minst 10 år. Søker som bor og har bodd i Randaberg kommune de siste 3 år. Søker som er tilsatt i firma/bedrift etablert i Randaberg kommune (hovedarbeidsgiver), og som har arbeidet der sammenhengende de siste 3 år. Gruppe B (prioritet 2). Søker som bor eller arbeider (hovedarbeidsgiver) i Randaberg kommune. Gruppe C (prioritet 3). Andre søkere. Fellesbestemmelser for alle gruppene: 1. Søker, ektefelle, registrert partner eller samboer til søker kan ikke eie, eller ha eiet bolig eller boligtomt. 2. Ektepar eller samboere/registrert partner kan kun levere en søknad. 3. For registrering av kvalifiserende botid skal folkeregisteret legges til grunn. Dokumentasjon kan kreves. 4. Kvalifiserende arbeidstid i kommunen må dokumenteres av arbeidsgiver(e). 5. Søker må være fylt 20 år på søknadstidspunktet.
6. Tildeling og prioritering skjer ved loddtrekning blant de kvalifiserte søkerne. 7. Dersom boligen tildeles på uriktig grunnlag, som har sin årsak i feil eller manglende opplysninger fra søker, har kommunen rett til å trekke tilbake tildelt bolig. 8. Søker må fylle kriteriene for tildeling av startlån i Randaberg kommune. Rådmannens vurdering: I regionen er det store utfordringer med å skaffe seg bolig til normal pris. Dette gir ekstra store utfordringer for kommunene i det boligsosiale arbeidet. Rådmannen ser på det fremlagte prosjektet som et bidrag til å gjøre det lettere å komme inn på boligmarkedet. En evaluering av prosjektet vil kunne gi svar på om dette er en modell som kan brukes også på fremtidige prosjekt. Rådmannen vil anbefale at prosjektet gjennomføres innenfor de rammer som fremkommer av saken. Saksbehandler: Leif T. Soland Tjenesteområdesjef: Hvilke planer har dette konsekvenser for: Særutskrift: Stavanger boligbyggelag Saksbehandler