STRAND KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Saksnr. Utvalg Dato 081/13 Forvaltningsutvalget 21.11.2013 Arkivkode Saksbehandler Arkivsak/j.post 13-7, Sven Norland 13/2732 Skallstøperiet 13/25154 Plan 13-7 Detaljplan for del av Skallstøperiet - ny 1. gangsbehandling Forslag til vedtak: Strand kommune avviser planforslaget med begrunnelsen i at planområdet ligger innenfor området til pågående plan: Områderegulering for Jørpeland sentrum, plan 12-10, jf. plan og bygningsloven 12-11. Følgende hensyn er tillagt vekt ved behandling av planforslaget. Planområdet har en svært viktig plassering i forhold til en fremtidig videreutvikling av handelskjernen i sentrum. Det skal i arbeidet med sentrumsplanen gjøres en rekke viktige utredninger som vurderer sentrumsområdet i sin helhet, når det gjelder hva som er riktig og fremtidsrettet angående: utnyttelse i sentrum, avgrensning av formål, byggehøyder, byrom, infrastruktur, parkeringsprinsipp m.m. Detaljreguleringsområdet er også en del av et større fremtidig transformasjonsområde som omfatter arealer rundt hele Stålverket, og det vurderes derfor som nødvendig at hele transformasjonsområdet ses under ett. Området har en vakker beliggenhet med et stort potensial for transformasjon til et område som kan inneholde gode byrom og attraktive bygningsvolum, som gir noe til allmennheten og presenterer sentrum på en god måte og bringer frem eksisterende kvaliteter i bysentrum. Strand kommune må forvente en sterk befolkningsvekst i årene som kommer og det vil være knapphet på arealer til sentrumsutvikling og handel i Jørpeland. Tilgjengelige arealer må derfor gis en høy utnyttelse og det må planlegges for arealeffektive løsninger for parkering og transport. Dersom planforslaget realiseres tar en stilling til at det er ønskelig med videreføring av lav utnyttelse av sentrumsarealer og store, åpne, utendørs parkeringsplasser i sentrum. I tillegg kan en ikke gi en vurdering om det er riktig utnyttelse og byggehøyde for området, siden feltet ikke er vurdert i sammenheng med fremtidig, tilgrensende bebyggelse i transformasjonsområde rundt Stålverket. Planforslaget legger heller ikke til rette for gode utendørs byrom eller aktive fasader på bakkeplan siden det er planlagt matvarebutikk i 1. etasje.
21.11.2013 FORVALTNINGSUTVALGET Behandling: Morten Næss, H fremmet følgende alternative forslag: Strand kommune legger detaljplan 13-7 ut til offentlig ettersyn. Det innarbeides rekkefølgekrav like som for Skarbekken boligfelt. Votering: Forslaget fremsatt av Næss fikk 8 stemmer og vedtatt. Einar Berge, V støttet innstillingen fra rådmannen. FVA-081/13 VEDTAK: Strand kommune legger detaljplan 13-7 ut til offentlig ettersyn. Det innarbeides rekkefølgekrav like som for Skarbekken boligfelt. Jørpeland, 08.11.2013 Jon Ola Syrstad rådmann
Vedlegg Dok.dato Tittel 07.11.2013 Planbeskrivelse-plan 13-7-Skallstøperiet.pdf 08.11.2013 mail 08.11.2013 Vedlegg 6-Merknad fra Fylkeskommunen 08.11.2013 Vedlegg 5-Merknad fra Lyse 08.11.2013 Vedlegg 4-Grunnundersøkelser 08.11.2013 Vedlegg 3 -Illustrasjonsplan.pdf 08.11.2013 Vedlegg 2- Reguleringsbestemmelser.pdf 08.11.2013 Vedlegg 1- Reguleringsplankart.pdf 1. Sammendrag Planforslaget omfatter ett nytt forretningsbygg, parkeringsareal, ny veg, et kryss, avkjørsler, g/s veg og bussholdeplass. Det eksisterer i dag et kombinert forretning/næringsbygg, en småbåthavn og en kai i planområdet som inngår i detaljreguleringsplanen. Strand kommune v/ forvaltningsutvalget behandlet et planforslag for samme område den 03.10.13. Med bakgrunn i saksbehandlingen av planforslaget valgte forslagstiller å trekke planen før den ble realitetsbehandlet av kommunestyret. Forslagstiller har nå omarbeidet deler av planforslaget for å imøtekomme signaler fra kommunen. Planforslaget, mottatt 07.11.2103, er endret ved at en har tilrettelagt for parkering under nytt forretningsbygg. I tillegg har en redusert størrelsen på regulert parkeringsareal. 2. Fakta Se vedlagt planbeskrivelse pkt. 5 for beskrivelse av planområdet og eksisterende forhold. Se vedlagt planbeskrivelse pkt. 6 for beskrivelse av planforslaget. 3. Lover, forskrifter, rundskriv Plan og bygningsloven Kap 12. 4. Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak 03.10.2013 FORVALTNINGSUTVALGET Behandling: Utvalget var på befaring før selve behandlingen, vedtak: Morten Næss, H fremmet slikt alternative forslag: Strand kommune legger detaljplan 13-7 ut til offentlig ettersyn slik som omsøkt, men med følgende endringer: Parkeringsplasser opparbeides i kjeller Søker oppfordres til å dimensjonere for et bygg høyere enn dagens høydebegrensning Votering: Forslaget fra Næss fikk 5 stemmer og ble vedtatt. Fjetland, Tungland, Karender og Stokka støttet innstillingen fra rådmannen. Mindretallsanke: I samsvar med kommunen sitt delegasjonsreglement om mindretallsanke, anket Hilde Fjetland, AP saken inn for kommunestyret til endelig behandling. Saken legges derfor frem for kommunestyret med innstilling fra forvaltningsutvalget slik det fremkommer under vedtak. FVA-072/13 VEDTAK:
Strand kommune legger detaljplan 13-7 ut til offentlig ettersyn slik som omsøkt, men med følgende endringer: Parkeringsplasser opparbeides i kjeller Søker oppfordres til å dimensjonere for et bygg høyere enn dagens høydebegrensning Reguleringsplan for Fjordbris / Skallstøperitomten, vedtatt 11.06.08. Se vedlagt planbeskrivelse pkt. 4.2 for ytterligere opplysninger. Kommuneplan for Strand kommune, vedtatt 12.09.12 Se vedlagt planbeskrivelse pkt. 4.1 for ytterligere opplysninger. 5. Innkomne uttalelser Uttale fra Fylkeskommunen i Rogaland, brev datert 20.08.13 «Området disponert til sentrumsformål i kommuneplanen er et svært utstrakt senter for et tettsted av denne størrelsesorden. Området ligger i dag noe perifert i forhold til tyngdepunktet i Rådhusgaten og dette bør reflekteres i arealbruken. Med utgangspunkt i stedlige forhold, bl.a. eksisterende transport infrastruktur, og målet om et styrket og attraktivt senter på Jørpeland må det utredes konsekvensene av andel areal som foreslås til besøksintensiv virksomhet. Dette gjelder særlig i forhold til detaljhandel eller et service- /tjenestetilbud» Videre: «Flerfunksjonalitet er et viktig element for å skape levende sentrumsområder. Innslag av bolig kan være et viktig virkemiddel her. Vi vil anbefale at dette vurderes selv om det ikke inngår i overordnet plan». «Med utgangspunkt i nasjonale transportpolitiske føringer, som har kommet i etterkant av vedtak av gjeldende plan, vil vi understreke viktigheten av tilrettelegging og prioritering av gående og syklende i sentrums områder. Forbindelsene til planområdet må forbedres vesentlig i forhold til dagens situasjon. Transportsystemet må analyseres og en gangvennlig utforming sikres i plan. Utviklingstakt i forhold til transportinfrastrukturen må følges opp fra gjeldende plan og suppleres etter behov.» «Området ligger idyllisk til med en sentral plassering ved vågen og det er svært viktig at arbeidet ivaretar estetiske hensyn, jamfør plan- og bygningslovens 1. Tomten er en del av et sentrumsnært område som kan bli identitetsbyggende for Jørpeland. Det påhviler prosjekteier og kommunen et ansvar å sikre at bygningsmassen og uterom l harmonerer med landskapet og tilføyer kvalitet og vitalitet til området. Grunnlaget for design og utforming av prosjektet må bygge på en lokal stedsanalyse. Området må sees på i sammenheng med felt Område II og konsekvenser for utvikling av område II må også dokumenteres» Konsekvensutredning Det stilles spørsmål ved vurdering av behov for konsekvensutredning. I område 1 i gjeldende bestemmelser åpnes det for 19300kvm. Det er viktig å få avklart hvor mye bruksareal som ligger i planområdet i dag og hvor mye det er tenkt å tilrettelegge for utover dette. Kommentar i fra forslagstiller: Hensikten med planen er å legge til rette for nytt forretningsbygg med tilhørende parkering. Nytt forretningsbygg med tillatt BRA på 6 000 kvm, der 2000 kvm er tenkt detaljhandel, vil medføre økning i trafikk til området. For eksisterende næring vil denne økningen være positiv da det generere mer kunder til området. Forretningsvirksomheten som holder til her i dag, er handel som kan ligge litt i utkanten og som oftest nås med bil. I nytt bygg er tenkt matvare, som også ofte nås med bil i utkant områder der kollektiv ikke er særlig utbygd. Alliance har laget et forprosjekt som viser boliger med oppholdsarealer og sjø promenade sør og øst for Skallstøperiet, planområdet 2 i eksisterende reguleringsplan. Dette vil gi en flerfunksjonalitet og ett mer levende område. Samtidig vil det for eventuell framtidig bebyggelse være kort vei til bussholdeplass og matvarebutikk som er tenkt i nytt bygg.
