Eiendomsrapport 2009
Fearnley Offshore AS Fearnley Offshore Supply AS Fearnley Offshore Pte. Ltd (Singapore Fearnley Fearnley Offshore Supply Pte.Ltd (Singapore) Offshore LLC Astrup Fearnley AS Fearnley Finans Fearnley Finans Eiendom ASA Fearnley Finans Management AS Fearnley Fonds AS Fearnley Finans Libra Fearnleys Energy AS Shipping AS Fearnleys AS Consultants AS Fearnley NOR-Freight Co Ltd Poland Korea Ltd Fearnleys Rodskog Shipbrokers LTD Hong Kong Fearnleys Asia Pte Singapore Fearnleys Venezuela Fearnleys Thailand Ltd Fearnleys Rodskog Shanghai Fearnleys Japan Fearnleys Beijing Fearnleys Russia
Innholdsfortegnelse Markedskommentar 2 Om Fearnley Finans Eiendom 6 Avkastning solgte prosjekter 8 Prosjektoversikt 9 Porteføljeoversikt 10 Prosjektene AK Eiendomsinvest AS 12 Bulgaria Property Fund AS 13 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 14 Grensesvingen 9 Eiendom KS 15 Grini Næringspark KS 16 Hellerudsletta Eiendom Holding AS 17 Helsfyr Eiendomsinvest KS 18 Hotellinvest Holding AS 19 Kjeller Teknologipark KS 20 Kjelsåsveien Invest AS 21 KombiEiendom Invest AS 22 Leiraveien Holding KS 23 Logistikkbygg AS 24 Millennium Property KS 25 Oslo Vest Handelseiendom AS 26 Pilestredet Park Invest AS 27 Sentrumshotell Holding KS 28 Ski Skolebygg KS 29 Stavanger Property Invest AS 30 Sven Oftedalsvei Holding KS 31 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 32 Tunsberghus Eiendom AS 33 Uddevalla Eiendomsinvest AS 34 Union Universitetsboliger AS 35 Vinterbro Eiendomsinvest AS 36 WexelsPlass AS 37 Kriterier for verdivurdering av eiendom 38 Internrente (IRR) 39 Fearnley Finans Shipping AS 40 Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley Finans Eiendom ASA (FFE). Informasjon er gitt etter beste evne og skjønn, og er basert på de opplysninger som har vært tilgjengelige for FFE og skaffet til veie fra kilder FFE anser som pålitelig. FFE fraskriver seg imidlertid ethvert ansvar for riktigheten eller fullstendigheten av den informasjon som er gitt i dokumentet, og for tap som investorer kan bli påført i forbindelse med deltagelse i prosjekter. Det understrekes at enhver investering i eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar i prosjekter må således være forberedt på at investeringen kan medføre tap. Dersom opplysninger i eiendomsrapporten benyttes som grunnlag for andelsomsetninger, bør opplysningene kontrollerers mot selskapenes offisielle, reviderte regnskap. Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må innhentes separat. Enhver som investerer i våre prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour, fullstendige og korrekte. Kjøpekontrakt, leieavtaler og selskapsdokumenter herunder, KS-avtale og annen relevant dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FFE. www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2009 1
Markeds kommentar Tilbakeblikk Status mai 2008 Eiendomsmarkedet Utsiktene fremover Denne rapporten hvordan bruke den? Tilbakeblikk Rapporten fra våren 2008 omhandlet bl.a.: Midt-Østen situasjonen, spesielt i Irak, der vi forventet en form for normalisering Fortsatt fare for internasjonal terror Klima og miljø, med referanse bl.a. til Kina Rekordhøye råvare- og oljepriser; overrislingseffekt for norsk økonomi og vår kjepphest; oppbygging av en lokal kapitalforvaltningsnæring Norges økte fokus på nordområdene Stigende renter, bankenes problemer, finansieringsvanskeligheter Subprimekrise i full blomst med forplanting til utlandet og store problemer for eiendomssektoren i flere land utenom USA Frykt for tilbakeslag i Kina etter OL med konsekvenser for verdenshandelen Fortsatt press i norsk økonomi med høy kronekurs og betydelige overskudd på handelsbalanse og statsbudsjett Status mars 2009 Verdensbildet er blitt helt forandret siden i fjor grunnet finanskrisen, den verste siden depresjonen i 30-årene. Det altoverveiende fokus er nå på økonomi og bank, børser, eiendomspriser, sysselsetting osv. på bekostning av miljøsatsning og internasjonalt politisk samarbeid forøvrig. Store land som USA, Russland og Kina er i krise; det samme gjelder for mange EU land. Imidlertid, graden av samarbeid over grensene for å redde og bistå banksektoren som ligger nede er betydelig. Politikernes handlekraft må respekteres, men det gjenstår å se om oppskriften er riktig og tilstrekkelig til å løse de strukturelle og langsiktige problemer. De amerikanske tiltakene er enorme, men etter vår mening mindre treffsikre og konsistente enn hva tilfellet er i andre land. Uansett er hensikten overalt på kortsiktig basis å tilføre likviditet og utlånskapasitet for å få penge-, kapital- og kredittmarkedene til å virke igjen. Sentralbankene i alle land har satt ned styringsrentene til historisk og rekordlave nivåer. I mellomtiden har mye stoppet opp og etablerte strukturer og normale systemer funksjonerer ikke. Næringslivet strupes, industriproduksjonen faller og internasjonal handel bremser. Arbeidsløsheten øker kraftig. Uavhengig av det som er sagt over, vil vi gi våre kommentarer til totalbildet. Mye tyder på at Irak er på rett spor selv om amerikanerne vil trekke seg ut. Sterke krefter ønsker normalisering og etterlengtet økt oljeproduksjon. Dette vil skje, også med norske interesser til stede. Midt-Østen forøvrig, inkludert Afghanistan og Pakistan, for ikke å snakke om Iran, forblir en kruttønne. Her blir det garantert mer bråk. Miljøfokus er som nevnt kommet i bakgrunnen, og underordnet de økonomiske problemer, men vil forbli viktig på flere lands dagsorden, også fordi f.eks. Australia, USA etter presidentskiftet, og Kina nå er på glid. Brått konstateres betydelig minsket handel med råvarer og olje grunnet den internasjonale resesjon og kredittkrise etterspørselen faller. Motoren Kinas import og utenrikshandel generelt er sterkt redusert. De voldsomme valutasvingninger vi har vært vitne til påvirker også bytteforholdet landene i mellom og dermed handelen. Når det gjelder oljen spesielt, prisen har falt 70% fra toppen, men som vi tror etter hvert vil komme opp igjen, konstateres i Norge at overskuddet og verdien av reservene faller. Lav oljepris smører bokstavelig talt verdensøkonomien, men den gjør også satsing på den kontroversielle biodieselproduksjonen med rasering av regnskog og båndlegging av jordbruksareal mindre attraktiv. Verdens økonomiske tyngdepunkt flyttes