Eidsberg Kommunen Vedrørende: Merknader/innspill som har kommet inn i forbindelse med reguleringsplan for Rugdeveien 2 for gnr. 57 bnr.85 og deler av gnr. 57 og bnr. 87 Det er kommet inn 8 innspill/uttalelser. Uttalelser er fra: - Opsahltoppen Terrasse Borettslag - Østfold Fylkeskommune - Fylkeskonservatoren - Fylkesmannen i Østfold - Hafslund Nett - Statens Vegvesen - NVE - Eidsberg kommune sin barn og unges representant Opsahltoppen Terrasse Borettslag Vi har ingen merknader med at tomta på nedsiden blir bebygd og at det blir pent i ett område som ikke har vært fint på mange år. Men vi mener at bebyggelsen foran våre blokker ikke må hindre dagens utsikt. Utsikt er noe som ble lagt frem i salgsoppgavene den gang våre blokker ble bygd. Andelseierne har derfor kjøpt seg leilighet med utsikt og det er noe vi også må ha etter at de nye blokkene er bygget. Vårt forslag blir derfor. Tomten kan bebygges med maks 5 etasjer hvor en av de er parkeringskjeller. Dette var også maks etasjer da våre blokker ble bygget og også når naboblokkene i Rugdeveien ble bygget. De må samtidig ikke bli høyere enn våre parkeringskjellere. På bildet i forslaget og i media er det klart høyere og de nye blokkene blir lagt høyere i terreng enn Rugdeveien. (bør bygges ned i naturlig terreng dvs rett inn i parkeringskjeller fra Rugdeveien). Vi vedlegger referat fra forhåndskonferanse av 270315. Der var det tenkt 3 etasjer pluss parkeringskjeller. Vi ser at det er en vesentlig endring av tidligere reguleringsplaner og at de «grønne lungene «friområdene i området blir mindre. Se gml reguleringsplan av 2012. Vi ber dere se nærmere på dette og håper på mer grøntområde. Vi vedlegger samtidig 4 stk notat fra noen av våre andelseiere. Se også hva de påpeker. Vi ber dere ta hensyn til våre merknader og håper vi sammen kan få til gode boforhold for oss som bor i området nå og for de som kjøper seg leilighet i de nye blokkene. Kort utdrag fra vedlegg: Det kommenteres fra beboer 1 hvordan det visuelt vil bli på baksiden av bygget. Beboer 2 kommenterer antall etasjer og utnyttelsesgrad må være for stor. Beboer 3 kommenterer at det vil ta all utsikt, plantegning viser ikke realiteten i forhold til høyder. Frykter at de bare vil se baksiden av 3 nye blokker. Beboer 4 Ønsker grøntareal/friområdet opprettholdt som tidligere, både i forhold til estetisk- og bomiljøhensyn. Går videre på bebyggelsen i nærområdet. Negativ til etasjeantall. 1
Kommuneplanen gir mulighet for en fortetting av planområdet og at dette skal planlegges gjennom en reguleringsplan. Det er vedlagt skisse til utomhusplan som viser et veldig fint opparbeidet området. Perspektivtegninger og illustrasjoner, som blant annet er vist i planbeskrivelsen, viser at dette blir en estetisk fin utførelse og på grunn av at byggene er smale gir det mye luft og lys mellom byggene. Det er moderne utrykk og byggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse. I nord, vest og sør er det 5 synlige etasjer for nabobebyggelsen. I dette prosjektet er det planlagt garasjeanlegg under bakken og bortsett fra innkjøringen vil ikke dette bli synlig. Fjernvirkningen er også minimal da innkjøringen til garasjeanlegget er godt skjult fra sidene. Visuelt er det fem etasjer som er synlig. Perspektivtegning, snitt og soldiagram viser at det ikke blir de innvirkningene på nabobebyggelsen som påstås over. Det er lang avstand til nabobebyggelse og i tillegg ligger bebyggelsen i nord mye høyere enn planområdet. Fjernvirkningene ville være tilsvarende som en to etasjes bygning ville fått et nabobygg i en etasje 40m unna. Ved fortetting vil det bli noe påvirkning på nabobebyggelsen, men med de avstander til nabobebyggelsen, avstanden og størrelsen på byggene i planområdet og de gode solforholdene ansees fjernvirkningene som minimale. Østfold Fylkeskommune Viktige premisser innenfor planområdet Det viktigste her vil være å vurdere planområdets egnethet med utgangspunkt i regulert kulturminne samt at store deler er regulert til friområde. Det må derfor redegjøres spesielt for forholdet til fornminnet i det videre arbeidet i samarbeid med fylkeskonservatoren, også i etterkant av at den arkeologiske registreringen er gjennomført. Fylkeskommunen ber om at det foretas grundige analyser som synliggjøres ved offentlig ettersyn, både angående barn- og unges rettigheter, friområdet og kulturminnene. Vi ber også om at det vurderes om planområdet bør bygges ut, noe som ville vært vurdert i større grad gjennom en vurdering av 0-alternativ i en konsekvensutredning. Utbyggingstakt må vurderes av kommunen. Barn og unges rettigheter må ivaretas herunder vurdering av lekeplass. Stier inne i planområdet. Det skal derfor foreligge tungtveiende grunner til å omregulere friområder til private boliger. ØFK ber om at ikke bare utbygger, men også kommunen synliggjør sine betraktninger rundt det å bygge her. Tilbake i 2001 behandlet det faste utvalg for plansaker i Eidsberg kommune en søknad om omregulering av deler av den gjeldende planen for området. Det står der at «Det faste utvalg for plansaker vedtar i medhold av Plan og bygningsloven 28-1, pkt. 1 og 27-1, pkt. 2 ikke oppstart av omsøkt omregulering av reguleringsplanen for Opsahlåsen T2- L26. Grunnen er hensynet til naturlig grøntområde, lekeareal for barn og unge, jfr Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, samt ønsket om å ta vare på areal med opparbeidet sti og areal som er egnet for ulike fritidsaktiviteter. Bevaring av nevnte områder som friluftsareal er også grunnet i estetiske og praktiske hensyn, jfr. saksutredingen.» Dersom denne kommentaren gjelder det samme arealet, er ikke forutsetningene slik vi ser det endret, det er derimot i større grad lagt vekt på behovet for å ivareta hensynet til barn- og unge. 2
Det bør innarbeides rekkefølgebestemmelser i planen som sikrer ferdigstillelse av uteoppholdsareal/lekearealer samtidig med tiltaket. Det regulerte friområder må vurderes mot eksisterende reguleringsplan og bebyggelse. Derfor bør det gjennom det videre planarbeidet synliggjøres spesielt hvilke krav som stilles til friområdet. ØFK ser det som en fordel om kommunen synliggjør spesielt sin vurdering av dette arealet. Planområdet fremstår med mye bebyggelse utformet som blokker eller terrasserte bygg. Det bør vurderes hvordan bygningsuttrykk, både i form, høyder og skala skal harmonere med eksisterende omkringliggende bebyggelse. Boligene vil få en flott utsikt mot Mysen sentrum, men med det vil de også ligge godt synlig i landskapet. Det er store høydeforskjeller både på tomta og til tilgrensende områder, og avhengig av bebyggelsens plassering opparbeides synlige fyllinger og skjæringer. Samtidig vil bebyggelsens høyde kunne bli dominerende hvis det ikke planlegges spesielt. Ny bebyggelse må tilpasses landskapet, ikke omvendt. Bebyggelsens og tomtearronderingens fjernvirkning må vurderes, og uheldig eksponering må unngås. ØFK vil anbefale at det lages variasjon i bebyggelsen, for å dempe størrelsen, eksponeringen og høyden. ØFK vil derfor anbefale at det settes av en vegetasjonsskjerm med krav til vegetasjonen både nederst og øverst på tomta. Risiko for overvann må vurderes. Vurdere ladestruktur for EL-bil og sykkelparkering Østfold kommune ser fordeler med at parkeringskravet reduseres i forhold til overordnede planer. Øvrige forhold som må vurderes: Formål og grad av utnytting. Reguleringsformål og grad av utnytting må være i samsvar med gjeldende kommuneplans arealdel. Eventuelle avvik må redegjøres for ved offentlig ettersyn. Universell utforming Prinsippene for universell utforming må legges til grunn i utforming av bygninger og uteområder. Vi viser til Miljøverndepartementets temaveileder Universell utforming og planlegging etter plan og bygningsloven (plandelen) som finnes på departementets nettside www.planlegging.no, og Kommunalteknisk forenings hefte Universell utforming og reguleringsbestemmelser. Grønnstruktur. Det må legges til rette for en hensiktsmessig grønnstruktur i planområdet som knyttes opp mot overordnet grønnstruktur på stedet. Bevaring av eksisterende og eventuell innføring av ny vegetasjon må vurderes. Ved å stille krav om rekkefølgebestemmelse vil man kunne sikre etablering av utearealer og grønnstruktur før området tas i bruk. En utomhusplan vil kunne illustrere hvordan bl.a. grønnstruktur, fellesområder og lekearealer er ivaretatt i planen og hvilken utforming disse er tiltenkt. Avhengig av detaljeringsgrad bør en utomhusplan vise terrenginngrep, beplantning, lekeplasser, møblering av fellesarealer, oppstillingsplass for biler, motorsykler og sykler, interne stier og gang-/ sykkelvei, samt avkjørsler til offentlig vei. Risiko- og sårbarhet. Vi viser til plan- og bygningslovens 4-3 som forutsetter at det ved utarbeidelse av planer for utbygging skal gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. 3
Grunnforhold. De stedlige grunnforholdene må undersøkes og hensyntas i planleggingen. Trafikkforhold. Trafikksikkerhet må vektlegges, og planen må legge opp til god og sikker adkomst, hensiktsmessig parkering og trafikksikker skolevei. Det bør vurderes å utvide planområdet dersom dette er hensiktsmessig for å oppnå gode og sikre trafikkløsninger. Klima og energibruk. Det bør tas sikte på en standard for energibruk utover minimumskrav for bygg. Det kan være krav eller insentiver til fornybare oppvarmingskilder, offentlige merkeordninger eller standarder utover TEK 10. Oppsummering Ved offentlig ettersyn må det redegjøres for hvordan barn- og unge ivaretas gjennom planen. Det vil være behov for uteoppholdsareal for hver enkelt boenhet, i tillegg til felles uteoppholdsareal og lekeareal. Siden store deler av planområdet i dag er regulert til friområde, er det forventninger om at dette arealet er tilgjengelig til lek og opphold. Slik planen er presentert i varselet, vil Østfold fylkeskommunen vurdere å fremme innsigelse ved offentlig ettersyn. Vi kan ikke se at de hensyn som skal ivaretas etter plan og bygningslovgivningen, gitt både i kommunes planer med krav til uteoppholdsareal og i statlige retningslinjer for barn og unge, er forenlig med antydet utbygging innenfor en eiendom med regulert forminne. Friområdet og kulturminne er godt beskrevet og redegjort for i planbeskrivelsen. Planbeskrivelsen viser godt at det lar seg kombinere med en utbygging av området og at det blir et veldig bra tilrettelagt friområdet. Utnyttelsesgraden er vurdert og en utnyttelsesgrad på 40% er innenfor de retningslinjer som blir gitt for prosjekter som ligger sentrumsnært og med tilfredsstillende avstand til jernbanestasjonen. I tillegg vil en lavere utnyttelse med påfølgende areal avsatt til boligformål gå på bekostning av areal avsatt til friområde. Prosjektet er noe redusert og antall boenheter er satt til under 30 boenheter. Det er nå prosjektert med 29 boenheter. Lekearealer vil bli etablert i henhold til tilsvarende som skisse utomhusplan viser. Det vil bli store uteoppholdsarealer. Bygningene er tilpasset nærliggende bebyggelse. Det er fem synlige etasjer slik det er pr. i dag i nord, vest og øst. Det er planlagt smale bygg istedenfor færre større/bredere bygg. Det er store avstander til nærliggende bebyggelse. Planbeskrivelsen gir en god redegjørelse på fjernvikningene. De andre punktene som er nevnt i innspillet fra Fylkeskommunen er beskrevet i planbeskrivelsen og skal komme godt frem. Østfold Fylkeskommune Fylkeskonservatoren Det skal utføres en arkeologisk registrering av planområdet. Vi forutsetter at det i planen tas hensyn til det fra før kjente gravminnet. Tiltak i planområdet vil med stor sannsynlighet få en innvirkning på denne gravhaugen, enten indirekte (som skjemming fra nye tiltak like inntil haugen eller tap av siktlinjer til øvrige gravminner og ferdselsårer) eller direkte, ved at den kan bli utsatt for skade i forbindelse med byggearbeider i området. Vi ber derfor om dialog om hensynet til dette kulturminnet i etterkant av at den arkeologiske registreringen er gjennomført. 4
Eksisterende kulturminne er godt innarbeidet i planområdet og beskrevet i planbeskrivelsen. Det skal legges til rette for at kulturminnet skal bli enda bedre tilgjengelig for allmennheten enn det tidligere har vært. Det avventes rapport fra den arkeologiske registreringen. Registreringen er planlagt sommeren 2017. Eventuelle funn og konsekvenser av registreringen vil bety at reguleringsarbeidet muligens må revideres. Med tre bygningskropper med små fotavtrykk gir det luftighet mellom bygningskroppene. Dette bidrar positivt til luftigheten i planområdet der det er utsikt utover Mysen. Fylkesmannen i Østfold Innspill Vi ser det som positivt at det legges til rette for en høy grad av arealutnyttelse ved utbyggingen av slike sentrumsnære områder. Vi viser til statlige planretningslinjer for samordnet bolig- areal og transportplanlegging som legger særlig vekt på høy arealutnyttelse og fortetting i byer og tettsteder. Barn og unges interesser. Utbygger må gjøre rede for om friområdet blir brukt eller er egnet for lek. Om området er egnet til lek, bør ønsket utbygging reduseres. Det kan også vurderes om området kan erstattes med et annet, liknende område. Forslagsstiller må finne ut av hvordan området brukes av lokalbefolkningen i dag, og hva konsekvensene kan bli av en mulig arealforandring Vurdere lek-, ute- og oppholdsplasser. Vurdere sti nord i området og trær på eiendommen. Vurdering av maks grense parkering og vurdere sykkelparkering. Følgende statlige planretningslinjer/-bestemmelser ser ut til å være relevante føringer for planarbeidet: Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014). Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Følgende generelle temaer vurderes også som viktige i det aktuelle planområdet: Barn og unge, medvirkning og levekår. Estetisk utforming. Universell utforming. Blågrønn struktur. Naturmangfold. Samfunnssikkerhet og klimatilpasning. Støy. Klimagassutslipp og energi. Kartfremstilling. Utnyttelsesgraden er vurdert og tilfredsstiller krav gitt i kommuneplan. Friområdet med uteoppholdsareal og lekeplass er godt beskrevet og redegjort for i planbeskrivelsen. Sti i nord av planområdet til vest beholdes. Planområdet har tidligere vært lite brukt av barn og unge, og spesielt de seinere årene. Det er ikke tegn til dette i planområdet. Det har vært tett skog med bukser og kratt og en privat eiendom. Det har vært mye ferdsel gjennom stien i nord til vest i planområdet. Denne er tenkt opprettholdt. De andre punktene som er nevnt i innspillet fra Fylkesmannen er beskrevet i planbeskrivelsen og skal komme godt frem. 5
Hafslund Nett Det beskrives om det elektriske anlegget i nærområdet. Planforslaget må ta hensyn til de anlegg som det er nødvendig for nettselskapet å drifte og etablere. Eksisterende høyspenningskabler ligger i vegarealet som grenser til planområdet. Det er viktig at tiltak som utføres kommer i konflikt med kabler. Det er ingen nettstasjon i planområdet. Dersom det er behov for ny nettstasjon innenfor planområdet, må det settes av arealer til denne eventuelt settes bestemmelser i planbestemmelsene som ivaretar krav til plassering av nettstasjon. Nettstasjoner og kabeltraseer er vist på kart fra Hafslund nett. Forslagsstiller går i dialog med nettselskap om vurdering av kapasitet på eksisterende anlegg eller om det må inn en ny trafostasjon. Det tas inn punkt i bestemmelsene om nettstasjoner. Statens Vegvesen Det skal vurderes for syklende og gående. Minimumskrav til antall parkeringsplasser for sykkel. Utforming av fysiske omgivelser vurderes. Det skal redegjøres for universell