Side 1 av 5 Arkivsak: 15/2409 SAMLET SAKSFRAMSTILLING DETALJEREGULERING AV BOLIG OG NÆRING - SANDESENTERET - PLANID 20140009 Saksbehandler: Henrik Langum Arkiv: L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 17/16 Formannskapet 27.04.2016 Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 legger Sande kommune forslag til detaljregulering av bolig og næring for Sandesenteret ut til høring og offentlig ettersyn. Planmaterialet skal før sluttbehandling bearbeides i tråd med rådmannens vurderinger samt relevante innspill til høringen som kan bidra til å forbedre planen. Behandling/vedtak i Formannskapet den 27.04.2016 sak 17/16 Behandling: Enstemmig vedtatt Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 legger Sande kommune forslag til detaljregulering av bolig og næring for Sandesenteret ut til høring og offentlig ettersyn. Planmaterialet skal før sluttbehandling bearbeides i tråd med rådmannens vurderinger samt relevante innspill til høringen som kan bidra til å forbedre planen. Utredning: Bakgrunn Den nylig vedtatte områdeplanen for Sande sentrum åpner for et utviklingspotensial på eiendommen. I tillegg har KIWI behov for utvidelse av sine butikkarealer. Hensikt Planen skal tilrettelegge for en større dagligvarebutikk, utvidede næringsarealer og 30-40 boenheter i blokkbebyggelse med tilhørende anlegg. Faktiske forhold Planstatus og prosess Eiendommen er avsatt til næring og bolig i gjeldende områdeplan for Sande sentrum. Forslaget er i tråd med områdeplanen.
Side 2 av 5 Det ble varslet oppstart for detaljregulering 23.10.2014 og det er mottatt 8 konkrete merknader til varselet. Planforslaget Hovedtrekk Planområdet ligger lengst nord i Sande sentrum. Det er på totalt 18,5 daa. Det tilrettelegges for en dagligvarebutikk på BRA 2000 m2 og BRA 5300 m2 til annen næring på den østlige delen av eiendommen. På den vestlige tilrettelegges det for 30-40 boenheter fordelt på ca. BRA 2800 m2. I første etasje her kan BRA 1700 m2 utnyttes til parkering eller næring. Utnyttelsen på hele byggeområdet er på BYA 60%. Langs eiendommen skal det etableres grønnstruktur som buffer mot landbruket. I tillegg skal det etableres infrastruktur, parkering, lekeplass og uteoppholdsarealer i tråd med områdeplanen for Sande sentrum. Prestegårdsalléen, vei og fasade Den eksisterende Prestegårdsalléen med lønn, ask og lindetrær innover mot torget er en viktig del av identiteten til Sande sentrum. Langs denne veien ligger det store positive kvaliteter som skal bevares. Den nye planen stadfester eksisterende veistandard og tilrettelegger for etablering av gang- og sykkelvei på østsiden av Prestegårdsalléen samt videreføring av trerekkene (alléen) inn mot sentrum. (Illustrasjonen mangler trerekken på østsiden av veien.) Bygningsfasaden som retter seg mot nord og mot Prestegårdsalléen vil bli spesielt eksponert for besøkende på vei mot sentrum fra nord. Dette bør fremstå med høye arkitektoniske kvaliteter. Forslaget illustrererer kvadratiske volumer med brudd i høyder og dybder mot veien. Det er ikke illustrert arkitektoniske detaljer. Bestemmelsene sikrer variasjon og generelle kvaliteter. Buffersone Det foreslås regulert en sammenhengende vegetasjonsskjerm og turdrag som buffer mellom landbruksarealene og byggeområdet. Dette arealet skal sørge for skjerming og hindre sjenanse mellom de ulike funksjonene. Det er likevel ikke meningen at vegetasjonen skal fungere som en tett isolerende vegg mot landbruket. Det skal til en viss grad åpnes opp mot kulturlandskapet samtidig som gode solforhold slippes inn i bebyggelsen. Arealet skal også gi rom for ferdsel langs bebyggelsen og det tillates en begrenset form for uteopphold. Kvartalslekeplass Plassen er illustrert utenfor planområdet på Rådhustomta mot landbruk/vest. Gjennomføringen er sikret ved rekkefølgebestemmelse med krav til byggetillatelse før boligene kan igangsettes og ferdigstilling før boliger kan tas bruk. Den skisserte plasseringen av lekeplassen er spesielt gunstig med tanke på solforhold og trafikksikkerhet. Rekkefølgebestemmelsene gir mulighet til å bygge ut næringsformålet, men krever ytterligere planlegging og privatrettslige avklaringer før boligene kan tas i bruk. Adkomst til BFK og manøvrering Adkomsten til overflateparkeringen på BFK leder rett på oppstillingsplasser og gir behov for tre retningsforandringer og kryssing av to gangveier i løpet av de første 30 meterne inne på anlegget. Trafo
