GBNR 1/802 - ASK - BRUKSENDRING TIL KLUBBLOKALE - BEHANDLING AV SØKNAD Sakstittel: Gbnr 1/802 - Klubblokale Tiltakshaver: Ask Dambruk AS Frist for behandling: 02.06.16 Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø 07.04.2016 Saksbehandler: Tore Mundheim Arkivsaknr.: 2015/4055-25 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om dispensasjon og tillatelse til tiltak for bruksendring av del av eksisterende fabrikkbygning på gbnr 1/802 til fritidsklubb/klubblokale for MC-klubb. Som begrunnelse vises det til at omsøkt bruk er i strid med kommuneplanens arealdel, arealformål Næringsbebyggelse (nåværende), arealformål LNF og byggegrense mot vassdrag i bestemmelsenes pkt. 6-2 og 6-3, og at vilkårene for dispensasjon ikke vurderes oppfylt. Utvalget viser for øvrig til rådmannens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Avslag på søknad om dispensasjon er hjemlet i plan- og bygningslovens 19-2. Avslag på søknad om tillatelse til tiltak er hjemlet i plan- og bygningslovens 11-6 (rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel), sammenholdt med kommuneplanens arealdel. Saken sendes partene med klagerett. Utvalget stiller seg positiv til at det med bakgrunn i revidert søknad gis midlertidig dispensasjon med varighet inntil 5 år. Utvalget viser til rådmannens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen.
SAMMENDRAG Det er mottatt søknad om bruksendring av del av eksisterende fabrikkbygning på gnr. 1, bnr. 802 til fritidsklubb/klubblokale for MC-klubb. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Rådmannen kan ikke se at vilkårene for permanent dispensasjon oppfylles, men vurderer at det kan gis en midlertidig tidsbegrenset dispensasjon. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes tilbake til rådmann for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Alternativt vedtak 1: Saken sendes partene med klagerett. Alternativt vedtak 2: Saken sendes tilbake til rådmann for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 10.01.16 søknad om bruksendring av del av eksisterende fabrikkbygning på gnr. 1, bnr. 802. Den angitte del av bygningsmassen omsøkes bruksendret til fritidsklubb/klubblokale for MC-klubb. Se nærmere redegjørelse for omsøkt bruk i vedlegg 1. Gjeldende arealplan for eiendommen er kommuneplanens arealdel. Tiltaket krever dispensasjon fra planen for så vidt gjelder arealformål Næringsbebyggelse (nåværende), arealformål LNF og byggegrense mot vassdrag i planens bestemmelser pkt. 6-2 og 6-3. Det er fremsatt begrunnet søknad om dispensasjon fra over nevnte bestemmelser. Se vedlegg 2. Saken fremmes for politisk behandling av dispensasjonsspørsmålet. Dersom utvalget stiller seg positiv til at det innvilges permanent eller midlertidig dispensasjon forutsettes saken returnert til rådmann for behandling av samlet søknad og utforming av endelig vedtak. Vurdering: Etter pbl. 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller
regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Søkers begrunnelse (vedlegg 2): Søker har oppsummert begrunnelsen for søknad om dispensasjon i følgende hovedpunkt: «Oppsummert mener en at hensynene bak bestemmelsen ikke blir tilsidesatt fordi: Tiltaket hindrer ikke ny næringsetablering og kommer ikke i konflikt med eksisterende drift da eiendommen ikke lengre brukes til eller er egnet for næring. Tiltaket fører ikke til ytterligere nedbygging eller privatisering av strandsonen da eksisterende bebyggelse ikke skal utvides og ny bruk ikke medfører større ulemper enn tidligere bruk. Fordelene er vesentlig større enn ulempene