Nes kommune Kommuneplanutvalget ved ordfører Rådhusgata 2, 2150 ÅRNES Oslo, 26. September 2014 Innspill/merknader til høring av kommuneplanens arealdel 2013 2030, Nes kommune Klokkerhaugen hageby del av eiendommen gnr 60, bnr 16 ca 19 dekar. I kommunestyre den 16. sept 2014 ble kommuneplanens arealdel første gangs behandlet med den følge at Salutaris Eiendom AS sin anmodning/søknad arealinnspill i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel 2013-2029 ikke ble tatt til følge eller foreslått arbeidet med videre. Begrunnelsen er som følger sitat fra sakslisten innspill nr 13: Området lengst i nordøst ligger innenfor gul sone (støysonekart) E-16 flyttes slik at støy fra E- 16 reduseres, men det vil fortsatt være støy fra fv 177. Området er fulldyrka jord 15, 3 daa, men ser ut til å være noe kupert, trolig mindre egnet til åkervekster. Grenser til fulldyrka mark. Området ligger innenfor et område med høy beredskapsgrad mht kvikkleire. Området er ikke i tråd med kommuneplanens samfunnsdel og konkretisering av langsiktig arealstrategi. Våre merknader: Vårt innspill/merknader er basert på at rådmannens vurdering er basert på bristende forutsetninger i argumentasjon og innstilling, herunder kommunestyrets avgjørelse. Salutaris Eiendom AS søker på ny på vegne av grunneier Lars Helge Hoel, Vormsundvegen 392, 2160 Vormsund om at egnede arealer innenfor det definerte tomteområdet, del av gnr 60, bnr 16 på inntil 19 dekar avsattes til byggeområde for boligformål i forbindelse med igangsatt KP rullering for Nes kommune. 1
Kart over området innrammet: Bakgrunn og innramming: Vårt planfaglige fundament bygger på en fortettingsstrategi og sentrumsutvikling av vårt tomteområde i Vormsund sentrum. Dette basert på det eksisterende fortettingspotensialet i eksisterende boligområde Sørlia og Klokkerhaugen rettet mot kollektivknutepunktet Vormsund. Vi har også vektlagt et utbyggingsmønster som reduserer arealforbruk og transportbehov ved en tettstedsutvikling av Vormsund, samt at prosjektet understøtter Vormsund sentrum. 2
Tomtens beliggenhet: Tomten er på 19 000 m2, og ligger på Klokkerhaugen mellom Sørlia boligområde, Kongsvingervegen E-16, elven og Vormsundvegen. På denne bakgrunn ønsker vi å rette et fokus på det utviklingspotensial som finnes på ovennevnte tomteområde. Overordnet strategi: Vår overordnede strategi er basert på forslag til planprogram for Nes kommune 2013 2030, herunder forslag til kommunal planstrategi for Nes kommune som legger til rette for at utbyggingsstrukturen i Nes kommune videreføres og at det etableres levekraftige fortettingsområder i tilknytning til blant annet Vormsund sentrum. Folks oppfatning av Nes kommune som bosted er viktig for kommunens videre utvikling og vekst. Vormsund som bosted vil kunne tiltrekke seg flere innbyggere til Nes kommune, og en utvikling vil gjøre Nes kommune mer attraktiv i omdømmesammenheng, og en slik utvikling vil derav stå sentralt i planarbeidet. Det er slik vi leser forslag til planprogrammet et mål at Nes kommune skal være et fremtidig godt alternativ for boligetableringer på denne aksen av landet, herunder Nes kommunes mulige ansvar og potensial (jfr rikspolitiske retningslinjer) for å avhjelpe noe av boligmangelen i Osloregionen og Nedre Romerike. Dette betinger innsats på utvikling av nye strategiske boligområder i sentrale og sentrumsnære områder med nær tilknytning til god infrastruktur og kollektivknutepunkt i fremtiden. Det fremkommer videre av forslag til planprogram at Nes kommune ønsker å imøtekomme en slik utvikling ved en omdømmeutvikling, og at man derfor som del av kommuneplanrulleringen får gjennomført gode arealplanmessige disposisjoner. I denne sammenheng vektlegger vi rikspolitiske føringer og regional plan for Akershus fylke stor betydning for et slikt utviklingsarbeid. Argumentasjon: Tomten er på ingen måte støyutsatt, og argumentasjonen anses som direkte inkompetent og utilstrekkelig. Teigen er ikke fulldyrket jord men et innklemt areal som er direkte uegnet til landsbruksformål og ikke en del av et sammenhengende jordbruksareal. At det er et fulldyrket areal som grenser inn til tomten er av positiv karakter og forsterker det positive landskapsbildet i relasjon til tomten. Teigen/tomten slik vi oppfatter denne kan sees som en del av sentrum og de pågående planene for sentrumsutviklingen av Wormsund. Teigen er en inneklemt tomt som ligger i tilknytning til eksisterende boligbebyggelse inn mot kjøpesentret. Vi er kjent med faregraden vedrørende kvikkleire, men det er ingen ting som tyder på at tomten ikke lar seg bebygge, tvert om så tolker vi farekartet og vår informasjon slik at tomten kan bebygges. Dette må vi imidlertid utrede videre i planarbeidet. Boligprosjektet er for øvrig ment å skulle støtte og forfine Wormsund centrum hvor prosjektert skal søke å ivareta det lokale preg og kulturlandskapet i senterområdet. En boligutvikling i tilknytning til Wormsund sentrum forventes å sentralisere området i betydelig grad, med kjøpesenterfunksjonen i sentrum. I tillegg har våre planer et sterkt helsepreg basert på leilighetsbygg med hagebypreg med grønne funksjoner tilpasset blant annet den eldre generasjonen innbyggere som krever en sentrumsnær logistikk og aktivitetsmønster. Våre arkitekter har i lengre tid arbeidet med et prosjekt knyttet til hagebytenkningen. Denne tenkningen fordrer plass for grønne arealer mellom boligene og god logistikk. 3
