NKF - Vegfaglig studietur 2008 Tema: Utbyggingsavtaler mellom Skedsmo kommune og utbyggere 2. september 2008 Morten Woldseth rådgiver
Agenda Definisjon Bakgrunn for lovregulering Gjeldende lov, forskrift og kommunens forutsetninger Prosess for utbyggingsavtaler Utfordringer eksempler og erfaringer Organisering i teknisk sektor Hjertesukk
Definisjon av utbyggingsavtale Pbl 64 - Definisjon: Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan
Bakgrunn for lovregulering av utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler har vært benyttet som virkemiddel i kommunene i mange år Opprinnelig erstatning for refusjonsbestemmelsene Overgang fra off. til privat initiativ til reguleringsplaner Enkelte kommuner gikk langt med krav til utbyggere på 1990 - tallet Neskollen boligområde i Nes kommune Fornebu-området i Bærum kommune Myndighetene engasjerer seg Planlovutvalget byggesaksutvalget Politisk hestehandel
Gjeldende lov PBL: Nytt kapittel XI a utbyggingsavtaler Ikrafttreden 1. juli 2006 64 a -Kommunalt vedtak om forutsetninger før utbyggingsavtaler kan benyttes. Legge til rette for medvirkning 64 b -Forhold i arealplaner, boligpolitiske spørsmål, økonomiske forpliktelser 64 c -Kunngjøre oppstart av forhandlinger, offentlig ettersyn i 30 dager og inngått utbyggingsavtale 64 d -Utbyggingsavtalen kan ikke påklages 64 e - Forskrift. Ytterligere regler om krav til avtaleinngåelse 64 f -Det kan ikke gis dispensasjon i medhold av pbls 7
Gjeldende forskrift Lov som tillater sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler Forskrift som forbyr sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler Vedtatt 20. april 2006, ikrafttreden 1. juli 2006 samtidig med loven Det kan ikke avtales at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige i medhold av lov er forpliktet til å skaffe til veie. Med bekoste menes også utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller andre kredittytelser Omfatter både privat og offentlig drevne tjenester Bidrag må være nødvendige og stå i saklig sammenheng med byggetiltaket Veileder om utbyggingsavtaler av mai 2006
Skedsmo kommunes forutsetninger Krav om kommunalt vedtatte forutsetninger før bruk av utbyggingsavtaler. Kommunestyret vedtok forutsetninger 13.09.2006 Generelt: Skedsmo kommune kan kreve utbyggingsavtale for ethvert tiltak i kommunen, normalt en forutsetning for utbygging/fortetting/fornyelse i alle tettsteder og områder i kommunen Betydning for infrastruktur i området teknisk og grønn Boligpolitiske målsettinger Forventninger: Parallelt med planlegging/utbygging avklare og avtale etablering av teknisk og grønn infrastruktur, miljø-/kulturtiltak energibehov Avklare ansvar for planlegging og gjennomføring samt finansiering Hovedprinsipp kostnadsfordeling - 67 og kap. IX - refusjon
Prosess utbyggingsavtale Oppstart forhandlinger - offentlig ettersyn inngåelse av utbyggingsavtale Forhandlinger kan skje: 1. Parallelt med reguleringsplanprosess reguleringsplanen må vedtas først 2. Forskjøvet iht. reguleringsplanprosess 3. Etter vedtatt reguleringsplan
Utfordringer eksempler Rekkefølgebestemmelser om flere infrastruktur-tiltak knyttet opp mot generell brukstillatelse og for flere eiendommer. Saksframlegg åpner for trinnvis utbygging. Jurist avklarer at saksfremleggets intensjon legges til grunn i utbyggingsavtalen og tillater trinnvis utbygging Utbygger følger ikke opp avtalte forpliktelser i utbyggingsavtale om garanti og tinglysing Kryss mellom fylkesvei og kommunal vei regulert uten kryssutvidelse. Egne forhandlinger om grunnerverv uten hjemmel i pbl. Avtalte økonomiske forpliktelser fra utbygger. Hvem følger opp? Politiske vedtak om innhold i utbyggingsavtaler før rammetillatelse gis Utbyggingsavtaler krav kontra avtalefrihet
Utfordringer erfaringer Alle utbyggere har dårlig tid Forutsigbarhet for partene Viktig å klarlegge ansvar og forpliktelser Berører flere fagavdelinger i kommunen Gjennomarbeidete saksframlegg, reguleringsplankart og bestemmelser Oppfølging av utbyggingsavtaler
Organisering i Skedsmo kommune Samhandlingsmøter - ledelsesnivå Forum for utbyggingsavtaler saksbehandlere innen fagavdelingene Forhandlingsutvalg
Hjertesukk Utbyggingsavtaler er et nyttig og viktig verktøy for gjennomføring av utbygging i henhold til arealplaner Forutsigbarhet for partene Tidlig avklaring av behov for avtale Innarbeides i kommunal rutiner
God tur!!