fordi: En dispensasjon vil gi muligheten for å ta bygget i bruk. En dispensasjon vil hindre at bygget forfaller. Bygget og byggets plassering er godt egnet for en fritidsklubb/klubblokale. Tiltaket fører til mindre ulemper for omgivelsene enn godkjent drift.» Søknaden vedlegges i sin helhet som vedlegg 2. Det vises også til beskrivelse og redegjørelse i vedlegg 1 og 4 som supplerer søknaden. Rådmannen har i etterkant av mottatt søknad bedt søker om en tilbakemelding på hvordan de ser på en eventuell midlertidig dispensasjon. Det er mottatt følgende uttale: «De er positiv til en midlertidig dispensasjon dersom det er det som skal til for å få søknaden godkjent. I og med at det skal gjøres en del investeringer i bygget bør det gis dispensasjon for en del år. Vi ser helst at det blir gitt dispensasjon for minimum 10 år, men dersom dette vurderes som for lenge foreslår vi at det gis tidsbegrenset dispensasjon for 5 år som omgjøres til en tidsubegrenset dispensasjon som løper inntil kommunen trekker den tilbake. Klubben har da garanti for at man kan holde til i lokalene i minimum 5 år, og kommunen har etter dette anledning til å trekke dispensasjonen tilbake dersom det skulle vise seg at dispensasjonen er til vesentlig ulempe for omgivelsene eller at andre motorsykkelklubber overtar lokalene.» Uttalen vedlegges i sin helhet som vedlegg 6. Uttale fra andre myndigheter:
Søknad om dispensasjon har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland, Hordaland fylkeskommune, Hordaland Politidistrikt og Teknisk v/seksjon VA for uttale. Det er ikke mottatt uttale fra Fylkesmannen i Hordaland, Hordaland fylkeskommune eller Teknisk v/seksjon VA. - Uttale fra Hordaland Politidistrikt av 29.02.16 vedlegg 5 Av uttalen fremgår følgende: «Viser til deres henvendelse hvor kommunen ønsker uttale i forhold til søknad. Politiet har ikke merknader opp mot klubben: Skallebank MC. Som utgangspunkt er politiet positiv til at mennesker får dyrke hobbyen sin, dele erfaringer og ha fokus på sunn trafikkadferd som forventes av en MC-klubb. Forhold som kan ha betydning er økt trafikk på vegen inn til lokalet. Vegen er utbedret noe men holder fremdeles noe lav standard. Noe mer støy må også kunne påregnes fra kjøretøy tilhørende klubben. På helt generelt basis og tidligere erfaringer fra andre klubber arrangeres det fra tid til annen klubbtreff/fester sammen med andre klubber. I så fall økes aktivitet i området og mer støy må påregnes. Dersom klubben skulle utvikle seg i en uheldig retning over tid er det erfaringsmessig vanskelig å legge ned klubblokalet. Askøy kommune må selv vurdere klubblokalets lokalitet opp mot nytt drikkevannsanlegg i Lien. Dersom bruksendring godkjennes vil politiet anbefale for en begrenset periode med krav om ny søknad ved fornyelse.» - Tillatelse fra Teknisk v/seksjon samferdsel Teknisk v/seksjon samferdsel har behandlet bruksendringen som myndighet etter vegloven. Teknisk har i vedtak av 03.11.15 innvilget dispensasjon fra byggegrense mot kommunal veg i medhold av veglovens 29 og 30. Videre har en i vedtak av samme dag innvilget avkjørselstillatelse fra kommunal veg i medhold av veglovens 40 og 43. Forholdet til vegmyndighet vurderes etter dette som avklart. - Avklaring i forhold til utslipp Miljørettet helsevern har vurdert bruksendring som myndighet i forhold til utslipp av avløpsvann. Miljørettet helsevern opplyser at bruksendringen ikke vurderes å gi en vesentlig økning av sanitært avløpsvann, og at det derav ikke er krav om ny utslippstillatelse. Det opplyses imidlertid på generelt grunnlag at en på sikt vil igangsette prosess for å sanere slike utslipp, som ikke er i henhold til dagens regelverk. Forholdet til utslippsmyndighet vurderes etter dette som avklart. Administrasjonens vurdering av vilkår 1 (hensynene bak bestemmelsen): I vurderingen av hvorvidt hensynene bak bestemmelsene det søkes om å dispensere fra blir vesentlig skadelidende, finner rådmannen grunn til å vurdere dette særskilt for hver av bestemmelsene. - Byggegrense mot vassdrag i kommuneplanens bestemmelser pkt. 6-2 og 6-3
