Detaljregulering av Loholt allé 2, detaljregulering, offentlig ettersyn

Transkript

1 Byplankontoret Planident: r Arkivsak: 15/55647 Detaljregulering av Loholt allé 2, detaljregulering, offentlig ettersyn Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen: Bakgrunn Hensikten med planen er å legge til rette for økt utnyttelse av Loholt allé 2 som ligger på Steinan. Planområdet er ca 1 daa stort og er i dag bebygd med en enebolig. Eksisterende bebyggelse forutsettes revet, og det planlegges et nytt bygg i tre etasjer med ni leiligheter. Det innsendte planforslaget er utarbeidet av Arkitektfirmaet Odd Thommesen AS som plankonsulent, på vegne av forslagsstiller Hans Petter Faaness. Planbeskrivelsen beskriver formål, hovedinnhold, forhold til overordnede rammer og retningslinjer og virkninger, i tråd med 4-2 i plan- og bygningsloven. Den begrunner utforming av plan og bestemmelser. Planbeskrivelsen bygger på plankonsulentens beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Rådmannens innstilling til reguleringsforslaget framgår av saksfremlegget. MOHOLT Loholt allé OTHILIENBORG STEINAN Figur 1: Planområdet ligger på Steinan, ca 4 km fra Trondheim sentrum.

2 2. Planstatus og rammebetingelser Planområdet er vist som boligformål i kommuneplanens arealdel. Planforslaget er i henhold til hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel Planområdet omfattes av reguleringsplan r230a. Loholt Alle, Steinanvegen og Bergheimsvegen, vedtatt I planen er tomta er avsatt til boligbebyggelse i form av frittliggende bolighus i inntil to etasjer. Planforslaget avviker noe fra gjeldende reguleringsplan med økt byggehøyde og høyere utnyttelse av tomta. Side 2 Figur 2: Reguleringsplan r230a omfatter Loholt allé 2, og viser at tomta er regulert til boligformål. Reguleringsplan r341, vedtatt , grenser til tomta. Planen omfatter trafikkløsninger i Steinanvegen langs tomta og krysset mellom Steinanvegen og Loholt allé. Figur 3: Reguleringsplan r341 med trafikkløsning for Steinanvegen og krysset mot Loholt allé.

3 Side 3 Rett vest for planområdet, på motsatt side av Steinanvegen, er det planlagt et boligprosjekt med 174 leiligheter. Reguleringsplanen for dette ble vedtatt Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Planområdet ligger på Steinan ca 4 km sørøst for Trondheim sentrum og 500 meter fra Moholt lokalsenter. Tomten er på ca ett daa, og avgrenset av Steinanvegen i vest, Loholt allé i sør og boligbebyggelse i nord og øst. Dagens bruk Tomta er bebygd med en enebolig fra Huset har næringsseksjon i sokkeletasjen (tidligere dagligvare), bolig på første plan, samt innredet loft. I tillegg er det en frittstående garasje på tomta. Bebyggelsen forutsettes revet. Stedets karakter Området består av eneboliger og tomannsboliger på romslige tomter fra ulike tidsperioder. I Heggdalen, rett vest for tomten, kommer det et omfattende leilighetsprosjekt. Landskap Tomten ligger ca 150 meter over havnivå, heller svakt mot vest og har gode solforhold. Kulturminner Det er ikke registrert verneverdige kulturminner innenfor planområdet. Naturverdier og rekreasjonsverdi Store deler av tomten er opparbeidet til parkeringsareal, og det er derfor ingen spesielle naturverdier på tomten. Estenstadmarka ligger kun 250 meter fra planområdet, og har gode rekreasjonsmuligheter gjennom hele året. Barns interesser Det er ikke kjent at tomten har vært i bruk som leke- eller rekreasjonsarealer for barn eller andre grupper. Trafikkforhold Tomta ligger langs kollektivåre. Området betjenes av flere bussruter, og nærmeste busstopp er ved tomta. Det er fortau langs hele eiendommen, samt gang- og sykkelveg som på motsatt side av Steinanvegen. Tomta er i kort kjøreavstand fra Omkjøringsvegen (E6). Det er to avkjørsler inn på tomta, en fra Loholt allé og en fra Steinanvegen. Skole og barnehage Planområdet tilhører Åsvang barneskole og Hoeggen ungdomsskole. Nærmeste barnehage ligger i Loholt allé 21, ca 250 meter unna. Teknisk infrastruktur Tomten ligger inntil offentlig veg med vann- og avløpsledning. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme.