Skisse: Slik vi tolker og leser rådmannens vurdering og innstilling så er vurderingen overraskende lite drøftet med en meget, meget begrenset konklusjon. I tillegg er vurderingen overraskende og bemerkelsesverdig defensiv og speiler på ingen måte det samfunnsansvar som både regionale planer og rikspolitiske føringer legger opp til, herunder også Nes kommune sin egen samfunnsplan. Vi har forstått det slik at en i Nes kommune ønsker å sikre god tettsted og bostedsutvikling som støtter opp om etablert infrastruktur i tettstedene som en motor for øvrig vekst i kommunen. Dette tilpasset eksisterende skole- og barnehagestruktur. Det skal legges vekt på å balansere effektiv arealbruk med gode bomiljøer og leve-/oppvekstmiljøer. Om ikke det gjøres grep i Wormsund centrum, så vil bostedsutviklingen svekkes betraktelig. Det er videre en visjon fra politiske styrende organer i Nes kommune slik vi forstår bildet at Nes kommune og sentrumsområdene slik som Vormsund i fremtiden skal fungere godt både som lokalsenter, avlastningssenter og som et attraktivt senter i øvre Akershus. Visjonen fordrer imidlertid rett lokalisering av nye gode boligområder og at det gode sentrum bygges utover, med fokus på fortetting langs tettstedets knutepunkt og hovedårer. En slik utvikling vil forøvrig være i overensstemmelse med prinsippene for knutepunktsutvikling av Vormsund som tettsted mv. En slik utvikling synes på en god måte å tilrettelegge for at Vormsund skal kunne utvikle seg i retning av et sentermiljø med høy arealutnyttelse, kombinasjonsformål og formålstjenlige krav til estetisk utforming mv. Det presiseres avslutningsvis at arealutvikling i tilknytning til Vormsund sentrum vil være i samsvar med rikspolitiske retningslinjer og Akershus fylkeskommunes arealstrategi på nåværende tidspunkt ettersom området ligger innenfor fastsatt grense for fremtidig sentrumsutvikling og tettbebyggelse. Som vi har skrevet i vårt innspill til kommuneplanrulleringen så er det grunn til å anta at den langsiktige veksten i Nes kan bli noe sterkere enn det som er fanget opp i SSBs modell, med et behov for opp mot et behov for opp mot 100 nye boliger hvert år i et kommende 4 års perspektiv. Det fremkommer av de nevnte befolkningsvekstprognoser således at Nes kommune må forvente en kraftig befolkningsvekst i den neste planperioden som en konsekvens av den nasjonale veksten. Nes Kommune er således nå inne i en periode med krav til stor endringstakt, som følge av flyplassutbyggingen på Gardermoen, men også som følge av den sterke veksten som preger Oslo og regionen omkring. Om ikke Nes ønsker dette så vil disse boligressursen overføres en annen kommune med en god og offensiv praktisk 4
forvaltning. Oppsummering anmodning til endring: På bakgrunn av at Nes kommune står ovenfor en periode med forventet kraftig behov for befolkningsvekst, og for at en skal kunne ha en mulighet til raskt og utvikle et stort antall nye gode boligertomter foreslår vi på ny at Nes kommune avsetter betydelig mer areal til både bolig og næringsformål i tilknytning til og ved eksisterende bo og handel/næringsmiljøer. Som konkret forslag til boligutvikling foreslår vi på ny at kommunen avsetter vårt forslag som fremtidig byggeformål. Dette i samsvar med Nes kommunes arealstrategi, og at dette vises i praksis fra kommunens side. Vi vil videre utrede og fastsette et formålstjenlig innhold for arealutviklingen i dialog med Nes kommune i det videre forløp. Vi håper på nytt å ha redegjort for saken på en oversiktlig og grei måte slik at merknader til innspillet kan saksbehandles som vi foreslår. Ved ønske om ytterligere informasjon og/eller underlagsdokumentasjon så kan undertegnede kontaktes. Med vennlig hilsen Salutaris Eiendom AS Med vennlig hilsen Salutaris Eiendom AS Olav S. Illøkken Lars Thalberg Partner Administrerende direktør Tlf: 410 40854 Tlf: 906 49343 E.post: olav.s.illokken@salutaris.no E.post: lars.thalberg@salutaris.no Web: http://www.salutaris.no Web: http://www.salutaris.no Besøksadresse: Rådhusgt 30a, 0151 Oslo Besøksadresse: Rådhusgt 30a, 0151 Oslo 5