ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR TILSYN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Advokat Lexau Mediator Lille Markevei 13 5005 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200709834/51 EBYGG 5210 300911 ATMA PÅLEGG OM OPPHØR AV LAGERVIRKSOMHET OG PARKERING, PÅLEGG OM RETTING OG ILEGGING AV TVANGSMULKT etter pbl 32-2, 32-3 og 32-5 Eiendom : Gnr 306 Bnr 190 Tiltakets adresse : Kvamsvegen 11 Tiltakets art : Anlegging lager Tiltakshaver : Rivenes Eiendom AS Saken gjelder: Den 19.07.11 ga bygningsmyndigheten Dem varsel om pålegg om opphør av all utendørs lagervirksomhet, inklusiv parkering, retting og ilegging av tvangsmulkt grunnet ulovlig planering og bearbeiding av terreng, samt utendørs lagervirksomhet på overnevnte eiendom. I varselet ble det opplyst at det kunne gis pålegg om opphør av bruk, retting og ilegges tvangsmulkt, dersom bygningsmyndigheten ikke hadde mottatt dokumentasjon på at bruken var opphørt, og det ulovlige tiltaket var tilbakeført, innen fastsatt frist. Det ble også opplyst at før vedtaket ble fattet, hadde De rett til å uttale Dem, jfr. plan- og bygningsloven (pbl) 32-2. Det er ikke kommet inn bekreftelse på at bruken er opphørt. Det er 17.08.11 mottatt uttalelse fra advokat Trond Lexau til forhåndsvarslingen. Uttalelsen oppsummeres i følgende punkter: - "det kan ikke fattes noe vedtak som gjelder lagring, da denne saken er under klagebehandling - reguleringsplanarbeidet må gjennomføres - deretter må det søkes om de tiltak og den bruk som følger av reguleringsplanen - eventuell annen aktivitet eller tiltak vil måtte opphøre" Vår vurdering av uttalelsen er at det ikke fremkommer nye opplysninger som endrer vårt synspunkt i saken. Se nærmere redegjørelse under begrunnelse for vedtaket.
Bygningsmyndigheten finner på dette grunnlag å måtte fatte vedtak om pålegg om opphør av utendørs lagervirksomhet og parkering av lastebiler og anleggsmaskiner, retting og ilegging av tvangsmulkt med sikte på å få brakt det ulovlige forholdet til opphør. Pålegg om opphør av bruk: Plan- og bygningsloven 32-3, 1. ledd, sier følgende om fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid og opphør av bruk: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Med hjemmel i pbl 32-3 kreves all videre bruk av utearealene til lagervirksomhet og parkering av lastebiler og anleggsmaskiner omgående opphørt. Bruken må opphøre straks og senest innen 14.10.11. Det må sendes inn skriftlig bekreftelse på at bruken er opphørt innen fristen. Pålegg om retting: Plan- og bygningsloven 32-3, 1. ledd, sier følgende om fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndigheten gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Med hjemmel i pbl 32-3 gis pålegg om at de ulovlige utfylte arealene må tilbakeføres til grøntareal. Flyfoto fra 1997 er veiledende for hvordan resultatet skal være etter tilbakeføringen. Bygningsmyndigheten tillater utfylling av et naturlig område rundt bygget som det ble gitt ferdigattest for i 2000. Rettingsarbeidet skal være gjennomført innen 11.11.11. Bygningsmyndigheten må underrettes skriftlig når arbeidet er ferdig tilbakeført. Vedtak om tvangsmulkt: Som et av virkemidlene i pbl for å få gjennomført vedtak, er det i 32-5 gitt hjemmel for ilegging av tvangsmulkt. Pbl 32-5, 1. ledd, 1. setning, har følgende ordlyd: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg, herunder forbud, innen en særskilt angitt frist. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges tvangsmulkt, i form av engangsmulkt, på kr 50 000,- dersom ikke ulovlig utendørs lagervirksomhet og parkering av lastebiler og anleggsmaskiner opphører, og bygningsmyndigheten har mottatt bekreftelse på dette innen 14.10.11. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges også en løpende dagmulkt på kr 1000,- fra og med 15.10.11. Mulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om bruken er opphørt. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en løpende dagmulkt på kr 1000,- fra og med 12.11.11. Mulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om at de ulovlige utfylte arealene er tilbakeført. Side 2 av 6