4 Grunnforhold Planområdet ligger i overgang mellom morene og sand, og det er derfor ikke leireproblemer her. Det kan være fyllmasser øverst som det ikke er mulig å fundamentere i, og det kan bli problemer med innsig av vann. Støy og luftkvalitet I henhold til temakart vist på kommunens kartside er hele planområdet utsatt for trafikkstøy. Side 4 Figur 4: Støykart. Planområdet ligger langt nok unna Omkjøringsvegen (E6) til at trafikken derfra ikke forringer luftkvaliteten på tomta. Lokal trafikk er lav til moderat. Topografien er ikke til hinder for luftgjennomstrømning i området. 4. Beskrivelse av planforslaget Bebyggelsens plassering, høyde og utforming Det planlegges et leilighetsbygg i tre etasjer, med inntil ni enheter samt parkeringskjeller under bakken. Bygningsvolumet er plassert nordøst på tomta for å maksimere de solbelyste utearealene mot sør og vest. Byggegrensen er satt med fire meters avstand til nabogrense. Balkonger tillates ikke utkraget over denne grensen. Figur 5a: Foreslått prosjekt sett fra vest.

5 Side 5 Figur 5b: Foreslått prosjekt sett fra sørøst. Grad av utnytting Det er lagt opp til høy grad av utnytting. Planlagt bebyggelse over terreng utgjør ca 850 m 2 BRA, hvorav ca 680 m 2 BRA er boligareal. Det tilsvarer 9,3 boenheter/daa ved omregning til 70 m 2 enheter. Tabell 1: Oversikt over arealbruk Areal tomt 1050 m 2 / 1,05 daa Antall boliger 9 (minimum 6) Tetthet (reelt antall boliger) 8,5 boliger/daa BRA over terreng (totalt) 850 m 2 BRA over terreng (bolig) 680 m 2 Antall boliger (omregnet til boenheter på 70 m 2 ) 9,7 Tetthet (omregnet til boenheter på 70 m 2 ) 9,3 boliger/daa Bebygd areal (BYA) 440 m 2 BRA under terreng 420 m 2 Leilighetsfordeling Leilighetsstørrelsen varierer fra 44 til 122 m 2. Tilgjengelige boliger og universell utforming Alle leiligheter er tilgjengelige boenheter og har adkomst fra heis. Det er en HC-parkeringsplass i parkeringskjeller. Tilnærmet alt felles uteareal er flatt og universelt tilgjengelig fra hovedinngang. Uterom Det planlegges 417 m 2 felles uteoppholdsareal på terreng. Utearealet får en plassering som sikrer gode solforhold, og vil bli opparbeidet med lekeareal og uteplasser for alle grupper beboere. Fordi utearealet i sin helhet blir omgitt av en støyskjerm, vil skjermen bli integrert i leke- og utemøbleringen. I tillegg har alle leilighetene private utearealer på balkonger og terrasser. Totalt oppfyller planforslaget arealkravet i KPA til uteareal med sol, skjermet for støy. Tabell 2: Planlagt uteareal og minimumskrav Sum Terreng (felles) Balkong/terreng (privat) Krav 340 m m 2 - Planlagt 560 m m m 2 Planlagt med tilfredsstillende sol- og støyforhold 347 m 2 (21. mars kl 15.00) 398 m 2 (21. juni kl 18.00) 239 m 2 (21. mars kl 15.00) 290 m 2 (21. juni kl 18.00) 108 m 2

6 Side 6 Figur 6: Foreslått prosjekt sett fra sørøst. Parkering for sykkel Det er avsatt to sykkelparkeringsplasser pr leilighet, halvparten på bakkeplan og halvparten i kjeller. Parkering for bil Det er avsatt ni parkeringsplasser for bil i kjeller. Parkeringskjelleren har direkte innkjøring fra Steinanvegen. Terrengforskjellene på tomta gjør at nedkjøringsrampen blir kort og utkjøringen oversiktelig. Det er tilrettelagt for en hente-/bringeplass ved dagens innkjøring fra Loholt allé. Dette arealet kan også benyttes som gjesteparkeringsplass. Støy og luftkvalitet Området er utsatt for støy. Ved boligbygging er det derfor nødvendig med tiltak for å kunne gi tilfredsstillende støyforhold. Uteareal skjermes med støyskjerm mot Steinanvegen og Loholt allé og skjermen er vist i plankartet. I tillegg er det foreslått enkle bygningsmessige grep som sikrer at alle leiligheter får stille side.

7 Side 7 Figur 7: Beregnet støy, Ld en, ved uteoppholdsareal med skjermingstiltak. Beregningshøyde 1,5 meter over terreng. Det er tatt inn i bestemmelsene at luftinntak skal vende bort fra Steinanvegen og Loholt allé. Vann- og avløp Vann og avløp benytter eksisterende anlegg. Det planlegges ikke utbygging av nye offentlige anlegg. Det er utarbeidet plan for VA-ledninger samt tilknytning til offentlig nett. Figur 8: Ledningskart. Renovasjon Renovasjonsløsningen vil basere seg på søppelbeholdere på hjul. 5. Virkninger av planforslaget Stedstilpasning Prosjektet vurderes å ha liten effekt på landskapet. Et leilighetsbygg med ni enheter i tre etasjer utgjør et større volum enn de øvrige boligene øst for Steinanvegen, og naboer i Loholt allé 4 vil miste noe utsikt.

8 Sol- og skyggeforhold Planlagt bebyggelse påvirker solforholdene på naboeiendommer og vil kaste skygge på deler av disse. Tomtas helning demper den negative skyggevirkningen noe. Støyskjermen vil kaste skygge på felles uteareal for beboerne innen planområdet. I figur 6 er skjermen vist som ren glasskjerm. Det er sikret i bestemmelsene at skjermen skal utformes med variasjon, og at areal for lek og opphold ikke skal skyggelegges. Side 8 Figur 9a: Sol- og skyggeforhold 15. mars kl Figur 9b: Sol- og skyggeforhold 21. juni kl ROS Det er utarbeidet ROS-analyse i samsvar med plan- og bygningsloven 4-3. Følgende tema er vurdert nærmere; ras/skred/grunnforhold, avfallsbehandling ved riving av eksisterende bygg, trafikksikkerhet, vann- og avløpsforhold, støy/støv og forhold i anleggsfasen. Det er ikke framkommet vesentlig risko- og sårbarhet fra ROS-analysen. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget medfører ikke økonomiske konsekvenser for kommunen. Konsekvenser for klima og det ytre miljø Planen gir ingen vesentlige virkninger for klima og miljø. Utbyggingen kan medføre noe økt biltrafikk, men vil samtidig støtte opp om eksisterende kollektivårer. Fortetting innenfor eksisterende boligområder er også med på å redusere presset på nedbygging av matjord andre steder, samt at det gir bedre utnyttelse av eksisterende infrastruktur. Avveining av virkninger Fortetting innenfor eksisterende by er i tråd med kommunens fortettingspolitikk, men ca 9,2 boliger/daa er likevel en høy utnyttelse av tomta. Foreslått prosjekt kaster mye skygge på naboeiendommer i øst, men ikke på uteplassene inntil naboens husvegg. Det er derfor vurdert som akseptabelt. Planlagt felles uteareal for foreslått prosjekt er plassert sør og vest på tomta. Uterommet har gode solforhold, men tomta er støyutsatt og det er derfor behov for støyskjerming av utearealet. Støyskjermen er opptil 2,4 meter høy. For at støyskjermen ikke skal framstå som for massiv, skal

9 den ha variasjon i materialbruk og utstrakt bruk av glass. Glasset skal også sikre sol på leke-og oppholdsarealene. De fleste private balkongene har støyverdier over grenseverdien, og ligger innenfor gul støysone. Balkongene har gode sol- og utsiktsforhold og anses derfor å være attraktive likevel. Nærhet til Estenstadmarka er også vektlagt i helhetsvurderingen av planen. Side 9 6. Planprosess og innkomne innspill Det ble gjennomført oppstartsmøte med kommunen Varsel om oppstart av planarbeid ble annonsert i Berørte naboer og offentlige parter ble informert med brev datert I forbindelse med melding om oppstart av regulering er det innkommet tre uttalelser. Nedenfor følger sammendrag av de enkelte innspillene. Sør-Trøndelag fylkeskommune ( ) Fylkeskommunen uttaler at det er liten sjanse for arkeologiske funn og minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Heimdal Bolig AS ( ) Heimdal Bolig utvikler naboeiendommen i vest og ber om å bli holdt orientert om prosjektet. Nabo i Loholt allé 4/4B ( ) Plasseringen av bygget er uten hensyn til hvilken innvirkning volumet og plasseringen vil ha på den nærmeste naboeiendommen i øst (Loholt allé 4/4B). Prosjektet vil gi dårligere solforhold på naboens tomt, ta vesentlig utsikt, er plassert for nært nabo, tar lite hensyn til strøkets karakter og har en dårlig utforming. Foreslått prosjekt vil gi en drastisk forringelse av lysforhold og en total eliminering av det private preget som uterommet har i dag. Byggegrensen er kun 4 meter fra nabogrensen, ikke minst halve byggets høyde (9-10 meter) som tilsvarer 4,5-5 meter avstand. Balkonger stikker utenfor byggegrensen og er kun ca 2 meter fra nabogrense. Byggets vegg mot naboen er for massiv. Bygget ser ut til å ha 12 boenheter, men bør ha maks 6-10 boenheter. Kommentar: Naboens utsikt blir redusert. Bygget er justert noe i nord slik at veggen mot naboen blir litt kortere og oppleves mindre massiv. Det vil også gi litt mer utsyn mot nordvest. Bygget kaster mye skygge på naboens eiendom midt på sommeren kl (se figur 9b), men uteplassene ved naboens husvegg har sol. Balkongene som kraget ut over byggegrensen er tatt bort, men byggegrensen er beholdt 4 meter fra nabogrensen. Når det gjelder strøkskarakter er de nærmeste naboene til planområdet (nord for Loholt allé og øst for Steinanveien) eneboliger. Utover det har området flere ulike typer bygg, og i bygningsrådet godkjente Trondheim kommune utbyggingen på Heggdalen gård med blokker på 3-5 etasjer rett over veien vest for planområdet. Bygget planlegges med ni boenheter.