utforming. Byggegrense mot veg skal vises på reguleringsplan og bestemmelsene. Luftforurensningens betydning for planen må vurderes. For bedre arealutnyttelse bør parkeringen legges under bakken. Det bør settes maksimaltall for antall parkeringsplasser pr. boenhet. Det må utredes hvordan planområdet kan betjenes av kollektivtrafikk Støy må vurderes. Som et minimum bør det tas inn en bestemmelse som sier at «Grenseverdiene gitt i tabell 3 i klima- og miljødepartementets retningslinje T-1442/2012 gjøres gjeldende for planen» Sykkelparkering og krav til parkeringsplasser er beskrevet i planbeskrivelsen og ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Byggegrense er inntegnet på reguleringsplan og det er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Det er ingen kilder eller andre faktorer som gir luftforurensning i planområdet. Den mest trafikkerte veien langs planområdet, Opsahlåsveien, er en liten kommunal vei og bidrar ikke noe utover det normale i form av støy. Parkeringsanlegg er lagt under bakken. Kollektivtrafikken er vurdert og beskrevet i planbeskrivelsen. Grenseverdiene gitt i tabell 3 i klima- og miljødepartementets T-1442/2016 gjøres gjeldende for planen. NVE Det viktigste virkemiddelet for å forebygge tap og skader fra naturfarer, er å ta tilstrekkelig hensyn til flom- og skredfare i arealplanleggingen. NVEs retningslinjer 2/2011 Flaum og skredfare i arealplaner beskriver hvordan en kan ta hensyn til disse naturfarene. NVE har utarbeidet en sjekkliste for vurderingen av tema innenfor NVEs forvaltningsområder. Dersom planarbeidet berører noen av temaene i sjekklista skal NVE ha planen på høring. 6
NVEs retningslinjer skal følges og sjekklisten til NVE følges. Eidsberg kommune sin barn og unges representant Leke- og uteoppholdsarealer: Som barns og unges talspersoner i bygg og plansaker har jeg som oppgave å sørge for at barns og unges behov blir ivaretatt. Vi er opptatt av at det skal være grøntområder og lekearealer for barn og unge i Mysen. Per i dag er dette et område med skog, et sted hvor barn har lekt i flere år. Når man ser på planen for det nye området så har de tatt dette i betraktning med ny lekeplass og en grillplass. De tar også vare på gravlunden som ligger i dette området, i tillegg lager de et informasjonsskilt om denne. Trafikksikkerhet: Det som ikke kommer helt klart fram er hvordan barn og unge skal ferdes langs veien som går opp til blokkene. Innkjøringen til Rugdeveien er allerede trang nok som den er, hvordan løser man dette når innkjøringen til blokkene ligger såpass nære krysset? Blir dette et område hvor det er sikkert for barn og unge å ferdes? Dette er noe det bør bli lagt vekt på, med tanke på at det allerede i dag er en risiko for ulykke i dette krysset. Nå er det ikke slik at det er de som bygger som er ansvarlig for hvordan tilstanden er i dag, men hvis de kan være med på å gjøre området de skal bygge på tryggere så er dette veldig positivt. Det er f.eks. ikke noe fortau langs hele Rugdeveien. Planområdet er de siste årene blitt lite brukt som lekeplass. Det er ikke tegn på stedet at det har blitt brukt som dette. Det har nok endret seg med årene og kanskje det ble brukt mer til lek tidligere. Det har vært privat eiendom og det er bare brukt som ferdsel via stien om går i nord av planområdet. Barn og unges representant er positiv til de nye planene. Det brukt en del tid på planlegging av friområdet med lekeplass, grillplass, opprettholdelse av sti og tilrettelegging for kulturminne med infoplakat. Rugdeveien er lite trafikkert og er oversiktlig i til begge sider fra adkomst/utkjøringen til planområdet. Det er opphøyd gangfelt i krysset Rugdeveien og Opsahlåsveien og god sikt i begge retninger. Rugdeveien er blindvei og fra planområdet er det kort vei til stier og veier mot skole, sentrum og idrettsplass. Det er god trafikksikkerhet slik planforslaget foreligger. 7