Utval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet /74

Transkript

1 Vinje kommune Økonomi, plan og utvikling Arkiv saknr: 2008/3386 Løpenr.: 14874/2015 Arkivkode: 93/28 Utval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet /74 Sakshandsamar: Signe Vinje 1.gongs handsaming av detaljreguleringsplan for Finnroi, planid , gnr. 93/64 og 99/555 Vedlegg: 1 Reguleringsplan rev Vedlegg til reguleringsplan Plankart Finnroi Dokument i saka: Kommunedelplan for Vågsli Utkast til kommunedelplan for Vågsli Bakgrunn: Grunneigarane på Finnroi gnr. 93/64 (Knut Gunnvaldjord) og gnr. 99/555 (Åse Vågsli Thoresen) ber om at Vinje kommune handsamar forslag til detaljreguleringsplan for Finnroi, og legg planen ut på høyring og offentleg ettersyn. Føremålet med planarbeidet er å leggje til rette for fritidsbustader på Finnroi i Vågsli. Området er i kommunedelplan for Vågsli sett av til fritidsbustad, med krav om 10% utleigeeiningar. Arealbruken er i hovudsak i samsvar med overordna plan. 3 tomter lengst nord i planområdet ligg i eit område som er sett av til LNF i kommunedelplanen. Det er vurdert at det ikkje er behov for konsekvensutgreiing. Planforslaget har desse dokumenta: Planomtale og føresegner (i same dokumentet) Plankart Diverse vedlegg

2 Det er i tillegg gjort følgjande utgreiingar, vist i vedlegga: Skredrapport Kulturhistorisk registrering VA-vurderingar Biologisk kartlegging Planarbeidet tok til i Melding om oppstart er datert 3. november I samband med utviding av planområdet og overgang til ny plan- og bygningslov blei det på nytt varsla oppstart 14. februar Dette var i samsvar med vedtak i plan- og miljøutvalet 25. mai Planområdet Planområdet ligg på Finnroi mellom Edland og Vågsli, austsida av E-134. Området ligg ca 2 km aust for hytteområda på Botn og ca 8 km aust for avkøyrsla til Haukelifjell skisenter. Det er få andre fritidsbustader i området, med unnatak av eit lite, spreitt hyttefelt på vestsida av E-134. Figur 1: Omriss av planområdet og plassering i Vågsli. Merknader til oppstart I samband med oppstartvarsla kom desse fråsegnene: Telemark fylkeskommune (i brev av , og ) Varsla registreringar av området. Det blei gjort eitt funn av eit automatisk freda kulturminne (bogestilling) heilt sør i planområdet. I samband med utviding av området blei det ikkje aktuelt med fleire registreringar, men fylkeskommunen minner om at meldeplikta framleis gjeld. Av omsyn til kulturlandskapet bør det leggjast opp til låge, tradisjonelle bygg som ligg spreitt. Dei rår også til at det blir sikra gode ferdselskorridorar. Statens Vegvesen ( ) rår til at avkøyrsla blir lagt direkte frå E-134. Planen må vise byggjegrense på 50 meter frå midten på vegen, og at vegnormalene blir godkjent av Statens Vegvesen før utbygging. Siktlengda må settast til 180 m, og føresegnene må sikre frisiktsonene. Det må bli etablert ein turveg mot Rafdalsmoen og minst to parkeringsplassar pr. hytte, slik at brukarane av hyttene ikkje treng å bruke E-134 til ferdsel eller til parkering. Turvegen bør sikrast med rekkefølgjekrav.

