Byplankontoret Planident: r20160023 Arkivsak:15/51967 Detaljregulering av Humlehaugvegen 21, gbnr 24/143, offentlig ettersyn Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : 16.3.2017 Dato for godkjenning av (vedtaksorgan) : <dato> Innledning Reguleringsplanforslaget er utarbeidet av Voll Arkitekter AS som plankonsulent, på vegne av forslagstiller Eco-bygg AS. Komplett planforslag forelå 23.12.2016. Hensikten med planen er å tilrettelegge for fortetting av et eksisterende boligområde. Eneboligen som ligger på tomta i dag, forutsettes revet. Det planlegges ni nye boliger, frittstående og i rekke/kjede. Planbeskrivelsen bygger på plankonsulentens beskrivelse av planforslaget, men den forkorta og endra, for å belyse planforslaget bedre. Planstatus I kommuneplanens arealdel er tomta avsatt til eksisterende boligbebyggelse. I gjeldende reguleringsplan fra 2003 er den regulert til boliger, med maksimal tomteutnytting TU= 40 %. I dag er tilsvarende betegnelse % BRA. Planområdet, eksisterende forhold Planområdet på 2,6 daa omfatter eiendommen gbnr 24/143. I oppstartannonsen for planarbeidet, var også eiendommen gbnr 24/395 med. Forslagsstiller har valgt å trekke den ut av planen.
Side 2 Området ligger ved toppen av Humlehaugen ved Ranheim, rundt 9 km fra Trondheim sentrum. Landskapet preges av eneboliger omgitt av dyrkamark. I øst grenser tomta mot privat veg, som er er felles atkomst til alle boligene på toppen av haugen. I vest ligger eiendommen gbnr 24/395. Den er regulert til offentlig friområde, men kommunen har ikke ervervet den. I dag er det Eco eiendom AS som er grunneier. I nord ligger en privat enebolig. Området er omtrent flatt nærmest vegen, og heller ellers svakt vestover. Eco eiendom AS eier to eiendommer på Humlehaugen Planavgrensning, rød stipla linje Nabobebyggelse mot sør, Humlehaugvegen 23 og 25 Humlehaugvegen 7, rett over vegen, antikvarisk verdi, klasse C Planområdet er en stor eneboligtomt i et felt med eneboliger. På motsatt side av Humlehaugvegen, ligger en bygning med antikvarisk verdi, klasse C. Rundt halvparten av villaene er fra andre halvdel av 1900-tallet, resten fra de siste ti årene. Det er gode sol- og utsiktsforhold. Landskapet på Ranheim er åpent. Humlehaugen, med mye trevegetasjon og småskala bebyggelse, fremstår som ei øy i dyrkamarka, og silhuetten er synlig fra mange kanter. På det tilstøtende jordet i sørvest planlegges det boligblokker og rekkehus. Humlehaugen sett I vest fra øst kommer senterområdet for Ranheim. Humlehaugen sett fra øst Forurensning i grunnen ROS-analysen tar utgangspunkt i kjent kartdata og annen informasjon fra Trondheim kommune og Miljøstatus. Det er ikke kjente funn av forurensning i grunnen.
