FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2014/3804 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 17/47 06.04.2017 1.gangsbehandling detaljreguleringsplan Arctanderjordet Administrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 å legge forslag til detaljreguleringsplan «Actanderjordet» med tilhørende bestemmelser begge datert 8.12.2016 og revidert 23.2.2017 ut til offentlig ettersyn. Behandling i Teknisk utvalg - 06.04.2017: Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Saksdokumenter: 1. Plankart datert 8.12.2016, redigert 3.2.2017* 2. Bestemmelser datert 8.12.2016, redigert 3.2.2017* 3. Planbeskrivelse datert 3.2.2017* 4. Gjeldene reguleringsplan datert 20.1.1997* 5. Referat fra oppstartsmøte datert 8.5.2014* 6. Melding om oppstart regulering datert 13.10.2014* 7. Adresseliste for melding om oppstart* 8. Innspill fra Fylkesmannen i Vest-Agder datert 24.11.2014* 9. Innspill fra Statens vegvesen datert 27.11.2014* 10. Innspill fra Vest-Agder fylkeskommune datert 25.11.2014* Vedlagte saksdokumenter er merket med * Saksutredning: 1 FORMÅL MED PLANARBEIDET Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Arctanderjordet på oppdrag for Henning Tønnessen som er eier av gnr.21, bnr.294. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for bolig på eiendom gnr.21, bnr. 294 (bygg 6). 1.1 ENDRINGER I FORHOLD TIL EKSISTERENDE PLAN Alle bygg er regulert til forretning/ kontor i gjeldende plankart, «Actanderjordet» fra 1999. Men bestemmelsene åpner for bolig. Bygg 1-5 har varierende grad av boliger i dag. Bygg 6 er ikke oppført. I gjeldene plan er bygg 6 avsatt til forretning/kontor. I nytt planforslag endres formål i plankart til forretning/kontor/bolig for bygg 1-5 og ren bolig for bygg 6.
Ny plan har samme planavgrensning som gjeldende plan med unntak av område SPA 3 der plangrensen følger arealbruken/eiendomsgrensen for de arealer som er opparbeidet, dvs 3 ekstra parkeringsplasser utover gjeldene plan. På oppfordring fra administrasjonen er areal kalt grøntområde/lekeplass i eksisterende plan foreslått endret til formål uteoppholdsareal (1600) da gjeldene formål ikke eksisterer lengre. SPA 2 er ikke bygd ut, men er uendret fra gjeldene plan. SPA 2 er planlagt utbygd i 2017. Gangvei mellom F1 og F2 fra gjeldene plan er ikke realisert og området er stengt for gjennomgang. Det har i stedet blitt en gjennomgang fra SGS til SKV2 som er inntegnet i nytt planforslag. Offentlig parkering ved SPA4-5 er gjennomgått i møte med administrasjonen for å finne den mest optimale løsningen. Gang og sykkelveg, SGS er tegnet lik dagens situasjon. Det har blitt påført siktlinjer ved SKV1. Disse er ikke komplette da de forholder seg innenfor meldt planavgrensning beskrevet over. Administrasjonen har bedt om at disse påtegnes men så det ikke hensiktsmessig å foreta ny oppstartsmelding med utvidet planavgrensing for å ta inn komplett siktsone mot øst. 2. PLANOMRÅDET 2.1 Beskrivelse Det ble meldt oppstart for området 13.10.2014. Innenfor planområdet ligger det i dag 3 byggeområder med bygninger bygg 1-5. Tiltakshaver ønsker å sette opp bygg 6 med to leiligheter i 2. etasje og parkering og leilighet i 1. etasje. Planen er framstilt som privat detaljregulering etter plan- og bygningslovens 12-3. Det er holdt forhåndskonferanse med kommunen den 8.5.2014 der planområdets avgrensning er fastsatt. Det er holdt 2 møter med administrasjonen i etterkant for å finne optimal løsning, med særlig henblikk på parkering og høyde på bygg 6. 2.2 Utbyggingsavtale Det er ikke behov for utbyggingsavtale med kommunen. 2.3 Dagens situasjon Det meste av planområdet er bebygd og infrastruktur er på plass. Bygg 6 som utløser plankrav er ikke bygd. Det er i dag kombinert bolig/ forretning/ kontor i alle andre bygg i planområdet. Parkeringsplass SPA 2 er ikke bygd ut. 3 PLANFORSLAGET 3.1 Planinnhold Område F/K/B er bygd ut etter gjeldende plan som er gjentatt i nytt planforslag. For bygg 6 ble det opprinnelig ønsket kombinert forretning/ kontor/ boligformål som er grunnlag for at kommunen krevde endring av planen. Dette har etter flere møter blitt endret til rent boligformål med parkering. Det benyttes samme utnyttelse som for øvrige byggeområder i planen. Planen er fremmet med en endring i takvinkel i forhold til gjeldende plan, noe som gir redusert takhøyde og bedrer lysforholdene til bakenforliggende naboer. 3.2 Lekeplass Uteoppholdsarealets plassering i området er uendret fra gjeldende plan. Forholdet til lek er noe endret fra 1998 med henblikk på Selvågparken som er et stort område for barns lek like ved området. Det er og en privat barnehage rett sør for anlegget. Mulighetene for barns lek er derfor meget gode.