Regulert vegforbindelse fra planområde til Nedre Barkvedvegen skal være etablert før nytt bygg tas i bruk. Ny gangveg vil følge den nye vegen og gi gangforbindelse fra planområde til dagens sentrum. Gangvegen vil forbindes med gangvegen til vågen, busstopp, og med gangvegen videre i planområdet. Når planarbeid for område 2 starter vil g/s vegen videreføres som sjøpromenaden som skal innarbeides her. Det er også planlagt busstopp i planområdet. Store deler av planområdet består av parkering. For å gjøre området estetisk er det langt inn mye områder med trær og planter, samt at kanter eller murer kan være med på å dele opp arealer i soner. Forretninger som holder til i dag, og som er tenkt i nytt bygg er handel virksomhet som oftest har tilkomst med bil. I gjeldende reguleringsplan er det tillatt med bruksareal på inntil 19 300 kvm (parkering uten overbygg inngår ikke i dette arealet). Eksisterende bygning har tillatt bruksareal l på 12000 kvm og nytt bygg på 6000 kvm. Ingen av byggene har BRA over 15 000 kvm, der konsekvensutredning er påkrevd. Kommunen har vurdert at KU ikke trengs da det planen ikke omfatter annen virksomhet eller vesentlig økning i byggeareal enn det som er gjeldende i dagens plan. Uttale fra Lyse Infra AS, brev datert 15.08.13 Hvis eksisterende nettstasjon skal benyttes, må adkomstvei fram til nettstasjon opprettholdes med samme forutsetninger som i dag. Kommentar i fra forslagstiller: Merknad er ivaretatt i planforslaget. 6. Barn og unge Planforslaget tilrettelegger for næringsvirksomhet / sentrumsformål. Planforslaget inneholder ikke momenter som direkte berører barn og unge. Planen vil imidlertid sikre myke trafikanter ved at det blir etablert gangvegløsninger lang kjøreveg. 7. Naturmangfaldlova 8-12 Planforslaget omfatter ikke forhold som skal ivaretas etter naturmangfaldloven. 8. Alternative løsninger med konsekvenser Alternativ 1: Strand kommune avviser forslag til detaljplan 13-7 med begrunnelse i at planområdet må planlegges i sammenheng med, og som en del av områdeplanen for Jørpeland sentrum. Konsekvensen av alternativ 1 er at det blir nødvendig å avvente med detaljplan for området inntil pågående områderegulering for Jørpeland sentrum er endelig godkjent. Alternativ 2: Strand kommune legger detaljplan 13-7 ut til offentlig ettersyn. Konsekvensen av alternativ 2 er at dersom planforslaget realiseres tar en stilling til at det er ønskelig med videreføring av store, åpne, utendørs parkeringsplasser i sentrum. I tillegg kan en ikke gi en vurdering om det er riktig utnyttelse og byggehøyde for området, siden feltet ikke er vurdert i sammenheng med fremtidig, tilgrensende bebyggelse i transformasjonsområde rundt Stålverket, eller til sentrumsområdet i sin helhet. Planforslaget legger heller ikke til rette for gode utendørs byrom eller aktive fasader på bakkeplan siden det er planlagt matvarebutikk i 1. etasje. 9. Vurdering og konklusjon Området som detaljreguleres er i hovedsak område I ihht til krav i gjeldene reguleringsplan for Skallstøperiet, jf. pkt. 5.3 i reguleringsplan for Skallstøperiet. Strand kommune må forvente en sterk befolkningsvekst i årene som kommer og det vil være knapphet på arealer til sentrumsutvikling og handel i Jørpeland. Tilgjengelige arealer må derfor gis en høy utnyttelse og det må planlegges for arealeffektive løsninger for parkering.
