Vinje kommune Økonomi, plan og utvikling Arkiv saknr: 2014/2728 Løpenr.: 10072/2016 Arkivkode: 100/1 Utval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet Sakshandsamar: Lotte Næss Framlegg til detaljregulering for Botn Aust 100/1 endring -1. gongs handsaming Vedlegg: 1 Gjeldande reguleringsplan vedteken 2007 2 Framlegg nytt plankart 3 Framlegg nye føresegner 4 Framlegg planomtale 5 Framlegg plan for vatn og avlaup Dokument i saka: Referat frå oppstartsmøte 12.11.14 Sweco 25.11.14 varsel om oppstart av planarbeid ROS-analyse Innspel til planarbeidet Statens vegvesen 03.12.14 Mattilsynet 12.12.14 Fylkesmannen i Telemark 07.01.15 Telemark fylkeskommune 07.01.15 Dir for mineralforvaltning 12.01.15 NVE 12.01.15 Botn Øst Hyttelag 11.01.15 Rolf Øyvind Rasmussen 01.12.14 Gudmund Valen 05.01.15 Tor Magne Clausen v/ adv Per Quale 12.01.15 Olav F. Knutsen 12.01.15
Bakgrunn: I området Botn Aust er det i dag om lag 40 eldre hytter. I 2007 blei det vedteken ein reguleringsplan som legg til rette for å standardheving og fortetting om lag 60 nye tomter, sjå vedlegg 1. Planprosessen som starta i 2014 hadde som formål å gjere om areala for utleige til tomter for fritidsbustader. Samstundes ville ein då leggje til rette for meir fortetting, og vegar til dei aller fleste hyttene både eksisterande og framtidige. Oppstartsmøte var 12.11.14, og det vart varsla oppstart av planarbeidet 25.11.14. Det har kome innspel frå 6 offentlege instansar, hyttevelet og 4 hytteeigarar, sjå planomtala. Framlegg til ny detaljregulering som vert lagt fram inneheld om lag 30 nye tomter, samt vegar og VA-trasear, sjå vedlegg 2-4. I 2007 var det ein del motstand mot fortettinga frå eksisterande hytteeigarar, og nokre av fortettingstomtene vart tekne ut som følgje av det. I det nye framlegget er ingen av desse tomtene tekne inn att (ingen «omkampar»). Planendringa viser mogleg ny tilkomst til nye byggeområde i F11 og F12 gjennom planområdet, i tråd med framlegg til ny kommunedelplan. Framlegg til kommunedelplan Vågslid, slik det var lagt ut til offentleg ettersyn fyrste gong.
Trasè for tilkomst til F11 er vist som infrastruktursone i framlegg til nytt plankart, fram til der den følger noverande veg. Trasè for veg til F11 : Infrastruktursone Skisse til vegtrasè frå Botn til F11, og stader for kryssing av Kjela (3 alternativ).
Vurdering: Innspela frå høyringsinstansar og hytteeigarar vert summert opp og kommentert i planomtala, sjå vedlegg 4. Rådmannen har nokre kommentarar i tillegg : Motsegn - kommunedelplan Vågslid Fylkesmannen skriv at det er fremma motsegn mot byggeområda F11 i framlegg til ny kommunedelplan for Vågslid på grunn av manglande samsvar med regional plan for Setesdal Austhei, Vesthei osv (Heiplanen). Denne motsegna står framleis. Veg fram til F11 vil koma i konflikt med motsegna til dette området. Rådmannens kommentar : I brev datert 03.06.14 trekker fylkesmannen delar av motsegna. Dei kan akseptere den delen av F 11 som ligg i bygdeutviklingssona i Heiplanen. Rådmannen meinar at reguleringsplan for Botn Aust då må kunne vise tilkomst til denne delen av F11. Landskap Fylkesmannen skriv at ein bør freiste å leggje nye hytter slik at dei fell så godt inn i landskapet som råd. Rådmannens kommentar : Botn er ein del av satsingsområdet Vågslid. Her er det ei overordna målsetting å bygge tett i nye felt og fortette eksisterande felt, ikkje minst som eit alternativ til å ta i bruk nye, meir konfliktfylte område. Vågslid er i tillegg eit område der hyttebygging og destinasjonsutvikling vert prioritert framfor andre interesse. Hyttefelt og andre tiltak får prege landskapet. Samstundes vil det òg vere i destinasjonens interesse å ta nokre landskapsomsyn. Hyttefolket bryr seg også om kvalitetar i omgjevnadene. Større terrenginngrep som vil verte synlege frå sentrale stader bør ein vurdere nøye. Bygging på rygger og toppar bør ein òg vere varsam med. Ein bør søke å unngå sterk silhuettverknad. Mange stader i Vågslid er det etter kvart bygd både på rygger og høgdedrag, også slik at det vert ein del hytter i silhuett, td sett frå E134. Ein kan likevel prøve å unngå at dette skjer fleire stader. I hyttefeltet Botn har hyttene så langt blitt plassert lågt i terrenget. Med reguleringsplanen som vart vedteken i 2007 blei det opna for bygging oppe på høgdedraget mellom Botn Aust og Botn Vest. Framlegg til ny reguleringsplan som vert lagt fram no, vidareførar dette, og tek i bruk meir av høgdedraget. Det har vore dialog mellom utbyggjar og sakshandsamar. Fleire framlegg til tomter er tekne ut, eller flytta på. Nokre stader har ein flytta på tomter for å ta omsyn til store furuer. Nokre tomter har fått ekstra byggegrenser, slik at hyttene vert trekte bakover. Frå førre regulering er det ein del hytter som vert eksponert mot E134. Dei skal ha lågare mønehøgde og ubrotne takflater. Sakshandsamar har difor tru på at dei nye hyttene ikkje vil kome i dominerande silhuett. Botn-området vil bli meir prega av hyttebygging enn det har vore. Ein håpar likevel at restriksjonane som er sett i planframlegget vil gi eit godt resultat, også sett ut frå landskapsomsyn.