Naturverdier/kulturminner Ingen verneverdige naturområder eller vilttråkk er registrert i området. Det er heller ikke påvist freda kulturminner her. Rekreasjonsverdi I gjeldende reguleringsplan r1142 er det et område regulert til offentlig friområde, som grenser til det nye planområdet i nord og vest. Det meste av friområdet er kommunalt eid. Friområdet er positivt for nærmiljøet. Ildsjeler i nabolaget har anlagt en liten ballbane på området. Ellers har terrenget naturpreg og liten grad av tilrettelegging. Det har flott utsikt til fjorden. Side 3 Trafikkforhold Området ligger sentralt i forhold til E6 og Ranheimsvegen. Det tar 10-15 min. med bil og ca 30 min. med sykkel til Trondheim sentrum. Til Værnes tar det ca 20 min. med bil. Eiendommen har atkomst fra en privat felles boligveg (blindveg), som er kobla til en kommunal veg. Humlehaugvegen møter Malvikvegen (Fv 950) i rundkjøring sør for området og den kobler seg videre til gamle E6. Humlehaugvegen har en ÅDT (kjøretøy/døgn) på 500 frem til der den private delen svinger av. Den private vegen har en ÅDT på 200. ÅDT i dagens situasjon. Kilde: SVV vegkart Gang- og sykkeltilbud Lokale boligveger utgjør hovedtilbudet for gående og syklende i nærområdet. I det omkringliggende vegnettet finnes gang- og sykkelveger som leder til tilstøtende områder og videre til andre deler av byen. Ved rundkjøringa der Humlehaugvegen møter Malvikvegen, er det kryssing via gangfelt. Kryssing av E6 og jernbanen ved Ranheim sentrum er planskilt. Skoleveg Ranheim Tilbud til gående barneskole og syklende. ligger Kilde: nordvest for planområdet. Skolevegen går via Engstrømbakken og Ranheimslivegen til rundkjøring sentralt på Ranheim. Her krysses vegen med gangfelt. Videre leder en gang- og sykkelveg over jernbanen og vestover Ranheimsvegen. Ved neste rundkjøring Kollektivtilbud er det enda ei kryssing av veg. Det er et sammenhengende nett av gang/sykkelveger sørover til Markaplassen ungdomsskole fra Humlehaugvegen. Kollektivtilbud Det er holdeplasser langs Gamle E6 som bl.a. betjenes av rute 7, 16, 37 og 38. Rute 7 har 3-5 avganger i timen gjennom store deler av dagen. Holdeplassen "Vikelvveien" er overgangsholdeplass for flere bussruter. Flybussen benytter også holdeplassen i Vikelvfaret, ca 500 m fra planområdet. Det er også bussholdeplasser langs Ranheimsvegen i nord. Rute 6 har seks avganger/time, store deler av dagen.
Trafikksikkerhet Den private atkomstvegen fra Humlehaugvegen er smal, lite trafikkert og har fartsgrense 15 km/t. Den sørligste biten av Humlehaugvegen har gang- og sykkelveg. Den inngår i et større nett av veger for myke trafikanter, med traseer ned til sentrum av Ranheim, Lade og Trondheim sentrum. De siste ti årene er det registrert tre bilulykker med lettere personskader i rundkjøringen, der Humlehaugvegen møter Malvikvegen. Lengre ned i boligfeltet er det registrert én ulykke med lettere personskade. Barn og unges bruk av området Det ble utført barnetråkk i 2008. Det er ingen konkrete registreringer innenfor planområdet. Skolekrets- og kapasitet Planområdet tilhører Ranheim skolekrets på barnetrinnet og Markaplassen ungdomsskole. Avstanden fra planområdet til barneskolen er ca 1,2 km. Kommunen mener at prosjektet ikke utfordrer skolekapasiteten. Side 4 Teknisk infrastruktur Tomta ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Der er ingen høyspentlinjer i området. Eiendommen får elektrisitet fra trafostasjonen i sørvest. Det ligger et 50 mm vannrør i vegen. Det har trolig for liten kapasitet for brannslukking og må byttes i forbindelse med ny utbygging. Kommunens vann- og avløpskart viser ledninger fra eksisterende enebolig over friområdet på gbnr 24/369, videre over eiendommen gbnr 24/140 og til hovedledningen ved Humlehaugvegen nord for området. Ledningskart EL. Kilde: Trondheim kommunes kartløsning Trondheim kommunes ledningskart for vann og avløp Grunnforhold Geoteknisk rapport konkluderer med at det ikke er nødvendig med prøveboringer på gnr 24/143 i planprosessen. Det er berg i dagen, og Humlehaugen har generelt tynnere jorddekke enn landskapet rundt. Et område med kvikkleire av middels faregrad ligger øst for Humlehaugen, utenfor planområdet.