Side 3 av 5 Det er regulert areal til trafo på og mellom buffersonen mot landbruk og byggeområde for bolig. Merknader Fylkesmannen i Vestfold Det henvises til gjeldende regler av spesiell betydning. Vestfold fylkeskommune Bevaring av eksisterende villa må vurderes. Det henvises for øvrig til gjeldende regler av spesiell betydning. Statens vegvesen Trafikale konsekvenser må vurderes. Det stilles blant annet spørsmål ved påvirkningen på krysset ut på Gamle Sørlandske. Norges vassdrags- og energidirektorat Det henvises til gjeldende regler av spesiell betydning. Skogbrukssjefen Planavgrensningen berører aktivt jordbruk og bør endres. Buffersonen må legges innenfor byggeområdet og uten bebyggelse. Skagerak energi Behov for ny nettstasjon må utredes tidlig i prosessen. Alternative energikilder må utredes. Haraldsen Bydal advokatfirma (Einar Georg Gunnestad) Landbrukseiendom og driftsvei til eiendommen må opprettholdes utenfor planområdet. Terje og Karin Johansen Utviklingen kan få negative konsekvenser for eiendom og gi grunnlag for økonomisk kompensasjon. Kommentar til merknader Samtlige merknader er besvart av forslagsstiller og ivaretatt så langt det er rimelig i forslaget. Det er ikke påpekt behov for utbedring av krysset ut på Gamle Sørlandske i områdeplanen for Sande sentrum. Planen for Sandesenteret omfatter ikke krysset og har ingen påvirkning utover økt trafikkbelastning på samme måte som alle andre prosjekter i Sande sentrum. Det skal derfor ikke stilles særskilte krav til dette prosjektet. Rådmannens vurdering Prestegårdsalléen, vei og fasade Kvalitetene i Prestegårdsalléen skal ivaretas ved reguleringen. Gangarealer og trerekke skal gis et estetisk og funksjonelt samspill med den etablerte Prestegårdsalléen. Planforslaget ser ut til å ivareta dette. For tilstrekkelig sikkerhet bør veiprofilen likevel vurderes/detaljeres nærmere med tanke på dimensjonering og eventuelle tiltak som gjerder og trerekker før sluttbehandling. Profilen bør illustreres med egen tegning. Det kan være aktuelt å flytte trerekken til yttersiden av G/S-veien slik den ligger videre innover mot sentrum i kombinasjon med en lavere hekk
Side 4 av 5 eller gjerde på innsiden av G/S-veien. Det må dessuten avklares hvorvidt busslommen skal samordnes med den nærliggende busslommen nærmere sentrum. Det anses som positivt at forslaget har bestemmelser som sikrer kvaliteter i fasaden mot Prestegårdsalléen. Men forslag og illustrasjon er ikke detaljert og de gir et stort rom for ulike uttrykksformer. Dette bør vurderes nærmere før sluttbehandling. For å sikre en best mulig utforming av denne inngangsporten til sentrum, bør det skisseres flere ulike arkitektoniske uttrykk før sluttbehandlingen. Og til tross for at variasjon anses som en kvalitet kan det være aktuelt for disse begrensede fasadene å fremstå som større helhetlige enheter. Buffersone Forslaget for buffersone med regulering, bestemmelser og illustrasjoner i beskrivelsen ser i utgangspunktet bra ut. Vi ønsker likevel at det før sluttbehandling utarbeides en nærmere detaljering av løsning/utforming for ferdsel, vegetasjon og uteopphold med vurdering av konsekvenser for de motstridende interessene. Utdypende dokumentasjon er viktig fordi dette arealet skal ivareta direkte motstridende interesser, noe som med stor sannsynlighet vil medføre utfordringer. Spørsmål som bør besvares; Med hvilken standard bør det tilrettelegges for ferdsel (fra enkel jordsti til bred asfaltert veitrasé) for å sikre tilstrekkelig tilgjengeligheten og skjerming? Hvordan kan ulik vegetasjonen plantes og opparbeides for å sikre skjerming samtidig som sol og eventuell utsikt slippes inn? Hvordan kan uteoppholdsarealer i buffersonen plasseres og opparbeides med god funksjon uten at det går utover behovet for skjerming? Kan disse plassene fungere som attraksjon/turmål for Sande sentrum? Kan det for eksempel etableres en felles grill- og samlingsplass? Er det mulig å forestille seg et lite utsiktstårn eller et stille rom der man trer ut av landsbyen Sande og inn i jordbrukslandskapet? Kan/bør arealene kombineres med en nærlekeplass som del av en større lekeplass? Kvartalslekeplass Forslaget viser en løsning for kvartalslekeplass som ser ut til å være god. Hvorvidt størrelsen skal økes i forhold til minimumskravet på grunn av stor avstand til områdelekeplassen på Bøplassen og fellesarealene i Sentrum bør vurderes når den skal planlegges i neste fase. Adkomst til BFK og manøvrering Av hensyn til trafikksikkerhet ønskes en avklaring av hvorvidt adkomst rett mot biloppstilling er en hensiktsmessig løsning eller om adkomsten bør flyttes (noe sydover) slik at den ligger rett ovenfor den videre kjørebanen. Trafo Før sluttbehandling må det vurderes hvorvidt plassering av trafo i buffersonen mot landbruk er hensiktsmessig. Generelt Planforslaget har i tilstrekkelig grad ivaretatt de utfordringer og merknader som er avdekket så langt i planprosessen. Rådmannen er positiv til at planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn. Olav Grande Rådmann
Side 5 av 5 Saksdokumenter: Vedlegg: Plankart, 5.4.2016 Bestemmelser, 6.4.2016 Beskrivelse, 5.4.2016 Illustrasjon, 16.2.2016 ROS-analyse, 22.2.2016 Geoteknisk vurdering, 27.2.2015 Vurdering av støy fra tog og veitrafikk, 21.10.2015 Kulturminnevurdering, 9.2.2016 Utrykte vedlegg: Situasjonsplan, 16.2.2016 Grunnundersøkelser, 25.2.2015 Beskrivelse av VA-forhold, 14.10.2015 Senterprofil, 4.2.2016 Energiutredning, 2.10.2015 Strømforsyning, 20.10.2015