ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Casa AS Osveien 16 5227 NESTTUN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201009703/5 EBYGG 5210 200910 SAST AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 162 Bnr 215 Tiltakets adresse : Asbjørnsens Gate 22 Tiltakets art : Bruksendring bolig Tiltakshaver : Ola Kåre Døskeland Saken gjelder: Det er søkt om bruksendring av kjelleretasjen fra bodareal til etablering av en ny boenhet samt bruksendring av bodareal på loftet som oppholdsrom og tilleggsdel til underliggende boenhet i andre etasje. I forbindelse med dette er det søkt om fasadeendring (innsetting av 7 vinduer i takflaten samt lysgrav og 5 vinduer i kjelleretasjen) Videre er det søkt om et bodbygning i nabogrense mot øst på 15 m². VEDTAK: Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-6 (virkninger av kommuneplanen) 70 nr 2 (avstand til nabogrense), 74 nr 1 (planløsning) 92 jf samme lovs 74 nr 2 (estetikk) avslås søknad om tillatelse til bruksendring av bodareal til rom for varig opphold. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert ved reguleringsplan 70000 Årstad / Bergenhus Midtre Årstad. Planen er vedtatt 1938 og det er ikke bestemmelser knyttet til planen. Formålet med eiendommen er vist som bolig.
Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med Kommuneplanens bestemmelse 8 angående universell utforming. Det er søkt om dispensasjon. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at det uansett ikke vil være mulig å legge til rette etter premissene til universell utforming i det eksisterende huset. Med bakgrunn i negativ utfall av saken ønsker administrasjonen ikke å påføre tiltakshaver unødvendige kostnader ved å behandling dispensasjonssøknaden. Vi kan likevel orientere om at bygningsmyndighetene ser positiv på en slik søknad med bakgrunn i hustes og hagens arkitektoniske og antikvariske verdier som ikke ønskes forringet gjennom tiltak som påvirker fasadene eller utearealene negativ. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med plan- og bygningslovens 94 nr 3 og det er kommet inn protest fra borettslaget Jonas Lies vei 2, datert 17.6.2010. Borettslaget påpeker at man har vært negativ til de endringer som er gjennomført i huset og som fører til en ytterligere "hyblifisering" av området noe som ikke er ønskelig med bakgrunn i støy og trafikkbelastning. Man ber om å løse parkering og plass for bosspann på egne grunn og behov for boder innvendig i huset. Ansvarlig søker motsvarer den 27.6.2010 at det er søkt om i alt 3 boenheter i huset og at disse er egnet til flere boformer bl.a. som familieboliger. Det påpekes videre at tiltaket ikke vil utløse krav til parkeringsplasser. Vider anføres det at man ikke kan se at omsøkte utvendige boder vil være til ulemper for naboene. Uttaler fra andre kommunale etater/avdelinger: Saken er forelagt Byantikvaren i møte den 13.7.2010. Byantikvaren konkluderer den 23.7.2010 som fulgt: Byantikvaren er positiv til at vinduer tilbakeføres, vi ber om at man da velger tidsriktige jugendvinduer med trerammer som er sidehengslet. Vi har heller ingen kommentarer til takvinduenes plassering. Når det gjelder omsøkt bod i hage, stiller vi oss negativ til det, og ber om at man løser behovet for bodplass innenfor eksisterende bygning. Atkomst/avkjørsel: Det er ikke hentet inn godkjenning fra Samferdselsetaten for økt bruk av avkjørsel fra kommunal vei. Vannforsyning og avløp: Det er hentet inn forhåndstilsagn fra Vann- og avløpsetaten for tilknytning av en ny boenhet (3 i alt) til eksisterende ledningsnett. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Administrasjonen har ingen prinsipielle motforstillinger mot at deler av bodarealet bruksendres til boligformål men forutsetter at kravene i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter etterkommes. Dette gjelder spesielt kravene til estetikk, brukbarhet, planløsning, brannsikkerhet, energi m.m. Innredning av loftet: Tiltaket består i innredning av loftsetasjen til boligformål som tilleggsdel til underliggende boenhet. Boenheten er over to plan og skal utføres som en branncelle. Inngangen til leiligheten / branncellen går midt i trappen (to løpstrapp uten repos) som er rømningsvei. Side 2 av 5
