Planbeskrivelse 1 - Blakstad gård og Stall Blakstad - reguleringsendring Arkivsak: 05/01276 Arkivkode: R Stjørdal Sakstittel: BLAKSTAD GÅRD OG STALL BLAKSTAD - REGULERINGSENDRING REGULERINGSENDING FOR BLAKSTAD GÅRD (101/1) OG STALL BLAKSTAD (101/135), STJØRDAL - BESKRIVELSE Planforslag datert 14.03.05 1. Bakgrunn: Gjeldende reguleringsplan for del av Blakstad Gård ble vedtatt i 2002. Planen omfattet gårdstunet på Blakstad Gård med tilhørende arealer, samt Ridesenteret Stall Blakstad. Hovedintensjonen med foreliggende endringsforlag er å etablere ny adkomst til Ridesenteret, justere eiendomsgrensene innenfor planområdet, samt åpne for en eneboligtomt sørvest for gårdstunet. Gjeldende reguleringsplan viste adkomst til planområdet fra Remyrvegen /Blakstadbakkene i sør: Fordi denne vegen er bratt og uhensiktsmessig for trafikk med større kjøretøy forutsatte gjeldende bestemmelser følgende:»når planlagt ny samleveg nord for planområdet ferdigstilles skal biladkomst til ridesenteret skje via denne, og med adkomst til området via Remyrvegen fra nordøst». I ettertid ser både eier av Blakstad Gård og eier av ridesenteret seg best tjent med en adkomst fra allerede etablert samleveg nord for området (Solvegen), og forslag til reguleringsendring viser avkjørsel og ny privat veg over bekkedalen til planområdets nordre del. Med den foreslåtte nye adkomsten oppnås en klarere trafikkdeling mellom eksisterende gårdstun og ridesenteret, samt at den midlertidige adkomsten via Remyrvegen til senteret kan opphøre uavhengig av planlagt ny samleveg.
Igangsatt regulering ble kunngjort i Adressavisen og i Stjørdalens Blad 24.02.05. 2. Reguleringsplanforslag: 3. Foreslåtte endringer: Forlag til reguleringsendring er datert 14.03.05. Hovedendringene i forslag til ny reguleringsplan er: - Ny privat veg til ridesenteret fra Solvegen i nord. - Tidligere felles adkomst fra Remyrvegen i øst endres til privat veg. - Arealfordelingen mellom «byggeområder - boliger med tilhørende anlegg» og
«spesialområder - særskilte anlegg ridesenter» er justert som følge av endrede adkomst-og parkeringsforhold. - Eiendomsgrenser justeres i tråd med nytt planforslag. - Utnyttelsesgrader for de nevnte formål er justert: Dels som følge av justerte arealer innenfor nevnte formål, dels som følge av ønske om utbygging innenfor ridesenterets område. - Eksisterende driftsbygning endres fra formål stall tilbake til gårdstunet, og endres til formålet «boliger med tilhørende anlegg». - En tomt for enebolig er foreslått i sørvest, ved avkjørsel til Remyrvegen. 4. Ridesenteret: Planområdet er ca. 25 daa hvorav 9 daa er foreslått regulert til ridesenter (8,4 daa særskilt anlegg, ridesenter samt privat veg/ parkering 0,6 daa). Foreslått grad av utnyttelse er satt til BYA= 28%, som hjemler maksimalt 2350m2 bebygd areal innenfor området: Eksisterende ridehall foreslås tillatt utvidet med 290m2, til en brutto grunnflate på 1955m2. I tillegg foreslås det innregulert et servicebygg øst for ridehallen, med en grunnflate på 345m2. Gjeldende plan åpnet for en utbygging med bebygd areal på 2040m2, og reguleringsendringen gir dermed et økt utbyggingspotensial på ca. 300m2. Dette skyldes at funksjoner som stall, lager etc. i gjeldende plan var lagt til Blakstad Gårds driftsbygning, mens dette nå ønskes lagt til foreslått servicebygg samt til evt. utvidelser av ridehallen. I forslag til reguleringsbestemmelser er det presisert at bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse. Det er også stilt krav til at det ved søknad om tiltak /melding skal dokumenteres forhold som trafikkavvikling, gjødselhåndtering, evt. gjødsellagring, beplantning etc.