Strand kommune støtter seg til merknad fra Fylkeskommunen i Rogaland hvor det poengteres at det bør reflekteres i og vurderes ytterligere rundt følgende tema: Arealbruken i feltet Flerfunksjonalitet for å skape et levende sentrumsområde Transportsystemet til planområdet (for både myke og harde trafikanter) Sikring av at bygningsmassen og uterom vil harmonere med landskapet og tilføre vitalitet og kvalitet til området Sammenhengen til tilgrensende arealer Nødvendigheten av konsekvensutredning Det vises til at det i pågående plan med områderegulering av Jørpeland sentrum skal gjøres konsekvensutredninger (iht planprogram) som også omhandler ovennevnte tema. Hovedtemaene som skal utredes for hele planområdet er foreslått som følgende: 1. Utbyggingen av sentrum i forhold til overordnede mål 2. Bygningsvolumer og bygningsstruktur og betydning for bymiljø og uterommene 3. Arealbehov og utbyggingsmønster 4. Trafikkforhold 5. Landskap grøntstruktur 6. Miljø- og samfunnssikkerhet 7. Teknisk infrastruktur 8. Universell utforming 9. Planlagt gjennomføring og konsekvenser i anleggsperioden Strand kommune vurderer det derfor som riktig å avvise planforslaget og stille krav til at det avventes med detaljplan for området, inntil pågående områderegulering for Jørpeland sentrum er endelig godkjent. Det vurderes som riktig at planområdet planlegges i sammenheng med, og som en del av områdeplanen for Jørpeland sentrum. Det bør også tillegges vekt at det er flere aktører som planlegger utbygging i Jørpeland sentrum. Det er store økonomiske interesser involvert, og det vil derfor være viktig med likebehandling og forutsigbarhet i planperioden. En avvisning av planen vil medføre at en ikke får de nødvendige avklaringene for å realisere prosjektet på nåværende tidspunkt. Nytt planforslag ble mottatt 07.11.2103 og rådmannen har ikke hatt mulighet til å vurdere detaljene i planforslaget. Rådmannen har samme prinsipielle syn på den reviderte planen som for reguleringsplanen som ble behandlet i oktober i Forvaltningsutvalget. Konklusjon: På dette grunnlag anbefaler Rådmannen at en avviser planforslaget med begrunnelsen i at planområdet ligger innenfor området til pågående plan: Områderegulering for Jørpeland sentrum, plan 12-10, jf. plan og bygningsloven 12-11. Følgende hensyn er tillagt vekt ved behandling av planforslaget. Planområdet har en svært viktig plassering i forhold til en fremtidig videreutvikling av handelskjernen i sentrum. Det skal i arbeidet med sentrumsplanen gjøres en rekke viktige utredninger som vurderer hele sentrumsområdet i sin helhet, når det gjelder hva som er riktig angående: utnyttelse i sentrum, avgrensning av formål, byggehøyder, byrom, infrastruktur, parkeringsprinsipp m.m. Detaljreguleringsområdet er også en del av et større fremtidig transformasjonsområde som omfatter arealer rundt hele Stålverket, og det vurderes derfor som nødvendig at hele transformasjonsområdet ses under ett.
Området har en vakker beliggenhet med et stort potensial for transformasjon til et område som kan inneholde gode byrom og attraktive bygningsvolum, som gir noe til allmennheten og presenterer sentrum på en god måte og bringer frem eksisterende kvaliteter i bysentrum. Etter Rådmannens vurdering vil det fremlagte planforslaget videreføre lav utnyttelse av sentrumsarealer og store, åpne, utendørs parkeringsplasser i sentrum. Jørpeland sentrum vil ha knapphet på sentrale tomtearealer for sentrumsutvikling og handel og det er nødvendig at slike områder gis effektiv utnyttelse og at det planlegges for fremtidsrettede løsninger for parkering og transport. Dette krever en helhetlig planlegging av sentrumsområdet før en tar stilling til bruk og utnyttelse av enkelttomter. Før sentrumsområdet er gitt en helhetlig planlegging kan en ikke gi en vurdering om det er riktig utnyttelse og byggehøyde for området, siden feltet ikke er vurdert i sammenheng med fremtidig, tilgrensende bebyggelse i transformasjonsområde rundt Stålverket. Planforslaget legger heller ikke til rette for gode utendørs byrom eller aktive fasader på bakkeplan siden det er planlagt matvarebutikk i 1. etasje.