Kommunestyret Utv.sak nr.:0075/97 Behandlet/Behandles av Utvalg Saksbehandler Utv.sak nr Møtedato Arkivnr Saknr Det faste utvalg for plansaker Finn Lenschow 0036/97 15.05.97 REG R-163 97/01546 Det faste utvalg for plansaker Finn Lenschow 0083/97 09.10.97 REG R-163 97/01546 Formannskapet Tove Thiis Gundersen 0169/97 19.11.97 REG R-163 97/01546 Kommunestyret Tove Thiis Gundersen 0075/97 17.12.97 REG R-163 97/01546 Utv.sak nr 0075/97 REG R-163 PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMEL FOR DELER AV VESTRE HAUGERUD Formannskapets innstilling til kommunestyret: I medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for deler av vestre Haugerud som vist på kart datert 03.04.1997, sist revidert 01.09 1997, med reguleringsbestemmelser datert 17.09.1997. Det tilføyes ny 5 i reguleringsbestemmelsene: Utenfor angitte boligtomter kan det oppføres stolper for framføring av lysløype på sørsiden av tomt nr. 6 og på østsiden av tomtene 1,2,3,4,5 og 6. Kommunestyrets behandling: Marit Huuse(SV) fremmet følgende forslag: Det tilføyes i reguleringsbestemmelsene at feltet ikke tillates utbygd før skolekapasiteten er tilfredsstillende. Jf. uttalelse fra skole- og barnehagesjefen. Votering: SVs forslag falt 31-6(4SV,2V) Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt.... Rådmannens innstilling til formannskapet: I medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for deler av vestre Haugerud som vist på kart datert 03.04.1997, sist revidert 01.09 1997, med reguleringsbestemmelser datert 17.09.1997. Formannskapets behandling: Håvard Steinsholt (SV) fremmet følgende tilleggsforslag: «5 i reguleringsbestemmelsene: Utenfor angitte boligtomter kan det oppføres stolper for framføring av lysløype på sørsiden av tomt nr. 6 og på østsiden av tomtene 1,2,3,4,5 og 6.» Håvard Steinsholt (SV) tok opp igjen tilleggsforslaget til Marit Huuses(SV): «Det tilføyes i reguleringsbestemmelsene at feltet ikke tillates utbygd før skolekapasiteten
er tilfredsstillende. Jfr. uttalelse fra skole- og barnehagesjefen.» Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig tiltrådt. SVs forslag om ny 5 i reguleringsbestemmelsene ble enstemmig tiltrådt. SVs forslag om tilføyelse i reguleringsbestemmelsene ble nedstemt 8-1(SV) Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker 09.10.1997: I medhold av 27-1 i plan- og bygningsloven, jfr. 30, godkjenner det faste utvalget for plansaker privat forslag til reguleringsplan for deler av Vestre Haugerud, som vist på kart datert 03.02.1997, sist revidert 01.09.1997, med reguleringsbestemmelser revidert 17.09.97. Reguleringsplanen oversendes kommunestyret til vedtak i medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven. Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker 15.05.1997: I medhold av 27-1 i plan- og bygningsloven vedtar det faste utvalget for plansaker å legge ut til offentlig ettersyn privat forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for deler av vestre Haugerud, gnr 60, bnr 1, som vist på kart datert 03.02.1997, revidert 30.04.1997. Det faste utvalget for plansaker anbefaler at planområdet reduseres i samsvar med vedtatt kommuneplan og at utnyttelsesgraden reduseres. Planforslaget sendes dessuten aktuelle etater og utvalg og berørte grunneiere til uttalelse. Planutvalgets behandling: B. Leivestad foreslo at følgende setning i bygn.- og reg.sjefens innstilling utgår: «Det faste utvalget for plansaker anbefaler at planområdet reduseres i samsvar med vedtatt kommuneplan og at utnyttelsesgraden reduseres.» Planutvalgets vedtak: Bygnings- og reguleringssjefens innstilling ble vedtatt med 5 mot 2 (H+Frp) stemmer. Planutvalgets behandling 09.10.97: M. Huuse(SV) foreslo følgende tillegg til innstillingen: 1. Det forutsettes at lysløypa legges om utenfor planområdet. 2. Det tilføyes i reguleringsbestemmelsene at feltet ikke tillates utbygd før skolekapasiteten er tilfredsstillende. Jfr. uttalelse fra skole- og barnehagesjefen. Planutvalgets vedtak: Bygnings- og reguleringssjefens innstilling ble enstemmig vedtatt. M. Huuses forslag pkt. 1 ble enstemmig vedtatt. N. Huuses forslag pkt. 2 ble forkastet med 6 mot 1 (SV) stemme. Etter dette lyder planutvalgets vedtak: I medhold av 27-1 i plan- og bygningsloven, jfr. 30, godkjenner det faste utvalget for plansaker privat forslag til reguleringsplan for deler av Vestre Haugerud, som vist på kart datert 03.02.97, sist revidert 01.09.97, med reguleringsbestemmelser revidert 17.09.97.