øst- og sydover, mot råvarerike og/eller lavprisproduserende land med store befolkninger. Vestens hegemoni er forbi. Aner vi konturene av en sterkere allianse mellom Kina og USA, via et skjebnefellesskap preget av et økonomisk kinesisk ryggtak på USA? Forvaltningen av den norske oljeformuen er nok i støpeskjeen. Vi er ikke sikre på at den noe passive og samtidig tidvis risikable styringen av de enorme beløpene ikke vil få en annen form, og forhåpentligvis med økt bruk av norsk ekspertise som i sin tur vil representere et viktig bidrag til å utvide vårt finansielle forvaltningsmiljø. I kraft av sin rikdom vil Norge gjøre seg stadig mer gjeldende i kapitalmarkedene, dog uten stemme i Europa! Det betydelige internasjonale kursfallet (Oslo Børs hovedindeks falt ca. 55% i 2008) og den hittil stadig mer omfattende finanskrise ( credit crunch ) har bidratt til fullstendig tørke i emisjonsmarkedet for aksjer, obligasjoner og private equity prosjekter, herunder våre tradisjonelle produkter innenfor eiendom og shipping. Etter kraftig renteoppgang i 2008, tildels tilskyndet av et ikke fungerende interbank-marked, med korte renter opp i 7-8%, er nå nivåene kommet kraftig ned, via Norges Banks styringsrente på 2,5% til 3-12 mndrs. NIBOR i området 3,2 til 3,5%. Imidlertid er det nå svært vanskelig å oppnå finansiering selv for gode prosjekter og bankenes marginer for nye lån har økt kraftig. Således gjennomlever vi ekstraordinære tider. Egenkapitalen sitter nokså fast og investorers risikovilje er sterkt redusert, også grunnet betydelige tap de har pådratt seg. 2 Eiendomsrapport 2009 www.fearnleyfinans.no
www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2009 3
I Norge merkes den internasjonale resesjon likevel mindre og det råder vesentlig lavere pessimisme enn i utlandet, særlig blandt lønnstagere, for en stor del grunnet redusert rentekostnad i husholdningene selv, og mange trygt ansatt i det offentlige. I konkurranseutsatt sektor derimot råder frykt med økte permitteringer. Det sies at en av tre bedrifters målsetning i 2009 er å overleve. Vår store offentlige sektor utgjør en buffer mot økende arbeidsløshet i nedgangstider. Antall konkurser er stigende. Vi synes ideen med utsatt betaling/reduksjon av en altfor høy arbeidsgiveravgift er god og ville treffe bra. Kronen har svekket seg betydelig og er nå fortsatt lav mot f.eks. USD, JPY, EUR og CHF. Vi tror dette er midlertidig og vil endre seg når grunnleggende sosialøkonomiske realiteter på ny får fotfeste og man får øynene opp for konsekvensene av hvilke enorme låneopptak som skal finansieres, særlig i USD og EUR. Eiendomsmarkedet Yielden (dvs. netto leie justert for driftskostnader uttrykt i % av eiendomspris) har steget vesentlig siden i fjor; dette betyr at nye kjøp/prosjekter ble priset lavere i 2008 og hittil i år enn tidligere. Tilsvarende har eksisterende prosjekter, bl.a. i vår portefølje, verdimessig blitt priset ned (høyere yield). Rekordprisene for kjøp og utleie i Oslos CBD (Central Business District) fra tidligere år vil nok bli stående lenge. Derimot i en del andre strøk av Oslo og ellers i landet har leieprisene falt vesentlig mindre og i noen tilfeller faktisk steget. Ledigheten generelt og i Oslo er ennå ikke spesielt høy, men raskt stigende. Vi tror leieprisene fremover vil falle noe i takt med økt ledighet tilskyndet av større kapasitet pga. nybygg og fraflytting/ fremutleie. Tilsvarende ser vi for oss et mindre fall/stabilisering av verdiene. Alt vil imidlertid avhenge av kvaliteten på leiekontraktene; leietagers betalingsevne vil i større grad bli gjenstand for analyse og kredittvurdering, og man vil se større prisdifferensiering knyttet til underliggende risiko. Likevel, og på bakgrunn av ovennevnte, vil man i 2009 og fremover se økende grad av asset play og spekulative kjøp ev. i samarbeid med kreditorer; dette som en posisjonering for en senere oppgang. Det finnes også kjøpere av tradisjonelle eiendommer til priser som anses gunstige grunnet dagens marked. Flere mindre seriøse og nyetablerte aktører vil forsvinne. Mange nye eiendomsselskaper og fond er i trøbbel. Noen av dem har attraktive eiendommer som vil bli søkt solgt for å lette balansen og få opp egenkapitalprosenten, bl.a. etter press fra långivere og pga. covenants i låneavtaler. Til disse eiendomslån kan også være knyttet overkurser fra dyre og tidligere inngåtte rentebindinger, med prisreduserende effekt. Selv om det ikke finnes bevist empiri for korrelasjon mellom yield og rentenivå, er det åpenbart at det lave rentenivå som nå gjelder og forventningen om at dette vil vedvare, vil være positivt for eiendomsmarkedet. Problemet er bare at finansiering er vanskelig å oppnå og belåningsgraden lavere enn før, slik at investor ved et kjøp i alle fall inntil videre er tvunget til å revurdere sitt egenkapitalavkastningskrav. En senere tilleggsbelåning/refinansiering når kredittmarkedet normaliseres kan endre dette radikalt. Høyere yield gjør den ikke alltid påaktede kvm prisen lavere; en viktig målestokk spesielt sammenlignet med nybyggingsprisen, som forventes å falle. I løpet av 2008 ble det i Norge omsatt næringseiendom for tilsammen NOK 27 mrd., ned fra foregående års tall på hhv. 53 og 68 mrd., mao. en markant reduksjon. For Fearnley Finans del opprettholdes en opportunistisk approach, dvs. vi ser på forskjellige typer eiendom. Vi forventer fortsatt befolkningsvekst og demografiske strømninger som kanskje allerede om et par år kan øke behovet for boliger, særlig i Oslo-området. Attraktive tomter vil alltid vurderes. Norsk aktivitet i utlandet har generelt stoppet opp, bortsett fra Sverige, som vi og andre betrakter som et tilnærmet hjemmemarked. Alt som har med fritid og ferie å gjøre anser vi som komplisert i minst et par år til. Likevel vil det for den risikovillige by seg mange anledninger fremover i utlandet. Et problem er valutarisiko; norske kroner har svekket seg mye bra for dem som allerede har kjøpt, men farlig for dem som vil kjøpe nå da vi tror på en styrking av NOK mot en del nøkkelvalutaer. SEK har svekket seg i det siste; investeringer i Sverige er blitt billigere. Selv om finansiering er et problem nå, må vi anta at dette etter hvert normaliserer seg, både på bakgrunn av de lanserte bankpakker og det sterkt fallende rentenivå som bedrer prosjekters cash flow og