Sammenhengen mellom boligtyper og befolkningssammensetning 1. juni 2017
Hva skulle NIBR gjøre? Utarbeide et kunnskapsgrunnlag om sammenhengen mellom boligtyper og befolkningssammensetning Utarbeide et verktøy/metode eller en etter-modell til KOMPAS der sosioøkonomiske effekter av boligutbyggingsprogrammer står i fokus Benytte verktøyet/metoden på 2 konkrete reguleringsplaner i Borgenområdet og lage en følsomhetsanalyse for sosioøkonomisk utvikling basert på alternative utbyggingsprosjekter Beregne demografiske konsekvenser for Askers planområder basert på vedtatt boligstrategi ved bruk av KOMPAS
Sammenheng boligtyper og hvem som flytter inn Ofte et ønske om større «Social mix» (sosialt blandede nabolag) Flere studier peker på at selv om middelinntektshushold flytter inn, får en ikke til sosial integrasjon Løser ikke de grunnleggende årsakene bak fattigdom og eksklusjon Det meste av det som gjøres i andre land er «Affordable housing» i høyprisområder Flytter på de vanskeligstilte (ofte leietakere) Nybygging og oppgradering i utsatte områder Rive og rehabilitere Rive noe og bygge nytt Som regel tiltak i områder med «Social housing» Nye «Affordable housing» prosjekter med innslag av eie (for «Key workers») Ikke entydige effekter: Bedre jo flere nye som blir bygget Usikkerhet omkring hvem som flytter inn ved andrehåndsomsetning Statsledet gentrifisering Mange eksempler i sentral byfornyelse Mer sosialt blandende nabolag betinger også at stedskvalitetene forbedres
Effekter av mer sosialt blandede nabolag Sosialt blandede nabolag: Lite samhandling, mer stigmatisering Samlokalisering bygger ikke nødvendigvis sosial kapital Flere ressurssterke barnefamilier kan styrke idrettslag, foreningsliv og skole Ønske om mindre gjennomstrømning i områdene Rettes de ny boligene mot unge i etableringsfasen, må en regne med større gjennomstrømning
Virkemidler for å oppnå sosialt blandede nabolag En blanding av eierformer (eie/leie), som betyr Eierboliger på markedsvilkår Privat utleie (dels på markedsvilkår, men også regulerte leier) Innslag av «Social housing» eller kommunale utleieboliger Andre såkalte «Affordable housing» prosjekter Kommunen kan styre rekrutteringen til flere av eierformene En blanding av hustyper og boligstørrelser Sikrer i større grad en blanding av befolkningen etter livsfase (på markedsvilkår) Sikrer ikke alene et sosialt blandet nabolag
Noen funn Noen nye «Affordable housing» prosjekter med blanding av eie/leie Enkelte nye kjøpere/eiere følte seg lurt De var usikre på verdien av sine investeringer Mange var ikke klar over at etasjer var bebodd av leietakere Noen gentrifiseringsprosesser ble bremset av Et stort antall kommunale utleieboliger Skoler med dårlig rykte Å bygge nytt for unge Førstegangskjøpere er interessert i videre boligkarriere og ikke så interessert i å involvere seg Hvis nye attraktive boliger i utsatte områder konkurrerer med attraktive prosjekter andre steder Inntektene til de som flytter inn i utsatte områder blir lavere Nettoeffekten på inntekt er ofte lav fordi det foregår inn- og utflytting fra de eksisterende boligene som forverrer situasjonen
NOVA-rapport 2016: Storby stabilitet og endring i botetthet og flytting Hvem flyttet til ulike kategorier av nybygging i de fem storbyene? Prosjektene kunne inndeles i følgende kategorier; Særlig attraktive prosjekter (f.eks. havnefrontene) Transformasjonsområder Feltutbygging Knutepunktutvikling. Stor variasjon mellom storbyene mht. både geografisk beliggenhet i storbyene og fysisk struktur (hustyper). Innflytterne i nye områder var yngre og hadde færre husholdningsmedlemmer enn de bosatte. Til tross for ulikheter mellom prosjektene var det en systematisk variasjon ved at særlig attraktive prosjekter tiltrakk seg mindre hushold Feltutbygging var attraktive for større hushold som barnefamilier. Det ble ikke funnet store forskjeller i husholdenes yrkesinntekt mellom innflyttere og bofaste i de ulike områdene. Innflytterne i disse nybygde områdene flyttet ofte lokalt, først og fremst fra nærområdene.
Gentrifisering Middelklassenes vei tilbake til indre by Byfornyelse Rehabilitering Revitalisering Atkinson: Rekrutteringen skjer oftest fra andre områder i indre by Økt attraktivitet og høyere boligpriser Fortrengning av lavinntektsgrupper i leieforhold Er det andre effekter i områder der folk eier? Økt verdistigning på egen bolig og større valgfrihet Men vanskeligere å kjøpe seg opp i samme område Rekruttering av lavinntektshushold som vil kjøpe stopper opp Fører til økt press på andre utsatte områder Vil disse i større grad ligge i randsonen av større byer?
Utsatte områder Områder utbygd i visse perioder har større sannsynlighet for å bli segregert Fokusere på hva området fysisk mangler for å bli mer attraktivt («Space syntax» - metode) Er det frakoplet andre områder og sentrum? Er det fellesskapsarenaer der folk omgås og danner nettverk? Er det ensidig disposisjonsform? (ofte utenlandske erfaringer der en ønsker større innslag av eie) Ulike erfaringer med om blandede hustyper har noen effekt (krever at andre tiltak gjøres samtidig)
Løvstakken Bergen 2014
Boligprisen reflekterer mange elementer Ved boligkjøp betaler en for: Boligen, balkong Utsikt, innsyn, støy, sol Boligens omgivelser: hage, private og felles arealer, parkering Nærområdet: Blågrønn infrastruktur Handel, kultur, restauranter, kafeer (kulturell områdekapital) Offentlige og private tjenester (bl.a områdets helsekapital og humankapital) Områdestatus (trygghetskapital, relasjonskapital) Nærhet til offentlig kommunikasjon Hvis nye prosjekter mangler flere av disse elementene vil de få lavere priser
Greving, Norges Eiendomsmeglerforbund Aftenposten 2.04.17 Vi vet også at flyttere søker nabolag der befolkningen ligner dem selv
Relative priser i Osloregionen. Indre vest = 100. 2014 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 100 96 84 79 81 72 64 64 58 51 43 38 40
Askers plass i Osloregionen
Noen utvalgte levekårsindikatorer. Andeler
Boligprisnivå 2013/14. Indeks Asker sentralt=100
Lokale undersøkelser om flytting/bolig- og bostedspreferanser Fire relativt nye blokkprosjekter i Asker. Alder på innflyttere og hvor de kom fra ABBL s boligpreferanseundersøkelser blant medlemmer Fokus på boligpreferanser, mindre på omgivelser (nærhet til kollektivtilbud viktig) NIBRs analyser av flyttinger internt, inn til og ut av Asker i 2010 Innflytting til nye boliger i Drammen (2006-2011)
Fire nye blokkprosjekter
Flyttere til Borgen i 2010 Hvor kom de fra?
2006-2011 Prosentvis fordeling av flyttere til nye boliger i Drammen Rødskog, Gulskogen, Danvik Brandengen, Fjell Åskollen, Skoger, Konnerud Bragernes Øren, Aronsløkka, Åssiden Drammen totalt Rødskog, Gulskogen, Danvik 21 19 10 10 9 15 Brandengen, Fjell 11 16 8 8 5 9 Åskollen, Skoger, Konnerud 9 7 40 9 7 13 Bragernes 6 4 3 16 9 8 Øren, Aronsløkka, Åssiden 11 11 11 18 41 17 Oslo 6 9 5 4 2 5 Bærum/Asker 3. 3 4 1 3 Omland 18 16 11 20 19 17 Østland øvrig 7 5 5 6 4 6 Landet ellers/utland 8 13 3 6 3 6 Sum 100 100 100 100 100 100 Antall personer i flyttingene 1245 77 580 637 366 2905 Barlindhaug, Rolf og Bjørg Langset (2014) Flytteanalyser i Drammen. NIBRnotat 2014:102
Boligbygging i Asker Prognoser i KOMPAS: Gjennomsnittlig antall nye boliger per år 2017-2024: 594 Gjennomsnittlig blokkandel per år 2017-2024: 57 %
Forslag til reguleringsplaner Askerlia, 96 boliger 40 rekkehus 56 blokkleiligheter: 24 2-roms, 24 3-roms og 8 3/4-roms. Kjonebråten, 116 boliger 10 rekkehus 106 blokkleiligheter 18 byvillaer, 46 leiligheter på mellom 50 og 70 kvadratmeter, 34 leiligheter på mellom 71 og 100 kvadratmeter og 6 leiligheter på 100 kvadratmeter Det er mange forhold rundt reguleringsplanene vi ikke har grunnlag for å vurdere uten å gå inn i alle saksdokumenter Utnyttelse av tomten i forhold til vedtatt kommuneplan Hvordan naboer påvirkes (sol, støy osv.) Hva slag kvaliteter som legges inn i prosjektet Vi begrenser oss til å drøfte de befolkningsmessige konsekvensene av forslagene av opplysningene ovenfor
Nye boliger i Borgenområdet 2017-24 Alternativ 1: Askerlia 100, Kjonebråten 110 Østre Borgen Vestre Borgen Eneboliger 2 24 Rekkehus 50 64 Blokk 160 44 Sum 212 132 Alternativ 2: Askerlia 50, Kjonebråten 80 Østre Borgen Vestre Borgen Eneboliger 2 24 Rekkehus 26 64 Blokk 104 44 Sum 132 132 Kilde: KOMPAS og to alternative reguleringsplaner for Askerlia og Kjonebråten
Folkemengde indeksert, der folkemengde i 2016 = 100 Befolkningsutvikling Østre Borgen 115 Befolkningsutvikling Østre Borgen Askerlia 100, Kjonebråten 110 Askerlia 50, Kjonebråten 80 110 111,7 105 105,9 100 95 90 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 År
Modellkjøring KOMPAS alternativ 1 Østre Borgen 2016 2024 %-endring Aldersprofil 2024 0-18 år 817 858 5 26 19-34 år 632 701 11 21 35-66 år 1169 1310 12 40 67+år 321 414 29 13 Total 2939 3283 12 100 Vestre Borgen 2016 2024 %-endring Aldersprofil 2024 0-18 år 539 622 15 24 19-34 år 472 482 2 18 35-66 år 1 003 1 060 6 40 67+år 383 466 22 18 Total 2397 2630 10 100
Hva gir de nye boligene i Askerlia? Øker områdets attraktivitet Opprustning av garasjeanlegg Opprustning av grøntområder Jo flere rekkehus, jo flere barnefamilier Styrker idrettslag, foreninger og skole De nye blokkleilighetene vil være tilgjengelige for bevegelseshemmede Et tilbud om boligkarriere i nabolaget for de som ellers ville flyttet ut av plansonen Betyr mindre turnover/utskifting av befolkningen
Usikkerhet i Askerlia I hvilken grad vil attraktivitet og boligpriser i området øke relativt til andre områder Avstanden til handelssenter (Aker sentrum) er lang, men det skal etableres et nytt nærsenter i Vestre Borgen? Vil området fortsatt være for lite attraktivt for eldre som vanligvis flytter kort? Vil være bilbasert (bussfrekvenser for dårlig) Solforhold? Nærhet til tjenester og kultur Vet ikke hvem som vil kjøpe blokkleilighetene Eldre, se ovenfor Barnefamilier? De som ikke har råd til rekkehusene? Unge vil enslige og par uten barn vil kanskje kjøpe de minste leilighetene? Høy turnover og lite involvert i bomiljøet En markedsundersøkelse kunne gitt mer informasjon
Hva gir de nye boligene i Kjonebråten? Endrer områdets karakter (i forhold til den nærmeste småhusbebyggelsen) Økt trafikk Får tilgang til planlagt friområde For det meste blokkleiligheter Nye rekkehus vil rekruttere flere barnefamilier Styrker idrettslag, foreninger og skole Et tilbud om boligkarriere i nabolaget for de som ellers ville flyttet ut av plansonen Betyr mindre turnover/utskifting av befolkningen
Usikkerhet i Kjonebråten Blokkleiligheter kan være attraktive for eldre i nærmiljøet Fire blokkprosjekter andre steder i Asker ble i hovedsak innflyttet av eldre over 50 år. Men vi er usikker på overføringsverdien Vil eldre være interessert hvis det legges opp til mange barnefamilier i prosjektet? Er utnyttelsen for høy og attraktiviteten for lav for eldres interesse? Hvem vil kjøpe de minste blokkleilighetene (eldre eller unge enslige og par?) Unge uten barn betyr høy turnover og lite involvering i bomiljøet En markedsundersøkelse kunne gitt mer informasjon Noe informasjon i ABBLs undersøkelser, men spørsmålene går mest på boligkvaliteter, ikke bokvaliteter
Oppsummering reguleringsplaner Begge planene: Svarer mer på fortettingsutfordringer og kompakt sentral utbygging enn på mål om sosialt blandede nabolag Askerlia Øker områdets attraktivitet (garasjeanlegg, uteområder) Gir flere rekkehus i ellers ensidig bebyggelse, som etterspørres av barnefamilier men relativt mange nye blokkleiligheter Økt mulighet for karriere innenfor boligområdet Kjonebråten Et attraktivt område (nabobebyggelse, beliggenhet, kort avstand til Asker sentrum) Sett fra Østre Borgen: Nybygging som kan tiltrekke seg middelinntekts hushold? Men - for mye av det samme (blokk)? få rekkehus Høy utnyttelse kan gi lavere priser samme rekruttering som til Askerlia? Usikker på om barnefamilier vil etterspørre de store leilighetene Sett fra Vestre Borgen: Overdimensjonert og lite integrert i eksisterende bebyggelse Ses på som et prosjekt som tiltrekker seg flere lavinntektshushold Usikker på hvem som vil flytte inn i de minste blokkleilighetene Blokkleiligheter gir muligheter for eldres boligkarriere i området (Men er de attraktive nok for eldre hvis for mange barnefamilier?)