3 Fylkesmannen i Telemark ( og ) føreset at planarbeidet følgjer dei føresegnene og retningslinene som er gitt i kommunedelplanen for Vågsli. Dei ber om at det blir vurdert skredvurdering og ROS-analyse. Vest-Telemark kraftlag ( ) kan ikkje love kraftforsyning til utbygging. Ei ny 22 kv forsyning til Vågslid vil betre situasjonen. Denne lina er bygd, og det er no god kapasitet på straumnettet. Vurdering: Hovudvurderinga er at reguleringsplanen tek omsyn til plantema som kulturminne, naturmangfald, friluftsliv, ROS, veginteresser og byggjeskikk på ein tilfredstillande måte. Utgreiingane som er gjort tilfredsstiller krava til dokumentasjon i naturmangfaldlova. Planen er grundig utgreidd og er i all hovudsak i samsvar med den eksisterande kommunedelplanen for Vågsli. Planen har òg teke høgde for omsyn som har kome fram i arbeidet med den nye kommunedelplanen for Vågsli. I denne saka blir det reist to hovudproblemstillingar som ikkje er heilt avklart: Tettleik i planområdet Konfliktpotensiale mot beiteinteresser Tettleik Planområdet ligg eit lite stykke unna dei mest sentrale hyttefelta på Vågsli og har ikkje noko direkte tilknyting til andre eksisterande hytteområde. Det er aktuelt å stille spørsmål om utforminga og tettleiken av fritidsbustader er på eit høveleg nivå. Dette spørsmålet er relevant fordi det kan gje presedens for andre reguleringsplanar utanfor dei mest sentrale hytteområda. Denne planen vil også påverke arbeidet for kommunedelplan for Vågsli. I utkastet til føresegnene i den nye kommunedelplan for Vågsli blir det skilt mellom områda aust og vest for Botn. Det stend det at områda aust for Botn skal «...byggjast ut mindre tett enn utbyggingsområda vest for Botn, og skal vere meir underlagt landskap og terreng.» Hytteområdet på Finnroi er relativt tett. Planen er mindre tett enn dei fleste hytteområda på Rauland og enkelte hytteområde på Vågsli, men har likevel ein vel så høg tettleik som enkelte av reguleringsplanane vest for Botn. Dette er illustrert i vedlegg 1, der planomrisset av Finnroi (kvit stipla line) er lagt oppå ein relativt tett del av reguleringsplanane for Raudberg sameige, Svartjønnåsen og Listøyl fjellhyttegrend, som alle ligg vest for Botn. Grunnen til at kommunedelplan for Vågsli skil i tettleik er for å sikre både utbyggingsområde og område der andre kvalitetar skal prioriterast. Det er fornuftig å skilje mellom dei områda som skal vera satsingsområde, der tett utbygging kan prioriterast, og dei områda som kan byggjast ut, men der fritidsbustader ikkje skal vera det dominerande landskapselementet. I områda utanfor dei sentrale skiområda bør tettleiken i større grad tilpassast andre landskapskvalitetar. I utgangspunktet er det gode tilhøve for hytter på Finnroi. Planområdet ligg i ei landskapsform som gjer at fjernverknaden i liten grad vil bli dominerande. Sjølv om planen tek fleire gode grep, som å redusere BYA på dei mest eksponerte tomtene, ligg hyttetomtene

4 så tett at fritidsbustadene vil verke dominerande innanfor landskapsromet. Det gjeld særleg inntrykket frå E-134, som gjeng i den vestlege grensa av planområdet. Tettleiken mellom hyttetomtene kan også fort sperre for tilkomst til turområde. Tilråding: Talet på fritidsbustader på Finnroi reduserast, både av omsyn til dei vurderingane som er gjort i prosessen med kommunedelplan for Vågsli, og av omsyn til landskap. Talet på hytter bør reduserast med ca. ein firedel. Landbruk Haukeliheia er registrert som beiteområde for sau. Sjølve planområdet er ikkje utleigd som beite, men beitedyr gjeng på toppen av det er heller ikkje uvanleg at sauer trekker ned mot Finnroi. Det er registrert beiteslepp på opp mot 1000 dyr totalt av Haukeliheia beitelag, noko som tilsvarar 29 sau per km2. Det er også ein risiko for at sauer finn hytteområda meir attraktive etterkvart som anleggsområda blir sådd til. Nye byggjeområde, med nye vegar kan få kanaliserande effekt for sauer, slik at sauene gjeng både langs interne vegar, og kan koma seg ut på hovudvegen. Det er derfor eit potensiale for ein framtidig konflikt. Erfaringar frå andre tilsvarande hytteområde er at sau er ei kjelde til konflikt og misnøye både blant hytteeigarar og bønder. Forslaget til ny kommunedelplanen for Vågsli legg til grunn at beitedyr må kunne gå i hyttefelta: «Innan byggjeområda kan det ikkje setjast opp gjerde som kan vere til hinder for beitedyr og/eller ferdsel i området. Der hyttene vert sett opp på pilarar, skal opninga mellom gjerdast/tettast att.» Føresegna viser til at det ikkje er lov til å sperre for enkelttomter. Dette verkar fornuftig sidan ei flekkvis inngjerding av enkelttomter vil føre til ei auka privatisering av utmarka, og eit mangfald av ulike gjerdeløysingar. Sjølv om kommunedelplanen ikkje opnar for inngjerding av enkelttomter, kan ein likevel finne andre løysingar for å minimere potensielle konfliktar, der det er relevant. Føresegnene kan setje krav om at eit sperregjerde skal vera sett opp i ytterkant av byggjeområdet, og at dette gjerdet må vera på plass før byggjeløyve blir gitt. Det må i så fall sikrast tilkomst frå planområdet til resten av utmarka med grindar eller gjerdeklyv, og sperregjerdet skal ikkje vera straumgjerde. Plan- og bygningslova har avgrensa myndigheit til å krevje kven som skal sette opp eller vedlikehalde gjerdet, men eit rekkjefølgjekrav vil sikre at gjerdet kjem opp. Det bør likevel vera eit samarbeid mellom grunneigar og beitelaget, men eit slik samarbeid kan ikkje føresegnene krevje. I Vinje kommune har ein ikkje erfaring med slike krav. Eit vedtak i denne saka vil både gje ei erfaring med bruken av ei slik føresegn, og vil vera nyttig i samband med handsaming av andre tilsvarande reguleringsplanar. Eit anna alternativ er å ikkje sette krav om gjerde, og at grunneigar, hyttelag og beitelag tek opp spørsmålet dersom sau i hyttefeltet viser seg å vera eit problem. Dette gjev grunneigaren færre tiltak som må vera på plass i samband med klargjering av hyttesal. Det vil samstundes truleg vera vanskelegare og meir tidkrevjande å få i stand ei god løysing dersom det skulle bli ei konflikt. Tilråding: Føresegnene må sette eit rekkefølgjekrav om eit sperregjerde rundt planområdet for å hindre at sauer tek seg ned i planområdet. Det må sikrast at tilkomst frå hytteområdet

5 til utmark. Føresegn f), som sikrar at ikkje beitedyr blir hindra frå planområdet, kan i så tilfelle fjernast. Blå senger Den gjeldande kommunedelplanen for Vågsli har krav om 10% utleigekapasitet. I løpet av planprosessen har spørsmålet om det var mogleg å vike frå dette kravet. No som modellen for utbygging av ordinær utleigekapasitet er vedteke, må planen følgje denne. Derfor er det sett av 3 tomter med to einingar per tomt til utleigehytter. Oppsummering Området er i utgangspunktet godt eigna for fritidsbustader. Talet på fritidsbustader bør likevel reduserast, både av landskapsomsyn og til den heilskaplege utviklinga av Vågsli. Av omsyn til ei potensiell konflikt mellom beiteinteresser og hytteinteresser bør føresegnene sikre eit sperregjerde rundt planområdet med rekkefølgjekrav. Rådmannens framlegg til vedtak: Plan og miljøutvalet legg detaljregulering for Finnroi, plan ID på høyring og offentleg ettersyn, jf. Pbl Før planen blir sendt på høyring skal følgjande rettast opp: 1. Tettleiken i planområdet skal reduserast med 10 einingar 2. Føresegnene skal sette rekkefølgjekrav om at eit sperregjerde langs yttergrensa av byggjeområdet skal vera sett opp før byggjeløyve blir gitt. Tilkomst til utmark må sikrast med grindar eller gjerdeklyv. Føresegna f) som skal sikre at ikkje beitedyr blir hindra bør takast ut. Rådmannen, Jan Myrekrok, rådmann /s/ Handsaming i Plan- og miljøutvalet : Rådmannens framlegg til pkt. 1 blei vedteke med 4 mot 3 røyster. Rådmannens framlegg til pkt. 2 blei samrøystes vedteke. Plan og miljøutvalet legg detaljregulering for Finnroi, plan ID på høyring og offentleg ettersyn, jf. Pbl Før planen blir sendt på høyring skal følgjande rettast opp: 1. Tettleiken i planområdet skal reduserast med 10 einingar 2. Føresegnene skal sette rekkefølgjekrav om at eit sperregjerde langs yttergrensa av byggjeområdet skal vera sett opp før byggjeløyve blir gitt. Tilkomst til utmark må sikrast med grindar eller gjerdeklyv. Føresegna f) som skal sikre at ikkje beitedyr blir hindra bør takast ut.

6 Dette er slutten på vedtaksteksten (denne teksten skrives ikke ut)