dermed långivers sikkerhet. Vi tror også bankene vil favorisere etablerte og lojale aktører; dermed står vi sterkt. Dessuten, vi kan da ikke mene at forholdene ikke vil bedre seg for snart er den siste optimist blitt pessimist! Gjennom de senere år, dog mindre de siste 2 år som forklart over, har Fearnley Finans vært meget aktiv i forhold både til kjøp og salg. Vi er i dag forretningsfører for en portefølje bestående av ca. 26 eiendomsprosjekter med til sammen over 550 000 kvm. og med en antatt markedsverdi rundt NOK 5,5 mrd. Siden 1994 har vi lagt ut 81 prosjekter, hvorav 55 også er blitt solgt med svært gode resultater for investorene. Verdi solgte prosjekter er NOK 11,3 mrd. Se også oversikten over gjennomførte salg og hvilken avkastning disse har gitt. En årlig gjennomsnittlig forrentning (IRR) på 44% knyttet til solgte prosjekter oppleves som meget god. I tillegg til eiendom er det lagt ut ca. 55 maritime prosjekter, hvorav 30 fremdeles er aktive (med 46 skip) og med Fearnley Finans som forretningsførere. Antatt markedsverdi er ca. NOK 6,5 mrd. Samlet prosjektportefølje eiendom/maritim sektor har således en antatt verdi i dag stor NOK 12 mrd. Utsiktene fremover Vi konstaterer at interessen for nye investeringer hittil i år har vært svært begrenset. Folk har tapt mye i verdipapirmarkedene og har forholdsvis lite tilgjengelig likviditet for nye prosjekter. Dessuten råder i dag et tilnærmet ikke eksisterende kjøp- og salgsmarked ved at veldig få eiendommer tilbys; selgerne sitter fremdeles på gjerdet og vil ikke godta det nye prisnivået. Således er sammenligningen med tidligere års aktivitet vanskelig. Dessuten bruker man i dårligere tider mer tid på å passe på og administrere den eksisterende portefølje, dvs. forvaltningsrollen går på bekostning av meglerrollen, ofte til investorenes tilfredshet. Vi har bevisst styrket forretningsførselsvirksomheten i det siste. Uansett, næringseiendom som aktivaklasse består som en fin form for langsiktig investering, en viss andel av ens aktiva bør være plassert her. Kontantstrømmen lager avkastningen, timing og exit skaper meravkastning. Således kan et godt tidspunkt for kjøp være når det er betydelig yield gap, dvs. stor avstand mellom rentenivå og yield. Vi har merket lite til problemer blandt våre investorer som synes å ha sterk økonomi tross de dårlige tider. Våre prosjekter er enten organisert som KS eller AS med stor grad av minoritets beskyttelse gjennom trigger klausul på 4 Eiendomsrapport 2009 www.fearnleyfinans.no
20-25%, tilbudsplikt dersom en deltager kommer over en viss eierprosent etc. Vår erfaring er at dette også bidrar til å gjøre andelene/aksjene lettere omsettelige. Etter at Skattereformen trådte i kraft, benyttes gjennomgående nyetablerte holding a.s. Gjennom disse kjøper man aksjene/andelene i eksisterende eiendomsselskaper som igjen eier eiendommen(e) man overtar. Således får selgerne glede av Fritaksmodellen, men innrømmer til gjengjeld rabatt (7-10%, avhengig av avskrivningssats) for å kompensere for de mindreavskrivninger man vil få fremover fordi den solgte eiendoms skattemessig bokførte verdi i eierselskapet normalt er lavere enn kjøpsprisen. Nytt av året er imidlertid en endring av Fritaksmodellen ved at man enkelt fremstilt må inntektsføre 3% av inntekt ved salg (for derved å kompensere for det implisitte sjablongfradrag man har for kostnader). Nok et eksempel på norske myndigheters mangel på pålitelighet i skattespørsmål. Ikke rart at mange norske børsnoterte rederier registrerer seg ut av Norge til land som Singapore og Kypros! Forøvrig tilstreber man å benytte/opprettholde den form for deltagerbeskyttende avtaleverk man hittil har anvendt for KS er. Vårt fortsatte hjertesukk er at inntektsskatten, inkl. toppskatt, for lønnstagere er for høy i Norge, samtidig som den faller i utlandet. Vi forstår fortsatt ikke hvorfor arbeid beskattes så hardt, og tror man ville være bedre tjent med en reduksjon av inntektsskatten til et nivå mer på linje med kapitalskatten, eller ca. 30%. Også når det gjelder formuesskatt og arveavgift er Norge ute av kurs i forhold til utlandet. Utlendingers aksjeinnehav er ofte gunstigere beskattet enn nordmenns. Vi ser for oss økt utflyttning av nordmenn til utlandet, ikke minst av ressurssterke grundere. Vi stiller oss som nevnt også uforstående til behovet og rasjonalet bak en såvidt høy arbeidsgiveravgift. Denne rapporten hvordan bruke den? Alle våre eiendomsprosjekter er omtalt på lik linje med våre prosjekter innenfor maritim sektor (se egen rapport). Meningen er at investorer og andre interessenter kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter for deltagelse når prosjekter blir lagt ut eller gjennom annenhåndmarkedet. Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, overskudd og likviditet. Fearnley Finans ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi 24 mennesker fordelt på eiendom, maritim sektor og forretningsførsel. Ikke nøl med å kontakte oss! Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid hittil og ser frem til fortsettelsen og til bedre tider! Oslo, mars 2009 Med vennlig hilsen Fearnley Finans Eiendom ASA www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2009 5
Om Fearnley Finans Eiendom Fearnley Finans, et 100% eiet datterselskap av Astrup Fearnley, ble stiftet i 1980 med ønske om sterkere fokus på direkteinvesteringer. Store kapital- og finansieringbehov i shippingsektoren har alltid tvunget rederiene til å søke alternativ finansiering utenfor egne selskaper. Fearnley Finans fant med dette sin nisje som formidler av venture kapital til rederienes prosjekter. Tradisjonelt har Fearnley Finans fokusert på shippingsegmentet, men på begynnelsen av 1990-tallet begynte Fearnley Finans å tilrettelegge prosjekter i eiendomsmarkedet. Høye renter og lavkonjunktur drev på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av 90-tallet eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Finans har siden tilrettelagt et stort antall eiendomsprosjekter og er i dag et av Norges 10 største eiendomsselskaper. Vårt morselskap, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktningsog agentvirksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 350 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA, og Asia. Med sin etablering i 1980 er Fearnley Finans et av Norges eldste