Reguleringsplanen oversendes kommunestyret til vedtak i medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven. Det forutsettes at lysløypa legges om utenfor planområdet. Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: - Det faste utvalget for plansaker 1. gang - Offentlig ettersyn - Det faste utvalget for plansaker 2. gang - Formannskapet - Kommunestyret Vedlegg som følger saken (trykt): 1. Reguleringsbestemmelser, 1a: Innsenders forslag, 1b: Reguleringsvesenets forslag 2. Utsnitt av reguleringsplan 3. Oversiktskart 4. Brev datert 01.09.97 fra forslagstiller. Vedlegg som ligger i saksmappa: - Reguleringsplan, mål 1 : 1000 - Bemerkninger - Forstørret utsnitt av kommuneplanen som viser områdets begrensning. SAKSUTREDNING: Bakgrunn for at saken reises: Forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser datert 03.02.1997 er mottatt fra arkitekt Knudtsen. Beskrivelse av planområdet Området er åpent skrånende mot vest med jernbanen ca 200 meter fra.. Gjennom området går Haugerudveien som kommer fra Holstadveien.I nord ligger en gruppe hus mens det ellers er åkre. Reguleringsmessige forhold Størstedelen av området er i kommuneplanen disponert til boliger, men forslagstiller har utvidet området og tatt noe areal som i kommuneplanen er landbruks-, natur- og friluftsområde. Områdene rundt er ikke regulert. Varsling I samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven ble de berørte parter forhåndsvarslet om igangsetting av reguleringsarbeid, ved brev og annonsering 29.07.1996.
Forhåndsuttalelser 1. Akershus fylkeskommune, fylkeskultursjefen, (19.09.96 og 06.11.96) Planområdet er registrert med hensyn til automatisk fredete kulturminner. Fornminner ble ikke funnet. Av hensyn til kulturlandskap og kulturmiljø ønsker fylkeskultursjefen at boligutbygging i jordbruksområder bør begrenses. Fylkeskultursjefen ser at et nytt boligfelt inntil de eksisterende boligtomtene mellom Haugerud og Lefsrud er en mulighet, men den foreslåtte planen virker noe dominerende, samtidig som tomteinndeling og bebyggelsesplan virker noe stiv og fremmed i forhold til landskap og eksisterende bebyggelse. Fylkeskultursjefen foreslår på denne bakgrunn at reguleringsplanen revurderes i forhold til disse merknadene. 2. Akershus fylkeskommune, Fylkesrådmannen (10.09.96) ber om at planområdet begrenses til det areal som i Ås kommuneplan er avsatt til boligformål. 3. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Landbruksavdelingen (15.08.96) har på nåværende tidspunkt ingen merknader, men ønsker at kommunen gjør rede for de landbruksmessige konsekvenser ved utarbeidelse av regulereingsplanen. 4. Statens Vegvesen, Vegkontoret (31.07.96) har ingen merknader. 5. Miljøvernutvalget behandlet saken i møte 24.09.96. Det forutsettes at reguleringsplanen holder seg innenfor det området som kommuneplanen viser. Kommentarer til bemerkningene Til bemerkning 1 (Akerhus fylkeskommune, fylkeskultursjefen) ------------------------------------------------------------------------------ Vi vil foreslå at planen holder seg innenfor det området kommuneplanen viser. Til bemerkning 2 (Akershus fylkeskommune, fylkesrådmannen) ------------------------------------------------------------------------------ Se kommentar til bemerkning 1. Til bemerkning 5 (Miljøvernutvalget) --------------------------------------------- Se kommentar til bemerkning 1 Beskrivelse av planforslaget Gjennom området går eksisterende vei i nordsyd retning. På hver side av veien er foreslått tomter for frittliggende boliger i forlengelse av eksisterende bebyggelse i nord. Området er delt i 10 tomter med gjennomsnittsstørrelse på vel 1,1 daa. I reguleringsbestemmelsene er det foreslått tillatt bebygd areal (BYA) inntil 30% i 2 etasjer.
