RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2011/603-11 Arkiv: 16/1254 Saksbeh: Ahmed Imad Joseph Dato: 28.12.2015 Søknad om bruksendring til boligformål Sted: Kranveien 62A gnr. 16 bnr. 1254Tiltakshaver: Agder Hotel og Restaurantkjede AS v/dag Eikeland Utv.saksnr Utvalg Møtedato 4/16 Miljø- og teknisk komité 14.01.2016 10/16 Bystyret 28.01.2016 Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og innvilger ikke dispensasjon fra flatereguleringsplanen for Krana industriområdet for endring av bruken fra forretning- og industriformål til boligformål, jfr. 19-2 i plan- og bygningsloven.
Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon - Bruksendring til bolig/fritidsformål Sted: Kranveien 62A gnr. 16 bnr. 1254 Tiltakshaver: Agder Hotel og Restaurantkjede AS v/dag Eikeland 2 Tegninger A4 3 Situasjonkart A4 4 Bilder A4 5 Skråfoto Kort resymé Det søkes om dispensasjon for endring av bruken fra forretning- og industriformål til boligformål, for etablering av en boenhet på byggets nordvestlige del og oppføring av garasje. Det innstilles på at dispensasjon ikke gis. Saksopplysninger Eiendommen gnr. 16 bnr. 1254, Kranveien 62 A, ligger innenfor flatereguleringsplanen for Krana industriområde. Eiendommen ligger regulert til byggeområde for forretning- og industri formål. Det åpnes i bestemmelsene for at eiendommen kan nyttes til forretning/kontor- og industri/ verkstedbebyggelse med tilhørende anlegg. Videre i bestemmelsene står det at området ikke kan bebygges før det foreligger en mer detaljert bebyggelsesplan. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra formålet i flatereguleringsplanen. I tillegg krever garasjen dispensasjon fra plankravet. Hensikten med en reguleringsplan er å fastsette mer i detalj hvordan grunnen innenfor planens begrensningslinje skal nyttes og utformes. Planen legger overordna føringer for hvordan arealene skal disponeres og hvordan disse arealene skal bebygges og utformes. Planen er vedtatt 24.04.90. Eldre reguleringsplaner har den samme juridiske gyldigheten som nye planer frem til disse planene erstattes av nyere planer. Kommunen har adgang til å gi dispensasjon dersom ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Plan- og bygningsloven 1-1 Lovens formål sier at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Tiltakshaver søkte i 2011 om dispensasjon for bruksendring av hele bygget fra forretning- og industriformål til bolig-/fritidsformål. Søknaden ble behandlet i bystyre i sak 78/12. Søknaden om 8-10 leiligheter ble imidlertid avslått av kommunen. Nordøst for bygget og som nærmeste nabo, ligger Sagjordet, som er en offentlig badeplass. Vest for eiendommen ligger det en offentlig lekeplass/ballbinge. Nå søker tiltakshaver om bruksendring av byggets nordvestlige del til en leilighet. I tillegg søkes det om oppføring av garasje i tilknytning til boenheten. Det er vist en mindre brygge og akterbøye på situasjonskartet. Det er ikke søkt om dispensasjon for etablering av brygga, slik at i saken her vil kommunen kun behandle innsendt dispensasjonssøknad som omhandler bruksendring og garasje.