3.3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 3.3.1 Kjørevei. Kjøreveger er opparbeidet i henhold til nytt planforslag. SKV3 er privat veg. 3.3.2 Gang-/ sykkelvei. GS-veg er opparbeidet i henhold til nytt planforslag. Det er ikke gangforbindelse mellom SKV4 og SKV2. Veg SKV1 er stengt for kjøring ut mot FV 651. 3.3.3 Fortau. Fortau er i hovedsak opparbeidet i tråd med plan med unntak av et brudd i fortau langs SPA1 mellom bygg 1 og 2. 3.3.4 Parkering. Alle bygg med leiligheter har 1,5 parkeringsplass pr. boenhet på egen tomt eller i parkeringsgarasje under bygg samt 1 parkeringsplass pr 50 m2 kontor/ forretning. SPA1-4 er offentlige parkeringsplasser på offentlig grunn. SPA2 er ikke opparbeidet. Kommunen er grunneier til dette arealet. Bygg 6 er foreslått med parkeringsplasser i 1. etasje for leilighetene i bygget. Innkjøring og gjesteparkering i sørenden av bygget. 4 KONSEKVENSER AV PLANEN 4.1 Landskap Området er tettbebygd område med eksisterende bebyggelse. 4.2 Naturmangfold Området er et allerede bebygd område med liten eller ingen vegetasjon. 4.3 Kulturminner Fylkeskonservatoren har ikke merknader til planen og det er ikke gjort undersøkelser. 4.4 Sol og skygge Det er greie solforhold for boliger da boenheter ligger høyere enn foranliggende terreng og bebyggelse. Område avsatt til uteoppholdsareal vil få noe dårlige solforhold, inneklemt mellom bygningsmassen. 5 ROS-ANALYSE 5.1 Generelt Analysen er basert på rundskriv fra DSB1 og foreliggende skisse til reguleringsplan og tilhørende illustrasjoner. Kommunale beredskapsplaner/risikovurderinger er ikke sjekket. ROS-analysen kan leses i sin helhet i vedlagt planbeskrivelse. 5.1.1 Nærmere omtale av mulig risiko og sårbarhet. Planområdet er av begrenset størrelse og dermed oversiktlig. Ingen hendelser er vurdert og ha alvorlig konsekvens. Nærmere angitte hendelser/situasjoner kommenteres nærmere under: 1. Ref. hendelse 6, Radongass. Byggeteknisk forskrift, 2010 setter krav til radonforebyggende tiltak for slik at radonkonsentrasjonen i inneluft generelt ikke overstiger 200 Bq/m3. Bygninger beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen, og skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres om radonkonsentrasjon i inneluft overstiger 100 Bq/m3. 2. Ref. hendelse 31, Støv og støy, trafikk. Boliger får fasade mot FV 651 og det må foretas vurdering av støy og støyberegning ved byggemelding. 7 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 7.1 Oppstart
Oppstartmøte ble avholdt med Farsund kommune den 8.5.2014. Melding om planarbeid ble sendt ut 13.10.2014 og annonsert i Farsunds Avis. Frist for merknader var 30.11.2014. Melding om planarbeid er sendt direkte til alle som grenser til reguleringsområdet eller har interesser i planområdet. Det kom i perioden inn 4 innspill: Vedlegg 8. Innspill fra Fylkesmannen i Vest-Agder datert 24.11.2014* Vedlegg 9. Innspill fra Statens vegvesen datert 27.11.2014* Vedlegg 10. Innspill fra Vest-Agder fylkeskommune datert 25.11.2014* Vedlegg 11. Innspill fra Agder energi Nett AS datert 10.11.2014 7.2 Oppsummering merknader til oppstartmelding Mottatte innspill er kort gjengitt og kommentert av administrasjonen og Asplan Viak (i kursiv) under. Alle innspill er vedlagt saken. Innspill fra Fylkesmannen i Vest-Agder datert 24.11.2014* De har i utgangspunktet ikke store motforestillinger til ei slik endring, men de tror det kan være problematisk å ivareta barn og unges interesser på en god måte når en skal ha inn leiligheter her. De minner om vurderinger som skal følge planer etter PBL: - Konsekvenser for barn og unge - Tilgjengelighet for alle - Grenseverdier for støy - Ros-analyse Kommentar fra tiltakshaver ved Asplan Viak: Forholdene er vurdert i planen. Kommentar fra administrasjonen: Vi merker oss fylkesmannens bekymring for barna og unges interesser og kommenterer dette nærmere under vurderinger. Innspill fra Statens vegvesen datert 27.11.2014* De skriver: Ved endring av arealformål, for å tilrettelegge for boligbebyggelse kombinert med forretning, må forhold for vegtrafikkstøy vurderes for eventuelle boenheter nær fylkesveg 651. Vi går ut fra at byggegrense mot fylkesveg vil bli opprettholdt som i gjeldende plan. Sideareal ved gang-/sykkelveg langs fv. 651 må reguleres til annen veggrunn, jfr. Eiendomsgrense på kart. Kommentar fra tiltakshaver ved Asplan Viak: Merknadene er hensyntatt. Kommentar fra administrasjonen: Merknadene synes hensynstatt i foreliggende planforslag. Innspill fra Vest-Agder fylkeskommune datert 25.11.2014* De har ingen spesielle merknader til planarbeidet, men ber i likhet med fylkesmannen om at areal for lek og uteopphold vurderes nærmere og om dette bør utvides. Ikke kommentert av tiltakshaver. Kommentar fra administrasjonen: Vi merker oss fylkeskommunens ord om lekeplass og gjennomgår dette under vurderinger.
Innspill fra Agder Energi Nett AS E-post datert 10.11.2014 De har bestående høyspent og lavspenningsanlegg innenfor reguleringsområdet. Disse kan flyttes i henhold til gjeldene regler og vilkår. De ber om at høyspentkabler avmerkes med hensynsone og byggeforbudsbelte på 4 meter, 2 meter ut fra senterlinjen. Viser til statens strålevern angående bebyggelse nær høyspendanlegg. Ikke kommentert av tiltakshaver. Kommentar fra administrasjonen: Innspill synes å være ivaretatt i revisjon utført 11.1.2017. Høyspentlinje berører ikke planlagt nybygg. Vurdering: Det er godt å få oppdatert eksisterende plankart mhp dagens situasjon. Den grafiske oppgraderingen på kvalitet/lesbarhet av plankart og bestemmelser i forhold til planen fra 90-tallet er velkommen. Planen innebærer at en tomt som i dag er regulert til kontor/forretningsformål blir endret til boligformål. Det er i dag flere ledige forretningslokaler i Vanse, og behovet for utbygging av ytterligere kontor/forretningsarealer i Vanse vurderes som begrenset på kort og mellomlang sikt. Det er på den andre siden behov for sentrumsnære boliger i Vanse. Planforslaget er positivt for fortetning i Vanse sentrum og i tråd med nasjonale føringer for byutvikling og fortetning. Nødvendige hensyn med henblikk på støy og ROS-analyse synes ivaretatt. Administrasjonen har vurdert behovet for barn og unges interesse til å være godt ivaretatt gjennom meget kort avstand til Selvågparken, som er ett flott offentlig friområde/lekeplass. Det er til det beste for barn og foresatte at leken og utendørsaktiviteter samles på ett større, sentralt område fremfor at den spres på mange små arealer. Dersom det i fremtiden skulle bli et behov for ytterligere tilbud beholder planforslaget areal avsatt til Uteoppholdsareal i eksisterende plan. Dette formålet åpner for etablering av lekeplass. Planen er fremmet med en endring i takvinkel i forhold til gjeldene plan, noe som senker takhøyden og bedrer lysforholdene til bakenforliggende nabobygg. Det etablerte boligbygget (Bygg 3,4,5 i planen) vil som følge av endringen fra gjeldende plan i større grad beholde sine opprinnelige kvaliteter. Administrasjonen har hatt en grundig gjennomgang av siste forslag sammen med tiltakshaver - med påfølgende justeringer ivaretatt i rev. Av 23.2.2017. Administrasjonen vil derfor foreslå å legge planen ut til høring som forelagt.