Hurum kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2015/285 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 25.09.2015 A-sak. Førstegangsbehandling - Forslag til regulering av småbåthavn Villa Malla - del av Filtvet sentrum Ekern Østre Saksnr Utvalg Møtedato 12/16 Planutvalget 08.03.2016 Saksprotokoll i Planutvalget - 08.03.2016 Behandling: Merete Haug fremmet slikt forslag: Planutvalget ber om at planforslag for utvidelse av småbåthavn Filtvet bearbeides på følgende punkter: 1- Forslagstiller må dokumentere at utvidelsen justeres med tanke på å skape minst mulig ulempe skal innarbeides. Det skal etableres og skiltes sammenhengende turstier og areal for opphold som 4- Berørte parters merknader skal bedre innarbeides i planforslaget. Revidert planforslag skal behandles av planutvalget før det legges ut på offentlig høring. Merete Haugs forslag falt med 8 mot 1 stemme. Rådmannens innstilling ble vedtatt med 5 mot 4 stemmer. Vedtak: Planutvalget anbefaler at planforslag for utvidelse av småbåthavn - Filtvet legges ut på offentlig ettersyn med forutsetning om at følgende punkter er ivaretatt: 1- Forslagstiller må dokumentere at utvidelsen justeres med tanke på å skape minst mulig ulempe
4- Berørte parters merknader bedre innarbeides i planforslaget. Rådmannen gis delegert myndighet til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn når forutsettingene er oppfylt. Innstilling: Planutvalget anbefaler at planforslag for utvidelse av småbåthavn - Filtvet legges ut på offentlig ettersyn med forutsetning om at følgende punkter er ivaretatt: 5- Forslagstiller må dokumentere at utvidelsen justeres med tanke på å skape minst mulig ulempe 6- Føringene om allmenn ferdsel og friluftsliv i eksisterende reguleringsplan for Filtvet sentrum 7- Det skal vurderes alternative løsninger mht tiltakets omfang, plassering og areal. 8- Berørte parters merknader bedre innarbeides i planforslaget. Rådmannen gis delegert myndighet til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn når forutsettingene er oppfylt. Vedlegg: Plankart Forslagstillers planbeskrivelse (planbestemmelser, planbeskrivelse og utredinger) Sammendrag: Det er innsendt planforslag for utvidelse av eksisterende småbåthavn på Filtvet. Ønsket utvidelse av småbåthavn ble fremmet som innspill til kommuneplanen da den var under behandling i 2015. Det er gjennomført oppstartsmøte og forslagstiller har varslet igangsetting av planarbeidet iht kravene plan- og bygningsloven. I samsvar med PBL og forskrift om konsekvensutredning har rådmannen vurdert om tiltaket kommer inn under forskriftens saklige virkeområde. Konklusjonen var at temaer som omfatter kulturmiljø, biologiskmangfold, naturlandskap, strandsone og friluftsliv skulle utredes. Rådmannen velger å legge frem forslagstillers planforslag for planutvalget til politisk vurdering med hensyn på offentlig ettersyn. Dersom planutvalget ønsker at det skal arbeides videre med planen oppstår det behov for vurdering av de faglige råd som er gitt til forslagstiller. Disse beskrives i avsnitt «rådmannens vurdering». Bakgrunn: Konsulent NaturResaturering har på vegne av Sonja Lee innsendt planforslag for utvidelse av eksisterende småbåthavn på Filtvet. Reguleringsplan for Filtvet sentrum tillater inntil 10 båter tiltenkt bruk for næringsvirksomheten med tilhold i areal regulert til hotelldrift, dvs dagens Villa Malla. Planforslaget legger til rette for utvidelse av areal for småbåthavn fra 2,5 daa til 7,5 daa. Hensikten med utvidelsen er i følge forslagstiller å utvide kapasitet for gjestende båter.
Oppstartsmøte: Det ble avholdt oppstartsmøte 29.01.15. Det foreligger skriftlig møtereferat i saken. Det er påpekt at planlagt utvidelse berører flere forhold som skal avklares gjennom planprosessen. Det er lagt særlig vekt på at temaer som kulturmiljø og kulturminner, naturtyper/biologisk mangfold, kultur/naturlandskap og strandsone og friluftsliv må nærmere utredes. Varsling om oppstart: Det ble varslet oppstart av planarbeid. Det har kommet inn merknader fra offentlige instanser, interesseorganisasjoner og naboer. Berørte parter har i sine uttalelser vektlagt ulike forhold som vil få betydning for planen. - Buskerud fylkeskommune fraråder at det anlegges nye brygger som strekker seg langt ut i sjøen da anlegget vil endre fyrstasjons virkning i landskapet og kunne forringe kulturminneverdien. Fylkeskommunen etterlyser illustrasjoner som viser hvordan området ser ut etter plan for utvidelsen. - Fylkesmannen i Buskerud ber om at forhold knyttet til naturmangfold, friluftsliv, landskap og forurensing blir i tilstrekkelig grad ivaretatt. - Kystverket forutsetter at tiltak som påvirker sikkerhet og framkommelighet i sjø krever tillatelse etter havne- og farvannsloven. Kystverket mener at kombinasjon av badeplass og småbåthavn ikke er gunstig. - Oslofjordens friluftsråd mener at det kan være estetisk uheldig å etablere småbåthavn så tett opp til Filtvet-fyr. OF mener båter som ruver høyt kan bidra at det kjente og kjære «sjømerket» Filtvet fyr nærmest blir ut av syne for sjøfarende som kommer nordfra. OF legger vekt på om det er trygt å etablere flytebrygger i området ettersom Filtvet er et svært vær og vindutsatt avsnitt av fjorden. OF vektlegger sikkerhet også i forbindelse med den store skips- og fritidstrafikken som passerer området. Fare for kollisjon mellom båt i fart og badende i sjø er et moment som OF mener bør utredes nærmere. - Indre Oslofjord fiskerlag påpeker at det i planområdet foregår fiske med ruser, garn og teiner. I tilfelle hvor det oppstår skade, tap av redskap eller tapt inntekt som følge av eventuell planendring, må disse tap dekkes av ansvarlig bak reguleringen. IOF ønsker å vise til at planlagt område er noe stort i areal. - Filtvet fyrs venner viser til områdets karakter som høy verneverdig kulturmiljø og mener at utvidelsen vil være svært dominerende med uheldige visuelle virkninger, særlig fra sjøsiden. Filtvet fyrs venner fraråder at endringsforslaget blir fremmet.
- Berørte naboer: beboere/grunneiere av Stranda 1 og Nordstrandveien 10-22/24 er sterkt mot endringsforslaget og har flere innvendinger mot planlagt utvidelse. Naboene hevder at utvidelsen vil skape ulemper i form av redusert tilgang til sjøen, redusert bruksrett, utsikt mot sjøen, økt støy/eksoslukt, forsøpling, trygghet og estetisk hensyn. Videre vil rett til fortøyning og atkomst med båt (tilflottsrett) blir i følge naboene sterkt påvirket som følge planlagt utvidelse. Planforslaget: Forslagstiller Villa Malla legger næringsutvikling til grunn for å fremme endringsforslaget. For restauranten vil en større gjestehavn være positiv og sikre framtidig drift. Formålet med reguleringen er i følge forslagstiller å få en utvidet kapasitet for gjestende båter. I detalj søkes det en reguleringsendring for inntil 25 båter fortøyd til flytebrygger og molo. I tillegg inntil 5 båter fortøyd til bøyer i formålsareal bøyehavn. I bukta innenfor moloen, der det er grunn sandbunn skal det ikke tillates etablerte båtplasser, men være et areal som kan benyttes av lettbåter/vannsport som ikke krever spesiell fortøyning. Etter gjennomgang av mottatt planmateriale har kommunen gitt tilbakemelding om at planarbeidet måtte bearbeides med hensyn til flere forhold før planforslaget skulle legges fram for førstegangsbehandling mht offentlig ettersyn. Forslagstiller har innsendt et revidert planforslag og ber om ny vurdering med sikte på utlegging av planen til offentlig ettersyn. I kommunens tilbakemelding ble det lagt vekt på avklaring av forhold som følger: - Forhold til overordnede planer, herunder vedtatt kommuneplan. - Naboforhold. - Friluftsliv og allmenhetens ferdsel i strandsonen. - Omfanget av utvidelsen med påfølgende virkinger og konsekvenser samt vurdering av alternative løsninger. For øvrige forhold i planforslaget vises det til forslagstillers planbeskrivelse. (se vedlegg) Rådmannens vurdering: Rådmannen fremmer denne saken for å sikre politisk forankring. Dette fordi dette planforslaget vurderes å være en detaljregulering som avviker noe fra vedtatt kommuneplan. I denne vurderingen er de sentrale problemstillinger som følger: 1- Området som ønskes utvidet er avsatt til «bruk og verne av sjø med tilhørende strandsone» i kommuneplanen, vedtatt 16.06.15. Det bemerkes at samtidig som planarbeidet ble igangsatt, sendte forslagstiller innspill om utvidelse av bryggeanlegget til kommuneplanen som var under rullering. Innspillet ble ikke tatt inn i kommuneplanen, trolig på grunn av det kom sent inn i planprosessen. Formelt sett medfører dette at framlagt plan for utvidelse ikke blir i tråd med bruksformålet i vedtatt kommuneplan. I samsvar med PBL og forskrift om konsekvensutredning har rådmannen vurdert om tiltaket kommer inn under forskriftens saklige virkeområde og krav om planprogram. Konklusjonen er at vurderingskriteriene i forskriften er fulgt opp ved at forslagstiller ble pålagt å gjennomføre utredingen av kulturmiljø, biologiskmangfold, naturlandskap, strandsone og friluftsliv. For øvrig vises det til at planen stort sett omhandler en begrenset utvidelse av allerede eksisterende småbåthavn i samsvar med arealbruken i vedtatt reguleringsplan. Omfanget av utvidelsen er under 5 daa og medfører ingen nye bygg bebyggelse. Det er rådmannens oppfatting at utredningskrav som kommunen har stilt skal tilfredsstillende belyse virkninger og gi beslutningsgrunnlag for å ta stilling til planen. 2- Framlagt planforslag skisserer ikke for hvordan alminnelig friluftsliv i sjø og allmenhetens ferdsel i strandsonen på en tydelig måte er ivaretatt. Vi ser at forslagstiller har belyst temaet og trekker konklusjoner. Imidlertid mangler konklusjonene konkrete tiltak og forslag til løsning. Det framgår av planforslaget at småbåthavnen er tiltenkt bruk for virksomheten (Villa Malla) men at den skal
være åpen for allmenheten. Utfra dette må vi kunne regne med at småbåthavnen også er ment å betjene gjester som ikke nødvendigvis besøker restauranten. Dersom dette er tilfellet må det tilrettelegges for allmenn ferdsel i form av etablering av sammenhengende tursti, areal for opphold, skilting osv. vi kan ikke se at dette er synliggjort i planforslaget. Som følge av manglende tilrettelegging for allmenhetens ferdsel kan endringsforslaget oppfattes som privatiserende og kun er ment å betjene besøkende av restauranten. Framlagt planforslag beslaglegger arealer som kan redusere tilgangen til sjøen for den øvrige befolkningen. Dette er et viktig forhold som må avklares nærmere. For øvrig vises til at forslagstiller har gått bort i fra intensjonen om å regulere et offentlig badeområde som opprinnelig var en del planforslaget. 3- Planforslaget medfører etterspill i forhold til at naboene hevder å få omringet sin bruksrett, herunder atkomst med båt (tilflottsrett), sjøutsikt osv. Innkomne nabomerknader viser at det er interessekonflikter mellom forslagstiller og naboene og at det er uenigheter om virkninger og konsekvenser av planforslaget. Enkelte naboer stiller spørsmål om det er rettslig grunnlag for viderebehandling av saken og ber kommunen om å avslutte saken uten offentlig ettersyn. Rådmannen bemerker at en del av nabomerknadene kommer under privatrettslig forhold som ikke kan håndteres etter plan- og bygningsloven. Det er klart at planlagt utvidelse medfører at småbåthavnavgrensingen vil etter omsøkt utvidelse komme nærmere strandeiendommene. Men det er ikke synligjort i hvilken grad inn og utkjøring med båt til disse blir påvirket. Slik vi ser det har verken forslagstiller eller naboene klart å sannsynliggjøre sine rettigheter. Det er vanskelig for kommunen å forhåndsvurdere rettigheter i saken. Bare domstolene kan avgjøre privatrettslige tvister. Derfor må vi være klar over at kommunens undersøkelsesplikt om tvist i privatrettslige forhold er begrenset. Utgangspunktet for en slik undersøkelse er etter rådmannens oppfatning ikke å ta stilling til konflikten/tvisten, men å kartlegge om saken skal behandles eller avvises. 4- Planforslaget innebærer ingen alternative forslag til løsning. I forbindelse med varsling av planen har enkelte berørte parter bemerket omfanget av planlagt utvidelse og ment at arealet er stort. Vi ser at det er gjennomført nødvendige utredninger med hensyn til kulturmiljø, biologisk mangfold, landskap, friluftsliv i strandsone og nabolaget. Forslagstiller sammenstiller både positive og negative virkninger av planforslaget. Imidlertid er det ikke gjort reelle vurderinger med hensyn til alternative forslag med mindre areal, annen plassering osv. Det er rådmannens konklusjon at løsninger som planforslaget fremmer i forhold til ovennevnte problemstillinger ikke er tilfredsstillende. Planforslaget slik det nå foreligger, oppfyller ikke kriteriene for offentlig ettersyn. Det må gjøres endringer i planen før utlegging til offentlig ettersyn. Følgende endringer forutsettes innarbeidet før 1.gangsbehandling av planforslaget: 1- Forslagstiller må dokumentere at utvidelsen justeres med tanke på å skape minst mulig ulempe 4- Berørte parteres merknader bedre innarbeides i planforslaget. Rådmannen mener at forslaget til detaljregulering for småbåthavn kan legges ut til offentlig ettersyn. Dette forutsetter at de endringer som er nevnt ovenfor innarbeides i planen før førstegangsbehandling.