Kommuneplanens bestemmelser om byggeforbud i 30-metersbeltet mot vassdrag er utformet med tanke på å bevare strandsonen og verne om de frilufts- og naturverninteresser som gjør seg gjeldende i slike områder. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Slik rådmannen ser det blir hensynene bak bestemmelsen ikke berørt av en bruksendring. Det vises bl.a. til at det er eksisterende bebyggelse som skal benyttes, at det ligger kommunal veg og annen bebyggelse mellom den aktuelle bebyggelsen og vassdraget, samt at den nye bruken ikke vurderes å berøre hensynene i større grad enn tidligere bruk. Det presiseres for ordens skyld at tiltaket faller utenfor nedslagsfeltet for drikkevannskilden Askevatnet. Eiendommen grenser inntil nedslagsfeltet og drikkevannskilden i nord. Saken har vært vurdert av Teknisk v/seksjon VA. De opplyser at tiltaket ikke vurderes som problematisk, og at de derav ikke har funnet det påkrevd å gi en uttale. - Arealformål LNF Landbruks-, natur- og friluftsliv (LNF) benyttes som arealformål for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, f.eks. bebyggelse i tilknytning til landbruksvirksomhet eller bruk av området til friluftsliv. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Slik rådmannen ser det blir hensynene bak arealformålet ikke berørt av en bruksendring. Det vises til at det ikke er LNF-verdier knyttet til det arealet som berøres, at arealet som berøres allerede er opparbeidet som trafikkareal, at det er eksisterende bebyggelse som skal benyttes, samt at den nye bruken ikke vurderes å berøre hensynene i større grad enn tidligere bruk. - Arealformål Næringsbebyggelse (nåværende) Næringsbebyggelse benyttes som arealformål for å sikre arealer for næringsvirksomhet. Rådmannen registrerer at eiendommen og bebyggelsen på eiendommen ikke har vært benyttet til næringsvirksomhet de senere år. En registrerer også at det fra søker fremholdes at eiendommen ikke lenger er egnet for næringsvirksomhet. Slik rådmannen ser det er dette forhold som kan tilsi at man bør vurdere om arealformål for området skal endres ved neste rullering av kommuneplanens arealdel. Dette for å sikre at arealene som avsettes som næring er egnet for dette, og at arealformål gjenspeile den bruk som man ønsker for området. Rådmannen er derimot ikke enig med søker i at dette er forhold som tilsier at man bør gi permanent dispensasjon for omsøkt bruksendring. Her vises for det første til at det er knapphet på næringsarealer på Askøy. En endret bruk av eksisterende opparbeidede næringsarealer bør derfor være gjenstand for en planmessig vurdering. Dette er viktig både for å sikre en helhetlig vurdering av om man skal frigjøre dette arealet som næringsareal og om det er behov for å kompensere for omdisponeringen med andre næringsareal i området. En planmessig vurdering er også viktig for å få vurdert hvilken ny bruk man evt. ønsker å åpne for i det aktuelle området. Det bemerkes i så henseende at det ikke er gitt at omsøkt bruk er det man ønsker i en situasjon hvor man skal omdisponere området til annet formål.
Det bemerkes videre at omsøkt bruksendring bare gjelder deler av bygningsmassen på eiendommen, og at den øvrige bygningsmassen fortsatt er godkjent som fabrikklokale og vil kunne benyttes som dette. Bruksendringen vil derfor potensielt kunne medføre uheldige sammenblanding av bruk. Samlet sett vurderer rådmannen at en permanent dispensasjon for bruksendring som omsøkt, vil medføre en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn som ligger bak arealformålet. Dispensasjonsvilkåret er da ikke oppfylt. For det tilfellet at dispensasjon gis midlertidig vurderes over nevnte innvendinger mot dispensasjon i mindre grad å gjøre seg gjeldende. Administrasjonens vurdering av vilkår 2 (fordelene med dispensasjon): Rådmannen har forståelse for MC-klubbens behov for lokaler, og ser at det er vanskelig å finne lokaler som kan benyttes til dette uten at det krever dispensasjon. En ser det også som positivt at bygningsmassen kan tas i bruk, i en situasjon hvor det ikke er utsikter til at bebyggelsen kan tas i bruk til næringsvirksomhet. Omsøkt tiltak medfører også en opprusting av den aktuelle del av bygningsmassen, samt etablering av ny rampe og en del fjellsikringstiltak i tilknytning til bebyggelsen. Slik rådmannen ser det er bygningsmassen og plasseringen også relativt godt egnet for formålet. Det vises her for det første til at området ligger relativt godt skjermet i forhold til annen bebyggelse, da det bare er et fåtall boliger og fritidsboliger som ligger i umiddelbar nærhet til bygningsmassen og vil kunne bli berørt av bruken. Noen flere boliger vil bli berørt av kjøring til og fra eiendommen, men dette vurderes ikke å medføre ulemper utover det som må påregnes når man bor i tilknytning til en offentlig veg. Sett hen til at området er avsatt til næringsbebyggelse, og tidligere har vært benyttet som fabrikklokale, er det nærliggende å anta at bruken ikke vil medføre særlig økte ulemper for omgivelsene utover det som må påregnes ut fra tillatt bruk. Visse negative konsekvenser vil det imidlertid kunne være. Det vises her særlig til at omsøkt bruk i større grad må påregnes å finne sted på kveldstid, i helger og i ferier. Dette som en naturlig følge av at fritidsaktiviteter gjerne utøves utenfor ordinær arbeidstid. For omgivelsene vil dette kunne oppleves som større ulempe enn aktivitet innenfor ordinær arbeidstid. Dette er også påpekt i uttale fra Hordaland Politidistrikt. Oppsummert vurderer rådmannen at fordelene med en dispensasjon er flere, men at bruken vil kunne gi noen ulemper for omgivelsene. I tillegg vektlegges at hensynet til en planmessig styrt arealbruk vurderes å tale mot en permanent dispensasjon. Det vises her til den vurdering som er gjort i forhold til det første dispensasjonsvilkår. Rådmannen finner også grunn til å presiseres at det er bruken av bygningsmassen som reguleres gjennom plan- og bygningsloven, ikke hvem som bruker lokalet. Dersom dispensasjon gis vil således den aktuelle del av bygningsmassen være godkjent som fritidsklubb/klubblokale for MC-klubb, uavhengig av hvilken MC-klubb som benytter lokalet. Samlet er rådmannen kommet til at fordelene ved en permanent dispensasjon ikke er klart større enn ulempene, og at dispensasjonsvilkåret derav ikke er oppfylt. For det tilfellet at dispensasjon gis midlertidig vurderes over nevnte innvendinger mot dispensasjon i mindre grad å gjøre seg gjeldende. Man vil da ved en eventuell fremtidig søknad om forlengelse av bruken, også ha et langt bedre grunnlag for å vurdere hvilken påvirkning tiltaket har på omgivelsene. Hordaland Politidistrikt har i sin uttale også anbefalt at en eventuell dispensasjon godkjennes midlertidig med krav om ny søknad ved fornyelse.
Søker har også stilt seg positiv til at dispensasjon kan gis midlertidig, dersom vilkårene for permanent dispensasjon ikke vurderes oppfylt. For å forsvare de investeringer som skal gjøres er det i så fall ønskelig at dispensasjon gis med en varighet på 10 år. Som minimum har en behov for varighet i 5 år, og det ønskes da at dispensasjonen etter 5 år omgjøres til en tidsubegrenset dispensasjon som løper inntil kommunen trekker den tilbake. Sett hen til de potensielle ulemper som er knyttet til en dispensasjon er det etter rådmannens vurdering ikke grunnlag for å gi dispensasjon med 10 års varighet. En midlertidig dispensasjon med 5 års varighet vurderes derimot som akseptabelt, men det anbefales i så fall at dispensasjon ikke omgjøres til en tidsubestemt dispensasjon ved 5-årsfristns utløp. Dette for å sikre at man får en ny full søknadsbehandling dersom forlengelse utover 5 år skal vurderes. Folkehelseperspektiv: Folkehelse vurderes generelt best ivaretatt ved en planmessig styrt arealbruk. I forhold til det konkrete tiltak vurderes det som god folkehelse å legge til rette for at innbyggerne har egnede lokaler for sosialt samvær og utøvelse av fritidsaktiviteter. Eventuell støy for omgivelsene og annen negativ påvirkning vil i et folkehelseperspektiv vurderes som negativt. Barn og unges interesser: Barn og unges interesser vurderes i liten grad å bli spesielt påvirket av tiltaket. Konklusjon: Vilkårene for permanent dispensasjon vurderes ikke oppfylt. Rådmannen anbefaler derfor at søknaden slik den foreligger avslås. Det vises til rådmannens innstilling. Rådmannen er positiv til at det med bakgrunn i en revidert søknad kan gis midlertidig dispensasjon. En midlertidig dispensasjon anbefales gitt med tidsbegrensning, og bør i denne omgang ikke gis for lenger tid enn 5 år. Forslag til alternativt vedtak: Alternativ 1: Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om permanent dispensasjon og tillatelse til tiltak for bruksendring av del av eksisterende fabrikkbygning på gbnr 1/802 til fritidsklubb/klubblokale for MC-klubb. Som begrunnelse vises det til at omsøkt bruk er i strid med kommuneplanens arealdel, arealformål Næringsbebyggelse (nåværende), arealformål LNF og byggegrense mot vassdrag i bestemmelsenes pkt. 6-2 og 6-3, og at vilkårene for dispensasjon ikke vurderes oppfylt. Utvalget viser for øvrig til rådmannens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Avslag på søknad om dispensasjon er hjemlet i plan- og bygningslovens 19-2. Avslag på søknad om tillatelse til tiltak er hjemlet i plan- og bygningslovens 11-6 (rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel), sammenholdt med kommuneplanens arealdel. Saken sendes partene med klagerett. Utvalget finner heller ikke å kunne stille seg positiv til at det gis midlertidig dispensasjon. Utvalget begrunner det med følgende: Alternativ 2:
Utvalg for teknikk og miljø stiller seg positiv til at det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål Næringsbebyggelse (nåværende), arealformål LNF og byggegrense mot vassdrag i bestemmelsenes pkt. 6-2 og 6-3, for bruksendring av del av eksisterende fabrikkbygning på gbnr 1/802 til fritidsklubb/klubblokale for MC-klubb, som omsøkt. Som begrunnelse for dispensasjon fra arealformål Næringsbebyggelse (nåværende) vises det til følgende: Vilkår 1: Hensynene bak arealformålet blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Som begrunnelse for dispensasjon fra arealformål LNF vises det til følgende: Vilkår 1: Hensynene bak arealformålet blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Som begrunnelse for dispensasjon fra byggegrense mot vassdrag vises det til følgende: Vilkår 1: Hensynene bak byggegrensen blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Saken sendes tilbake til rådmann for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Tiltaket kan ikke settes i gang før endelig vedtak er fattet. Dette vedtaket kan ikke påklages, da det er en prosessuell avgjørelse og ikke et enkeltvedtak, jf. forvaltningsloven 2. Vedlegg: 1 Beskrivelse 2 Søknad om dispensasjon 3 Kart og tegninger 4 Redegjørelse fra Skallebank Mc 5 Uttale - Hordaland politidistrikt 6 Uttale fra søker i forhold til midlertidig dispensasjon Kleppestø, 11.03.16
Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder