GBNR 4/174 - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM ENDRING OG SØKNAD OM OPPFØRING AV MUR Sakstittel: Gbnr 4/174 - Terrasse, støttemur og varmepumpe med tak Tiltakshaver: Bjørg Lillefosse Erichsen og Aage Eugen Erichsen Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Tuva Jørgensen Arkivsaknr.: 2013/1248-34 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalget er positiv til å innvilge dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 (avstand til grense) for oppføring av murer og endret plassering av basseng. Utvalget viser til administrasjonens vurdering slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. SAMMENDRAG Askøy kommune mottok den 25.05.13 søknad om terrasse og mur på gnr. 4, bnr. 174. Søknaden ble avslått i vedtak datert 06.05.14. Revidert søknad ble mottatt her 30.05.14. Søknaden ble avslått i vedtak datert 10.09.14. Tiltakshaver, Bjørg og Aage Erichsen, har i brev mottatt 30.12.14 påklaget vedtaket. Administrasjonen vurderte at det ikke var grunnlag for å ta klagen til følge. Saken ble fremmet for politisk behandling i møte den 05.03.15. Saken ble utsatt i påvente av endringssøknad for plassering av basseng. Revidert søknad for terrasse og mur, samt endringssøknad for plassering av basseng ble mottatt her den 26.03.15. Vurderingen av tiltakenes estetiske utrykk, samt dispensasjon fra avstand til nabogrense fremmes direkte for politisk behandling. Ettersom det er mottatt ny søknad om mur og søknad om endret plassering av basseng bortfaller klagesaken.
Det gjøres oppmerksom på at søknadene ikke er komplette, og saken må sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 26.03.15 søknad om endret plassering av basseng, samt revidert søknad om oppføring av murer på gnr. 4, bnr. 174. Søknad om oppføring av mur har tidligere vært avslått i vedtak datert 06.05.14 og 10.09.14. Søknaden krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 (avstand til nabogrense) for å kunne godkjennes som omsøkt. Som begrunnelse for dispensasjonen har tiltakshaver anført følgende: Idet jeg viser til vedlagte tegninger, søker jeg om at muren reduseres fra dagens nivå, ned til 0,8 m. Videre flyttes glassgjerde fra muren inn på bassengveggen. Mellom bassengveggen og den reduserte muren fylles jord og det beplantes. Dermed vil Fjellheim få et helt annet synsinntrykk til det bedre, idet bassengveggen som nå blir synlig, kommer lenger bort fra han. Bassengveggen som er oppført i forskalingsblokk, vil se ut som en fuget mur. Det søkes herved om å sette opp ny mur mellom basseng og garasje. Muren vil bli oppført i forskalingsblokk med armering/ betong. Muren vil ha en lengde på 4,75 meter/ høyde 1, 65 m, og ha en avstand fra nabo på 1 meter. Glassgjerdet flyttes inn og settes oppå denne muren. Utstikket ved garasjen fjernes slik at man fritt kan bevege seg foran bassenget. Berørt nabo, Leif og Anne Christine Fjellheim, eier av bnr. 176, har i brev datert 07.04.15 kommet med merknad til tiltakene. Merknaden er gjengitt i sin helhet som dokument nr. 2. Her gjengis hovedpunktene: Vi må bare beklage dersom vi tidligere skulle ha vært uklare i våre innsigelser og tidligere klager. Disse har selvfølgelig også innbefattet terrasse og basseng hva gjelder avstand fra grense, høyde og visuelle kvaliteter. Vi er uforstående til kommunes tilsynelatende handlingsvegring i saksbehandlingen og lurer på hvor mange ulovligheter og treneringsforsøk som skal til for at noe som helst får konsekvenser for tiltakene hos Erichsen's? Selv med den nye plan og bygningsloven, antar vi at vi fremdeles har noen rettigheter, og vil fortsatt fremsette innsigelser i saken. Søknaden om basseng burde gitt oss et totalt bilde av hele prosjektet både hva gjelder omfang og høydekvoter. Det er bassenget han forøvrig ba om dispensasjon for,- og han ble innvilget avstand to meter ifra vår eiendom. Som det kommer frem av bilder fra Erichsen's redegjørelse, er bassenget vesentlig planert opp i høyden. Stedvis med løs masse. Bassenget er bygget opp på nedover skrånende terreng mot vår eiendom. Sannsynligvis hviler også ytterkant av langside av bassenget oppå eldre gråstein mur. Avstand fra tiltakene er som kjent lagt helt opp i vår grense. Vi opplever som nevnt i tidligere skriv også problemer med vannføring ut fra fjellside som det tidligere aldri har vært vannføring fra. Sti under tiltaket har i etterkant begynt å synke på grunn av jord som blir vasket bort. Med tanke på klimaendringer med økt nedbør er det ikke usannsynlig at dette kan medvirke til økt utglidningsfare av bassenget. Tar kommunen eller Aico as ansvar for at tekniske krav oppfylles hva gjelder basseng og at ikke hele tiltaket vil gli ut i fremtiden? Er det overvann fra bassenget via bunnventil /
sluk som er opphav til vannsiget vi opplever? Vi undres på om noen har befart og ført tilsyn med om drenering og avrenning systemer på tiltakene,- er slik de burde være? Dersom ikke kommunen innehar kompetanse eller ressurser for å undersøke om tekniske krav oppfylles vedrørende oppføring av basseng, bør de kunne leie dette inn for tiltakshavers regning. Vi undrer oss over hvilke visuelle kvaliteter som det tenkes dukker opp når leca mur senkes til 8o cm? Hva er det videre som tenkes å kunne beplantes når ca. 10-15 cm leca tas bort mot basseng? Tiltakene basseng og terrasse vil fortsatt ruve i terrenget som et lite estetisk anlegg. Opparbeidelsen av tiltakene vil fortsatt innebære betydelig sjenanse hva gjelder innsyn og visuelle kvaliteter i nabolaget. Hr Erichsen fortalte 5.3 i befaring at han i utgangpunktet hadde mulighet til å anlegge bassenget sitt andre steder på tomten sin. Ja hvorfor giorde han ikke det? Det stemmer nok ikke helt at bassenget innehar de målene som er omsøkt. Det opplyses om at bassenget er dypere enn oppgitte 1,5 meter. Aico As har fått innvilget søknaden med dybde fra 1-1,5 meter. Tiltakshaver har sendt inn tilsvar til nabomerknaden. Tilsvaret er vedlagt i sin helhet som dokument nr. 3 og 4. Her gjengis hovedpunktene: Det kan ikke herske tvil om at bassenget ligger på fjell. Dette er fult synlig. Videre er bunnen støpt med armeringsmatte i en gjennomsnittlig tykkelse på 30 cm. Når de gjelder vannføring ut fra fjellside, er dette et resultat av fjernet hekk. Rør/slangesystem/oppvarming er et lukket system hvor vannpumpen suger vann fra sluken/skimmer til varmepumpe som igjen fører vannet tilbake til bassenget i oppvarmet tilstand, ut gjennom 4 dyser. En hver form for lekkasje ville bli oppdaget, da jeg jevnlig inspiserer systemet. Videre ville vanndybden bli redusert. Bassenget har en vanndybde på 1,5 meter i hele bassenget. Vurdering: Innledningsvis vil administrasjonen bemerke at en ser svært alvorlig på at tiltak oppføres uten forutgående tillatelse. Det er likevel plan- og bygningslovens system at søknader om legalisering av ulovlige tiltak skal behandles som en ny søknad verken strengere eller mildere. Hva angår anførslene om at tiltakene ikke er oppført i samsvar med de gjeldende tekniske krav, bemerkes det at dette er et forhold som eventuelt må følges opp av kommunen dersom det gis tillatelse til tiltakene, og tiltakene er ferdigstilt. 1. Utforming og estetikk pbl. 29-1 og 29-2 Det følger av plan- og bygningsloven (heretter pbl.) 29-1 at: Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utformes i samsvar med sin funksjon gitt i eller i medhold av denne lov. Videre følger det av pbl. 29-2 at: Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.
Bestemmelsen er en videreføring av 74 nr. 2 i pbl. av 1985, og må ses i sammenheng med pbl. 1-1 femte ledd, hvor det fremgår at hensynet til estetisk utforming og omgivelsene skal ivaretas i den enkelte byggesak. Av forarbeidene fremgår det at en ved vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter skal se hen til at tiltaket gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, som samspillet mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007 2008). Videre fremgår det at det er et selvstendig krav at tiltaket har gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelsene tiltaket plasseres i. Det innebærer at et tiltak som i seg selv har gode visuelle kvaliteter, ikke nødvendigvis kan plasseres i alle typer omgivelser. Det er imidlertid ikke noe krav at tiltaket skal være helt likt de øvrige omgivelsene, men avvikene fra det øvrige må være vurdert og begrunnet i faglige hensyn. I foreliggende sak er det søkt om oppføring av terrasse og mur rundt et eksisterende basseng, samt mur mellom basseng og garasje. Mur rundt basseng (mur 1) er plassert på en eldre natursteinsmur, i grensen mot bnr. 176. Den har en høyde på 0,8 meter, i forkant av bassengveggen som vil fremstå som en fuget mur. Mellom mur 1 og bassengveggen skal det beplantes. Mellom basseng og garasje mot øst er det søkt om oppføring av en mur med høyde på 1,65 meter, og lengde på 4,75 meter (mur 2). Administrasjonen vurderer at endringene i