Arealbruk «MOTTAKERNAVN» «KONTAKT» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» Deres ref. Vår ref. Dato «REF» 10684/2015/20/584/1627KRSO 26.08.2015 FOSEN UTLEIE AS - MIDLERTIDIG PLASSERING AV BOLIGRIGG 20/584, DISPENSASJON FRA REGULERT FORMÅL Vedlagt følger samlet saksfremstilling, og utskrift fra møtebok som dokumenterer vedtak om dispensasjon. Veien videre: Dispensasjonsvedtaket gir i seg selv ikke tillatelse til å igangsette arbeider på tomta. Det må leveres fullverdig søknad om tillatelse til tiltak, og ingen del av tiltaket kan igangsettes uten konkret tillatelse. Vi gjør særlig oppmerksom på at alle nødvendige oppgaver/funksjoner i tiltaket må belegges med ansvarsrett jf plan- og bygningsloven 20-1 andre ledd. Dette betyr minimum ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende. Ansvarlig søker skal sørge for at alle oppgaver er belagt ved ansvarsrett, og foreslå tiltaksklasser. Dette betyr blant annet at ansvarlig søker må sørge for at uavhengig kontroll omsøkes der dette er obligatorisk jf SAK 14-2 andre ledd. Klageadgang: Vedtaket kan påklages i samsvar med forvaltningsloven kapittel VI. En eventuell klage må fremlegges skriftlig for Bjugn kommune innen tre uker etter at dette vedtaket er kommet fram. Klagen må angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner som anføres for klagen. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om ønskelig kan Bjugn kommune være behjelpelig ved utforming av klage. Med hilsen Kristin Syrstadeng Sørensen rådgiver Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen håndskrevet signatur. Postadresse postmottak Telefon 72519500 Internett http://bjugn.kommune.no 7160 BJUGN Telefaks E-post postmottak@bjugn.kommune.no Besøksadresse Rådhuset, Alf NebbBankgiro 8650.48.01219
SAKSFRAMLEGG Arkiv: 20/584 Dato: 26.08.2015 Saksbehandler: Kristin Syrstadeng Sørensen Fosen Utleie AS - midlertidig plassering av boligrigg 20/584, dispensasjon fra regulert formål Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan - midlertidig plassering av boligrigg 2 Kartutsnitt som viser plassering av boligriggen 3 Situasjonskisse 4 Formannsrigg (bilde) 5 Innsigelser på tiltak i sak 2015/2177 Myran 6 Særutskrift Fosen utleie AS - søknad om dispensasjon fra arealformål i reguleringsplan 7 Rigg ved travbanen Sakens bakgrunn og innhold: Fosen utleie AS søker om dispensasjon fra arealformålet i reguleringsplanen for Myran industriområde, se vedlegg nr. 1, for plassering av midlertidig boligrigg. Arealet som ønskes benyttet for plassering av rigg er i reguleringsplanen avsatt til industriformål. Søknaden om dispensasjon omfatter inntil 20 boenheter og er tenkt å tilbys ekstern arbeidskraft som kommer til området som følge av utbyggingen av kampflybasen på Ørlandet, og den økte aktiviteten på Valsneset samt forestående boligutbygginger i Bjugn, ref. søknadens ordlyd. Omsøkt midlertidighet strekker seg over en periode på 10 år, med mulig forlengelse på 5 år. Tiltaket er nabovarslet, og det er innkommet 1 nabomerknad, se vedlegg nr. 5. Tomta er i dag en del av et større areal som tilhører Myran Park AS, tomt på ca. 2,0 daa er gitt tillatelse til fradeling, men det er ikke gjennomført kart og oppmålingsforretning. Tomtas plassering fremkommer av vedlegg 3. Tiltakets plassering fremkommer av vedlegg nr.2. Juridisk utgangspunkt En boligrigg kan ikke tolkes inn under arealformålet industri. Tiltaket kan derfor ikke godkjennes uten at det er først er gitt dispensasjon fra regulert formål. Mulig hjemmel for midlertidig dispensasjon er plan- og bygningsloven 19-2 og 19-3.
Vurdering: Søknaden: Utbygging med 10-20 ordinære boligenheter medfører vanligvis planarbeid, og ikke utbygging etter dispensasjon. Denne saken er spesiell fordi dette ikke er ordinære boliger. Dette er midlertidige sekundærboliger, for en begrenset krets av tilreisende arbeidskraft. Dette tiltaket skal dekke et behov som regelmessig oppstår der det er mye utbygging. I mer ordinære tilfelle dekkes dette behovet ved plassering av rigg i forbindelse med det enkelte tiltak, slike tiltak er unntatt søknadsplikt og er en rettighet innen visse grenser som følger den enkelte utbygging. Rådmannen ser at det kan være grunn til å søke å dekke dette riggbehovet, for en begrenset periode når den generelle utbyggingen er betydelig, ved fellesanlegg for boligrigg. Dette faktiske og juridiske utgangspunkt, vurdert i lys av drøftelse før vedtak i tidligere søknad fra samme aktør, se vedlegg nr. 6 og dispensasjon gitt i sak 14/104 av 08.12.2014 se vedlegg nr. 7, har medført at kommunen i samtaler med søker ikke har anbefalt oppstart av planarbeid for dette tiltaket. Tiltaket er etter rådmannens vurdering av begrenset kompleksitet, og det fremstår som klart at planprosess ikke er nødvendig for å ivareta behov for grundig saksbehandling eller demokratihensyn. En dispensasjon vil etter dette ikke tilsidesette hensynene i plan- og bygningslovens formålsparagraf i vesentlig grad. En dispensasjonssøknad skal være konkret og dokumentert i tilstrekkelig grad til at alle tiltakets ytre rammer kan vurderes. Søknaden vi har mottatt er noe generell i formen, men den vurderes som tilstrekkelig til å vurdere dispensasjonsspørsmålet. Tiltaket: Tiltaket er en boligrigg som skal benyttes som losji for tilreisende arbeidskraft, med inntil 20 enheter, utformet som klassisk rigg, jf. foto i vedlegg 4. Plassert på tomt som er fradelt, men ikke oppmålt, se vedlegg nr. 4. Av søknaden fremkommer det at tiltaket skal brukes som «[ ] boliger til ekstern arbeidskraft [ ]. Det er rådmannens vurdering at dette er en klar forutsetning at denne riggen ikke skal dekke noens ordinære og primære boligbehov. Dette må eventuelt fremkomme som vilkår i dispensasjonen. Dispensasjonen skal i følge søknaden først realiseres med 10 enheter, men ha mulighet for utvidelse med ti til. Rådmannen finner grunn til å minne om at både de 10 første og de 10 neste enhetene må omsøkes konkret ved søknad om tiltak, og at en dispensasjon ikke kan legges til grunn for søknad om tiltak, dersom den på det aktuelle tidspunkt er mer enn 3 år gammel. Plasseringen av riggen er ikke tallfestet med avstand til nabogrense eller plassering i høyde. Tiltakets lengde, bredde og høyde er ikke oppgitt. Dette er detaljer som kan avklares i byggesaken, se drøftelse under overskriften Forutsetninger. Forutsetninger: Dersom dispensasjon innvilges må etterfølgende byggesøknad dokumenteres og belegges med ansvar på ordinært vis. Gjeldende reguleringsplan vil ikke kunne gi gode rammer for omsøkt utbygging, da reguleringsplanen ikke er laget med tanke på slike tiltak. I selve byggesaken fremstår det derfor som hensiktsmessig å legge til grunn de generelle regler i kommuneplanens arealdel vedrørende parkering og utomhusopphold, med unntak av krav om lekeplass som ikke er relevant for brukerne av denne riggen. Tiltaket må for øvrig forholde seg til alle relevante tekniske og estetiske krav i plan- og bygningsloven. For den videre vurdering av dispensasjonssøknaden legger rådmannen til grunn at endelig plassering og generell utforming av bygning og utomhusareal kan ivaretas i byggesaken.
Dette betyr at tiltakets utforming og plassering i høyde og plan utstår til byggesøknaden skal behandles. Nabomerknadens punkt om plassering i høyde vil bli drøftet i den forbindelse. Tidsramme: Søknaden gjelder for plassering i ti år, med mulighet for forlengelse i inntil 5 år. Byggmester Helge Johansen AS anfører i sin nabomerknad at det ikke bør gis «opsjon for forlengelse». 15-år er en relativt lang periode for et tiltak som benevnes som midlertidig. Etter en konkret vurdering av søknaden legger rådmannen til grunn at den omsøkte 10-årsgrensen fremstår som en hensiktsmessig og naturlig maksimal ytre ramme. Etter en konkret vurdering av gjeldende saksbehandlingsregler legger rådmannen også til grunn at det er uhensiktsmessig å gi en tillatelse som inneholder en foreløpig uavklart valgmulighet. Dispensasjonen bør derfor etter rådmannens vurdering konkret begrenses til maksimalt ti år. Dersom det fremkommer ønske om forlengelse ut over disse rammer, kan dette omsøkes på nytt når tiårsperioden nærmer seg slutten. Dersom ny tillatelse ikke blir gitt før det er gått 10 år etter dispensasjonsvedtakets dato, skal boligriggen fjernes og tomta ryddes uten ytterligere varsel. Nabomerknad: Eier av naboeiendom har i nabomerknad anført at tomta skal være på kotehøyde som nabotomta 20/567. Dette er spørsmål som kan vurderes uavhengig av dispensasjonen, se også drøftelse under overskriften Forutsetninger. Merknad om opsjon er drøftet under overskriften Tidsramme. Merknad om gjerde er drøftet under overskriften Arealformålet. Arealformålet Arealformålet industri vil bli tilsidesatt dersom denne søknaden innvilges. Generelle vurdering: Det er i dag tilstrekkelig areal satt av til industriformål i Bjugn kommune. Dersom dette skulle endre seg, i den grad at behovet for slikt areal ikke kan dekkes, vil denne tomta kunne tas i bruk til regulert formål senest om ti år. Enn videre er omsøkt tiltak egnet til å legge til rette for bedre arealøkonomi ved utbygginger på andre næringsareal, ved at disse i sin planlegging kan slippe å sette av plass til egen boligrigg. Konkret vurdering: Denne tomta deler nabogrense med bebygd eiendom. Eier av naboeiendom, se vedlegg nr. 5 anfører at det må settes opp gjerde mellom eiendommene, av sikkerhetsmessige hensyn. Rådmannen er enig i denne vurderingen, dette kan fremkomme som et vilkår ved dispensasjonen. Omsøkte dispensasjon vil etter rådmannens vurdering tilsidesette regulert arealformål, men ikke i vesentlig grad. Det er i denne vurderingen lagt avgjørende vekt på at tilsidesettingen blir midlertidig, og at nytt formål er egnet til å fremme hensyn som er felles med regulert formål. Folkehelsevurdering: Etter rådmannens vurdering vil ikke dette tiltaket påvirke folkehelsen i betydelig grad. Det er et vilkår for denne vurderingen at disse boligene er av midlertidig karakter, og kun skal leies ut til arbeidsfolk som kommer til området som følge av utbyggingen av kampflybasen på Ørlandet, og den økte aktiviteten på Valsneset samt forestående boligutbygginger i Bjugn, ref. søknadens ordlyd. I dette ligger den klare forutsetning at dette ikke skal være noens faste bosted. I denne sammenheng er det spesielt viktig at dette ikke kan være en bolig der det skal bo barn.
Oppsummering: Rådmannen ser at det er en kjennesgjerning at vi er inne i en periode med mye aktivitet på Fosen, som medfører tilreisende arbeidskraft som må skaffes husrom. Med midlertidighet tidfestet til 10 år og vilkår som drøftet i vurderingen ovenfor vil ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra bli vesentlig tilsidesatt. Ved aktiv bruk av bestemmelser om estetikk, brukbarhet og funksjon i plan- og bygningsloven og tilhørende bestemmelser inklusive kommuneplanens arealdel i den etterfølgende byggesak, vil ikke plan- og bygningslovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet konkret vurdering av søknaden og tiltaket fremstår det som klart at fordelene ved å gi denne dispensasjonen er klart større enn ulempene. Hovedutvalgslederens innstilling: Bjugn kommune, ved hovedutvalg for arealbruk og drift gir dispensasjon fra arealformålet i reguleringsplanen for en periode på inntil 10 år, på følgende vilkår: 1. Senest ved dispensasjonstidens utløp 10 år fra vedtakets dato, skal søkeren uten oppfordring fjerne boligriggen og rydde tomta. 2. Boenheter i boligriggen skal ikke brukes som noens primærbolig og folkeregistrerte adresse. Personer under 18 år skal ikke ha midlertidige sekundærbolig i denne riggen. 3. Fullverdig søknad om tiltak må leveres før igangsetting jf. overstående drøftelse. 4. Generelle regler i kommuneplanens arealdel vedrørende parkering og utomhusopphold, med unntak av krav om lekeplass som ikke er relevant for brukerne av denne riggen, må oppfylles. Tiltaket må for øvrig forholde seg til alle relevante tekniske og estetiske krav i plan- og bygningsloven. Endelig plassering i høyde må godkjennes av kommunen, det samme gjelder generell utforming av bygning og utomhusareal. 5. Område for rigg med parkering og areal for utomhusopphold skal avgrenses mot naboeiendommer ved bruk av gjerde. Gjerdets plassering og utforming må dokumenteres i søknad om tillatelse til tiltak og godkjennes av kommunen. Saksprotokoll i Hovedutvalg for arealbruk og drift - 24.08.2015 Behandling: Hovedutvalgslederens forslag enstemmig vedtatt. Endelig vedtak: Bjugn kommune, ved hovedutvalg for arealbruk og drift gir dispensasjon fra arealformålet i reguleringsplanen for en periode på inntil 10 år, på følgende vilkår: 6. Senest ved dispensasjonstidens utløp 10 år fra vedtakets dato, skal søkeren uten oppfordring fjerne boligriggen og rydde tomta. 7. Boenheter i boligriggen skal ikke brukes som noens primærbolig og folkeregistrerte adresse. Personer under 18 år skal ikke ha midlertidige sekundærbolig i denne riggen. 8. Fullverdig søknad om tiltak må leveres før igangsetting jf. overstående drøftelse.
9. Generelle regler i kommuneplanens arealdel vedrørende parkering og utomhusopphold, med unntak av krav om lekeplass som ikke er relevant for brukerne av denne riggen, må oppfylles. Tiltaket må for øvrig forholde seg til alle relevante tekniske og estetiske krav i plan- og bygningsloven. Endelig plassering i høyde må godkjennes av kommunen, det samme gjelder generell utforming av bygning og utomhusareal. 10. Område for rigg med parkering og areal for utomhusopphold skal avgrenses mot naboeiendommer ved bruk av gjerde. Gjerdets plassering og utforming må dokumenteres i søknad om tillatelse til tiltak og godkjennes av kommunen.