Side 5 Støy Vegtrafikkstøy genereres, men i liten grad, inn på planområde fra E6 og Malvikvegen (Fv 950). Malvikvegen har en ÅDT på 8930 og E6 har en ÅDT på 18600. Luftforurensning fra trafikk Støv ikke er et problem, i den grad at det er behov for egen utredning av luftkvaliteten for denne reguleringsplanen. Veger nær planområdet er små lokalveier med lite trafikk. Risiko og sårbarhet ROS-analyse er utarbeidet og lagt med som eget vedlegg til planen. Støysonekart. Støy angitt i db. Kilde: Trondheim kommunes kart Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk, reguleringsformål Planområdet er ca 2,6 daa. Planområdet reguleres til formålene: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse (B1) Bestemmelsesområde: Parkeringskjeller (#1) Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsen ligger som en hestesko rundt et tun med felles uteoppholdsareal. Den består av rekkehus/eneboliger i to etasjer med tilbaketrukket 3. etasje, samt eneboliger i to etasjer. Tre rekkehus er plassert langs felles adkomstveg, med forhager mot sørøst, bakhage og takterrasse mot vest og mot tunet. Ei husrekke bestående av fire eneboliger ligger langs eiendomsgrensa mot sørvest, med inngang fra tunet, og hage/ takterrasse orientert mot sørvest. Mot friområdet i vest og nord ligger to eneboliger, med inngang/forhage mot tunet, og med hageside mot friområde i sørvest.
Side 6 Hver boenhet har et mindre privat areal på bakkeplan ved inngangen, og uteoppholdsareal på motsatt side. Alle boligene har sol fra vest på det private uteoppholdsarealet. Eneboligene ivaretar krav i KPA om minst 30 % tilgjengelige boenheter i nye småhusområder. Mellom husgruppene A og B ligger atkomst - med nedkjøringsrampe til parkeringskjeller, samt kjørbar gangforbindelse til eneboligene og til felles lekeareal. Bebyggelsens høyde Gesimshøyder og etasjeantall går fram av vedlagte situasjonsplan og plankart: Bygg A1, A2, A3: + 66,9 (2 etasjer + inntrukket 3. etasje) Bygg B1: + 67,4 (2 etasjer + inntrukket 3. etasje) Bygg B2: + 67,6 (2 etasjer + inntrukket 3. etasje) Bygg B3: + 67,8 (2 etasjer + inntrukket 3. etasje) Bygg B4: + 68,0 (2 etasjer + inntrukket 3. etasje) Byggene C1, C2: + 65,0 (2 etasjer) + evt. begrenset sokkel Snitt-tegninger, se vedlagte illustrasjon for fullstendig bilde
Grad av utnytting Det legges opp til ni boenheter og en tetthet på 3,5 boliger/daa. Regnet om til enheter med en snittstørrelse på 70 m 2 BRA, tilsvarer det 9,5 boliger/daa. Minimum utnytting i henhold til KPA på dette stedet, er 3 boliger/daa. Det tilsvarer ca. 8 boenheter her. Arealbruksformål Utnytting planlagt bebyggelse Arealbruksformål i planen Sum grunnareal Over terreng Under terreng Boligformål (B1) 2 566 m 2 1745 m 2 Kjeller (#1) 1220 m 2 Sum alle byggeformål 2566 m2 1 745 m2 1220 m2 Bomiljø/ bokvalitet Området har gode sol- og utsiktsforhold. Boligene ligger rundt et felles tun, som åpner seg mot nord. Alle boligene har privat uteareal på bakkeplan. Rekkehusene har romslige takterrasser mot vest. Bygningene er plassert slik at man kan se fjorden fra alle boligene. Ranheim sentrum med servicefunksjoner ligger nært, likeså fjorden. Det er gang/sykkelveger og friområder langs fjorden som gir muligheter for uteaktiviteter hele året. Parkering Det etableres parkering for bil/sykkel ihht minimumskrav i kommuneplanens arealdel (ytre sone), henholdsvis 1,2/2 pr. 70 m 2 BRA eller pr. boenhet. All bilparkering, også gjesteparkering og HC-plasser er tenkt lagt i parkeringskjeller. Det blir direkte atkomst fra kjelleren til alle boliger. Hver boenhet har plass til minimum to lett tilgjengelige sykkelparkeringsplasser nær innganger. I tillegg kan sykler også plasseres i kjeller. Bodareal og sykkelparkering ligger under boligene, på samme nivå som bilparkering. Side 7 Tilknytning til infrastruktur (vann, avløp, renovasjon, el, fjernvarme) Det er utarbeidet en plan for vann/avløp. Eksisterende tilknytningspunkt for vann antas å ha nok kapasitet for å forsyne planområdet med nødvendig forbruksvann, slokkevann og sprinklervann, men det må legges nye, større vannrør til det nye bolgfeltet. Før igangsettingstillatelse kan gis, skal alle VA-planer godkjennes av kommunen. Overvann må fordrøyes jf. kommunens VA-norm. Slokkevann fra eksisterende kum vest for området føres til to brannhydranter plassert på planområdet. Det trengs ingen ny nettstasjon i området. Det trenges to el-kabler fra dagens nettstasjon NS01803, sørvest for planområdet. I tillegg må trafoen i denne nettstasjonen byttes. Det planlegges en bod med plass til tolv avfallsbeholdere på 370 liter hver. Veg Privat boligveg knytter seg til den kommunale Humlehaugvegen, som leder videre til kryss med Malvikvegen. Den private boligvegen har et eget veglag med felles ansvar for brøyting og vedlikehold. Tiltakshaver må inngå en privatrettslig avtale med veglaget om vegrett for fremtidige beboere via Humlehaugvegen frem til innkjørsel til feltet. Dette ligger utenfor rammene av planarbeidet. Utbygginga har ikke så stort omfang, at den utløser krav om fortau langs den private atkomstvegen. Trafikkløsninger Planområdet får en bred avkjørsel fra felles boligveg. Den ene halvdelen av avkjørselen går ned til parkeringskjeller, og den andre er innkjøring for gjester, tilbringertjenester og utrykningskjøretøy. Det blir kjørbare gangveger til boligene.
Side 8 Miljøoppfølging, miljøtiltak Støy fra trafikk Støykart. Kilde: Sweco, støynotat (kartet er ikke oppdatert mtp bebyggelse) Det er utarbeidet et støynotat. Notatet viser at mesteparten av planlagt areal har støynivåer under grenseverdiene. Konklusjonen er at sørliggende boliger, hus B1 til B4, ligger i gul støysone. Alle boenhetene vil likevel tilfredsstille kommuneplanbestemmelsene, da de blir gjennomgående, får stille side og tilgang til felles uteoppholdsareal samt lekeareal med støy under grenseverdien. For utsatte balkonger/takterrasser vendt mot sør i hus B1 til B4, kan en løsning være tett rekkverk mot dekke og lydabsorberende himling. Da vil alle balkonger/takterrasser få tilfredsstillende støynivå. Løsningen er ikke utredet med hensyn til solforhold. Det er mindre overskridelser av grenseverdi for sørliggende private uteplasser mot sør på bakkeplan (hus B1 til B4). Det anbefales tette rekkverk mot grunn for å gi tilfredsstillende støyforhold på utearealet på bakken. Det er sikret i bestemmelsene at boliger som ligger i gul støysone må være gjennomgående og at minst halvparten av rom for varig opphold må vende mot stille side. Krav til anleggsfasen Bestemmelse 5.2 sikrer at plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen følger søknad om igangsettingstillatelse. Videre sikrer bestemmelsen at anleggsområdet sikres, slik at barn som benytter friområdet like ved, ikke kan komme inn. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert, før bygge- og anleggsarbeider igangsettes. Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen legges til grunn. Universell utforming/ tilgjengelighet Utforming av leilighetene følger krav til tilgjengelighet i TEK10. 30 % av boenhetene utformes med hovedfunksjoner på inngangsplanet og universelt utformet uteareal. Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealer skal planlegges i tråd med krav til uterom i KPA. Felles nærlekeplass ligger skjerma fra vegen innenfor rekkehusbebyggelsen. Det er krav til minimum 450 m 2 uterom for ny bebyggelse, hvorav minst halvparten, dvs. 225 m 2, skal være felles.
Side 9 Uteareal i prosjektet: Felles uteareal på bakken = 236 m 2 Privat uteareal på bakken = 1251 m 2 Privat uteareal på terrasser = 183 m 2 Samla uteoppholdsareal = 1670 m 2 Felles uterom ligger i hovedsak i hvit støysone og er lett tilgjengelig fra boligene via interne gangveier. Sol/skyggeforhold på utearealene: 21.03 klokka 1500 21.04 klokka 1500 Andel av felles uteareal med sol: 21.03. kl 1500: 70 m 2, mindre enn 50 % av 225 m 2 21.04. kl 1500: 170 m 2, mer enn 50% av 225 m 2 23.06. kl 1800: 90 m 2, mindre enn 50% av 225 m 2 Uteområdene har maks stigning på 1:15. 23.06. klokka 1800 Alle boliger har tilgang til nærlekeplass innen 50 meter. Lekeplassen er ikke berørt av støy og har gode solforhold i sommerhalvåret. Sosial infrastruktur Området sogner til Ranheim barneskole og Markaplassen ungdomsskole. Der er syv barnehager innenfor en radius på 1 km fra planområdet. Virkninger av planforslaget Konklusjonene i risiko- og sårbarhetsanalysen, er: - Det må lages ny VA-plan og legges større vannrør - Før igangsettingstillatelse må det foreligge faglig vurdering av støy - Bestemmelsene må ivareta siktlinjer ved atkomst - Anleggsområdet må gjerdes inn, så uvedkommende ikke kan ferdes på byggeplassen - Området regulert til friområde må videreføres (ikke relevant lenger, friområdet er trukket ut) - Sørliggende boliger, hus B1 til B4, ligger i gul støysone. Disse må være gjennomgående og ha minimum halvparten av rom for varig opphold på stille side.