Begrunnelse for vedtaket: I henhold til kommunens eiendomsregister, er det Rivenes Eiendom AS som eier eiendommen, og derfor er ansvarlig ovenfor bygningsmyndigheten for at bygningen med tilhørende arealer ikke brukes ulovlig i henhold til bestemmelsene i pbl, eller at det foreligger andre ulovlige forhold etter samme lov som kan medføre fare eller vesentlig ulempe for person eller eiendom. Utgangspunktet for hva som er lovlig virksomhet på overnevnte eiendom er ferdigattesten av 13.04.00. Ferdigattesten viser til søknad og gitt byggetillatelse. Det som ble omsøkt i søknad mottatt 02.12.97 var forlengelse/utvidelse av eksisterende industribygg med BYA 557m². Situasjonskart vedlagt søknaden viser ingen biloppstillingsplasser. Tegninger datert 26.05.98 og 27.05.98 omtaler tilbygget som garasje/vaskeplass. I byggetillatelsen av 07.09.98 er det også sagt at omsøkte tilbygg skal nyttes som garasje og spyleplass. Det er således ikke gitt tillatelse til utendørs parkering, lagervirksomhet eller oppstilling av annet materiell. Bygningsmyndigheten avslo søknad om dispensasjon for å utplanere eiendommen i vedtak av 13.09.07 (saksnr. 200709834). Vedtaket ble stadfestet av Fylkesmannen 07.05.09. I samme vedtak avviste Fylkesmannen klage over stoppordre datert 24.03.08 vedrørende utendørs lagervirksomhet (saksnr. 200610318). Etter dette fattet bygningsmyndigheten vedtak om pålegg om opphør av utendørs lagervirksomhet den 19.06.10. Vedtaket, med unntak av parkering, ble opprettholdt av komitè for miljø og utvikling den 10.02.11. Bygningsmyndigheten ga i brev av 16.03.11, advokat Lexau (med kopi til tiltakshaver), underretning om vedtaket i Komité for miljø og byutvikling. Vedrørende klageadgang uttales det: "Ettersom tiltakshaver bare er gitt delvis medhold i sin klage, kan han velge å opprettholde klagen. Dersom tiltakshaver opprettholder sin klage, eller det kommer inn klage fra andre klageberettigede i saken, vil saken bli oversendt Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Blir klagen ikke opprettholdt, vil saken bli fulgt opp i henhold til komiteens vedtak." Klagen ble ikke opprettholdt og saken er følgelig ikke til behandling hos Fylkesmannen, slik advokat Lexau anfører. Den 04.03.11 avslo bygningsmyndigheten søknad om dispensasjon for omdisponering av uteareal til trafikkområde og oppstillingsplass for biler og utstyr, oppføring av støyskjerm, gjerde og port, samt tilbakeføring av et ulovlig opparbeidet område til grøntareal (saksnr. 200917811). I sitt vedtak av 23.06.11 stadfestet Fylkesmannen kommunens vedtak. Bygningsmyndigheten er kjent med at det under den politiske behandlingen av saken, ble anført at interesseutredningen og interesseavveiningen bør skje ved en reguleringsplanprosess. Dette ble også støttet av Fylkesmannen. Utarbeiding av reguleringsplaner er en omfattende prosess som gjerne tar flere år for å bli ferdig. Bygningsmyndigheten kan således ikke tillate at de ulovlige forholdene fortsetter mens planarbeidet arbeidet pågår. Flyfoto fra 1997 viser hvordan området så ut i 1997 og er veiledende for hvordan området skal fremstå etter tilbakeføringen. Tiltaket som det ble gitt ferdigattest til i 2000 er skravert på bildet. Bygningsmyndigheten tillater planering av et naturlig område rundt dette tilbygget. Side 3 av 6
Flyfoto 1997 Utfylling og bearbeiding av terreng, utendørs lagervirksomhet og parkering er søknadspliktig i henhold til pbl kap 20. Det er ikke gikk tillatelse til tiltakene og de er således i strid med bestemmelsene i pbl. Bygningsmyndigheten finner på denne bakgrunn å måtte fatte vedtak om pålegg om opphør av utendørs lagervirksomhet og parkering av lastebiler og anleggsmaskiner, retting og ilegge tvangsmulkt. Varsel om forelegg: I henhold til pbl 32-3, 3. ledd, varsles det at pålegg som ikke etterkommes innen fastsatt frist, kan følges opp med forelegg. Etter pbl 32-6 kan forelegget få virkning som rettskraftig dom. Andre opplysninger: Vi gjør oppmerksom på at det er eiers ansvar å sørge for at reglene i pbl blir overholdt. Pålegg kan etter pbl 32-3, 4. ledd, tinglyses som heftelse på eiendommen dersom tiltaket ikke tilbakeføres. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Pålegg om opphør av bruk av virksomhet, retting og ilegging av tvangsmulkt er enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf fvl kap VI. Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Side 4 av 6
Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 200709834. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Anya Therese Markhus - saksbehandler Øystein Andersen - seksjonsleder Kopi: Rivenes AS, Kvamsveien 11, 5265 YTRE ARNA Betsy og Einar Valen, Kvamsvegen 17, 5265 YTRE ARNA Side 5 av 6
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6