Bygnings- og reguleringssjefens vurdering Reguleringsforslaget viser et større område enn kommuneplanen. Området bør begrenses til den størrelse kommuneplanen viser. Innkomne uttalelser forutsetter også det. Reguleringsbestemmelsene bør innordne seg den standard kommunen ellers har lagt seg på i utbygningsområder. Dette gjelder særlig for utnyttelse og høydebegrensning. Utnyttelsesgraden bør reduseres til det halve og maksimal høyde angis til gesims og møne. Dersom området begrenses til den størrelse kommuneplanen viser og reguleringsbestemmelsene endres som nevnt ovenfor, har bygnings- og reguleringssjefen ingen innvending mot planen. Offentlig ettersyn I henhold til planutvalgets vedtak ble planen avertert og lå til offentlig ettersyn i tiden 03.06.97 til 08.08.97. Saken ble også sendt berørte parter til uttalelse. Innkomne bemerkninger 6. Akershus fylkeskommune, Fylkesrådmannen (01-07.97) Planområdet ligger i et større sammenhengende kulturlandskap som vurderes som meget verdifullt. Ut fra et kulturvernhensynspunkt vurderes boligbygging i slike verdifulle kulturlandskap som uheldig og bør derfor begrenses. Kommunen bes om å vurdere behovet for felles lekeareal, spesielt for de minste barna, innenfor reguleringsplanområdet. 7. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Landbruksavdelingen (14.08.97) anmoder Ås kommune om at planområdet minskes slik at det blir i overensstemmelse med kommuneplanens arealdel. 8. Lanbruksnemnda i Ås behandlet saken i møte 16.06.97 og gjorde følgende vedtak: «Landbruksnemnda slutter seg tilvedtaket i det faste utvalget for plansaker og anbefaler at planområdet reduseres i samsvar med vedtatt kommuneplan. Planområdet må ikke gå ut over dyrket mark og det bør være en grønn buffersone på minst 5 meter der tomtene grenser mot dyrket mark.» 9. Telenor (08.08.97) gjør oppmerksom på at de krever kostnadsfrie kabelgrøfter innenfor planområdet. 10. Miljøvernutvalget behandlet saken i møte 10.06.97, og anbefaler at området reduseres i samsvar med vedtatt kommuneplan og at området gir plass til flere tomter. En må finne en tilfredsstillende løsning for lysløype som i dag går gjennom området. 11. Kulturetaten (29.05.97) Det er ønskelig at boligbygging i dette området begrenses, og at utbygging skjer så skånsomt som mulig i forhold til landskap og eksisterende bebyggelse.
12. Skole- og barnehagesjefen (04.07.97) vil ut fra skolekapasitetsproblemer på det nåværende tidspunkt gå imot reguleringsforslaget. Kommentarer til bemerkningene Til bemerkning 6 (Akershus fylkeskommune, Fylkesrådmannen) ------------------------------------------------------------------------------ Planområdet er redusert. Lekemulighetene er tilfredsstillende både innenfor og utenfor området. Forslagstilleren har forelagt planen for barnetalspersonen i kommunen som ikke hadde noen innvendinger. Til bemerkning 8 (Landbruksnemnda i Ås) ---------------------------------------------------- Byggelinjen mot vest er satt til 12 meter og vil kunne virke som en buffersone. Til bemerkning 10 (Miljøvernutvalget) ----------------------------------------------- Planområdet er redusert. Utbygger ønsker store tomter. Lysløype vil lett kunne legges om. Til bemerkning 11 (Kulturetaten) ---------------------------------------- Reguleringsbestemmelsene vil ivareta forholdet til eksisterende bebyggelse. Endringer i planen Planområdet er nå gjort mindre og er nå mer i overensstemmelse med kommuneplanen. Forslagsstiller har endret reguleringsbestemmelsene en del, blant annet er utnyttelsesgraden (BYA) satt til 20%. Se vedlegg 1a. Reguleringsvesenet ønsker bestemmelsene skal være mer i overensstemmelse med sitt standardoppsett for frittliggende boliger og har laget sitt forslag til bestemmelser. Se vedlegg 1b. Bygnings- og reguleringssjefens vurdering Etter at områdets areal er minsket noe, er tomtene fortsatt forholdsvis store. En utnyttelsesgrad på 20 % mener vi derfor er unødvendig høy, og har foreslått den til 16 % som vi vanligvis benytter for nye boligfelt med frittliggende bebyggelse. Med de planendringer som er gjort og med de reguleringsbestemmelser, vedlegg 1b, vi har foreslått, anbefaler jeg at saken blir vedtatt. Til formannskapets behandling i møte 19.11.1997: Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Vedlegg som følger saken (trykt):
1. Reguleringsbestemmelser datert 17.09.1997 2. Utsnitt av reguleringsplan 3. Oversiktskart Vedlegg som ligger i saksmappen: Reguleringsplan i mål 1:1000 Bemerkninger SAKSUTREDNING. Rådmannens vurderinger: Rådmannen har ingen kommentarer til saken og viser til bygnings- og reguleringssjefens saksutredning til Det faste utvalg for plansaker.