Døme på stad der tomter er flytta inn for å ta vare på furu og for at hyttene skal kome mindre i silhuett.
Nytt kryss i E134 Vegvesenet skriv at krysset i E134 må dimensjonerast med trafikkøy (dråpeøy) i sekundærvegen og passeringslomme i E134 jf handbok N100. Rådmannens kommentar : Ein vil tru at desse krava er knytt til den situasjonen som oppstår den dagen krysset her skal vere tilkomst også for byggeområde F11 sør for vassdraget. Ein vil då uansett måtte regulere på nytt. Vegen skal leggjast om, og denne traseen er vist berre som hensynssone infrastruktur i planframlegget. Trafikkøy og passeringslomme kan regulerast inn då. Det er rekkjefølgjekrav om dette i føresegnene. Omlegging av tilkomst frå Botn Vest Vegvesenet rår til at vegen sør for Botn Skysstasjon vert stengt, og at tilkomsten til Botn Vest går om det nye krysset til Botn Aust. Rådmannens kommentar : Ein kan ikkje sjå at dette er nokon stor fordel, slik situasjonen ved skysstasjonen er i dag. Det er god sikt i dagens kryss i vest. Dersom ein i framtida skal regulere om rundt skysstasjonen, og ser at dette vil vere ein fordel, kan ein lett kople på ein større veg til Botn Aust der det er eit vegsamband i dag. Utleige/fritidsbustad Den gjeldande reguleringsplanen visar 7 tomter som næringstomter. I planprosessen i 2007 blei det regulert slik etter vedtak i planutvalet om ein viss andel næring, som då blei sett til 10% - til tross for at den gjeldande kommunedelplanen har ikkje eit slikt krav for Botn. Med det nye framlegget blir det totalt om lag 90 nye hytter. Ein vil då rå til at 9 av tomtene vert regulert til utleige. Dei bør verer samla, nær innkøyringa, td tomtene 3 11. Kva for område i Vågslid som skal vere næring/utleige framover, og vilkåra for evt omregulering er framleis ikkje endeleg avklart. Medan ein ventar på ei slik avklaring må det regulerast til utleige slik det er tilrådd.
Konsentrert utbygging Framlegget legg til rette for tomannshytter på 16 av tomtene (Bk oransje farge i plankartet). Sakshandsamar har vore kritisk til større volum oppe på høgdedraget. No er høgder og storleik på hyttene dei same i heile planen. Forskjellen blir då at det må bli plass til fleire bilar, og det blir meir trafikk på vegane til desse tomtene. Slik sett burde ein heller opna for tomannshytter nærare innkøyringa til feltet. Utbyggjar ville ha det slik det er i framlegget no. Sakshandsamar har kome til at det kan aksepterast. Vatn og avlaup Det er utarbeidd ein plan for vatn og avlaup, sjå vedlegg 5. Vatn kjem frå felles brønn i Botn Vest. Ein vil kople seg til kommunalt avlaupsnett. Utbyggingsavtale Det er så langt ikkje semje om ei utbyggingsavtale for området, men ein er i dialog. Rådmannens framlegg til vedtak: Framlegg til detaljregulering for Botn Aust vert lagt ut til offentleg ettersyn i medhald av pbl 12 10 med desse endringane : Tomtene 3 11 vert regulert til næring/utleige. Rådmannen, Jan Myrekrok, rådmann /s/