Tiltakshaver opplyser i søknaden at det er svært vanskelig å fylle bygget med leietakere. Tiltakshaver og familien ønsker nå å flytte ut fra sentrum. Omdisponering av den aktuelle delen av bygget vil ikke ha negative konsekvenser for den øvrige driften av bygget. Det er heller ikke konflikt mellom bolig- og kontorfunksjoner, etter søkers vurdering. Som grunnlag for dispensasjonssøknaden anføres følgende forhold: Nåværende bruksfunksjoner gir ikke tilstrekkelig inntjening til en forsvarlig drift og vedlikehold av bygningsmassen. Bygget ligger utenfor det innegjerdede industriområdet. Byggets plassering har god nærhet til annen boligbebyggelse. Byggets form avviker vesentlig fra de øvre næringsbyggene i planområdet. Byggets fasadeuttrykk og form faller naturlig inn blant bestående bebyggelse. Situasjonsplanen viser tilstrekkelig areal til å dekke parkering og uteareal. Det er tidligere gitt dispensasjon for etablering av leiligheter i nabobygningen mot vest. Det er nylig gitt tillatelse til at næringsbygget i Buvika kan omdisponeres til leiligheter. En dispensasjon vil ikke ha negative konsekvenser for reguleringsplanens angitte reguleringsformål. Dette ved at det ikke er konflikter mellom bolig og kontorer Etablering av garasje og vindfang endrer ikke, eller vanskeliggjør, den øvrige utnyttelsen av området. Situasjonsplanen vier garasjens plassering, interne trafikkarealer og parkeringsløsninger. Det vil være urimelig å kreve utarbeidelse av en bebyggelsesplan på bakgrunn av garasjen. Det skal ikke bygges brygge, men bare ordne og istandsette muren mot vannet. Berørte naboer og gjenboere er varslet, og det har ikke kommet inn noen merknader. Statens vegvesen som nabo har ikke blitt varslet i saken. Søknaden er ikke oversendt Fylkesmannen og Statens vegvesen for uttalelse, da administrasjonen innstilling i saken er negativ. For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at dersom Bystyret ønsker å gi dispensasjon, må saken først oversendes Fylkesmannen og Statens vegvesen til uttalelse. Økonomi Tiltaket har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen utover saksbehandlingsgebyr. Kommuneplan Planen legger opp til at Risør kommune skal vokse gjennom utvikling av samfunnet ved bl.a. å tilrettelegge for mer attraktive bolig- og næringseiendommer. Dette vil øke kommunens attraktivitet som bo- og næringskommune. Kranveien 62 A er en av de få gjenværende, sjønære næringseiendommene i kommunen. Sjøen er en svært viktig ressurs for den fremtidige næringsveksten i kommunen. I kommuneplanen ligger eiendommen til næringsformål. Tiltaket vil kunne være i strid med kommuneplanens intensjon som legger opp til at vi skal vokse som næringskommune, men vil være i samsvar med intensjonen om å vokse som bokommune. Vurderinger Eiendommen Kranveien 62 A består av to bruksnr., 954 og 1254. Eiendommen utgjør et samlet tomteareal på ca. 2,4 daa. Av det arealet er det bebygd ca. 1052 m 2 BRA til næringsformål. Generelt er det ikke ønskelig med en blanding av ulike formål som forretning/industri og boligformål. Dette er fordi bruken av ulike formål har forskjellige behov og interesser. For eksempel kan støy fra
industri være problematisk i nærheten av boligdelen selv om det per i dag ikke er et problem, men med andre typer bedrifter vil dette kunne endres. Bygget vest for Kranveien 62A er et kombinert forretnings- og industribygg og består av en kontordel og en lagerhall. Det vises i søknaden til at det er gitt tillatelse til etablering av leiligheter i dette bygget. I sak 41/99 den 13.04.1999 er det gjort vedtak om at 4 boenheter kan godkjennes under forutsetning av at de forblir en del av bedriftens driftsopplegg. Seksjonering kan ikke påregnes. Av sakens opplysninger går det fram at disse er tiltenkt midlertidig arbeidskraft og gjestearbeidere. Det går også fram at boenheten ikke skal benyttes til reiselivsvirksomhet. Omsøkt tiltak er etter rådmannens vurdering, ikke sammenlignbar med forholdene på naboeiendommen og ble også vurdert forrige gang det ble søkt om bruksendring av bygget, med samme konklusjon. I søknaden vises det til at man i Buvika har fått tillatelse til etablering av leiligheter. Forskjellen her er at omreguleringen ble behandlet etter den gamle kommuneplanen av 2006-2018 og plan- og bygningsloven av 1985. I sak 144/06 den 14.12.2006 ga kommunen tillatelse til rivning og oppføring av et nytt bygg på fire etasjer. Bygget skulle inneholde 12 boenheter, men tiltaket kom ikke til utførelse. I sak 189/15 den 22.09.2015 godkjente kommunen bruksendring av bygget til boligformål. Dette med bakgrunn i sak 144/06 og historikken i saken. Eiendommen