Nådlandskroken 11 Holding AS Investorpresentasjon Juni 2006 Netto verdi for Eiendommen: NOK 124.500.000 Innbetalt egenkapital: NOK 28.000.000 Antall aksjer: 280 Innbetaling pr. aksje (ca. 0,36%): NOK 100.000 Bestillingsperiode: Fra og med 20. juni til og med 7. juli 2006* *Bestillingsperioden kan avsluttes tidligere enn 7. juli 2006 dersom salget av aksjer er fulltegnet på et tidligere tidspunkt 1
Ansvarserklæring First Securities ASA har utarbeidet denne korte presentasjonen som inneholder nøkkelopplysninger for prosjektet. First Securities ASA påtar seg ikke ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig og fraskriver seg ansvaret for ethvert tap som følger av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av en investering i prosjektet som beskrives i presentasjonen. Adgangen til å distribuere dette dokumentet kan være begrenset ved lov i visse jurisdiksjoner. Enhver person som mottar dette dokumentet er forpliktet til å undersøke hvorvidt det finnes slike begrensninger, samt overholde slike eventuelle begrensninger. Det understrekes at enhver investering i eiendomsprosjekter medfører risiko. Enhver investor må være forberedt på at en slik investering kan medføre tap. Investorer som ikke kan eller ønsker å pådra seg slik risiko frarådes å gjøre slike investeringer. Informasjonen som fremkommer i denne presentasjonen er søkt å være ajour pr dato for presentasjonen. First Securities ASA er ikke ansvarlig for å oppdatere eller supplere opplysninger etter denne dato. Stavanger, 20. juni 2006 First Securities ASA 2
Sammendrag Eiendom med svært attraktiv beliggenhet I krysset Forusbeen / Riksvei 44 Representativt kontorbygg på 6.065 kvm Totalrenovering - ferdigstilles august 2006 Høy standard på tekniske løsninger Svært solide leietakere Statoil ca. 2/3 av leieareal (4 års leietid) Helse Vest ca. 1/3 av leieareal (10 års leietid) Høy forventet avkastning Egenkapitalavkastning før skatt på 11,0 12,1% Egenkapitalavkastning etter skatt (selskapsaksjonærer) på 9,0 10,2% Basert på 10 års kalkyleperiode og forutsetning om årlig verdiendring for eiendommen på 0 0,5% God kontantstrøm Estimert utdeling på 3% våren 2007 Deretter 4% fom. våren 2008 tom. 2010 og 5% fom. våren 2011 tom. 2016 3
Transaksjonen Nådlandskroken 11 Holding AS har inngått avtale om å kjøpe Nådlandskroken 11 AS Kjøpesum for aksjene er basert på en verdi for eiendommen på NOK 124,5 mill. Basert på brutto leieinntekter på snaut NOK 8,7 mill. tilsvarer kjøpesummen en yield på 7,0% Selger er Rønning Eiendom AS som har rett og plikt til å delta med 10% i Nådlandskroken 11 Holding AS Overtakelse er avtalt til 1. september 2006 Forutsatt at leietakerne Helse Vest og Statoil har flyttet inn pr. denne dato, jfr. vedr. innflyttingsdato på side 6 Hovedleietakere er Statoil (ca. 2/3) og Helse Vest (ca. 1/3) Forøvrig sedvanlige selgergarantier 4
Eiendommen Adresse Nådlandskroken 11 Matrikkelnummer (Stavanger kommune) Gnr.: 13 Bnr.: 196/287 Gnr.: 14 Bnr.: 391/609 Byggeår Totalrenovert, ferdigstilles august 2006 Tomt ca. 11.200 kvm BTA 6.065 kvm Hjemmelshaver Nådlandskroken 11 AS 5
Leieforhold / leietakere Etasje Areal Leie 1) Pris / kvm Indeks reg. Utløpsdato Andel Statoil 1-2 3 777 5 375 000 1 423 50% 2) 17.08.2010 62 % Helse Vest 3 2 141 3 020 000 1 410 70 % 30.06.2016 35 % Rønning Eiendom 3 146 203 000 1 390 100 % 31.08.2010 2 % TDC Song - - 28 600-100 % 01.10.2015 - Ivar IKS - - 30 000-100 % 31.12.2006 - Sum 6 065 8 656 600 Snitt 1 408 100 % 1) Leiebeløp for Statoil og Helse Vest er ikke endelig fastsatt pr. 20. juni 2006. Iht. kjøpekontrakten har partene avtalt at: - dersom leiebeløp økes, skal prisen justeres opp basert på yield 7,2% for Helse Vest og basert på yield 8,0% for Statoil - dersom leiebeløp reduseres, skal prisen justeres ned basert på yield 6,8% 1) Første gang pr. 01.01.2008 Vektet gjenværende leietid (pr. 01.09.2006) drøyt 6 år Antatt innflyttingsdato for Statoil er 18.08.2006, og for Helse Vest 01.07.2006 Leiekontraktene er basert på at leietakeren har ansvar for innvendig vedlikehold samt vedlikehold av leide uteområder. Utleier er ansvarlig for utvendig bygningsmessig vedlikehold samt eventuelt ekstraordinært vedlikehold/ reparasjoner/ utskiftninger av tekniske installasjoner Konsernet vil ha forholdsmessig fradrag for merverdiavgift. De oppgitte estimatene for driftskostnader er ekslusiv merverdiavgift. Eventuell merverdiavgift på disse postene er hensyntatt i estimatene for andre driftskostnader / avsetning for vedlikeholdskostnader. Årlige driftskostnader (uttrykt i 2006 kroner) er estimert til ca. NOK 700.000 : Forsikring Eiendomsskatt Forretningsførsel og forvaltning Styrehonorar og revisjon Andre driftskostn. / vedlikehold Sum NOK 63.000 NOK 112.000 NOK 275.000 NOK 100.000 NOK 150.000 NOK 700.000 6
Finansiell struktur Totalt finansieringsbehov for prosjektet utgjør NOK 129 mill. Totalt finansieringsbehov (NOK 1.000) Kjøpesum 124 500 Tilrettelegging og omkost. 3 700 Arbeidskapital 800 Sum 129 000 Egenkapital fordelt på 280 aksjervil bli innbetalt av SR-Bank og aksjene deretter videresolgt til investorer Pantelån NOK 101 mill. - ytet av SR-Bank Nedbetales til 74,250 mill. pr. juli 2016 Finansiering (NOK 1.000) Egenkapital 28 000 Pantelån 101 000 Sum 129 000 Rentebindingsavtale i 10 år for NOK 51 mill. med fastrente 4,735% + margin 7
Netto faktor / yield 3) 11,0 12,1 % Nøkkeltall Netto verdi eiendom (etter fradrag for latent skatt) Prosjektramme Innbetalt egenkapital Antall aksjer Innbetalt egenkapital pr. aksje Minimum tegning pr. investor (5 aksjer à 100.000) Lånefinansiering bank Estimert brutto leie 2007 Estimert netto leie 2007 1) Antall kvm BTA Brutto leieinntekter pr. kvm (estimert brutto leie 2007/kvm BTA) NOK Kvm NOK 500.000 8.716.000 Brutto faktor / yield 2) 14,3 / 7,0% 15,5 / 6,4% NOK NOK NOK NOK NOK NOK NOK 124.500.000 129.000.000 28.000.000 280 100.000 101.000.000 8.003.000 6.065 1.437 Forventet internrente på egenkapitalen før skatt 4) 9,0 10,2 % Forventet internrente på egenkapitalen etter skatt (selskapsaksjonærer) 4) 1) Basert på estimerte normale årlige driftskostnader på NOK 700.000, se side 6. 2) Basert på Netto verdi Eiendom og estimert brutto leie 2007 3) Basert på Netto verdi Eiendom og estimert netto leie 2007 4) Basert på kvartalsvise beregninger, 10 års kalkyleperiode og 0-0,5 % årlig endring i Netto verdi for Eiendommen. 8
Sensitivitetsanalyse Tabellen viser avkastning før og etter skatt gitt ulike forutsetninger om restverdi for Eiendommen ved utløp av kalkyleperioden (dvs. pr. 30.06.2016) Årlig Internrente Internrente Nominell Verdi Reelt nominell før etter skatt - restverdi i verdifall Verdiendring skatt aksjeselskaper 2006 kr. * -3,5 % 0,5 % -3,8 % 87 185 68 109-45 % -3,0 % 2,5 % -1,1 % 91 809 71 721-42 % -2,5 % 4,3 % 1,1 % 96 653 75 505-39 % -2,0 % 5,8 % 3,0 % 101 726 79 468-36 % -1,5 % 7,3 % 4,7 % 107 036 83 617-33 % -1,0 % 8,6 % 6,2 % 112 596 87 959-29 % -0,5 % 9,8 % 7,7 % 118 413 92 504-26 % 0,0 % 11,0 % 9,0 % 124 500 97 259-22 % 0,5 % 12,1 % 10,2 % 130 867 102 233-18 % 1,0 % 13,1 % 11,4 % 137 525 107 435-14 % 1,5 % 14,1 % 12,5 % 144 487 112 873-9 % 2,0 % 15,1 % 13,5 % 151 765 118 558-5 % 2,5 % 16,0 % 14,5 % 159 371 124 500 0 % 3,0 % 16,9 % 15,5 % 167 318 130 708 5 % (*) basert på 2,5% årlig vekst i KPI for hele kalkyleperioden 9
Vedlegg Risikoforhold Selskapsstruktur og avtalsmessige forhold Tekniske løsninger Økonomiske beregninger og sentrale forutsetninger Estimert kontantstrøm 2006 2016 Estimert balanse (skattemessig) 2006 2016 Estimert resultatregnskap (skattemessig) 2006 2016 10
Risikoforhold Prosjektspesifikke Relativt kort kontrakt med Statoil Usikkerhet knyttet til eiendommens verdi på tidspunktet for avvikling av Nådlandskroken 11 Holding AS Ikke prosjektspesifikke Kapitalmarkedet Risiko for verdifall i aksjene i Selskapet er blant annet knyttet til det generelle kapitalmarkedet. Faktorer som (i) økt rentenivå, (ii) økte skatter og avgifter knyttet til selskapsoverskudd, utbytte, aksjeomsetning eller formueskatt ved eie av aksjer, og (iii) negativ endring i den lokale og internasjonale konjunkturutvikling, kan påvirke egenkapitalmarkedet negativt. Likviditet (i aksjen) 11
Selskapsstruktur og avtalsmessige forhold Aksjonærer Nådlandskroken 11 Holding AS ( N11H ) 100% Nådlandskroken 11 AS ( N11 ) Eiendommen og hjemmelen Forretningsføreravtale med First Securities Teknisk forvaltningsavtale med Basale Gruppen AS 12
Tekniske løsninger Fellesarealer er ca. 900 kvm Kantine med sitteplass til 110 gjester Treningsrom med dusj og garderober Glassheis i sentrum med trapp rundt Inngangsparti med venteområde Totalentreprenør: NCC Elektriker: Rønning Elektro AS Ventilasjon: Gunnar Karlsen AS Rørlegger Sig. Halvorsen AS Høy standard på alle løsninger Miljøvennlige løsninger som fjernkjøling og fjernvarme Komplett SD- anlegg med individuell styring av temperatur i alle områder 13
Økonomiske beregninger - sentrale forutsetninger 10 års kalkyleperiode Tidspunkt for overtakelse av Eiendommen er satt til 1. september 2006 Kjøpesum for Eiendommen (etter fradrag for latent skatt) utgjør NOK 124,5 mill., som tilsvarer verdien som er lagt til grunn for Eiendommen ved ervervet av aksjene i Nådlandskroken 11 AS Totale prosjektinvesteringer utgjør NOK 129 mill. Innbetalt egenkapital på NOK 28 mill. 1. prioritets banklån på NOK 101 mill. som nedbetales til NOK 74,250 mill. ved utløpet av leieperioden ultimo juni 2016 For 51 mill. er det er for hele kalkyleperioden lagt til grunn en lånerente for det til enhver tid utestående lånebeløp tilsvarende den avtalte fastrenten i henhold til inngått renteswap, pluss margin på 0,6% For 50 mill. er det lagt til grunn følgende struktur for lånerente: 3,25 + margin i 2006, 3,5 + margin for perioden 2007-2009 og 4,0% + margin for perioden 2010-2016 Årlige brutto leieinntekter på NOK 8.656.600 (uttrykt i 2006 kroner) med regulering som fremgår av side 7 Leiebetalinger er forutsatt mottatt en dag før leieforfall (dvs. siste dag i forutgående kvartal) Avdrag er forutsatt betalt siste dag i hvert kvartal, dvs. 10 dager før faktisk forfallsdato Utdelinger (utbytte, eventuelt tilbakebetaling av aksjekapital) til aksjonærene er forutsatt utbetalt ved utgangen av 1. kvartal for det enkelte år Ved forutsatt realisasjon av aksjene i Selskapet ultimo juni 2016 er det lagt til grunn at utdeling av likvidasjonsproveny til aksjonærene skjer umiddelbart. Leiekontrakter som forfaller før 2016 er forutsatt fornyet på tilsvarende vilkår Skattemessige saldoavskrivninger på 2%, avskrivningsgrunnlag NOK 60 mill. 14
Estimert kontantstrøm 2006-2016 KONTANTSTRØM Åpn. 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Leie 1 1 775 3 086 3 140 3 195 3 251 3 308 3 366 3 425 3 485 3 546 898 Leie 2 3 135 5 392 5 459 5 527 5 597 5 666 5 737 5 809 5 882 5 955 1 503 Leie 3 120 209 215 220 225 231 237 243 249 255 65 Leie 4 18 31 32 33 33 34 35 36 37 38 10 Leie 5 17 29 30 31 32 33 33 34 35 36 9 Brutto leieinntekter 0 5 065 8 748 8 876 9 006 9 138 9 272 9 409 9 547 9 687 9 830 2 484 Forsikringskostnader 21 65 66 68 70 71 73 75 77 79 81 Eiendomsskatt 37 115 118 121 124 127 130 133 136 140 72 Forvaltning og forretningsførsel, løpende honorar 92 277 281 285 289 293 298 302 307 311 158 Styrehonorar og revisjon 33 103 105 108 110 113 116 119 122 125 64 Andre driftskostnader 25 77 79 81 83 85 87 89 91 94 48 Vedlikehold 25 77 79 81 83 85 87 89 91 94 48 Sum driftsutgifter 0 233 713 727 743 758 774 791 807 824 842 470 Netto leieinntekter 0 4 831 8 035 8 149 8 263 8 380 8 498 8 618 8 739 8 863 8 988 2 014 Renteinntekter 33 100 100 100 93 72 44 23 7 (4) (4) Rentekostnader (1 507) (4 711) (4 581) (4 447) (4 314) (4 414) (4 254) (4 094) (3 934) (3 774) (1 827) Netto rentekostnader (1 474) (4 611) (4 480) (4 347) (4 221) (4 342) (4 210) (4 071) (3 927) (3 777) (1 831) Avdrag lån (375) (2 250) (2 500) (2 500) (2 625) (3 000) (3 000) (3 000) (3 000) (3 000) (75 750) Netto kontantstrøm 0 2 982 1 174 1 168 1 416 1 534 1 156 1 408 1 669 1 936 2 210 (75 567) Investering/ salg eiendommer (128 200) 124 500 Opptak lån 101 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Innbetaling av EK 28 000 Betalbar skatt 0 0 0 (610) (771) (845) (850) (927) (1 006) (1 086) (1 916) Utbetaling til eierne 0 (840) (1 120) (1 120) (1 120) (1 400) (1 400) (1 400) (1 400) (1 400) (1 400) Netto endring i likviditet 800 2 982 334 48 (314) (357) (1 090) (842) (658) (470) (276) 45 618 Inngående likviditet 800 3 782 4 116 4 164 3 851 3 493 2 404 1 562 903 433 158 Akkumulert likviditet 800 3 782 4 116 4 164 3 851 3 493 2 404 1 562 903 433 158 45 775 15
Estimert resultatregnskap (skattemessig) 2006-2016 Resultat Åpn.bal. 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Leie 1 1 007 3 073 3 127 3 181 3 237 3 294 3 351 3 410 3 470 3 530 1 796 Leie 2 1 792 5 375 5 442 5 510 5 579 5 649 5 719 5 791 5 863 5 937 3 005 Leie 3 68 208 213 219 224 230 235 241 247 254 130 Leie 4 10 31 32 32 33 34 35 36 37 37 19 Leie 5 10 29 30 31 32 32 33 34 35 36 18 Brutto leieinntekter 2 886 8 716 8 844 8 973 9 105 9 238 9 374 9 512 9 652 9 794 4 969 Tilrettelegging/ startomkostn. 2 500 - - - - - - - - - - Forsikringskostnader 21 65 66 68 70 71 73 75 77 79 81 Eiendomsskatt 37 115 118 121 124 127 130 133 136 140 72 Forvaltning og forretningsførsel 92 277 281 285 289 293 298 302 307 311 158 Styrehonorar og revisjon 33 103 105 108 110 113 116 119 122 125 64 Andre driftskostnader 25 77 79 81 83 85 87 89 91 94 48 Vedlikehold 25 77 79 81 83 85 87 89 91 94 48 Sum driftskostnader ekskl. avskrivn. 2 733 713 727 743 758 774 791 807 824 842 470 Driftsres. før avskrivn. 152 8 003 8 116 8 231 8 347 8 464 8 583 8 704 8 827 8 952 4 499 Avskrivninger 1 200 1 176 1 152 1 129 1 107 1 085 1 063 1 042 1 021 1 000 - Driftsresultat (1 048) 6 827 6 964 7 101 7 240 7 379 7 520 7 663 7 806 7 951 4 499 Renteinntekter 33 100 100 100 93 72 44 23 7 (4) (4) Rentekostnader lån (1 507) (4 711) (4 581) (4 447) (4 314) (4 414) (4 254) (4 094) (3 934) (3 774) (1 827) Netto finansposter (1 474) (4 611) (4 480) (4 347) (4 221) (4 342) (4 210) (4 071) (3 927) (3 777) (1 831) Gevinst ved salg - - - - - - - - - - 10 976 Resultat før skatt (2 522) 2 216 2 483 2 754 3 018 3 037 3 311 3 592 3 880 4 174 13 643 Betalbar skatt - - (610) (771) (845) (850) (927) (1 006) (1 086) (1 169) (747) Resultat etter skatt (2 522) 2 216 1 874 1 983 2 173 2 187 2 384 2 586 2 793 3 005 12 896 16
Estimert balanse (skattemessig) 2006 2016 BALANSE Åpn.bal. 31.12.06 31.12.07 31.12.08 31.12.09 31.12.10 31.12.11 31.12.12 31.12.13 31.12.14 31.12.15 31.12.16 Bygg (2%) 60 000 58 800 57 624 56 472 55 342 54 235 53 151 52 088 51 046 50 025 49 024 - Tomt/ merverdi 64 500 64 500 64 500 64 500 64 500 64 500 64 500 64 500 64 500 64 500 64 500 - Sum anleggsmidler 124 500 123 300 122 124 120 972 119 842 118 735 117 651 116 588 115 546 114 525 113 524 - Aktiverte omkostninger 3 700 - - - - - - - - - - - Likviditetsbeholdning 800 3 782 4 116 4 164 3 851 3 493 2 404 1 562 903 433 158 45 775 Sum aktiva 129 000 127 082 126 240 125 136 123 693 122 229 120 054 118 149 116 449 114 958 113 682 45 775 Egenkapital 28 000 23 438 24 534 25 288 26 151 26 924 27 711 28 694 29 880 31 274 32 879 45 775 Rentebærende gjeld 101 000 100 625 98 375 95 875 93 375 90 750 87 750 84 750 81 750 78 750 75 750 - Avsatt utbytte - 840 1 120 1 120 1 120 1 400 1 400 1 400 1 400 1 400 1 400 - Avsatt skatt - - - 610 771 845 850 927 1 006 1 086 1 169 - Forskuddsbetalt leie - 2 179 2 211 2 243 2 276 2 310 2 344 2 378 2 413 2 448 2 484 - Sum gjeld og EK 129 000 127 082 126 240 125 136 123 693 122 229 120 054 118 149 116 449 114 958 113 682 45 775 17
Estimert resultat (regnskapsmessig) 2006 2016 Resultatregnskap 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Leie 1 1 007 3 073 3 127 3 181 3 237 3 294 3 351 3 410 3 470 3 530 1 796 Leie 2 1 792 5 375 5 442 5 510 5 579 5 649 5 719 5 791 5 863 5 937 3 005 Leie 3 68 208 213 219 224 230 235 241 247 254 130 Leie 4 10 31 32 32 33 34 35 36 37 37 19 Leie 5 10 29 30 31 32 32 33 34 35 36 18 Brutto leieinntekter 2 886 8 716 8 844 8 973 9 105 9 238 9 374 9 512 9 652 9 794 4 969 Forsikringskostnader 21 65 66 68 70 71 73 75 77 79 81 Eiendomsskatt og andre eierkostna 37 115 118 121 124 127 130 133 136 140 72 Forvaltning og forretningsførsel 92 277 281 285 289 293 298 302 307 311 158 Styrehonorar og revisjon 33 103 105 108 110 113 116 119 122 125 64 Andre driftskostnader 25 77 79 81 83 85 87 89 91 94 48 Vedlikehold 25 77 79 81 83 85 87 89 91 94 48 Sum driftskostn. ekskl. avskrivn. 233 713 727 743 758 774 791 807 824 842 470 Driftsres. før avskrivn. 2 652 8 003 8 116 8 231 8 347 8 464 8 583 8 704 8 827 8 952 4 499 Avskrivninger 941 1 255 1 255 1 255 1 255 1 255 1 255 1 255 1 255 1 255 628 Driftsresultat 1 711 6 748 6 861 6 976 7 092 7 209 7 328 7 449 7 572 7 697 3 871 Renteinntekter 33 100 100 100 93 72 44 23 7 (4) (4) Rentekostnader lån (1 507) (4 711) (4 581) (4 447) (4 314) (4 414) (4 254) (4 094) (3 934) (3 774) (1 827) Netto finansposter (1 474) (4 611) (4 480) (4 347) (4 221) (4 342) (4 210) (4 071) (3 927) (3 777) (1 831) Gevinst ved salg - - - - - - - - - - 11 864 Resultat før skatt 237 2 137 2 381 2 628 2 870 2 867 3 119 3 379 3 646 3 919 13 904 Betalbar skatt - - (610) (771) (845) (850) (927) (1 006) (1 086) (1 169) (747) Resultat etter skatt 237 2 137 1 771 1 857 2 025 2 016 2 192 2 373 2 559 2 751 13 157 18
Estimert balanse (regnskapsmessig) 2006 2016 BALANSE Åpn.bal. 31.12.06 31.12.07 31.12.08 31.12.09 31.12.10 31.12.11 31.12.12 31.12.13 31.12.14 31.12.15 31.12.16 Anleggsmidler 125 500 124 559 123 304 122 049 120 794 119 539 118 284 117 029 115 774 114 519 113 264 - Aktiverte omkostn. 2 700 - - - - - - - - - - - Likvider 800 3 782 4 116 4 164 3 851 3 493 2 404 1 562 903 433 158 45 775 Sum aktiva 129 000 128 341 127 420 126 213 124 645 123 032 120 688 118 590 116 677 114 952 113 421 45 775 Egenkapital 28 000 24 697 25 714 26 365 27 102 27 727 28 344 29 135 30 108 31 267 32 618 45 775 Rentebærende gjeld 101 000 100 625 98 375 95 875 93 375 90 750 87 750 84 750 81 750 78 750 75 750 - Avsatt utbytte - 840 1 120 1 120 1 120 1 400 1 400 1 400 1 400 1 400 1 400 - Avsatt skatt - - - 610 771 845 850 927 1 006 1 086 1 169 - Forskuddsbetalt leie - 2 179 2 211 2 243 2 276 2 310 2 344 2 378 2 413 2 448 2 484 - Sum gjeld og EK 129 000 128 341 127 420 126 213 124 645 123 032 120 688 118 590 116 677 114 952 113 421 45 775 19