prosjektmeglerforetak. Som en ledende aktør innen det norske finansmarkedet tilbyr Fearnley Finans et bredt spekter av investerings-, rådgivnings- og finansieringstjenester rettet mot private investorer og selskaper. Fearnley Finans spesialiserer seg på direkte investeringer innen eiendom, shipping og offshore. Gjennom vårt analyseapparat og erfarne medarbeidere kan vi tilrettelegge og administrere prosjekter innenfor disse områdene. I tillegg tilbyr vi corporate finance tjenester til ikke- børsnoterte selskaper. Fearnley Finans har vært finansiell rådgiver for flere norske og internasjonale selskaper. I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter virksomhetsområdet og opererer nå med tre selvstendige selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA, Fearnley Finans Shipping AS og Fearnley Finans Management AS. Med morselskapet Astrup Fearnley i ryggen trekker selskapene på husets ressurser innen fondsmegling, skipsmegling og forskning og yter på denne måten best mulig service til våre kunder. Virksomhetsområdene Direkteinvesteringer Corporate finance Finansiering tilretteleggelse ved kjøp egenkapitalsyndikering og lånefinansiering omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet salg rådgivning fusjoner & oppkjøp emisjonsbistand joint venture leasing mezzanine finansiering pantelånsfinansiering forretningsførsel og regnskap forvaltning og oppfølgning 6 Eiendomsrapport 2009 www.fearnleyfinans.no
www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2009 7
Avkastning solgte prosjekter Alle tall i MNOK Prosjekt Stiftet Kjøpesum Realisert Salgssum Endring i verdi Innbetalt egenkapital Utdelinger i prosjektperioden Utdelinger i prosent av innbetalt EK IRR 1) 1 Lørenskog Næringspark KS 1995 82,00 1998 253,50 171,50 16,20 10,74 66% 122,0% 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 1996 97,38 1999 100,25 2,87 10,38 3,50 34% 31,7% 3 Olavsgård Kontorsenter KS 1994 82,40 1999 85,75 3,35 8,92 2,00 22% 21,0% 4 Lørenfaret 1b KS 1996 29,55 1999 55,00 25,45 5,49 1,79 33% 80,2% 5 TEBO Senteret KS 1997 18,76 1999 23,50 4,74 2,00 0,00 0% 94,4% 6 Ekofiskvegen 1 KS 1997 712,00 2000 696,00-16,00 114,32 56,00 49% 29,4% 7 Fyrstikktorget KS 1997 215,00 2000 249,67 34,67 20,00 0,00 0% 69,6% 8 Kjelsåsveien 161 KS 2 1999 21,50 2002 102,50 81,00 17,30 0,00 0% 20,0% 9 Forus Næringseiendom KS 2000 101,52 2002 110,00 8,48 11,00 1,50 14% 22,0% 10 Dagligvare Invest KS 2000 75,03 2003 89,50 14,47 7,90 0,45 6% 30,0% 11 Økernveien 9 KS 2000 172,50 2003 211,25 38,75 15,00 0,00 0% 30,0% 12 St. Olavs Plass KS 2001 87,75 2003 93,00 5,25 12,65 0,00 0% 19,0% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS 2000 180,00 2004 207,38 27,38 21,90 0,00 0% 12,0% 14 Karenslyst Alle 16 KS 2000 181,50 2004 197,00 15,50 22,00 2,00 9% 22,0% 15 Notodden Næringspark KS 2001 50,00 2004 70,70 20,70 7,00 5,00 71% 52,0% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS 2003 163,30 2004 210,00 46,70 34,10 0,00 0% 70,0% 17 Dagligvare Østlandet KS 2002 119,14 2005 145,00 25,86 9,15 0,82 9% 32,5% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS 2000 132,00 2005 146,00 14,00 15,00 0,00 0% 17,5% 19 Ålesund Hagesenter KS 2002 41,30 2005 56,00 14,70 5,20 0,00 0% 36,0% 20 Karenslyst Alle 12-14 KS 2004 410,00 2005 495,00 85,00 90,00 0,00 0% 72,0% 21 Jernkroken 16 KS 1998 53,30 2005 49,00-4,30 6,00 2,60 43% 14,0% 22 Haugerud Senter KS 1996 61,10 2005 67,00 5,90 10,45 10,82 104% 16,0% 23 Knudsrødveien 7 KS 1997 32,24 2005 37,00 4,76 40,00 5,80 15% 26,0% 24 Pilestredet Utsyn AS 2) 2003 34,85 2005 44,88 10,03 13,50 0,00 0% 88,0% 25 Midtunlia 73 KS 2001 59,00 2005 82,25 23,25 5,25 1,30 25% 42,0% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS 2001 67,50 2005 94,00 26,50 3,51 0,00 0% 51,0% 27 Breigata 10 KS 1999 41,00 2005 39,00-2,00 5,50 1,50 27% 22,0% 28 Forus Eiendomsinvest KS 2004 185,00 2005 214,77 29,77 41,00 7,00 17% 78,0% 29 Fredensborgveien 24-26 KS 2001 131,40 2005 170,00 38,60 15,15 0,00 0% 29,0% 30 Hotell Eiendom AS 2005 1 700,00 2005 1 800,00 100,00 225,00 0,00 0% 80,0% 31 Dusavik Næringspark KS 1998 67,24 2005 121,50 54,26 10,00 7,00 70% 37,0 % 32 Ole Deviksvei KS 1998 114,60 2006 150,00 35,40 14,20 0,00 0% 19,0% 33 Raufoss Næringspark KS 2000 660,00 2006 1 010,00 350,00 70,00 0,00 0% 42,0% 34 Borgestad Eiendom KS 2004 128,63 2006 151,00 22,38 22,00 0,00 0% 67,0 % 35 Chr. Kroghsgate 30 KS 2000 79,44 2006 172,00 92,56 14,00 0,00 0% 0,0% 36 Smestadgård KS 1998 39,27 2006 55,75 16,48 4,56 3,60 79% 26,0% 37 Haslevangen 16 KS 3) 2001 40,75 2006 38,00-2,75 4,50 0,23 5% -14,0% 38 Lørenfaret KS 1999 55,00 2006 105,00 50,00 7,35 3,50 48% 30,0% 39 Høyden Eiendom KS 2005 129,00 2006 169,43 40,43 21,90 2,50 11% 92,0% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS 1999 247,00 2006 270,00 23,00 27,00 2,70 10% 12,0% 41 Borg Logistikkbygg AS 2006 449,00 2006 492,50 43,50 89,00 0,00 0% 62,0% 42 Asker Eiendomsinvest AS 2005 540,00 2006 668,00 128,00 54,00 0,00 0% 270,0% 43 Kjølberggaten 31 KS 1997 64,58 2006 70,00 5,42 6,00 0,00 0% 16,0% 44 Skøyen Næringseiendom AS 4) 2005 402,00 2006 NA NA 71,12 0,00 0% 48,0% 45 Drammen Fjordpark KS 2003 124,00 2006 168,00 44,00 21,30 6,00 28% 40,0% 46 Økern Park KS 5) 2001 285,00 2007 371,50 86,50 35,00 53,15 152% 30,0% 47 Sven Oftedals vei 2-8 KS 1999 148,11 2007 263,40 115,29 21,00 15,00 71% 37,0 % 48 Leangbukta Marina AS 2006 105,00 2007 115,74 10,74 27,50 0,00 0% 57,0 % 49 Drammen Eiendom Invest KS 2005 94,00 2007 115,00 21,00 20,90 2,88 14% 40,0% 50 Askim Næringspark KS 6) 2004 79,00 2007 248,00 169,00 14,80 0,00 0% 61,0% 51 Union Eiendomsinvest AS 7) 2003 90,20 2007 121,80 31,60 16,60 3,86 23% 40,0% 52 VVS Huset KS 1999 44,13 2007 113,00 68,87 78,15 0,89 1% 21,0% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS 2005 117,15 2007 143,00 25,85 20,00 0,00 0% 35,0% 54 Hasle Utvikling AS 2007 983,00 2008 NA NA 317,20 NA NA NA 55 SkøyenHagen AS 2004 143,00 2008 NA NA 74,11 186,81 252% 29,0% Sum 10 567,10 11 327,52 2 288,41 1 873,05 400,93 Gjennomsnitt 192,13 217,84 44,01 34,06 7,42 24% 44% Note 1) Gjennomsnittlig egenkapitalavkastning p.a. Note 2) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer 01.09.2005. Note 3) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler. Note 4) Salg av samtlige aksjer til eksisterende aksjonær. Note 5) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 6) Investert ca. 90 mill. Note 7) Kurs SEK/NOK ved salg 84. 8 Eiendomsrapport 2009 www.fearnleyfinans.no
Prosjektoversikt Sidenr. Prosjekt Type Størrelse bygg (kvm) Estimert eiendomsverdi Estimert VEK pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Brutto leie 2009 12 AK Eiendomsinvest AS Logistikk Sør/vest Norge 81 020 634 174 000 619 000-44 705 101 13 Bulgaria Property Fund AS Utvikling Bulgaria NA NA NA - NA 14 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig Sverige 70 300 383 648 000 237 000-44 615 755 15 Grensesvingen 9 Eiendom KS Kombi Oslo 15 914 127 123 000 575 000 120 000 11 415 759 16 Grini Næringspark KS Industri Bærum 7 958 48 712 000 54 000 70 000 3 940 945 17 Hellerudsletta Eiendom Holding AS Utvikling Oslo 26 556 418 721 000 1 023 000-16 643 607 18 Helsfyr Eiendomsinvest KS Kontor Oslo 25 000 353 642 000 1 174 000-26 238 369 19 Hotellinvest Holding AS Hotell Danmark 35 950 791 604 000 1 262 000-45 347 684 20 Kjeller Teknologibygg KS Kontor Kjeller 7 688 235 492 000 620 000 12 000 19 438 409 21 Kjelsåsveien Invest AS Kombi Oslo 11 100 119 093 000 121 000-10 189 737 22 KombiEiendom Invest AS Logistikk Skien/Drammen 85 339 409 788 000 519 000-26 915 162 23 Leiraveien Holding KS Logistikk Oslo 10 871 101 442 000 101 000 100 000 7 300 936 24 Logistikkbygg AS Logistikk Lillestrøm/Bergen 17 620 131 092 000 278 000-11 245 564 25 Millennium Property KS Kombi Oslo 5 840 45 000 000 66 000 19 000 2 260 764 26 Oslo Vest Handelseiendom AS Handel Oslo 7 796 180 578 000 274 000-13 131 462 27 Pilestredet Park Invest AS Utvikling Oslo 14 500 NA 640 000 - NA 28 Sentrumshotell Holding KS Hotell Drammen/Lillehammer 16 750 145 838 000 275 000-11 919 003 29 Ski Skolebygg KS Utvikling Ski 7 700 178 268 000 463 000-13 153 760 30 Stavanger Property Invest AS Diverse Stavanger 17 700 266 154 000 330 000-20 596 142 31 Sven Oftedalsvei Holding KS Kombi Oslo 22 686 251 960 000 298 000 30 000 20 096 390 32 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor Oslo 7 105 153 625 000 30 000 120 000 10 830 780 33 Tunsberghus Eiendom AS Kontor Tønsberg 8 285 122 835 000 205 000-10 159 980 34 Uddevalla Eiendomsinvest AS Kontor Uddevalla 10 580 85 634 000 78 000-8 930 545 35 Union Universitetsboliger AS Bolig Sverige 4 200 49 972 000 85 000-3 846 488 36 Vinterbro Eiendomsinvest AS Utvikling Oslo 15 991 216 697 000 332 000-15 543 764 37 WexelsPlass AS Utvikling Oslo 17 400 NA 1 584 000 - NA Sum 551 849 5 451 092 000 11 242 000 398 466 106 www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2009 9
Fearnley Finans Eiendom portefølje oversikt Porteføljeutvikling (stiftelsesverdier pr. 31.12.2008) Tall i MNOK 8 000 6 000 4 000 2 000 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Grafen viser utviklingen i porteføljens verdi basert på eiendomsverdier ved stiftelse for prosjekter tilrettelagt av Fearnley Finans Eiendom. Fearnley Finans Eiendom kan siden 1994 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/salg) på NOK 26,6 mrd, basert på eiendomsverdier ved stiftelse. I 2008 var transaksjonsvolumet på ca. 254 mill. Porteføljen består pr. 31.12.2008 av 26 eiendomsprosjekter, alle tilrettelagt av Fearnley Finans Eiendom og med en samlet verdi, ved stiftelse, på til sammen ca. NOK 5 mrd. -2 000-4 000 Porteføljens verdi før vekst Porteføljens netto vekst Verdi solgte prosjekter Porteføljeutvikling i antall prosjekter 40 36 32 28 24 Antall prosjekter 25 32 32 34 36 29 24 26 26 Grafen viser utviklingen i antall nye prosjekter, solgte prosjekter og antall prosjekter med Fearnley Finans Management som forretningsfører. 20 19 16 12 8 4 0-4 -8-12 -16 14 11 10 9 9 8 8 7 6 6 5 5 4 3 2 2 2 1 1 1 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008-1 -2-2 -2-3 -4-4 -8-14 -15 Antall nye prosjekter Antall solgte prosjekter Antall prosjekter i porteføljen 10 Eiendomsrapport 2009 www.fearnleyfinans.no
Porteføljens fordeling pr. segment (stiftelsesverdier pr. 01.04.2008) Bolig 9% Hotell 16% Handel 4% Kontor 15% Utvikling 14% Kombi 16% Logistikk 26% Industri 1% Gjennomsnittlig avkastning pr. år for solgte prosjekter Tall i MNOK 4 000 3 500 3 000 2 500 122% 130% 115% 100% 85% 70% Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR), samt forskjellen mellom samlet inngangsverdi og salgssum for solgte prosjekter pr. år. Fearnley Finans Eiendom har i perioden 1998-2008 realisert eiendom for ca. NOK 11,3 mrd. Gjennomsnittlig avkastning for realiserte prosjekter har gitt 44% (IRR). 2 000 1 500 57% 39% 43% 51% 40% 55% 40% 1 000 21% 26% 25% 500 15% 10% 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008-5% Sum verdi ved stiftelse Sum verdi ved salg Gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR) www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2009 11
AK Eiendomsinvest AS Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Hans Remi Kittelsen Telefon: 22 93 63 32 E-post: hr.kittelsen@fearnleys.no Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no AK Eiendomsinvest AS Stiftet 20.11.2006 Selskapsverdi ved stiftelse 596 000 000 Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,4% Lier, Bergen, Arendal, Kristiansand og Stord Produksjon/lager Aker Kværner ASA og Wärtsilä AS Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 500 000 000 Innbetalt egenkapital 105 000 000 Prosjektpris ved stiftelse 610 000 000 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 105 000 000 Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% 1 050 000 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Total bygningsmasse (BTA) 81 020 Selveiertomt (kvm) 311 540 Vektet gj.v. leietid (år) 11,3 Vektet indeksregulering 100% - min. 2% maks 4% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) 464 Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal 7 356 Skattemessig verdi bygg og tomt 336 230 812 Skattemessig avskrivningssats bygg 2-4% Sist omsatt pr. 1% 950 000 Dato sist omsatt 29.07.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 90 000 Tilbakebetalt i % av innbetalt 9% Teknisk forvalter Mosvold & Co AS Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12 2009E 2010E 2011E Brutto leieinntekt 44 705 101 45 599 203 46 739 183 Eierkostnad -312 955-320 779-328 798 Netto leieinntekt 44 392 146 45 278 424 46 410 385 Andre driftskosstnader 1) -511 671-520 825-530 208 Renteinntekter 65 687 41 917 26 610 Rentekostnader/skatt -31 632 031-31 304 467-30 161 551 Avdrag -8 000 000-16 275 000-16 700 000 Prognose utdeling 0 0 0 Netto kontantstrøm 4 314 131-2 779 951-954 765 Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 552 563 577 2009E 2010E 2011E Omløpsmidler 5 887 567 3 107 616 2 152 851 Verdi eiendom 634 174 000 634 174 000 634 174 000 Sum aktiva 640 061 567 637 281 616 636 326 851 Kortsiktig gjeld -6 607 667-6 373 431-6 134 033 Langsiktig gjeld -525 000 000-508 725 000-492 025 000 Sum passiva -531 607 667-515 098 431-498 159 033 Egenkapital 108 453 900 122 183 185 138 167 818 Yieldutvikling 7,0% 7,1% 7,3% Finansieringsgrad 83% 80% 78% 1. pr. pantelån Saldo Rente inkl. margin p.t. Rentebinding Transje 1 404 000 000 5,87% 01.12.2016 Transje 2 89 000 000 7,00% 15.10.2014 Transje 3 40 000 000 5,83% 15.01.2019 Sum lån/vektet rente 533 000 000 6,06% 7,7 år Bilde av eiendommene Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008 Netto yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert eiendomsverdi 657 661 000 634 174 000 616 558 000 Netto gjeld -531 426 564-531 426 564-531 426 564 Påløpt rentekostnad -6 362 026-6 362 026-6 362 026 Rabatt for latent skatt -22 500 113-20 856 023-19 325 193 Over-/underkurs swap-avtaler -13 676 000-13 676 000-13 676 000 Verdijustert egenkapital 83 696 297 61 853 387 41 515 217 Andelsverdi pr. 1% 837 000 619 000 415 000 Andelsverdi pr. 1% eks. over-/underkurs 973 723 755 294 551 912 IRR siden oppstart 1) -3% -14% -26% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 8 117 7 827 7 557 Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs. Selskapet eier 5 eiendommer med langsiktige leiekontrakter. Eiendommene på Tranby (Lier), Ågotnes (Bergen), Pusnes (Arendal) Dvergsnestangen (Kristiansand) er garantert av Aker Kværner ASA som står som selvskylderkausjonist. Leieforholdet på Stord er garantert av Wärtsilä Corporation som selvskylderkausjonist. 12 Eiendomsrapport 2009 www.fearnleyfinans.no
Bulgaria Property Fund AS Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: t.kagen@fearnleys.no Bulgaria Property Fund AS Stiftet 30.06.2005 Eiendomsverdi ved stiftelse 10 000 000 Finansiering ved stiftelse Innbetalt egenkapital 10 000 000 Prosjektpris ved stiftelse 10 000 000 Byala - Bulgaria Utviklingstomt Størrelse tomt ca. (kvm) 38 200 Antatt utviklingspotensial ca. (kvm) 60 000 Kjøpesum pr. kvm tomt ca. 600 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 10 000 000 Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 16.06.2006 15 000 000 Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 29.04.2008 4 000 000 Sum innbetalt egenkapital 29 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% 290 000 Sist omsatt pr. 1% 363 000 Dato sist omsatt 04.07.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Teknisk forvalter Nordic Ltd. Bilde av eiendommen Fondet har som forretningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet. Selskapet eier tilsammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som p.t. er under omregulering til bolig- og fritidsformål. Reguleringsprosessen antas å kunne avsluttes medio 2009. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjendene markedsforhold. www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2009 13
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: j.lome@fearnleys.no Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Stiftet 13.06.2007 Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) 435 500 000 Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,2% Vest-Sverige Bolig/næring Div. Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån 356 478 500 Innbetalt egenkapital 81 863 340 Prosjektpris ved stiftelse 438 341 840 Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse (tilsvarende NOK 70,2 mill) 81 863 340 Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% 818 633 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% 720 000 Dato sist omsatt 24.08.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12 (SEK) 2009E 2010E 2011E Brutto leieinntekt 48 275 000 49 240 500 49 711 310 Eierkostnad -19 217 000-19 697 425-20 189 861 Netto leieinntekt 29 058 000 29 543 075 29 521 449 Andre driftskostnader 1) -3 398 829-2 496 185-2 508 589 Forventet salg av enheter 3 375 000 4 500 000 4 500 000 Renteinntekter 55 392 166 778 257 294 Rentekostnader/skatt -18 085 179-19 573 833-19 234 003 Avdrag 2) -7 247 796-7 465 498-8 002 500 Netto kontantstrøm 3 756 588 4 674 338 4 533 651 Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og estimerte leietagertilpasninger. Note 2) Planmessig og ekstraordinære avdrag tilknyttet eventuelle salg av enheter. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 687 700 707 Byggeår 1929-1987 Total bygningsmasse (BTA) 70 300 Parkeringsplasser Innendørs 160 Utendørs 278 Vektet gj.v. leietid (år) 1) 2,0 Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) 649 Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal 6 195 Skattemessig verdi bygg og tomt 187 087 983 Skattemessig avskrivningssats bygg 2-4% Teknisk forvalter Depoci AB Note 1) Boligporteføljen: rullerende 3 mnd. leiekontrakter iht. svensk praksis. For Fridaskolen er gj-leietid 11 år. (SEK) 2009E 2010E 2011E Omløpsmidler 6 666 716 11 341 054 15 874 705 Verdi eiendom 415 114 000 415 114 000 415 114 000 Sum aktiva 421 780 716 426 455 054 430 988 705 Kortsiktig gjeld -4 102 675-4 034 356-3 959 426 Langsiktig gjeld -336 540 981-329 075 483-321 072 983 Sum passiva -340 643 656-333 109 840-325 032 409 Egenkapital 81 137 060 93 345 214 105 956 297 Yieldutvikling 7,0% 7,1% 7,1% Finansieringsgrad 81% 78% 75% (SEK) 1. pr. pantelån Saldo Rente inkl. margin p.t. Rentebinding Transje 1 84 577 502 5,83% 21.06.2014 Transje 2 179 000 000 5,81% 21.06.2012 Transje 3 32 500 000 6,30% 28.06.2013 Transje 4 32 500 000 6,22% 30.06.2015 Transje 5 15 211 275 2,20% Flytende Sum lån/vektet rente 343 788 777 5,74% 4,2 år Bilde av eiendommene Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008 (SEK) Netto yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert eiendomsverdi 430 489 000 415 114 000 400 800 000 Netto gjeld -340 878 649-340 878 649-340 878 649 Påløpt rentekostnad -4 166 548-4 166 548-4 166 548 Rabatt for latent skatt -17 038 071-15 961 821-14 959 841 Over-/underkurs swap-avtaler -28 474 000-28 474 000-28 474 000 Verdijustert egenkapital 39 931 732 25 632 982 12 320 962 Andelsverdi pr. 1% 399 000 256 000 123 000 Andelsverdi pr. 1% eks. over-/underkurs 684 000 541 000 408 000 IRR siden oppstart 1) -23% -37% -52% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 6 124 5 905 5 701 Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs. Porteføljen består av et antall bolig- og handelseiendommer med et totalt utleibart areal på ca. 70 300 kvm. Eiendommene er beliggede i Gøteborg-regionen. Forretningsidéen er bl.a. å selge ut enkeltobjekter i porteføljen. 14 Eiendomsrapport 2009 www.fearnleyfinans.no
Grensesvingen 9 Eiendom KS Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: t.kagen@fearnleys.no Grensesvingen 9 Eiendom KS Stiftet 10.06.1997 Eiendomsverdi ved stiftelse 103 780 000 Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 8,3% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 75 000 000 2. prior pantelån 17 700 000 Innbetalt egenkapital 13 000 000 Prosjektpris ved stiftelse 105 700 000 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 13 000 000 Uinnkalt ansvarskapital 12 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% 130 000 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 120 000 Grensesvingen 9 - Oslo Kontor/lager Bl.a. Mölnycke Health Care AS, BSH Husholdningsapparater AS, Invacare AS, SCA Hygiene Products AS og L Easy AS. Byggeår 1986-1996 Total bygningsmasse (BTA) 15 914 Selveiertomt (kvm) 7 493 Parkeringsplasser Innendørs 114 Utendørs 48 Vektet gj.v. leietid (år) 2,7 Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 92% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) 832 Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal 6 521 Skattemessig verdi bygg og tomt 68 294 872 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% 500 000 Dato sist omsatt 05.11.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 64 000 Tilbakebetalt i % av innbetalt 49% Teknisk forvalter ForvaltningsCompagniet AS Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12 2009E 2010E 2011E Brutto leieinntekt 1) 11 415 759 11 175 953 11 442 652 Eierkostnad -1 001 000-1 023 650-1 046 866 Netto leieinntekt 10 414 759 10 152 303 10 395 786 Andre driftskostnader 2) -897 530-612 468-627 780 Renteinntekter 107 375 219 105 312 139 Rentekostnader/skatt 3) -3 711 644-3 618 040-3 578 293 Avdrag -641 121-2 564 484-2 564 484 Prognose utdeling 0 0 0 Netto kontantstrøm 5 271 839 3 576 415 3 937 367 Note 1) Inkl. tilleggsleie med ca. NOK 1 mill. i 2009 og NOK 508.000 i 2010-11. Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. 2009E 2010E 2011E Omløpsmidler 7 630 083 11 206 498 15 143 865 Verdi eiendom 127 123 000 127 123 000 127 123 000 Sum aktiva 134 753 083 138 329 498 142 266 865 Kortsiktig gjeld -765 459-734 258-703 056 Langsiktig gjeld -63 470 930-60 906 446-58 341 962 Sum passiva -64 236 389-61 640 704-59 045 018 Egenkapital 70 516 694 76 688 794 83 221 847 Yieldutvikling 8,2% 8,0% 8,2% Finansieringsgrad 48% 45% 42% Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 717 702 719 1. pr. pantelån Saldo Rente inkl. margin p.t. Rentebinding Transje 1 20 000 000 5,76% 28.11.2012 Transje 2 15 000 000 5,76% 28.10.2011 Transje 3 15 000 000 5,81% 28.11.2013 Transje 4 14 112 051 5,84% Flytende Sum lån/vektet rente 64 112 051 5,79% 3 år Bilde av eiendommen Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008 Netto yield, anslag 7,75% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi 1) 143 652 000 127 123 000 134 384 000 Netto gjeld -61 753 807-61 753 807-61 753 807 Påløpt rentekostnad -773 259-773 259-773 259 Rabatt for latent skatt -6 782 142-5 294 532-5 948 022 Over-/underkurs swap-avtaler -1 818 000-1 818 000-1 818 000 Verdijustert egenkapital 72 524 792 57 483 402 64 090 912 Andelsverdi pr. 1% 725 000 575 000 641 000 Andelsverdi pr. 1% eks. over-/underkurs 743 000 593 000 659 000 IRR siden oppstart 2) 19% 17% 18% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 9 027 7 988 8 444 Note 1) Inkl. nåverdi av tileggsleie. Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs. Eiendommen er beliggende på Helsfyr, Oslo øst. Enkel adkomst, god parkeringsdekning samt gode offentlige kommunikasjoner. Eiendommen er avgrenset av Fyrstikkalléen, Malerhaugveien, Grønvold allé og Østensjøveien foruten Grensesvingen, og ligger inntil Fyrstikktorget. Strømsveien ligger like i nærheten. www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2009 15
Grini Næringspark KS Prosjektmegler: Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Monica Hovelsrud Nilsen Telefon: 22 93 64 38 E-post: m.hovelsrud@fearnleys.no Grini Næringspark KS Stiftet 30.12.1999 Eiendomsverdi ved stiftelse 54 070 000 Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 9,8% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 41 000 000 2. prior pantelån 8 000 000 Innbetalt egenkapital 6 000 000 Prosjektpris ved stiftelse 55 000 000 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital 8 000 000 Uinnkalt ansvarskapital 7 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% 80 000 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 70 000 Grini Næringspark 10 og 12 - Bærum Kontor/lager/garasje Bl.a. First Rent A Car Norway AS, CBM Agenturer ANS Pilot Pen AS og Craftec AS Byggeår 1978 og 1983, p-hus 1997 Total bygningsmasse (BTA) 7 958 Selveiertomt (kvm) 12 155 Parkeringsplasser Innendørs 45 Utendørs 150 Vektet gj.v. leietid (år) 3,4 Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 86% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) 736 Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal 6 438 Skattemessig verdi bygg og tomt 38 013 880 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Teknisk forvalter ForvaltningsCompagniet AS Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12 2009E 2010E 2011E Brutto leieinntekt 3 940 945 4 521 611 4 634 651 Eierkostnad -500 000-512 500-525 313 Netto leieinntekt 3 440 945 4 009 111 4 109 339 Andre driftskostnader 1) -1 085 734-413 133 145 253 Renteinntekter 0 0 0 Rentekostnader/skatt 2) -2 991 080-1 606 810-1 519 558 Avdrag -1 094 215-2 188 430-2 188 430 Prognose utdeling 0 0 0 Netto kontantstrøm -1 730 084-199 262 546 604 Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og leietagertilpasninger. Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 495 568 582 2009E 2010E 2011E Omløpsmidler 1) 0 0 0 Verdi eiendom 48 712 000 48 712 000 48 712 000 Sum aktiva 48 712 000 48 712 000 48 712 000 Kortsiktig gjeld -584 501-551 005-171 924 Langsiktig gjeld -42 082 546-40 093 378-37 358 344 Sum passiva -42 667 047-40 644 383-37 530 268 Egenkapital 6 044 953 8 067 617 11 181 732 Note 1) Forutsetter økt finansiering og/eller innkalling av kapital. Yieldutvikling 7,1% 8,2% 8,4% Finansieringsgrad 88% 83% 77% 1. pr. pantelån Saldo Rente inkl. margin p.t. Rentebinding Transje 1 30 000 000 4,51% 15.07.2011 Transje 2 5 000 000 5,44% 17.01.2011 Transje 3 1) 1 451 966 5,77% 05.01.2010 Rammekreditt 2) 6 100 000 8,50% Flytende Sum lån/vektet rente 42 551 966 5,23% 2,1 år Note 1) I tillegg er det inngått swapavtale for NOK 3 548 034 til rente inkl. margin 5,77%. Note 2) Rammekreditt på NOK 6,1 mill, trekkes opp etter behov, rammeprovisjon på 0,15%. Bilde av eiendommen Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008 Netto yield, anslag 7,75% 8,00% 8,25% Estimert eiendomsverdi 1) 50 099 000 48 712 000 47 408 000 Netto gjeld -41 446 677-41 446 677-41 446 677 Påløpt rentekostnad -1 394 676-1 394 676-1 394 676 Rabatt for latent skatt -574 687-449 814-332 509 Over-/underkurs swap-avtaler NA NA NA Verdijustert egenkapital 6 682 959 5 420 832 4 234 137 Andelsverdi pr. 1% 67 000 54 000 42 000 Andelsverdi pr. 1% eks. over-/underkurs 67 000 54 000 42 000 IRR siden oppstart 2) -5% -8% -12% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 6 295 6 121 5 957 Note 1) Hensyntatt verdi utbyggingsmulighet med 3 800 kvm, NOK 1 500 pr. kvm., sum NOK 5,7 mill. Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs. Eiendommen ligger i Grini Næringspark i Østerndalen i Bærum kommune, ca 2 km vest for Røa sentrum. Adkomst - og transportmuligheter til og fra næringsparken pr. bil og buss, samt Røabanen (t-bane) til Østerås. Grini Næringspark ble anlagt for ca. 20 år siden. Eiendommen har et utbyggingspotensial stort ca. 3 800 kvm som det ble gitt rammetillatelse for, nå utløpt. 16 Eiendomsrapport 2009 www.fearnleyfinans.no
Hellerudsletta Eiendom Holding AS Hans Remi Kittelsen Telefon: 22 93 63 32 E-post: hr.kittelsen@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Monica Hovelsrud Nilsen Telefon: 22 93 64 38 E-post: m.hovelsrud@fearnleys.no Hellerudsletta Eiendom Holding AS Stiftet 15.11.2007 Eiendomsverdi ved stiftelse 140 000 000 Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,5% Hellerudsletta - Oslo Messehall/kontor/lager Bl.a. Exporama Senteret AS og Oslo Skinnauksjoner SL Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 106 600 000 Innbetalt egenkapital 55 000 000 Prosjektpris ved stiftelse 161 600 000 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 55 000 000 Emisjon 1) 69 850 000 Uinnkalt ansvarskapital Note 1) Emisjon tilknyttet realisering av nybygg. Innbetalt egenkapital pr. 1% 1 248 500 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Byggeår 2000 Total bygningsmasse (BTA) (etter ferdigstillelse nybygg) 43 000 Selveiertomt (kvm) 369 000 Vektet gj.v. leietid (år) NA Vektet indeksregulering NA Utleiegrad 87% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) 545 Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal 5 272 Skattemessig verdi bygg og tomt (etter ferdigstillelse nybygg) 372 876 000 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Teknisk forvalter ForvaltningsCompagniet AS Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12 2009E 2010E 2011E Brutto leieinntekt 1) 16 643 607 32 012 076 32 812 378 Eierkostnad -1 902 500-1 950 063-1 998 814 Netto leieinntekt 14 741 107 30 062 014 30 813 564 Andre driftskostnader 2) -210 993 500 473 038 484 863 Renteinntekter 742 262 906 748 1 104 300 Rentekostnader/skatt 3) -11 440 680-18 183 981-17 639 007 Avdrag -3 494 340-8 994 340-8 994 340 Opptrekk lån 211 455 000 0 0 Netto kontantstrøm 1 009 849 4 263 478 5 769 381 Note 1) Forutsatt fullt utleid fra og med 01.01.2010. Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og byggeprosjekt på NOK 211,5 milll. Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 744 763 1. pr. pantelån Saldo Rente inkl. margin Rentebinding Transje 1 102 600 000 6,18% 15.01.2013 Transje 2 1) 170 000 000 6,00% Flytende Transje 3 2) 40 000 000 6,00% Flytende Sum lån/vektet rente 312 600 000 6,06% 1,3 år Note 1) Innvilget byggelån, forutsatt konvertert til langsiktig finansiering. Note 2) Innvilget gjeld knyttet til tomtebelastning og påslag entreprise. Bilde av eiendommen 2009E 2010E 2011E Omløpsmidler 1 009 849 5 273 328 11 042 708 Verdi eiendom 418 720 907 418 720 907 418 720 907 Sum aktiva 419 730 757 423 994 235 429 763 616 Kortsiktig gjeld -3 901 866-3 788 329-3 674 793 Langsiktig gjeld 1) -309 105 660-300 111 320-291 116 980 Sum passiva -313 007 526-303 899 649-294 791 773 Egenkapital 106 723 231 120 094 585 134 971 842 Note 1) Forutsetter byggelån konvertert til langsiktig finansiering. Yieldutvikling 7,2% 7,4% Finansieringsgrad 74,6% 71,7% 68,6% Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008 Netto yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert eiendomsverdi 1) 434 229 089 418 720 907 404 282 255 Netto gjeld 1) -303 352 723-303 352 723-303 352 723 Påløpt rentekostnad -1 526 432-1 526 432-1 526 432 Rabatt for latent skatt -5 521 778-4 126 042-2 826 563 Over-/underkurs swap-avtaler -7 395 000-7 395 000-7 395 000 Verdijustert egenkapital 116 433 156 102 320 711 89 181 537 Andelsverdi pr. 1% 1 164 000 1 023 000 892 000 Andelsverdi pr. 1% eks. over-/underkurs 1 238 000 1 097 000 966 000 IRR siden oppstart 2) -5% -20% -34% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 10 098 9 738 9 402 Note 1) Estimert eiendomsverdi samt antatt netto gjeld etter oppføring av nybygg. Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs. Eiendommen består av til sammen ca. 369 mål tomt, hvorav ca. 118 mål er selveiertomt og resterende ca. 251 mål på festetomt. På eiendommen er det oppført et tidsmessig bygg som i dag benyttes til messearrangementer, kontor og lager tilknyttet messevirksomheten. I tillegg oppføres ny messehall på ca. 16 000 kvm. Total bygningsmasse på eiet tomt vil inklusiv oppføring av ny messehall være 43 000 kvm, bestående av messelokaler, kontor, lager, kaldtlager, konferansesenter, møterom og kantine. www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2009 17