Nordplan side 2 Nordplan Utvikling AS Utbyggingssplan område B8 i Lunden Innhold: side 1 Forord 3 2 Grunnlag og målsetting for planarbeidet 3 2.1 Gjeldande planar 3 2.2 Målsetting 3 3 Planområdet 3 3.1 Lokalisering og beskrivelse 3 4 Innspel til planarbeidet 5 4.1 Merknader etter varsel om oppstart 5 5 Omtale av planen 6 5.1 Areal 6 5.2 Grad av utnytting 6 5.3 Bustadområdet 6 5.4 Vegar 7 5.5 Felles parkeringsplass 7 5.6 Felles leikeplass 7 5.7 Felles avkjørsle/veg 7
Nordplan side 3 Bebyggelsesplan for område B8 i Reguleringsplan Lunden 1 Forord På oppdrag frå Nordplan Utvikling AS har Nordplan utarbeidd framlegg til utbyggingsplan for eit byggeområde mellom Tverrgata og Lunden i Nordfjordeid sentrum. Arealet er på ca. 5,75 daa og gjeld byggeområde B8 i reguleringsplanen for Lunden og det er regulert til konsentrert bustadbygging. Mot aust grensar området mot område B19. Lunden (1997). Utbyggingsplanen er utarbeidd av sivilarkitekt Oddhild Fausa. Kontaktperson i kommunen har vore Asbjørn Tverberg. 2 Grunnlag og målsetting for planarbeidet 2.1 Gjeldande planar Området er sett av til bustadområde i reguleringsplan for Lunden. Fram til planområdet er det regulert inn offentleg køyreveg både frå vestsida (Tverrgata) og frå aust (Lundenvegen), jfr. Reg.plan for Lunden, 1997.. 2.2 Målsetting Målet med planarbeidet er å legge til rette for bygging av tomannsbustader, leikeareal, parkeringsplassar og veg/trafikkareal. Utbygginga er tenkt gjennomført samtidig med utbygging av område B19. 3 Planområdet 3.1 Lokalisering og beskrivelse Reguleringsplan for Lunden (1997)
Nordplan side 4 Bebyggelsesplan for område B8 i Reguleringsplan Lunden Reguleringsplan for område B19, godkjent 23.06.2005. Plassert inntil Lundenvegen Planområdet ligg sentralt plassert i Nordfjordeid, med kort veg til blant anna post, butikkar, barnehage, skule, idrettsanlegg og offentlege kontor. Samstundes ligg det skjerma mot ver og vind i eit etablert bustadområde, og er såleis svært attraktivt. Det er i dag ein god del busetnad i området, for det meste einebustader. I reguleringsplan for Lunden (frå 1997) er det nemnt at vidare utbygging av tomter i sentrumsområdet bør skje i konsentrert form. Område B8 er i si heilheit sett av til konsentrert bustadbygging, og det er difor ikkje aktuelt å bygge einebustader her. Vegen langs austre del av området, Lundenvegen, er i dag ferdig bygd frå kryss med Myklebustvegen i nord og sørover fram til eigar av gnr/bnr 44/106. Herfrå er vegen vidare sørover over ei strekning på ca. 120m regulert som offentleg gangveg. Dette for å unngå gjennomkøyring. Herfrå og sørover til krysset med Gjerdevegen er Lundenvegen igjen regulert som offentleg køyreveg. Det er ein intensjon med planarbeidet at Lundenvegen blir bygt ferdig sørover til Gjerdevegen samtidig med utbygging av B19 og B8. Kartet viser tilkomstvegane til område B8 og B19. Køyretikomst til B19, blå strek. Køyretilkomst til B8 raud strek (Tverrgata) og blå strek (Lundenvegen).
Nordplan side 5 Bebyggelsesplan for område B8 i Reguleringsplan Lunden 4 Innspel til planarbeidet 4.1 Merknader etter varsel om oppstart Oppstart av planarbeidet vart kunngjort i Fjordabladet 09.12.2004. Det vart sendt brev til heimelshavarar innenfor planområdet og aktuelle høyringsinstansar. Kunngjeringa gjaldt både utbyggingsplan for område B8 og reguleringsendring på område SP10. Etter varsel om oppstart kom det for B8 området inn uttale frå følgjande partar: Sogn og Fjordane Fylkeskommune, Regionalavd., brev datert 14.01.05 Dersom utbyggingsplanen er i samsvar med overordna reguleringsplan skal den kun leggjast ut til offentleg ettersyn lokalt. Vurdering: Merknaden er tatt til vitande. Advokatane Lothe og Heggen, på vegne av Jon Skaar: Foreslår tilkomst til B8 ved å legge ny veg gjennom gravhaugområdet Lindalen (SP9) istadenfor å nytte Tverrgata. Motset seg auka trafikkbelastning på vegen mellom Sp6 og B8. Vurdering Ny veg gjennom Lindalen vil krevje reguleringsendring for eit større planområdet som ligg utanfor denne planen. Uvisst om slik reguleringsendring er mogleg av omsyn til kulturminneverninteressene. Tverrgata er i gjeldande Lundenplan regulert som offentleg køyreveg og må dermed kunne nyttast også for B8. Når det gjeld vegen mellom Sp6 og B8 vil denne ikkje få auka trafikkbelastning fordi dei tre husa (44/292, 44/295, 4/294) som i dag brukar vegen (i alt 6 bueiningar) etter at Lundenvegen er ferdig bygt skal ha køyretilkomst frå sør via den nye Lundenvegen. Ved å tillate at vegen mellom Sp6 og B8 vert oppgradert til køyreveg i ca. 150m lengde inn frå krysset v/tverrgata vil også dei 3 eigarane av bustadane på Sp6 få regulert køyreveg fram til eiga tomtegrense, noko som vil vere positivt for deira eigedomar. Adv. Blom på vegne av oppsitjarar i Tvergata nord for B8: Foreslår tilkomst til B8 ved å legge ny veg gjennom gravhaugområdet Lindalen (SP9) istadenfor å nytte Tverrgata. Foreslår alternativ tilkomstveg ved å bygge ei tverrgate mellom B11 og B10 opp langs posten sitt garasjebygg Vurdering Alternativ veg til Tverrgata gjennom Lindalen: Same vurdereing som etter merkand frå Adv. Lote og Heggen. Ny veg frå posten vil utløyse ei større reguleringsendring utanfor planområdet. Lundenvegen er regulert som køyreveg fram til B8. Sogn og Fjordane Fylkeskommune, Kulturavd., brev datert 23.08.05 Det blir ikkje stilt krav om arkeologisk registrering i området B8, men området har høgt potensiale for funn av automatisk freda kulturminne. Det skal derfor visast varsemd og det skal meldast frå til Kulturavdelinga dersom ein under arbeidet skulle støyte på automatisk freda kulturminne. Vurdering: Merknaden er tatt til vitende.
Nordplan side 6 Bebyggelsesplan for område B8 i Reguleringsplan Lunden 5 Omtale av planen 5.1 Areal Planområdet har et totalt areal på ca 5,75 dekar. Arealet er fordelt på dei ulike reguleringsformåla slik tabellen under viser. Reguleringsformål Planbenevnelse Areal, totalt Bustadområde, konsentert BK1-BK2 4,26 daa Felles parkering P 0,06 daa Felles leikeplass FL1 0,46 daa Felles veg Veg 1 Offentleg veg Veg 2 I tillegg kjem areal til kjøyreveg, avkjørsler og grøft/sideareal til veg, totalt ca 0,9 daa. Prosent bebygd areal område B8: BYA = 32,6 %. 5.2 Grad av utnytting Tomteutnyttinga vert utrekna etter Norsk Standard 3940. Den er vist med prosent bebygd areal, BYA, og er vist for kvart av områda på plankartet. Bebygd areal er det arealet bygninga opptek av tomtearealet, inkludert bygningsdelar utanfor fasaden som har verknad på bruksverdien til det underliggande terreng. Sjå figur nedanfor. 5.3 Bustadområdet Område for konsentret utbygging er merka BK på plankartet. Der er ikkje bygg på området i dag. Plankartet viser forslag til tomteinndeling. Bustadtomtane har avkjørsle direkte frå veg 1 og 2. To bygg må få tilkomst frå Lundenvegen i aust. Vegane ligg tilnærma parallelt med kotane. Bygga på plankartet er ein illustrasjon av den planlagde utbygginga. Ei endeleg plassering av bygga vil framgå av situasjonsplanen i byggemeldinga. Det er lagt opp til ei tunløysing i planen der grøntareala og leikeplassen skal være skjerma frå trafikk. Det skal ikkje vere mogleg med gjennomkøyring i feltet frå Tverrgata til Lundenvegen. Utforminga av bustadane innanfor planområdet skal ha eit heilskapleg preg med omsyn til materiale, takvinkel/takform og fargesetting. Området erlokalisert mellom et eldre verneverdig eldre bygningsmiljø i sør (Sp6) og eit blanda bygningsmiljø frå 1970-talet i nord med innslag av nokre få bustader av eldre dato, m.a. Jotunet (SP4). Det er ein spreidd, til dels lineær, bygningsstruktur i einebustadområdet og eit meir tilfeldig, men tett mønster i den eldre bygningsstrukturen. SP8 området vil få ei heilskapleg utforming som avspeglar vår tids formspråk. Området er tenkt opna opp mot vest for å fange inn utsikt mot Eidsfjorden og lys til området i midten som rommer hagar og felles leikeplass. Det er lagt opp til pulttak på bustadane og carportane. Dette gir optimale lys- og utsiktsforhold for dei som bur i husa. Ved å
Nordplan side 7 Bebyggelsesplan for område B8 i Reguleringsplan Lunden nytte pulttak held ein takhøgda nede og ein oppnår betre lys- og utsiktsforholda sett frå omkringliggande bustader og planlagd terrasseblokk innanfor B19. Maks gesimshøgde er sett til 7,5 m, rekna frå eksisterande terrengnivå. Dette gir rom for bustader i 2 etasjar over terreng. Typisk snitt nord-sør gjennom området, m=1:500. 5.4 Vegar Planområdet har tilkomstvegane, veg 1 og veg 2, frå Tverrgata i vest og Lundenvegen som tilkomst til dei t tomannsbustadane i aust. Veg 1 er definert som felles veg for bustadane i rekka sør for veg 1 og veg 2 offentlg veg. Det er lagt opp til ein enkel vegstandard på begge vegane, slik at farten blir halden lav. Vegane har eitt køyrefelt, med 4 m planert breidde inkludert skulder. I tillegg kjem sideareal for grøft og snøopplag på 1,5 m på kvar side. Ein vil unngå gjennomgangstrafikk i feltet. Difor er det ikkje køyretilkomst frå Veg 1 til Lundenvegen. 5.5 Felles parkeringsplass Felles parkeringsplass er merka P på plankartet og er satt av til parkering for boligane i område B19. 5.6 Felles leikeplass Leikeplassen skal være felles for bustadane i BK1, BK2 og B19. Terrenget er relativt flatt og består i dag av dyrka mark. Den er tenkt som småbarnsleikeplass med sandkasse, og den kan også fungere som generell møteplass i området. Planområdet ligg også nært opp til Friluftsområdet Sp10 (Lunden) som gir gode høve til fri leik i eit fint naturområde. 5.7 Felles avkjørsle/veg Veg 1 er felles for bustadane i rekka sør for veg 1 i område BK1. Vegen er tilkomstveg for desse bustadane og har ein enkel standard med planert vegbredde 3,o m og 0,5 skulder på kvar side.