ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR PRIVATE PLANER Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no SIVILARKITEKT SVEIN ERIK LUND MNAL Strandgaten 1 5013 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201001217/9 EBYGG 5210 260510 SAST AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 168 Bnr 1058 Tiltakets adresse : Jægerbakken 27 Tiltakets art : Bruksendring blokk/bygård/terrassehus Tiltakshaver : Jægerbakken 27 AS Saken gjelder: Saken gjelder bruksendring av loftsetasje fra tilleggsdel til selvstendig boenhet. Videre søkes det om innsetting av et takvindu på ca 80 cm x 100 cm i takflaten mot nord. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis ikke dispensasjon fra 11-6 (rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) med hensyn til plankravet. Med hjemmel i planog bygningslovens 19-2 (pbl 2008) gis ikke dispensasjon fra 87 og 88. For begrunnelse vises det til administrasjonens drøfting. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6 (plankrav) og 74 nr 1 (planløsning), jf Tek 7-27 (rømning av personer) og samme forskriftens 10-31avslås søknad om tillatelse til etablering av en ny boenhet i loftsetasjen. Det presiseres at det ikke er tatt stilling til oppføring av takvindu mot nord (se også administrasjonens drøfting).
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel (KPA) vist som uregulert byggeområde. Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for Sandviken - Fjellsiden Nord og ligger innenfor planområde P: Nyhavn - Hegreneset. Det er bestemmelser knyttet til Kommunedelplanen. Dispensasjon: Tiltaket krever dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel 1, kravet om utarbeidelse av plan. Det er søkt om dispensasjon fra plankravet, dispensasjonssøknaden er begrunnet med at det er behov for flere boliger i område. Søknad om dispensasjon er ikke nabovarslet, det er ikke søkt om fritak for nabovarsling. Det er videre søkt om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 87 og 88 vedrørende energikrav og lyd- og energikrav jf teknisk forskrift. Denne søknaden er begrunnet og nabovarslet. Bygningsmyndigheten tar ikke stilling til dispensasjonssøknadene med bakgrunn i negativ utfall av saken / manglende nabovarsling. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Nabovarsling: Tiltaket er nabovarslet, men det er ikke nabovarslet at tiltaket vil være avhengig av dispensasjon fra plankravet (KPA 1). Det er ikke heller søkt om fritak for nabovarsling. Det er kommet inn merknad fra Arne Lampe, eier av gnr 166, bnr 1059, Jægerbakken 29. Naboen påpeker at det tidligere har foregått søknadspliktige arbeider på naboeiendommen som verken er nabovarslet eller omsøkt. Lampe protesterer mot innredning av en ny boenhet i nabohuset. Han føler seg allerede i dag negativ påvirket av aktiviteter som foregår på naboeiendommen og han mener at rekkehuset er blitt til et hybelhus. Bråk i forbindelse med festing, forsøppeling av utearealer og mangel på parkering er blant de momentene som Lampe frykter forverret ytterligere dersom en ny boenhet godkjennes. Ansvarlig søker og Espen Ommedal som representerer huseierne motsvarer i brev datert 8.2.2010 samt e-post av 27.1.2010. I motsvaret påpekes det at rekkehuset har i dag to godkjente boenheter og kan dermed ikke Side 2 av 6
betegnes som hybelhus. Problemstillinger som tilgrising og bråk m.m anses byggesaken uvedkommende. Parkering er et problem i område og det anses for uheldig at NHH benytter parkeringen som er avsatt til beboere i Jægerbakken. Uttale/krav fra andre myndigheter: Det er ikke hentet inn uttalelse fra andre myndigheter. Uttale/krav fra andre kommunale etater: Saken er forelagt Byantikvaren i møte den 27.4.2010. Byantikvaren har tatt stilling til innsetting av nytt takvindu og konkluderer med at omsøkt takvindu ikke vil komme i konflikt med antikvariske interesser. Vannforsyning og avløp: Det er ikke hentet inn / innlevert forhåndstilsagn fra Vann - og avløpsetaten for tilknytning av en ny boenhet til det eksisterende ledningsnettet. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Rekkehusene i Jægerbakken 23 til 31 er oppført i 1931, prosjektert i 4 plan (kjeller, 1. og 2. plan, loft). De opprinnelige tegninger viser boder/tilleggsdel i underetasjen, en boenhet i 1. og en boenhet i 2. plan. På loftet er det opprinelig innrettet ett værelse og bodarealer. Parkering: Administrasjonen ser at parkeringsdekning i område er utilfredsstillende og etablering av en nye boenheter i område vil føre til en forverring av situasjonen. Omsøkt eiendommen disponerer ikke parkeringsplasser på egen tomt. Med bakgrunn i gjeldende parkeringsvedtekt for Bergen kommune er det imidlertid ikke grunnlag for å kreve parkeringsplasser verken for de eksisterende boenheter eller for etablering av en ny boenhet så lenge tiltaket ikke innebærer en økning av bruttoarealer dvs en ny boenhet etableres innenfor bygningens opprinnelige volum. Søknaden forutsetter ingen økning av bruksarealer slik definert i Teknisk forskrift. Ansvarlig søker viser til en parkeringsplass i enden av Jægerbakken og hevder at den benyttes av NHH til tross for at p-plassen er kommunal og reservert for beboere i Jægerbakken. For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at det er NHH som er hjemmelshaver for eiendommen gnr 168 bnr 139 og i utgangspunktet er det følgelig NHH som disponerer arealene der parkeringsplassen ligger. Det er ikke dokumentert rettigheter som tilsier at beboerne i Jægerbakken har eksklusiv bruksrett på p- plassene. Etablering av ny boenhet på løftet: Administrasjonen vurderer tiltaket til å stride mot plan- og bygningslovens 74 nr 1. Her heter det bl.a.: "Bygning med oppholdsrom for mennesker skal ha forsvarlig planløsning, herunder tilfredsstillende lysforhold, isolasjon, oppvarming og ventilasjon og brannsikring." Sikkerhet ved brann / rømning av personer Ansvarlig søker skriver i søknaden bl.a. at loftet "allerede har en godkjent rømningsvei", "rømningsveier er etablert og tidligere godkjent" og videre "rømningsforhold er iht forskrifter da det er eksisterende rømningsstige til loft", "Rømningsforhold er løst da eksisterende rømningsstige med ryggbøyle fra loft benyttes". Ved en gjennomgang av vårt arkiv kan vi ikke se at rømningsstigen er omsøkt eller godkjent. Stigen er vist på vedlagt fotodokumentasjon, men den fremkommer ikke av angjeldende fasadetegning. Side 3 av 6
Stigen er for øvrig utformet og plassert slik at den ikke vil kunne oppfylle kravene til sikker rømning som fremkommer av TEK 7-27. Planløsning Planløsningen anses for å være ikke tilfredsstillende. Romhøyden under skråtak i deler av leiligheten vil være så lavt at rommene ikke ville kunne brukes som forutsatt. Det er ikke tegnet inn romhøyder for bad, kjøkken og stue, men der er grunn til å anta at største deler av badet vil få en takhøyde som ligger under 1,9 meter, noe som tilsier at vist innretning ikke vil kunne brukes som forutsatt. Det samme gjelder møblementet til stuen der ca halvparten av arealet ligger under 2 meter. Det vil være vanskelig for en voksen person å stå oppreist foran toalettet, foran oppvaskbenken og deler av sittegruppen i stuen. Dette anses ikke for å være en forsvarlig eller tilfredsstillende planløsning. Det vises til SINTEF sin byggforskserie 700.613 der det fremkommer bl.a. at "romhøyden bør være 2,4 m i minst 50 % av boligen." Av samme dokumentet går det frem at minimushøyde mellom ferdig gulv og skrå himling ved klosett ikke bør være lavere enn 1,9 meter og høyden i bakkant av sittegrupper bør ha en høyde på minimum på 1,5 m. Bygningsmyndigheten vurderer tiltaket til å stride mot plan- og bygningslovens 74 nr 1 jf teknisk forskrift 10-31 og 7-41 som har til intensjonen å sikre inneluftkvalitet, lysforhold, romopplevelse samt å ivareta sikkerhet mot sammenstøtt med byggverk/bygningsdeler. Veiledningen til samme forskrift anbefaler i utgangspunkt en romhøyde på 2,4 m, men det presiseres at romhøyden ikke bør være lavere enn 2,2 meter slik at det kan benyttes standardbygningsdeler (dører). Bygningsmyndigheten har med bakgrunn i dette og nevnt SINTEF byggforskserie etablert og innarbeidet en forvaltningspraksis som går ut på at minst 50% av arealene til en boenhet må ha romhøyde (målt fra overkant ferdig gulv til underkant himling) på 2,4 m. Resterende arealer kan ha noe lavere romhøyder men må ikke ligge lavere enn det som er nødvendig for å kunne bruke standarddører i ganglinjene. Vinduer i takflaten: Da det gis avslag til bruksendringen har bygningsmyndigheten ikke tatt stilling til omsøkte fasadeendring (innsetting av takvindu mot nord) Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 4 av 6
Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 201001217. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Sabine Stein - saksbehandler Åge Vallestad - gruppekoordinator Kopi: Jægerbakken 27 AS, Starefossveien 13 C, 5019 BERGEN Arne Johan Lampe, Jægerbakken 29, 5042 BERGEN. Side 5 av 6
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6