Planløsningen forutsetter at man må står på et trappetrinn (ingen repos) for å kunne låse seg inn inngangsdøren. Deretter må man rygge to trappetrinn nedover for å kunne åpne selve døren. Dette er verken akseptabelt ut fra hensyn brukbarhet eller sikkerhet. Løftsetasjen er vist innredet med oppholdsrom / bad og bod og har kun en rømningsvei. Dette anses ikke for å være tilfredsstillende. Takvinduer i skrå takflate slik vist på søknadens vedlagte tegninger er ikke egnet som rømningsvei. Det vises til Teknisk forskrift 7-27. Bygningen er en 2 villa med kjeller og loft. Huset er oppført tidlig på 1900 tallet og har mansardtak. Huset innehar arkitektoniske og antikvariske verdier og det kan ikke påregnes godkjent utvendige rømningsveier som vil påvirke endre hustes/fasadenes eksteriørkarakter på en negativ måte. Innredning av kjelleretasjen. Det er søkt om bruksendring for kjelleretasjen fra bodareal til en selvstendig boenhet. Dette innebærer bl.a. fjerning av innvendig trapp og etablering av en lysgrav for å kunne sette inn 5 vinduer i fasaden mot vest. Administrasjonen anser lysforholdene og særlig utsynsforhold fra disse vinduene til å være ikke tilfredsstillende jf teknisk forkrift 10-33. Lysgraven er en konstruksjon i tilknytning til huset som skal ha en avstand fra nabogrensen som tilsvarer 4 meter eller bygningens halve høyde jf plan- og bygningslovens 70 nr 2. Det er ikke søkt om dispensasjon, det foreligger ikke heller skriftlig erklæring fra nabo at man samtykker i tiltakets plassering. Eksisterende hus ligger ca en meter fra nabogrense mot vest jf kommunens kartverk. Lysgraven vil ligge tett inntil eller i nabogrensen. Belysningsforhold og særlig utsyn fra vinduene i kjelleretasjen vil ikke være gode. Lysgraven er ikke vist på søknadens vedlagt snittegning, men terrenget mot vest som er tegnet inn tilsier at vinduene vil ligge under terrengnivået. Fordi tiltaket ligger tett inntil nabogrensen er det ikke mulighet for terrassering av terrenget for å skaffe bedre tilgang til dagslys og/eller oppnå et minimum av utsikt. I veiledning til teknisk forskrift fremkommer "at kravet om tilstrekkelig dagslys vil være oppfylt når rommets dagslysflate utgjør minst 10 % av bruksarealet. Når vindu er plassert i lysgrav er det ved bruk av 10 % regelen kun den delen av glassarealet som stikker opp over overkant lyskrav " Nærhet til nabogrense krever at vinduene i angjeldende fasade må utføres i påkrevd brannmotstand. Dette vil forutsette at vinduene er faststående og ikke åpningsvinduer. Forannevnte tilsier at arealene mot vest ikke kan bruksendres til oppholdsrom fordi man ikke vil kunne oppfylle de krav til kvalitet som teknisk forskrift setter for. Leilighet i husets 1. etasje har for lite bodareal (innvendig bod) jf teknisk forkrift 10-34. Også dette taler for at kun en del av omsøkte bodarealer i huset kan bruksendres. Frittstående bod: Bygningen er en eldre villa fra begynnelsen av 1900 tallet. Denne type bebyggelse må alltid sees i sammenheng med sine omgivelser. Ved tidligere avslag, datert 12.12.2007 (snr 200719618) er det presisert at hagen er et viktig element i forhold til huset samt at et enkelt frittstående bodbygg ikke vil harmonere med husets særegne utforming. Byantikvaren har i den aktuelle saken uttalt seg negativ til bodbygningen i hagen. Side 3 av 5
Administrasjonen ser at hagearealene er redusert i forhold til det opprinnelige hageanlegget. Det anses som uheldig at hagen ytterligere reduseres ved oppføring av en lysgrav og et bodbygg. Frittliggende bod vil øke BRA og utløser derfor krav om parkeringsplass jf parkeringsnorm for Bergen kommune. Dette vil gå igjen på bekostning av hagearealet. Parkering: Kommuneplanens arealdels 17 fastsetter at parkeringsnorm for Bergen kommune gjelder. Parkeringsplass som kreves jf denne normen samt snumulighet på egen tomt er ikke vist på vedlagt situasjonsplan. Det er heller ikke søkt om dispensasjon. Det foreligger ikke godkjenning for økt bruk av avkjørsel fra Samferdselsetaten. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 201009703. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Sabine Stein - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Ola Kåre Døskeland, Klokkarlia 17 B, 5223 NESTTUN Borettslaget Jonas Lies vei 2 v/ Eva Daltveit, Jonas Lies vei 2, 5053 Bergen Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5