Side 10 Vedlagte 3D-illustrasjoner viser hvordan bebyggelsen vil fremstå fra utvalgte punkter i nærområdet. Sol- og skygge på naboeiendommer Sol-/skygge 21.mars kl 15. Nå-situasjon Sol-/skygge 21.mars kl 15. Planlagt situasjon Sol-/skygge 23 juni kl. 18. Nå- situasjon Sol-/skygge 23 juni kl. 18 Planlagt situasjon Barns og unges oppvekstvilkår Planforslaget vurderes ikke å representere endringer i noen retning for barn og unge, generelt sett. Barn som skal bo i de nye boligene, vurderes å være godt ivaretatt. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planen innebærer ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Avveiing av virkninger Det vil bli økt personbiltrafikk i området, men økningen vurderes som moderat. Planforslaget innebærer et positivt tilskudd til boligbygginga i byen. Det nye boligområdet vil få mange kvaliteter, som ivaretar de nye beboerne på en god måte. Nærmeste nabo i nord vil få noe forringede solforhold ved middagstider i vinterhalvåret og tidlig ettermiddag vår og høst. Uten at noe gjesteparkering legges på bakkenivå, kan det oppstå villparkering i nabolaget. Offentlig snarveg til friområdet er ikke sikra i planforslaget. Dette burde vurderes, selv om det er kort avstand til atkomst som er offentlig tilgjengelig.
Side 11 Rådmannen mener boligprosjektet har en akseptabel skala, både med tanke på tetthet, byggehøyder og kontrast til eksisterende bebyggelse. Rådmannen vurderer ulempene som akseptable, og fordelene ved utbygginga alt i alt som større enn ulempene. Planprosess og innkomne innspill Varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan ble sendt sammen med samrådsmateriale til naboer og samrådsparter 15.06.2016. Planoppstart ble kunngjort på Voll Arkitekters hjemmeside den 15.06.2016, og annonsert i Adresseavisen den 15.06.2016. Plankonsulent med forslagsstiller har avholdt samrådsmøte med nærmest berørte nabo, eier av eiendommen gnr/bnr 24/390, den 14.06.2016. Plankonsulent med forslagsstiller holdt informasjonsmøte for berørte naboer, den 29.06.2016. Innspill til planforslaget Ved oppstart av planarbeidet kom det innspill fra tre andre myndigheter, NVE, fylkesmannen og fylkeskommunen. Det er ikke varsla vilkår for egengodkjenning. Videre et det kommet uttalelser, som til sammen representerer 40 husstander i nabolaget. De tar opp mange forhold, men disse temaene går igjen: Generelt dårlig ivaretakelse av naboers interesser, høy tetthet, store byggehøyder, fremmed formspråk, brudd med strøkskarakteren, dårligere fremkommelighet med bil, dårligere trafikksikkerhet, forringa solforhold for naboer, innsyn fra nye hus, fare for sprengningsskader, negativ fjernvirkning, tilgang til friområdet, ulemper i anleggsperioden, hogst av trær på tomta, manglende tillit til utbygger, fare for villparkering og forringelse av bomiljø og naboskap. Avsluttende kommentar Planbeskrivelsen beskriver formål, hovedinnhold, forhold til overordnede rammer og retningslinjer og virkninger, i tråd med 4-2 i plan- og bygningsloven. Den begrunner utforming av plan og bestemmelser. Planbeskrivelsen bygger på utredninger som følger saken. Rådmannen innstilling til reguleringsforslaget framgår av saksfremlegget.