tiltakets utforming medfører at mur 1 har bedre visuelle kvaliteter enn ved de foregående søknadene. Den bryter ikke vesentlig med sine bygde og naturlig omgivelser, og muren fremstår som bedre tilpasset.det vurderes som positivt at det er mulighet for beplantning. Mur 1 fremstår nå også som tilpasset den eksisterende steinmuren og terrenget for øvrig. Tilsvarende gjelder for mur 2, som skal utføres som forskalingsblokk. Etter administrasjonens vurdering vil en utførelse i jevne steinblokker medføre at hensynet til estetikk er bedre ivaretatt. Det stilles derfor vilkår om at begge murene oppføres som forskalingsblokk. Nabo anfører at murenes høyde og utførelse gjør at de fremstår som dominerende fra nabotomten. Administrasjonen vurderer at murens fasadeuttrykk er vesentlig dempet ved den reviderte søknaden. Mur 1 er senket og trukket noe inn, og det det skal beplantes mellom muren og bassengveggen. Det medfører at murene ikke fremstår som en lang og tett vegg mot nabo, som var tilfelle ved foregående søknad. Administrasjonen vurderer at hensynet til estetikk er ivaretatt, jf. pbl. 29-1 og 29-2. Det stilles som vilkår at murene skal oppføres som forskalingsblokk, samt at det skal beplantes i passasjen mellom mur 1 og bassengveggen. 2. Dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4: Etter pbl. 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Vurderingstema etter dette er om de hensyn 29-4 skal ivareta blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon fra 29-4, og om tiltakshavers fordel ved dispensasjonen er klart større enn ulempene. Formålet med avstandskravet 29-4 var opprinnelig brannvernhensyn og hensynet til å sikre en viss avstand mellom bebyggelsen. Med tiden har brannvernhensyn ikke lenger avgjørende vekt. Etter 29-4 skal det også foretas en avveining av partenes interesser tiltakshavers ønske om å utnytte sin eiendom, og naboens ønske om utsikt, lys og rom. Administrasjonen vurderer at brannvernhensyn ikke gjør seg gjeldende i denne saken, ettersom det er mer enn åtte meter til bebyggelsen på bnr. 176. Omsøkte eiendom ligger høyere i terrenget enn bnr. 176. Muren i grense er synlig fra bnr. 176, og anføres som en ulempe av nabo. Bak muren er det søkt om endret plassering av bassenget, fra 0,8 til 1,2 meter fra grensen mot bnr. 176. Muren i grense får en høyde på 0,8 meter, hvor det skal beplantes i passasjen mellom bassengveggen og muren. Det medfører at muren ikke fremstår som en tett vegg mot naboeiendommen, samt at en får et grønt innslag mellom de to eiendommene. Tiltaket representerer en klar fordel for tiltakshaver. Med muren og terrassen som ramme rundt bassenget vil tiltakshaver oppnå en usjenert uteplass i det fri, samt en effektiv arealutnyttelse av eiendommen. Administrasjonen kan ikke se at bnr. 176 har utsiktstap av betydning ettersom bnr. 174 ligger høyere i terrenget med sitt uteareal og boligen på denne delen av tomten. Bnr. 176 har heller ikke sitt uteareal eller hovedfasade vendt mot omsøkte eiendom. Betydningen av utsiktstap vil være
mindre her enn ved oppføring av tiltaket mot uteareal eller hovedfasade. Eier av bnr. 176 har også anført at innsyn fra bnr. 174 har medført behov for å bygge vinterhage. En vurderer at tiltaket nok vil medføre noen endringer i lysforholdene på bnr. 176. Med den reviderte utformingen trekkes bassengveggen samt gjerdet inn på tomten, og muren i grense senkes. En kan ikke se at tiltaket medfører vesentlige endringer i lysforholdene ut fra hva som er dagens situasjon. Det vises særlig til at det er høydeforskjeller mellom tomtene, og at bolighuset er plassert høyere i terrenget enn omsøkte mur. Samlet sett er det administrasjonens syn at en dispensasjon ikke vil vesentlig tilsidesette de hensyn 29-4 annet ledd er ment å ivareta. De fordeler som følger av tiltaket er klart større enn ulempene. Administrasjonen vurderer at de rettslige vilkår for dispensasjon etter 19-2 annet ledd er oppfylt. Det stilles vilkår om beplantning i passasjen mellom mur og bassengvegg. Dette vedtaket kan ikke påklages, da det er en prosessuell avgjørelse og ikke et enkeltvedtak, jf. forvaltningsloven 2. Vedlegg: 1 Søknad om endret plassering av basseng og søknad om oppføring av mur 2 Merknad til nabovarsel 3 Kommentar til nabomerknad 4 Kommentar til nabomerknad 2 5 Ortofoto 2013, M 1:500 6 Reguleringskart, M 1:500 7 Eksempel på mur i forskalingsblokk Kleppestø, 06.05.15 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder