Byrådssak 397/14 Årstad, gnr. 161, bnr. 996 mfl., Nattlandsveien 16-18. Reguleringsplan til 2.gangs behandling. TONB ESARK-5120-200607196-93 Hva saken gjelder: Ard arealplan fremmer på vegne av Årstadgeilen eiendom as reguleringsplanforslag for et område langs Nattlandsveien i Årstad bydel. Planområdet omfatter i hovedsak eiendommene 16,18 og 24 og er på ca. 4,2 daa. Saken har vært forelagt komité for miljø og byutvikling i sak 146-09 fra 7.mai 2009 hvor to forhold ble vektlagt som vilkår for at planarbeidet kunne anbefales videreført: 1. Plangrensen utvides slik at planarbeid ivaretar de hensyn Samferdselsetaten påpeker i sin høringsuttalelse. 2. Bygningsmassens volum revurderes for å skape tilfredsstillende bo-kvaliteter, og for å sikre nødvendig avstand til vassdraget. Figur 1.ortofoto over planområde t.v., oversiktsbilde t.h. Planforslaget viser en ny boligblokk på 3-4 etasjer med 17 boenheter. Utnyttelsesgraden er opp til % - BRA=185 %. Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som område for bebyggelse og anlegg, beliggende ca. 200 m nord for senterområde S10 Landåstorget. Planområdet er i hovedsak uregulert, men ligger innenfor KDP Landås. Ny bebyggelse skal her tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Samtidig er det innenfor disse områdene, langs de store kollektivårene, i kommuneplanens arealdel åpnet for en differensiert utnyttelsesgrad på mellom % - BRA= 60 200 %. Det er en forutsetning for planforslaget at to eldre villaer fra tidlig 1900-tallet med stiltrekk fra jugendperioden rives. Det er vesentlig avvik mellom kommuneplanens arealkrav til felles uteoppholdsarealer og det som vises i forslag til reguleringsplan. I planforslag er noe uteoppholdsarealer på bakkeplan (der deler av arealet ikke har gode nok kvaliteter til å kunne medregnes), felles takterrasse og bruk av Christieparken. På egen tomt viser således planen for lite utearealer, både i mengde og kvalitet. I tillegg er en for liten andel av tilgjengelig uteareal løst på bakkeplan. Området er støyutsatt og ny bebyggelse vil bli liggende i rød støysone langs Nattlandsveien, med opplevd støy opp til 71 db. Fylkesmannen varslet innsigelse knyttet til både nevnte vegtrafikkstøy og at prosjektet ikke løser tilstrekkelig kvalitet og mengde for 1
foreslåtte uteoppholdsarealer. Etter noe bearbeiding av prosjektet ble de varslede innsigelser trukket tilbake. Parkering er planlagt under bebyggelsen. Området skal nytte eksisterende avkjørsel til Nattlandsveien, via Bekkeveien og Landåsveien. Samtidig etableres ny adkomstvei internt i planområdet. Planforslaget viser nytt fortau langs Bekkeveien forbi Nattlandsveien 24. Nord i planområdet er eksisterende elv og kantvegetasjon vist som naturområde. Merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget var til offentlig ettersyn i tidsrommet 14.11.10 11.01.11. Det kom inn 3 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland. I uttalelsene og merknadene ble det i hovedtrekk pekt på følgende veitrafikkstøy (innsigelse) ikke tilfredsstillende uteoppholdsarealer (innsigelse) byantikvaren fraråder rivning av villaene naboer er kritisk til volum/strøkstilpasning fagetaten anbefaler økt byggegrense mot Landåselven i forhold til trafikkforhold er det en utfordring å øke bredder på fortau og gangveg parkeringssituasjonen er allerede marginal naboer vil få redusert sol og utsikt Endringer etter offentlig ettersyn endret utforming av byggeområdet/planlagt bebyggelse økt bredde gangveg (G3) endret plassering/utforming av lekeplass diverse reguleringstekniske endringer og tilpassinger av disse i bestemmelsene økt byggegrense mot Landåselven Fagetatens vurderinger Kulturminner Fagetaten peker på at Hordaland fylkeskommune og Byantikvaren at motsatt seg rivning av villaene fra Jugendperioden. Det fremkommer at rivning vil kunne skape presedensvirkning for området og medføre tap av viktige historiefortellende kulturminner. Fagetaten ser også kulturminneverdiene i eksisterende bebyggelse/område, men har samtidig ansvar for å bidra til økt boligbygging særlig innenfor senterområdene og langs de store kollektivårene. I slike områder kan utbyggingshensyn tillegges større vekt enn vern, jf. statlige føringer. Etter en samlet vurdering finner fagetaten grunnlag for å kunne anbefale rivning av villaene. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og strøkskarakter Etter fagetatens vurdering vil nærværende planforslag, langs kollektivåren Nattlandsveien, omfattes av den differensierte utnyttelsesgraden som det legges til rette for i Kommuneplanens arealdel. Planlagt bebyggelse er vist som en sammenhengende boligblokk (ca. 46 m lengde) på 3-4 etasjer og er trukket 5-8 m nærmere Nattlandsveien enn eksisterende bebyggelse. Fagetaten vurderer overgangen fra to villaer til 17 boenheter som for stor, og at den planlagte blokken vil bli for dominerende på toppen av en 2 4 m høy mur. I tillegg vil sannsynligvis det meste av dagens grønne skjerm mot Nattlandsveien måtte fjernes. Etter fagetatens vurdering bør lengden på den planlagte blokken reduseres med ca. 8 m (en modul) i sør og utformes slik at uteoppholdsarealene får en skjermet og mer hensiktsmessig form. Bygningsvolumet vil da også være bedre tilpasset strøket, ta mer hensyn til 2
naboene samtidig som det frigis mer egnede uteoppholdsarealer på bakken, jf. under etterfølgende avsnitt. Naboer er kritiske til volumet og utforming av den planlagte blokken. Figur 2. Forslag til reduksjon av blokkens lengde på 8 meter markert med grønn stiplet linje t.v. plankart vist med endret formål fra bebyggelse til lek (uteoppholdsareal på bakkeplan) t.h., 19.11.14. Støy, uteoppholdsarealer og bokvalitet Planområdet ligger i rød støysone og har høy støybelastning på 71 db. Dersom det skal tillates ny støyfølsom bebyggelse (boliger) i slike områder, må det dokumenteres stille side og tilfredsstillende uteoppholdsarealer, jf. retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) samt kommuneplanens arealdel. Det er en utfordring i området da både sol og støy kommer fra samme side. Figur 3. illustrasjonsfoto, ferdigstilt ny Bebyggelse, vist i perspektiv fra Nattlandsveien. I tillegg kreves buffer mellom eksisterende nettstasjon (stråling) og planlagt lekeareal. Løsningen med å bruke planlagt bygg som støyskjerm med gjennomgående leiligheter og minimum ett soverom på stille side, er et riktig plangrep. Fagetaten vurderer at den største utfordringen til prosjektet er å løse mengde og kvalitet på uteoppholdsarealene. I henhold til kommuneplanens arealdel skal det avsettes min. 30 m² per boenhet til felles uteoppholdsareal. Dette er minimumsarealer som blant annet skal ha følgende egenskaper: skjermet mot støy (< 55 db) og stråling, ha solrik beliggenhet (sol på minst 50 % av arealet kl. 1500 jevndøgn), ha hensiktsmessig form og ikke utgjøre restarealer, min. 50 % av arealet skal ligge samlet, arealet skal ikke være brattere enn 1:3, 3
tilrettelegges for ulike bruker- og aldersgrupper, herunder gi rom for ulike typer av aktiviteter. I utvalgte senterområder åpner kommuneplanens arealdel opp for at deler av arealkravet kan dekkes av nærliggende offentlige parker og takterrasser samt at privat uteoppholdsareal kan være innglassede balkonger. I planforslaget legges det til grunn 25 m² uteoppholdsareal per boenhet fordelt på areal på bakken, takterrasse og offentlig park (Christieparken på andre siden av Nattlandsveien). I tillegg vises private uteoppholdsarealer ved bruk av innglassede balkonger. Selv om fylkesmannen har trukket innsigelsen, knyttet til støy og uteoppholdsareal, kan fagetaten ikke anbefale planforslaget i sin nåværende form. Etter fagetatens vurdering bærer forslaget preg av ensidig fokus på størst mulig bygningsvolum, noe som fører til uheldige minimumsløsninger for uteoppholdsarealene. Planlegging av boliger i rød støysone krever et helhetlig grep med fokus på gode planløsninger og gode uteoppholdsarealer. Figur 4. Illustrasjonsplan som viser nye vegarealer og bygningsmasse med utearealer. Fagetaten mener at konsekvensene av for store avvik fra kommuneplanens krav til uteoppholdsarealer vil kunne skape en uheldig presedens. Fagetaten vil ikke kunne anbefale at en bruker nærliggende parkarealer til uteopphold, men vil imidlertid kunne anbefale at et redusert krav på 25 m² uteoppholdsareal per boenhet legges til grunn, under forutsetning av at alt arealet legges på bakkeplan; skjermete, solrike arealer med en hensiktsmessig form (ikke restarealer). Etter fagetatens vurdering kan tilstrekkelige og egnete uteoppholdsarealer kun skaffes dersom planlagt bygningsvolum reduseres, jf. avsnittet Utnyttelsesgrad, byggehøyder og strøkskarakter. Et redusert bygningsvolum vil i tillegg til å frigjøre areal på bakken, også medføre reduserte krav til uteoppholdsareal (færre boenheter). Buffer mot nettstasjonen bør være min. 5 m. Takterrassen kan inngå som supplement. Byrådets vurderinger Byrådet er positiv til boligformålet og fortetting i dette området. Byrådet ser likevel at prosjektet har behov for å legge til rette for tilstrekkelig uteoppholdsarealer med kvalitet primært på bakkeplan og ikke bruke nærliggende parkområder eller takterrasse. Sistnevnte kan være et supplement. Det er i tillegg en ekstra utfordring å tilrettelegge for et boligbygg i rød støysone. Dette krever gode løsninger, for å kunne oppnå akseptabelt resultat. 4
En vesentlig økning i antall boliger fra 2 til 17 boligenheter på et marginalt areal gir utfordringer til å få nok og god nok kvalitet på uteoppholdsarealene. Byrådet minner om at mengde uteoppholdsareal med kvalitet går foran utnyttelsesgrad. Byrådet ser at det her er behov for å redusere bygningskroppen for å kunne oppnå minimumskrav for uteoppholdsarealene slik det legges opp til i forslag til reguleringsbestemmelser. Dersom en reduserer bygningskroppen med 8 m, kan arealet avsatt til f_lek utvides. Den interne vegen foreslås omlagt for å bedre integreres innen de marginale fysiske rammene som er avsatt til veg i forslag til reguleringsplan. Ved å flytte den nye adkomstvegen kan en også oppnå større avstand til nærmeste nabo. Det vil også bedre vegens stigningsforhold og redusere det dominerende inntrykk vegen vil gi fra Nattlandsvegen. I tillegg er det et mål å etablere bygg med høy arkitektonisk kvalitet sammen med gode og trygge boforhold slik det vises til i KMBY-sak 146-09. Her anbefales å revurdere bygningsmassens volum for å skape tilfredsstillende bokvaliteter og for å sikre nødvendig avstand til vassdraget. Gode boforhold får man blant annet ved tilstrekkelig mengde og kvalitet på uteoppholdsarealene og at disse tilpasses ulike aldersgrupper. Byrådets vurdering er at prosjektet kan oppnå tilfredsstillende løsninger dersom forslag til reguleringsplan omarbeides i tråd med forslag til vedtak. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens 12-12 er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas følgende forslag til reguleringsplan, detaljregulering: 1. Årstad, gnr. 161 bnr. 996 mfl. Nattlandsveien 16 18, arealplan-id 19080000, sist vist på plankart 30.6.14, med følgende endringer: a) Planlagt blokkbebyggelse i BB1 reduseres på plankart med ca. 8 m lengde i sør (en modul), jf. illustrasjoner i figur 2, datert 19.11.14. b) Utnyttelsesgraden for BB1 reduseres i samsvar med ovennevnte endringer, byggegrense endres i samråd med fagetaten. c) Redusert boligformål erstattes med uteoppholdsareal på bakkeplan vist på plankart med formål lek-f_lek. d) Byggegrensen mot Landåselven justeres slik at det min. er 2 m mellom byggegrensen og formålsgrensen. e) Adkomstvegen (SV) må trekkes minst 1 m mot nord og øst slik at det sikres et grøntbelte langs eksisterende boligblokk (felt BB2) og langs Nattlandsveien. 2. Tilhørende bestemmelser, sist revidert 2.7.14, med følgende endringer: a) Maksimalt antall boenheter reduseres fra 17 til 14 og bestemmelse 5.1.1 endres/tilføyes (i kursiv): Det skal avsettes min. 25 m² felles uteoppholdsareal på bakkeplan per boenhet innenfor feltene BB1 og LEK, med følgende kvaliteter: Veitrafikkstøy skal ikke overstige 55 db 5
Ikke brattere enn 1:3 Minst 50 % av arealet på bakkeplan skal ha sol kl. 1500 vårjevndøgn. Alt felles uteoppholdsareal på bakkeplan skal ligge min. 5 m fra eksisterende nettstasjon. 3. Plankart med tilhørende bestemmelser og illustrasjonsplan må være i samsvar med bystyrets vedtak før vedtaket kan kunngjøres. Dato: 9. desember 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Liv Røssland fung. byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert 30.09.14, Plankart, datert 30.06.14 Planbestemmelser, datert, 02.07.14 planbeskrivelse Illustrasjonsplan Merknadsskjema Snitt 1 Snitt 2 Snitt 3 Fasade vest Snitt/illustrasjon Visualisering nordøst Visualisering nordvest Visualisering sydøst Visualisering sydvest 6