5. Gårdstunet: Planforslaget viser, som i gjeldende plan, hele tunet som «område for bevaring av bygninger». Denne reguleringsstatus tillater innvendige ombygginger samt eksteriørmessige endringer innenfor planbestemmelsenes rammer, og er en mildere form for bevaring enn fredning etter kulturminneloven. Foreslått grad av utnyttelse er justert som følge av arealjusteringer, men åpner som før for tilbygg på inntil 50m2, såfremt løsningen tilpasses tunet. Tunet med tilhørende arealer er på 5,6 daa, og foreslås regulert til boliger med tilhørende anlegg. Bevaring av tunet tilsier avstand til øvrig bebyggelse, og sikres med tomtestørrelse i kombinasjon med planbestemmelser og utnyttelsesgrad. 6. Tomt for enebolig: Endringsforslaget viser en eneboligtomt på 750m2 i områdets sørvestre del. I forslag til bestemmelser stilles det store krav til dokumentasjon i forbindelse med søknad. Spesielt forholdet til gårdstunet må belyses, og det tillates kun utbygging i en etg. samt kjeller for å underordne seg gårdsbebyggelsen. 7. Ny avkjørsel fra Solvegen / privat veg PV2 Det vises til vedlagt lengdesnitt av planlagt veg som illustrerer vegen i forhold til eksisterende terreng samt til ekisterende Solveg I reguleringsbestemmelsene forutsettes det at vegen bygges opp med tørrmurer eller alternativt at fyllinger tilsåes og beplantes.
Kryss med eksisterende gang-/sykkelveg er planlagt i hht. VEGNORMAL 017, krav til sikt for GS2, sikttrekant der avkjørsel krysser gang-/ sykkelveg. Stoppsikt er i tråd med dette satt til 20m for syklisters oppoverbakke, og 40m for syklisters utforbake. Sikttrekant inn på avkjørselsvegen er 3m. Sikttrekant for ny avkjørsel og inn på Solvegen er basert på vegnormalens anbefalinger for avkjørsel fra hovedveg H2: Ls stoppsikt =51m / 50km/t. L1= 51m x 1,2 = 61,2m. L2 = 4m.
8. Grunnforhold Det vises til geotekniske vurderinger fra Rambøll Norge AS, datert 03.12.04 og 03.03.05. Ny adkomstveg til ridesenteret (brev av 03.12.04): Sitat: Adkomstvegen medfører opp til 4 meter fyllingshøyde i bekkedalen, og det legges forsiktigvis til grunn at kvikkleira strekker seg inn under vegfyllingen. Våre overslag viser at fylling i dette omfang er geoteknisk forsvarlig. Men det er helt avgjørende for stabilitetsforholdene at dalbunnen tidligere er hevet ved den utførte oppfyllingen i forbindelse fremføring av Solvegen. Den viste utforming av adkomstvegen vurderes således akseptabel rent geoteknisk. Geotekniker anbefaler at det foretas en mer detaljert geoteknisk vurdering i forbindelse med utarbeidelse av byggeplan for adkomstvegen, og dette er tatt med i forslag til reguleringsbestemmelser. Tomt for enebolig (brev av 03.12.04): Det siteres fra geoteknisk vurdering: Grunnen består av middels fast leire, og denne leira er ikke kvikk. Fra andre undersøkelser vet vi imidlertid at det er kvikkleire lenger ned i skråningen, vestover mot barnehagen, samt ved Blakstad Gård. Grunn- og stabilitetsforholdene vurderes ikke å være til hinder for byggeformål. På grunn av tomtebeliggenhet like ved toppen av en skråning hvor det lenger ned forekommer kvikkleire, bør tilleggsbelastninger begrenses. Bygg foreslås utført med kjeller eller sokkeletasje og byggehøyden forøvring begrenses til 2 etasjer. Servicebygg øst for ridesenteret: Foreslåtte tilbygg til ridehallen samt nytt servicebygg øst for ridehallen er vurdert av geotekniker i brev av 03.03.05. Geoteknikers kommentarer/ anbefalinger er tatt til følge i planforslaget datert 14.03.05. Arkideco as, pr.nr.4029, 14.03.05.