Kranveien 62 A ligger i et område regulert til forretning- og industriformål. Disse næringseiendommene anser administrasjonen som viktige i forbindelse med den nåværende og fremtidige næringsutviklingen, spesielt med tanke på sjørettet næring i kommunen. Buvikveien 22 ligger i et område som er tett omringet av boliger. Omregulering av bygget til boligformål hadde ingen eller liten innvirkning på formålet i kommuneplanen, og bygget lå mer naturlig til boligformål. Omsøkt tiltak kan kanskje ha noen likhetstrekk sammenlignet med Buvikveien 22, men skiller seg ut når det gjelder beliggenheten og omkringliggende formål samt tidligere vedtak i saken. Rådmannen er enig med tiltakshaver når det gjelder fasadeutrykket, og at det er tilstrekkelig med parkering og uteareal. Tiltakshaver opplyser i søknaden at det ikke skal bygges brygge, men at muren mot vannet kun skal istandsettes. På innsendt situasjonskart av 21.11.15 (vedlagt) er det tegnet inn brygge og akterbøye. Det eksisterer i følge kommunens skråfoto, ikke noen mur mot vannet der brygga er tegnet inn. Dersom det skal etableres brygge som vist på situasjonskartet er dette et søknadspliktig tiltak som er avhengig av dispensasjon fra både formålet i kommuneplanen og det generelle forbudet mot tiltak langs strandsonen. Denne delen av tiltaket behandles derfor ikke nå. Kommunen skal være tilbakeholden med å dispensere fra reguleringsplaner. Disse har blitt til gjennom lovbestemte medvirkningsprosesser og skal sikre et vist informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dersom kommunen stadig gir dispensasjoner vil disse planene uthules og undergraves som informasjons- og beslutningsgrunnlag. En sak-til-sak-vurdering med dispensasjoner kan på sikt, gi en mangelfull og lite helhetlig vurdering. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet, og fra formålet i reguleringsplanen. I gjeldende reguleringsbestemmelser er det stilt krav om at det skal utarbeides en mer detaljert reguleringsplan før eiendommen skal bebygges. Eiendommen er allerede opparbeidet og bebygd med et næringsbygg. Bruksendringen gir ingen ytterligere bebyggelse, utenom garasjebygget og vindfanget. Krav om utarbeidelse av en detaljert reguleringsplan blir kun utløst av garasjen og vindfanget, da disse tiltakene gir en utvidelse av bebyggelsen på eiendommen. Generelt kan ikke plankravet sies å være viktig for mindre tiltak som garasje og vindfang. I kommuneplanen er det sagt at mindre tiltak som dette ikke skal omfattes av plankravet. Denne bestemmelsen kan ikke direkte benyttes i dette tilfellet, da flateplanen gjelder foran kommuneplanen. Men vi mener likevel at dette gir en viss føring for at slike mindre tiltak på eksisterende eiendommer
bør kunne tillates uten at det utarbeides en mer detaljert reguleringsplan. Rådmannen deler derfor søkers vurdering av at garasjen bør kunne få dispensasjon fra plankravet. Tiltaket setter etter rådmannens vurdering, hensikten bak planen vesentlig til side Det er ikke ønskelig å blande ulike reguleringsformål, eller å endre deler av planområdet til et formål som vil kunne få negative konsekvenser for den fremtidige næringsutviklingen i kommunen. Tiltaket bør etter rådmannens vurdering skje gjennom en endring av reguleringsplan og ikke via dispensering. Dette vil sikre en god medvirkningsprosess hvor alle parter blir hørt og hvor de ulike interessene blir kartlagt og vurdert. De hensyn i plan- og bygningslovens formålsparagraf som omhandler bærekraftig utvikling, blir ikke negativt berørt av tiltaket. Dersom hensynet bak reguleringsplanen settes vesentlig til side, foreligger det ikke grunnlag for å innvilge dispensasjon. I dette tilfellet vil en bruksendring etter administrasjonens vurdering sette hensynet til formålet forretning- og industriformål vesentlig til side fordi boligformål ikke er i samme kategori som planen for øvrig. Disse to formålene har helt ulike krav og behov til bl.a. bruk av uteområder, tidspunkt for bruk og produksjon av støy. I tillegg legger rådmannen stor vekt på å beholde kommunens sjørettede næringsarealer med tanke på fremtidig behov for denne typen næringsarealer. Ettersom hensikten bak planen settes vesentlig til side, er det ikke foretatt en avveining av fordeler holdt opp i mot ulempene. Rådmannen finner etter det ovennevnte, ikke at vilkåret for å innvilge dispensasjon i medhold av planog bygningsloven 19-2, er oppfylt. Rådmannens konklusjon Det gis ikke dispensasjon fra formålet i flatereguleringsplanen for Krana industriområdet, jfr. 19-2 i plan- og bygningsloven. I forbindelse med saksbehandlingen, er følgende gebyr beregnet: Dispensasjonsgebyr kr. 3543,-